【正文】 捷開大廈商業(yè)項目策劃方案 第一章 總體策劃思路 一、 策劃的總體思路 ：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤 和成功的經(jīng)驗 ，避免重蹈覆轍 先求不敗而后求全勝。 ：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。 ：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。 二、 項目背景 概述 捷開大廈 位于 十堰市人民中 路 五堰崗?fù)の髂?側(cè)，西 臨百二河 ，東望五商時尚百貨 ，南 隔 燕林小區(qū) ，北 接 九歌、國美電器和 東岳路立交橋 ，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。 負(fù)二層：消防設(shè)備 負(fù)一層：地下停車場 （租售并行）、機房設(shè)施等 一層：酒店大堂、 雙層 商鋪 （ 出 售） 二層 、三層 ： 品牌商超（中百倉儲） 四層： 酒店配套餐飲（租售 并行） 五層： 休閑、 娛樂城（租售并行） 六層至十五層：高級酒店 客房 （維也納 酒店 ） 、空中泳池 十六層至二十五層： 可自由間隔式 高級寫字間 或稱酒店式投資公寓（出售） 二十六層：會所 （租售或自營） 、寫字間 （出售） 二十七層：電梯機房 三、項目資源分析、項目目標(biāo)的界定 效益和品牌 1. 項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成 第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。 總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標(biāo)的合理實現(xiàn)。 2. 項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻 。 借助項目運作的成功， 捷開 置業(yè)發(fā)展有限公司確立在 十堰 房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。 綜合提升 捷開 置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。 四、核心目標(biāo) — 物業(yè)銷售 原理：達到商業(yè) 、酒店、寫字樓 的三贏境界 所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能： 消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 最終達到財富涌流、 鳳凰涅磐 的全新局面。 五、項目 策劃 總建 議 1. 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。 2. 通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。 3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。 4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。 5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制 總價 ，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。 6. 充分利用項目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成 優(yōu)勢互補。 六、項目的 SWOT 分析 1. 項目優(yōu)勢 A、 地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺 捷開大廈位于 十堰 市 五堰 中心地帶，屬于 人民 路頂級商業(yè)中心 的核心地帶 ，交通便利。可以說是是目前 十堰 市城區(qū)內(nèi)最具 價值 的商業(yè)物業(yè) 。 B、 商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷 由 人民路、柳林路、東岳路 與 朝陽路相交匯所形成的 中心路地段是 十堰 市 五堰中心區(qū) 最為成熟的商業(yè)活動區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個 十堰 市具絕對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項目的投入使用，令該地段的商業(yè) 配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動業(yè)已成為 十堰 最為頻繁的地區(qū)。 項目集商 業(yè) 、 現(xiàn)代酒店 、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動的優(yōu)勢互補。 2. 項目劣勢 本項目的前身為物資大廈，是已經(jīng)有十余年的爛尾樓，在市場上有一定的負(fù)面影響。 周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。 雖然 片 區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如 五商時尚百貨 、武當(dāng)廣場 一期 目前經(jīng)營 、招商 狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。 目前 十堰商住一體的商業(yè)鋪面 供應(yīng)量較大，如 北京路 上的商業(yè)項目 至今還沒有大面積傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)正式動作，本片區(qū)的二樓以上商鋪銷售和租賃 價格 不太理想 。 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。 3. 機會點 A、 經(jīng)濟發(fā)展利好因素 人民路 地位的提升，是 十堰 市經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以 人民 路為軸，東西以 東岳 路 、柳林路為軸的格局。而 人民 路與 東岳 路 、柳林路 也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。 B 地理區(qū)位優(yōu)勢 目前 十堰 市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地 理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給 需求”，便可以搶占“先機”。 項目連動實現(xiàn)價值最大化 本項目 周邊 是 五堰香港街、武當(dāng)廣場、五商時尚百貨、人商家電、燕林市場 等十堰老牌商業(yè)，以及國美電器、五商量販、燈飾城、金地 廣場、君貿(mào)商城等外來商業(yè)和本地新興專業(yè)市場的 聚集地，因此如何結(jié)合項目自身開發(fā)特點，能完善和補充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。 C、 中心城市的建設(shè)匯聚了人氣 隨著政府發(fā)展“ 區(qū)域 性 中心城市”力度加大， 五堰黃金商圈長久以來在十堰的強勢 影響力