【正文】 大足縣廣電大廈營銷策劃方案目 錄一部分：市場解析 宏觀政策解讀.................................................................................................3重慶房地產(chǎn)市場解讀.........................................................................................6大足房地產(chǎn)市場狀況........................................................................................15二部分：項目解碼項目區(qū)位背景分析..........................................................................................20項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)..........................................................................................26項目SWOT分析...........................................................................................28三部分：項目定位項目市場形象..............................................................................................29物理定位...................................................................................................29精神定位.......................................................................................30產(chǎn)品定位...................................................................................................31目標(biāo)客群定位：城市精英生活群........................................................................32四部分：推廣策略推廣執(zhí)行計劃.............................................................................................37項目LOGO及VI秀稿...................................................................................43五部分：銷售解析定價策略.................................................................................................47銷售執(zhí)行................................................................................................49六部分：公司介紹...........................................................................................54第一部分：市場解析一、宏觀政策解讀：u ：第一條：地方政府要確立房價控制目標(biāo)。第二條：加大保障房供應(yīng)。第三條：加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅從差額征收改為全額征收。第四條：二套房首付比例提高。第五條：土地雙限，加大土地供應(yīng)力度，要求不得低于前兩年年均實際供應(yīng)量。 第六條：全國范圍內(nèi)的限制購房套數(shù)。第七條：約談地方政府。 第八條：加強輿論導(dǎo)向。 2011年1月26日， 國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(稱“新國八條”) ；中國人民銀行18日晚間宣布，．5％的歷史新高位。u 2011年“限”字當(dāng)頭促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程；二是繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進(jìn)度。規(guī)范發(fā)展二手房市場，倡導(dǎo)住房租賃消費。盤活住房租賃市場。三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。完善商品房預(yù)售制度。四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。u 征收對象：存量的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房：單價達(dá)兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價2倍（含）以上；同時滿足無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。計稅依據(jù)：房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按評估值征稅；用于出租的應(yīng)稅住房，按《暫行辦法》規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計征；獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入，如無新規(guī)，其計稅交易價、適用稅率不變。稅率：獨棟商品住宅和高檔住房單價，達(dá)兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價：3倍以下：%，3倍（含）—4倍：1%，4倍（含）以上：%“三無”個人新購的第二套（含）以上的普通住房：%免稅面積：之前擁有的獨棟商品住宅：180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房：100平方米；一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。計算公式：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價稅率。2009年重慶九城區(qū)新建商品住房成交均價4179元/㎡，2010年重慶九城區(qū)新建商品住房成交均價5762元/ ㎡；㎡，目前的征稅價格起點9941元/㎡。u 恒安易居觀點：遏制房價過快上漲，抑制投資性購房將成為2011年樓市“主基調(diào)”；2011進(jìn)入樓市調(diào)控年，從“新國八條”到地方政府控制房價過快上漲的具體政令出臺以及滬、渝等地房產(chǎn)稅的出臺，無不傳遞著中央政府調(diào)控房地產(chǎn)，抑制房價過快上漲的決心，2011年房市在諸多壓力之下變得更加撲朔迷離。二、重慶房地產(chǎn)市場解讀：u 重慶，一座不易征服的城市！這里是最考驗開發(fā)實力的中國城市。中國地產(chǎn)界應(yīng)該深度研究“重慶現(xiàn)象”。重慶已經(jīng)成為中國商品房供應(yīng)量最大的城市，成為中國供求比差最大的城市，成為中國房價最敏感的城市，成為中國商品房消費者要求最苛刻的城市，成為中國地產(chǎn)企業(yè)盈利能力相比對同類城市最弱的城市。但同時，重慶也成為了中國剛性需求量最大的城市，成為了產(chǎn)品供應(yīng)最豐富、最創(chuàng)新的城市，成為營銷方式最多樣化、最務(wù)實的城市。所以，重慶成為中國最考驗開發(fā)商綜合能力的城市——“重慶能生存，到哪里都能發(fā)展”。u 城市發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)重慶市20072020年城市總體規(guī)劃（于2007年9月20日經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)實施），重慶市的城市定位確定為——“我國重要的中心城市，國家歷史文化名城，長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、綜合交通樞紐、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的特大型城市?！眜 “一圈兩翼”城市發(fā)展戰(zhàn)略 “一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略是新形勢下重慶完成胡錦濤總書記“314”戰(zhàn)略使命的現(xiàn)實要求。 “一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，打造“1小時經(jīng)濟圈”，擴大了長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心的承載主體并加速其城市化工業(yè)化進(jìn)程，帶動以萬州為中心的庫區(qū)和以黔江為中心的渝東南少數(shù)民族地區(qū)的“兩翼”共同協(xié)調(diào)發(fā)展。該戰(zhàn)略的提出，將有利于我市由“小馬帶大 車”向“大馬帶大車”的轉(zhuǎn)變。u 兩路－寸灘保稅港區(qū) ，其中， 平方公里，水港保稅港區(qū)6平方公里，預(yù)計到2015年分三期全部建成。經(jīng)分析評估，以重慶保稅港區(qū)為中心，500公里半徑劃圈，輻地面積約80萬平方公里，加之局部經(jīng)干線交通輻射吸引區(qū)域，預(yù)計重慶保稅港區(qū)輻地總面積約100平方公里。u 中國第三區(qū)－兩江新區(qū) “兩江新區(qū)概念規(guī)劃的范圍包括江北區(qū)的江北中心區(qū)、江溉片區(qū)、唐家沱寸灘片區(qū)與魚嘴復(fù)盛片區(qū)。渝北區(qū)的北部新區(qū)、龍溪片區(qū)、兩路地區(qū)、木耳古路片區(qū)以及龍興石船片區(qū)。北碚區(qū)的蔡家片區(qū)與水土復(fù)興片區(qū)，總面積約947平方公里。u 恒安易居觀點： 隨著十二五重慶戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，重