【正文】 百花大廈營銷策劃方案第一部分 市場調(diào)研與分析一、本次調(diào)研的目的通過深入仔細(xì)的市場調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，分析研究目標(biāo)客戶群的要求，按本公司的銷售準(zhǔn)備要求及項(xiàng)目開發(fā)的思路與理念，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行必要的細(xì)分、定位。制定出比較詳細(xì)的建議性、可行性強(qiáng)的初步策劃方案，為項(xiàng)目的銷售成功做出必要的準(zhǔn)備與鋪墊。二、調(diào)研的指導(dǎo)思想通過點(diǎn)、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對(duì)時(shí)間較短、風(fēng)險(xiǎn)較小的原則前提下，制定出適合本項(xiàng)目運(yùn)作的營銷策劃方案，力爭保障該項(xiàng)目銷售工作的順利進(jìn)行。三、調(diào)查過程簡述由于該項(xiàng)目地塊位置的特殊性，已決定了該項(xiàng)目營銷的市場定位，圍繞已確定的該項(xiàng)目的建設(shè)方案來制定和完善項(xiàng)目的市場營銷研究，因此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市場因素影響的大小和消費(fèi)群體的接受方式、接受能力方面進(jìn)行制定。一方面通過對(duì)合肥市各區(qū)域有一定影響力（規(guī)模影響、價(jià)格影響）的高層物業(yè)進(jìn)行調(diào)查了解，探明近年高層物業(yè)市場的發(fā)展趨勢，研判宏觀大市場對(duì)本項(xiàng)目的影響；第二方面，通過對(duì)合肥各區(qū)域有代表性的多層市場（檔次較高）特別是該項(xiàng)目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多層住宅市場進(jìn)行調(diào)查分析，理出新、老多層市場客戶的購房思路，為引導(dǎo)其購買與多層價(jià)格相近的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過對(duì)合肥市的物業(yè)租賃市場，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進(jìn)行投資估算和引導(dǎo)；第四方面，通過對(duì)以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查，以及本項(xiàng)目前期運(yùn)作的過程，為本項(xiàng)目提出一些建議。四、合肥市物業(yè)市場分析高層樓市分析1)、高層商務(wù)寫字樓一段時(shí)間以來，商務(wù)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出現(xiàn)過買賣樓花之經(jīng)典之作，在89年至93年期間，成功的案例舉不勝數(shù)，主要是順應(yīng)了我們國家初期的改革開放政策潮流。隨后開發(fā)建設(shè)商務(wù)樓成風(fēng)，使得96—99年商務(wù)樓市場空置率一直居高不下，全國省會(huì)城市平均商務(wù)寫字樓空置率高達(dá)55%，其后通過國家的宏觀調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，商務(wù)樓經(jīng)過了較長時(shí)間的消化和整合。從資料分析看，目前的商務(wù)樓市場趨于成熟平穩(wěn)發(fā)展的階段，也是94年以來見高回落觸低反彈階段，由于我國已正式加入WTO，在改革開放進(jìn)一步深入并得到法律保障的同時(shí)，隨著商務(wù)活動(dòng)的日益頻繁，獨(dú)資、合資、外資等多種類型的企業(yè)將尋求理想的辦公場所，高層商務(wù)將是他們的首選。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，合肥除起到東西部發(fā)展橋梁作用的同時(shí)，會(huì)利用科技城市的優(yōu)勢吸引更多的外資到合肥投資，將會(huì)增加商務(wù)樓市的市場需求量。如今的全國乃至合肥的商務(wù)樓市的發(fā)展正在趨向于檔次、品牌排定的時(shí)期，區(qū)位優(yōu)勢、地域配套優(yōu)勢、產(chǎn)品配置優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的高層商務(wù)樓將是今后一段時(shí)間（四年內(nèi)）合肥市場的發(fā)展需求產(chǎn)品，當(dāng)然需求的空間有限，速度很慢。