【正文】 相比，現(xiàn)階段的營(yíng)銷(xiāo)手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷(xiāo)概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售”階段，是較為落后的。這樣，對(duì)本項(xiàng)目而言確是一個(gè)較好的介入時(shí)機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營(yíng)銷(xiāo)理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可總結(jié)出適合本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略，在銷(xiāo)售推廣過(guò)程取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（四）、項(xiàng)目威脅點(diǎn)(Threat)u 老牌商場(chǎng)短期內(nèi)依占市場(chǎng)份額新亞商城、清江商場(chǎng)、還有就是時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心等老牌商場(chǎng)短期內(nèi)在淮安居民心目中仍占據(jù)主要地位，**進(jìn)駐淮安消費(fèi)者心理市場(chǎng)還需短暫的時(shí)間和過(guò)程。u 城市發(fā)展后帶動(dòng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈在淮安市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，新開(kāi)發(fā)之商業(yè)樓盤(pán)都在不斷地引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念（如金馬廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪作為其商業(yè)龍頭等），不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)奪消費(fèi)群體。u 長(zhǎng)三角城市對(duì)中高檔消費(fèi)商品的壟斷性由于淮安市商業(yè)界整體服務(wù)意識(shí)不健全，業(yè)態(tài)陳舊，劃分不合理，缺乏品牌產(chǎn)品的引進(jìn)，致使淮安中、高收入的消費(fèi)群體消費(fèi)區(qū)域轉(zhuǎn)向上海、南京、蘇州、無(wú)錫等地。項(xiàng)目綜合分析結(jié)論：根據(jù)淮安市的總體規(guī)劃，中心商務(wù)區(qū)（CBD）以淮海廣場(chǎng)為中心，向淮海北路、淮海東路、淮海南路、淮海西路延伸，投資者投資區(qū)域偏好于此?；窗仓饕虉?chǎng)業(yè)種相對(duì)齊全。從商品結(jié)構(gòu)、購(gòu)物環(huán)境、商場(chǎng)形象及樓層分布來(lái)看，現(xiàn)有的商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位及固定的客戶群。各商場(chǎng)貨品重復(fù)、雷同且無(wú)特色，中、高檔消費(fèi)品在業(yè)內(nèi)目前還是空白，消費(fèi)者買(mǎi)不到高品質(zhì)、高檔次的東西，同類商品無(wú)參照價(jià)格。**購(gòu)物中心將改變整個(gè)淮安市的傳統(tǒng)投資理念，以一種對(duì)財(cái)富負(fù)責(zé)，充分利用現(xiàn)有的財(cái)富去創(chuàng)造更多財(cái)富的態(tài)度，送給淮安人民一個(gè)全新的投資理念。**購(gòu)物中心集黃金區(qū)位、超大規(guī)模、投資低門(mén)檻、領(lǐng)先業(yè)態(tài)、統(tǒng)一專業(yè)管理、景觀購(gòu)物為一體，以保障商鋪投資者收益為根本出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)帶給投資者巨大的商鋪升值空間及穩(wěn)定高效的回報(bào)率。投資**購(gòu)物中心將是淮安超前的新投資計(jì)劃，它將引導(dǎo)淮安商業(yè)消費(fèi)新時(shí)尚，構(gòu)建淮安商界中貨品和服務(wù)超全的商業(yè)航母！四、項(xiàng)目資金財(cái)務(wù)試算（一）、編制依據(jù)216。 建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；216。 各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。（二）、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量總用地面積總建筑面積住宅面積商業(yè)面積地下室面積容積率（三）、投資估算（四）、銷(xiāo)售收入（五）、營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6%，共應(yīng)交納稅金及附加5940萬(wàn)元。（六）、盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表注：以上推算僅供開(kāi)發(fā)商參考，最終以實(shí)際操作費(fèi)用為準(zhǔn)。第四篇 商業(yè)篇一、本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品提升建議（一）、商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)概念定位建議根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項(xiàng)目商業(yè)定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲、超市一體的綜合性大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心（Shopping Mall）。