而相反，對(duì)一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務(wù)寫字樓的或一些配置較低的商務(wù)樓，無論從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想，它們雖然有一定的價(jià)格優(yōu)勢，但升值保值的機(jī)會(huì)較小，投資的風(fēng)險(xiǎn)較大。單從投資租賃這個(gè)角度看，合肥市老城區(qū)高層商務(wù)租賃價(jià)格差異較大，從25元/㎡到70元/㎡不等。從新華商務(wù)樓和潤安大廈商務(wù)樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗(yàn)證上述分析的正確性。（詳見附表2）新華商務(wù)樓運(yùn)作了五年，剩余部分預(yù)計(jì)將在今年售完。潤安大廈閑置了6年之久，目前正以較好的銷售勢頭進(jìn)行盤活，到目前為止，只剩為數(shù)不多的樓層。2)、高層住宅樓現(xiàn)階段的合肥高層住宅，雖然銷售周期相對(duì)較長，接受程度也較為有限，但從2002年合肥高層住宅投放量同比增加75%（1—11月份）猛增的趨勢看小高層市場預(yù)熱過程已經(jīng)過去，熱銷會(huì)在激烈的競爭中到來，原因是土地供應(yīng)政策發(fā)生變化，為了充分利用土地資源，降低土地成本，提高項(xiàng)目的收益率，發(fā)展高層住宅是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢，同時(shí)隨著居民的消費(fèi)和生活水平的提高，以及居住觀念的變化和心理上的逐漸接受，也為小高層發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。新建設(shè)的高層住宅，多是走精品型的綜合素質(zhì)路線，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)（立面造型）、項(xiàng)目配套、智能化配置以及產(chǎn)品包裝、項(xiàng)目銷售定位等方面極具現(xiàn)代感，更有時(shí)代感，給高層樓盤賦予了更深的內(nèi)涵，注入了較高的人居科技含量，吸引了較多的置業(yè)者垂青。較能反映合肥市各區(qū)域高層樓市市場狀況的有新華商務(wù)樓、潤安大廈、元一時(shí)代花園、東海花園等。（詳見附表2）多層樓市分析1)、多層寫字樓每年合肥市有約5萬㎡的多層商務(wù)寫字樓投放市場，近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價(jià)4000元/㎡，租金30元/㎡。此后均是一些利用老城區(qū)改建、改造過程沿街興建的綜合樓，除去一層、二層作為門面房外，其他剩余部分留做寫字樓，較為集中的在淮河路步行街，約為10萬㎡，銷售均價(jià)為5000元/㎡，目前尚有2萬多空置，其租金均在25元/㎡左右。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價(jià)在2600元/㎡，其租金均在18元/㎡左右。2)、多層住宅樓通過對(duì)合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)展速度較快，但檔次較低，均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場有一定的飽和跡象，雖然價(jià)格緩慢上漲，銷售和開發(fā)建設(shè)也同比增長，但空置率居高不下，并已超出國際上公認(rèn)的警戒線的7個(gè)百分點(diǎn)。為此，就算是待成熟、正在發(fā)展的市場也應(yīng)該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場。從資料中得知，明年初東、西區(qū)將有三個(gè)在50萬㎡左右的（鳳凰城、頤和花園、福海新居）小區(qū)投入建設(shè)，會(huì)對(duì)市場有一定的沖擊。目前除中心地帶以外，合肥的多層住宅銷售均價(jià)為2000元/㎡，略低于全國平均水平，高于全省平均水平的80%。租賃價(jià)格為5元/㎡，中心地帶的多層銷售均價(jià)在3000元/㎡，租賃價(jià)格為10元/㎡。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱 安徽潤安（國際）股份公司具體位置蒙城路與阜南路交口物業(yè)規(guī)模6萬㎡市場環(huán)境市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃,處交通要道出行方便建筑層數(shù)32層潤 安 大 廈租賃價(jià)格（元/月*㎡）50元/月㎡（不含水電費(fèi)）相關(guān)配置有地上車位和地下庫,3部高速電梯.