注解：Shopping Mall{Startup Hope(開(kāi)啟希望) Overlooking Pacesetting Plaza（俯瞰購(gòu)物中心之先導(dǎo)） Initiate New Ground（占據(jù)新平臺(tái)） Modern Atmosphere(現(xiàn)代氛圍) Luxurious Leader(領(lǐng)袖豪華)}起源于歐美的先進(jìn)零售商業(yè)模式，以大規(guī)模，所經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的項(xiàng)目全而著稱。商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則 （1）、便利顧客、服務(wù)大眾。（2）、突出特色，利于經(jīng)營(yíng)。（3）、提高效率，增長(zhǎng)效益。商業(yè)設(shè)計(jì)的空間設(shè)計(jì)： （1）、天花板的造型設(shè)計(jì)(含騎樓及吊眉)；（2）、燈光的布局設(shè)計(jì)；（3）、噴淋煙感及回風(fēng)、進(jìn)風(fēng)口的布局設(shè)計(jì)；（4）、排煙口設(shè)計(jì)(消防窗戶)；（5）、上、下水設(shè)計(jì)；（6）、電源管線布局設(shè)計(jì)；（7）、停車(chē)場(chǎng)，外圍的造型設(shè)計(jì)；（8）、綠化的造型設(shè)計(jì)；（9）、人行燈的造型及布局設(shè)計(jì)；（10）、動(dòng)線的造型設(shè)計(jì)與規(guī)劃；（11）、一層門(mén)廳的造型設(shè)計(jì)；（12）、特殊業(yè)種的地板要求及設(shè)計(jì)；（13）、地下預(yù)埋管道的設(shè)計(jì)；（14）、上下扶梯口柱面造型設(shè)計(jì)；（15）、樓面對(duì)外可視墻面設(shè)計(jì)；（16）、專柜架，隔斷尺度要求及設(shè)計(jì)；（17）、倉(cāng)庫(kù)、門(mén)廳、試衣間尺度要求及設(shè)計(jì)；（18）、大門(mén)入口(含側(cè)門(mén))門(mén)廳設(shè)計(jì)、墻面設(shè)計(jì)；（19）、后場(chǎng)設(shè)計(jì)(含與賣(mài)場(chǎng)共用設(shè)位的連接)；（20）、辦公室；（21）、洗手間；（22）、其他服務(wù)設(shè)施(收銀臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、衣服修改中心、VIPROOM、文化教室、貨梯、員工出入口、消防設(shè)備)；（23）、電扶梯、貨梯的設(shè)計(jì)；（24）、殘障通道的設(shè)計(jì)；（25）、不同業(yè)種輔助設(shè)計(jì)理念。本項(xiàng)目商業(yè)定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議（1）、本項(xiàng)目購(gòu)物中心定位三大法則u 商鋪開(kāi)發(fā)要勇于創(chuàng)新，定位要適當(dāng)超前，但要與零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)相協(xié)調(diào)；u 商場(chǎng)的定位應(yīng)具備唯一性、錯(cuò)位性以及不可復(fù)制性，不能類同于周邊商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式；u 商場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合，必須是潮流、時(shí)尚品牌的組合，才能獲取相對(duì)高的利潤(rùn)。（2）、業(yè)態(tài)的具體劃分建議**Shopping Mall 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域建筑面積約60000平方米。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當(dāng)?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達(dá)到廣場(chǎng)整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進(jìn)產(chǎn)品總體營(yíng)銷(xiāo)推廣，**購(gòu)物中心總體劃分為地上五層，地下一層。具體商業(yè)定位如下：注：前期若有大的購(gòu)物中心（北京華聯(lián)）產(chǎn)權(quán)買(mǎi)斷，即購(gòu)買(mǎi)60000平米商業(yè)產(chǎn)權(quán)，設(shè)計(jì)規(guī)劃則按照其需求設(shè)計(jì)。樓層功能定位業(yè)態(tài)分區(qū)B1，功能定位建議引進(jìn)超市F1街鋪、珠寶、化妝品、女鞋為匯集國(guó)內(nèi)一線品牌的品牌專賣(mài)店，如化妝專柜、珠寶專柜、茶茗專柜、數(shù)碼沖印等，品牌店建議選擇：周大生珠寶、老鳳祥珠寶；歐美品牌店： Sisley 希詩(shī)黎 Guerlain 嬌蘭 Clarins 嬌韻詩(shī)Lane 蘭蔻；日系品牌店： Shiseido 資生堂；韓系品牌： DeBon 蝶妝。F2女裝、童裝服裝類品牌店建議選擇：哥弟女裝 (臺(tái)灣名牌) 、only女裝 (丹麥名牌)、艾格女裝 (法國(guó)品牌) 、歌莉婭女裝 (中國(guó)品牌)、千百惠女裝 (中國(guó)品牌)；鞋類品牌店達(dá)夫尼、白斯敦、紅蜻蜓、百麗、FED、來(lái)爾斯丹、千百度；童裝品牌店建議選擇：米奇妙、ELLE 、叮當(dāng)貓、安奈兒、西瓜太郎、生肖王、巴拉巴拉、芝麻開(kāi)門(mén)、櫻桃小丸子、叮特來(lái)。