商家特征中介服務(wù)、廣告公司為主；外地辦事機(jī)構(gòu)。備 注1—4層為酒店；5層以上商住；5層3830元/㎡，每上一層加30元。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市招商公司具體位置榮事達(dá)大道與淮河路交口物業(yè)規(guī)模8000㎡市場環(huán)境比鄰市政府，商業(yè)地勢卓越。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）無停車場、老式電梯一部?；?安 大 廈租賃價(jià)格（元/月*㎡）50元/月㎡商家特征市政相關(guān)職能部門、廣告公司、保險(xiǎn)公司。備 注老式辦公樓、建筑年限長；毛坯房出租。物業(yè)名稱業(yè)主名稱新華社安徽分社具體位置六安路與淮河路交口物業(yè)規(guī)模3萬市場環(huán)境商業(yè)重地，出行方便。建筑層數(shù)30層相關(guān)配置（含停車位）地下停車場、車位150元/月，電梯三部；一部貨梯。新華大廈租賃價(jià)格（元/月*㎡）32元/月㎡（不含水電費(fèi)）商家特征中介服務(wù)、廣告建設(shè)材料公司外地公司駐肥辦事處。備 注屬商辦樓；有余房出售售價(jià)5層3800元/㎡，每上一層加30元/㎡。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱省郵電局具體位置六安路淮合路交口物業(yè)規(guī)模2．5萬㎡市場環(huán)境商業(yè)重地高檔辦公建筑層數(shù)29層相關(guān)配置（含停車位）地上地下車位/庫充足；中央空調(diào)；水電電話齊全。郵電大廈租賃價(jià)格（元/月*㎡）77元/月㎡商家特征一些知名企業(yè)合肥辦事處；會(huì)計(jì)師事務(wù)所；廣告公司。備 注精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市府辦公廳具體位置榮事達(dá)大道西側(cè)物業(yè)規(guī)模㎡市場環(huán)境商業(yè)氣氛濃厚，出行方便。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部精裝修，路邊臨時(shí)停車。政通大廈租賃價(jià)格（元/月*㎡）30元/月㎡（不含水電電梯使用費(fèi)）商家特征市政府職能部門居多，另外開發(fā)公司；投資公司等。備 注物業(yè)名稱業(yè)主名稱萬總商貿(mào)公司具體位置宿州路南段物業(yè)規(guī)模9000㎡市場環(huán)境繁華地段，人流大，出行不便。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部，精裝修，有地上停車場。太陽城寫字樓租賃價(jià)格（元/月*㎡）32元/月㎡（水電自理）商家特征各種咨詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱興華物業(yè)公司具體位置六安路與長江路交口北物業(yè)規(guī)模2500㎡市場環(huán)境商業(yè)氣氛濃，出行不便。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯一部，無停車場。長安大廈租賃價(jià)格（元/月*㎡）40元/㎡月商家特征以咨詢、廣告、倉庫學(xué)校為主。備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱紅旗飯店物業(yè)辦具體位置三孝口東側(cè)物業(yè)規(guī)模6000㎡市場環(huán)境交通主干道，商業(yè)氣氛濃。建筑層數(shù)6層相關(guān)配置（含停車位）無電梯和停車場紅旗飯店租賃價(jià)格（元/月*㎡）40元/月月商家特征中介、咨詢、婚介公司等服務(wù)性且需要市內(nèi)辦公的公司。備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱澳鑫房產(chǎn)具體位置壽春路百花井附近物業(yè)規(guī)模/市場環(huán)境環(huán)境優(yōu)越、出行方便建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯；中央空調(diào)；底下停車庫。百花大廈租賃價(jià)格（元/月*㎡）45元/月月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱皖科窿商貿(mào)公司具體位置榮事達(dá)大廈與環(huán)城路交口西物業(yè)規(guī)模7000㎡市場環(huán)境環(huán)境幽靜、出行方便。建筑層數(shù)8層相關(guān)配置（含停車位）電梯、室外停車場、水電電話。糖酒大廈租賃價(jià)格（元/月*