F3潮流精品專區(qū)、運(yùn)動(dòng)城品牌店建議選擇：REEBOK（銳步）、ASICS（愛(ài)世克私）、YONEX（尤尼克斯）、KAPPA（卡帕）、LI－NING（李寧）、Nike(耐克) 、Adidas(阿迪達(dá)斯) Puma(彪馬) 、Fila(斐樂(lè)) 、Mizuno(美津濃) 、Umbro(恩寶) 、Kappa(背靠背) 、Diadora(迪亞多那) F4大型數(shù)碼城、休閑娛樂(lè)區(qū)主力店品牌建議選擇：宏圖三胞；品牌店建議選擇：佳能、索尼、三星、尼康、松下、卡西歐、富士、柯達(dá)、奧林巴斯、IBM、DELL/戴爾、Acer/宏基、富士通/Fujitsu 華碩/ASUS、聯(lián)想/Lenovo、惠普/HP、蘋(píng)果/Apple、LG、NEC、東芝/Toshiba、日立/Hitachi 夏普/SHARP、明基。F5娛樂(lè)城（3）、產(chǎn)品配套功能劃分樓層分布**Shopping Mall 配套功能劃分廣場(chǎng)設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)，休閑桌椅，廣告位及摩登秀臺(tái)；中庭立柱設(shè)有形象裝點(diǎn)和精典廣告、品牌商品特賣(mài)場(chǎng)等；F1總服務(wù)臺(tái)、消防控制中心、收銀臺(tái)；F2母嬰休息室，收銀臺(tái)，洗手間；F3洗手間，收銀臺(tái)；F4洗手間，收銀臺(tái)；F5洗手間，收銀臺(tái)；設(shè)置理由：大型購(gòu)物中心以客流為銷(xiāo)售對(duì)象，客流是它的生命線。購(gòu)物中心的客流是由購(gòu)物、休閑、旅游、觀賞四個(gè)部分構(gòu)成的。一般情況下各占1/3，但由于休閑，旅游觀賞者存在著即興購(gòu)買(mǎi)。因此，實(shí)際購(gòu)物人數(shù)會(huì)適度提升，約占40%。根據(jù)有關(guān)部門(mén)測(cè)算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為40～60 分鐘，成人為90～150分鐘。按此推算：，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就處在疲勞狀態(tài)，導(dǎo)致顧客離開(kāi)購(gòu)物環(huán)境，終止購(gòu)物活動(dòng)。由此可見(jiàn)，**購(gòu)物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要在場(chǎng)內(nèi)設(shè)有眾多的休閑空間、娛樂(lè)活動(dòng)和場(chǎng)內(nèi)景觀。顧客可在購(gòu)物的同時(shí)在廣場(chǎng)內(nèi)就餐、游樂(lè)、休閑，這樣就消除了顧客的購(gòu)物疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。特別是有小孩的家庭，可以全家前來(lái)，大人購(gòu)物、小孩玩樂(lè)，各得其所。這種娛樂(lè)購(gòu)物的方式，目前是淮安市內(nèi)許多百貨商店無(wú)可比擬的。本項(xiàng)目商業(yè)與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街銜接建議 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)高檔商業(yè)物業(yè)，此商業(yè)物業(yè)應(yīng)與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街進(jìn)行銜接，以利于商貿(mào)廣場(chǎng)步行街客流的分流，建議通過(guò)設(shè)置過(guò)街天橋，連接本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)西出入口二層與商貿(mào)廣場(chǎng)步行街東出入口二層，加大本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)之人流。 本項(xiàng)目購(gòu)物中心人流動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（1）、注重購(gòu)物中心內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰； （2）、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系； （3）、避免盲區(qū)和死角問(wèn)題，并合理設(shè)置道寬。 本項(xiàng)目購(gòu)物中心電梯布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（1）、扶梯布局原則 因?yàn)楸卷?xiàng)目購(gòu)物中心規(guī)劃配設(shè)中庭，故而對(duì)于扶梯的要求甚為嚴(yán)格，參照大型購(gòu)物中心電梯設(shè)置，故建議設(shè)置“雙道扶梯”u 購(gòu)物中心的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)； u 避免電梯口的人流堵塞，電梯與過(guò)道銜接處的空間寬于過(guò)道，或有交叉過(guò)道；u 引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物。（2）、垂直電梯的布局原則 u 貨人分流 購(gòu)物中心垂直電梯，貨梯與載人梯分開(kāi)設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流。 u 專用通道設(shè)置 結(jié)合購(gòu)物中心功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營(yíng)沖突。 本項(xiàng)目購(gòu)物中心鋪位布局規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：（1）、實(shí)用、利潤(rùn)、形象的統(tǒng)一 購(gòu)物中心鋪位布局必須考慮到經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體購(gòu)物中心的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。 （2）、尊重消費(fèi)者的行為 人性化設(shè)計(jì)，使消費(fèi)者的消費(fèi)過(guò)程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購(gòu)物方便且不易疲勞。 （3）、面積按定位劃分 根據(jù)整個(gè)購(gòu)物中心定位劃分商鋪的面積。20㎡以下占整個(gè)購(gòu)物中心面積的10%，20㎡—40㎡占整個(gè)購(gòu)物中心的30%，40㎡—80㎡占整個(gè)購(gòu)物中心的30%，賣(mài)場(chǎng)（超市、數(shù)碼、運(yùn)動(dòng)）占整個(gè)購(gòu)物中心的30%。（4）、商鋪進(jìn)深商鋪進(jìn)深與門(mén)面比例不宜大于2：1。 （5）、鋪位劃分方案建議根據(jù)分層設(shè)定的業(yè)態(tài)之需求來(lái)劃分。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，盡可能保持購(gòu)物中心的檔次，主力店面面積宜占購(gòu)物中心總面積20%左右，其余品牌店面按照樓層細(xì)分。鋪位面積原則上易大不易小。u 一層的鄰街獨(dú)立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積2030平方米左右。u 2層的四周布置獨(dú)立鋪，鋪位使用面積20平方米左右。u 4層是獨(dú)立鋪位，使用面積在40—80平方米之間。u 5層建議娛樂(lè)城整體設(shè)計(jì)。（除特殊說(shuō)明外，以上都以使用面積計(jì)）本項(xiàng)目購(gòu)物中心內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設(shè)計(jì)建議以購(gòu)物中心核心主題特色（中庭）為基點(diǎn)，通過(guò)內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與購(gòu)物中心主題密切聯(lián)系，保證內(nèi)外景觀、空間及與購(gòu)物中心主題特色的和諧性與均好性。室外有足夠的人行步道（配設(shè)無(wú)窒礙為原則），作為促銷(xiāo)場(chǎng)所和消費(fèi)者休閑的公共區(qū)域。 本項(xiàng)目購(gòu)物中心外立面設(shè)計(jì)原則； （1）、與定位結(jié)合； （2）、與購(gòu)物中心的特色結(jié)合； （3）、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合； 突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時(shí)尚、流行、經(jīng)典、開(kāi)放以及時(shí)代這一主題 。1購(gòu)物中心停車(chē)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）、與購(gòu)物中心規(guī)模定位結(jié)合，停車(chē)位數(shù)適當(dāng)； （2）、停車(chē)購(gòu)物的方便性，安全性； （3）、人車(chē)分流；（4）、引導(dǎo)人流。 1購(gòu)物中心廣告位的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）、尺寸與樓身搭配合理；（2）、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮；（3）、便于使用安裝，更換。1購(gòu)物中心內(nèi)外的燈光與照明設(shè)計(jì) （1）、光與色 白熾燈光耀眼而顯得熱烈，熒光燈柔和，一般購(gòu)物中心都是兩者并用。從商品色彩來(lái)看，冷色（青、紫）用熒光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮艷。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩，創(chuàng)造氛圍。（2）、光源的位置 不同位置的光源給商品所帶來(lái)的氛圍有很大的差別： u 從斜上方照射的光。這種光線下的商品，像在陽(yáng)光下一樣，表現(xiàn)出極其自然的氛圍；u 從正上方照射的光。這種光可制造一種非常特異的神秘氣氛，高檔、高價(jià)產(chǎn)品用此光源較合適；u 從正前方照射的光。此光源不能起到強(qiáng)調(diào)商品的作用；u 從正后方照射的光。在此光線照射下，商品的輪廓很鮮明，在離櫥窗較遠(yuǎn)的地方也應(yīng)采用此光源；u 從正下方照射的光。能造成一種受逼迫的、具有危機(jī)感的氣氛。在以上不同位置的光源中，最理想的是“斜上方”和“正上方”的光源。另外，對(duì)于舊燈具要常換常新，更換一個(gè)壁燈、改變一個(gè)吊燈燈罩的色彩都可表現(xiàn)出與過(guò)去完全不同的氣氛。 （3）、照明方式 在整體照明方式上，要視商超的具體條件配光。燈光的使用上可采用以下方式： u 直接照明：光源垂直往下或直接照在陳列商品上，在需要高亮度的大型商超中使用。 u 間接照明：又稱建筑化照明，是將光源隱藏在天花板、墻壁內(nèi)，借著反射的亮度照明的方式，在中小型商超和高級(jí)餐廳用得多。 u 半間接照明：利用托架照明、垂吊照明之類的器材，借著天花板、墻壁，利用反射光源照明，專賣(mài)店、小型商超采用此法。 u 集束照明：采用幾組燈光交叉射向某處。 u 彩色照明：利用彩色燈泡，或?qū)⒉噬馄釉跓羟?，變化出不同色彩的燈光?在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時(shí)，應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為1，店面櫥窗為2～4倍，店內(nèi)正面深處部分為2～3倍，～2倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。?。?）、防止照明對(duì)商品的損害 有時(shí)候，當(dāng)顧客拿起商品時(shí)才發(fā)現(xiàn)商品有些部分已褪色、變色，這樣不僅商品失去了銷(xiāo)售的機(jī)