【正文】 月項(xiàng)目靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期均小于設(shè)定的項(xiàng)目建設(shè)周期 30 個(gè)月，所以風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用為下表所示。1． 資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）2022 年 2022 年 2022 年 時(shí)間項(xiàng)目 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2合計(jì)一、資金來源8034 1899 1930 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 0 0 0 3669 3572 3670 3803 3780 3608 3146 4034 899 1930 0 0 0 0 　 　 　 4000 1000 0 0 0 0 0 　 　 　 二、資金運(yùn)作8034 1899 1930 1997 1992 1881 6663 597 1298 1175 期費(fèi)5955 　 　 　 　 　 　 　 　 　 及配套0 103 135 0 0 0 0 0 493 0 2030 1746 1746 1746 1746 1630 1048 349 0 0 49 49 49 49 49 49 49 40 31 31 0 0 0 202 196 202 209 208 198 173 及附加 0 0 0 0 0 0 0 0 575 971 0 0 0 0 0 0 5357 　 　 　 三、盈余資金0 0 0 1672 1581 1789 2860 3182 2310 1971 四、累計(jì)盈余資金0 1 0 1672 3253 5041 2181 5364 7674 9645 　從資金平衡表可以看出，在項(xiàng)目開工的后兩個(gè)季度因?yàn)闆]有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付地價(jià)款，前期費(fèi)用及本期建設(shè)投資，其中自有資金共需 6863 萬元，占項(xiàng)目總投資的 ％，需借助銀行貸款5000 萬元。資金平衡表詳見附表六 2．借款還本付息表2022 年 2022 年 時(shí)間項(xiàng)目 1 2 3 4 1 2 3 4合計(jì)季初本息累計(jì)4000 4060 5122 5199 5277 5357 5437 　 　季末本息累計(jì)4060 5122 5199 5277 5357 5437 　 　 　本季借款 4000 1000 0 0 0 0 0 　 5000 本季應(yīng)計(jì)利息 　 　 本息償還 0 0 0 0 5357 　 5357 其中：還本　 　 　 　 　 　 5000 　 5000 付息　 　 　 　 　 　 　 季末借款余額4060 5122 5199 5277 5357 5437 0 　 　注： 取 6％； 息計(jì)算； 本付息；在本項(xiàng)目建設(shè)周期內(nèi)共需借助銀行借款 5000 萬元，貸款期 年，在2022 年第二季度末可用銷售收入全部?jī)斶€完畢，其中利息共計(jì) 萬元。這些因素受國(guó)家西部?jī)?nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目測(cè)算效益的實(shí)現(xiàn)。一、盈虧平衡分析1．動(dòng)態(tài)考慮固定成本盈虧平衡分析是在一定的生產(chǎn)能力條件下，研究分析項(xiàng)目成本費(fèi)用與收益平衡關(guān)系的一種方法。在這一點(diǎn)上，銷售收入等于總成本費(fèi)用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡點(diǎn)，考察項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2）計(jì)算公式：利潤(rùn)=總固定成本 （單位價(jià)格單位可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）BEP＝0BEP=總固定成本/（單位價(jià)格單位可變成本－單位產(chǎn)品銷售稅金及附加） 固定成本＝土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+配套費(fèi)+綠化費(fèi)＋設(shè)備費(fèi)＝ 萬元 可變成本＝總投資固定成本＝ 萬元單位變動(dòng)成本＝變動(dòng)成本/銷售面積＝ 元/M 2BEP（產(chǎn)量）＝10000/[2100（％）]＝85542M 2盈虧銷售率＝BEP/銷售面積＝％本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 ，低于行業(yè)基準(zhǔn)水平，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。不考慮建設(shè)過程，在項(xiàng)目竣工后以一定銷售面積的銷售收入可達(dá)到總投資時(shí)的面積百分比來表示盈虧平衡點(diǎn)。保守按平均 2100 元/㎡計(jì)算，項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為：109000％2100＝4321 萬元。影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)面積、開發(fā)成本和容積率。1．單因素敏感性分析下表是當(dāng)銷售收入和總投資分別按以下比例變動(dòng)時(shí),財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（季度）的變化。當(dāng)投資增加10％時(shí)，％，仍大于設(shè)定的季度收益率2％，抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)；? 當(dāng)銷售收入增加時(shí)，內(nèi)部收益率隨之升高，顯線性關(guān)系，其指標(biāo)影響較大，非常敏感，反之則降低。2． 雙因素敏感性分析 雙 因 素 敏 感 性 分 析0%3%6%9%12%11% 8% 5% 2% 1% 4% 7% 10%收 入 變 化內(nèi)部收益率IRR10% 5% 05% 10% 基 準(zhǔn) 收 益 率從雙因素敏感性分析中得出：? 當(dāng)銷售收入減少 5％且建設(shè)投資增加 5％時(shí)，內(nèi)部收益率為 ％，曲線位于基準(zhǔn)收益率上方，大于基準(zhǔn)收益率，抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)；? 除深褐色線以外，其余雙因素在設(shè)定范圍內(nèi)同時(shí)變化時(shí)的內(nèi)部收益率曲線均位于基準(zhǔn)收益率曲線上方，表明內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。綜合上述，本測(cè)算研究的結(jié)論是：根據(jù)本部分投資、收益及風(fēng)險(xiǎn)模擬測(cè)算和評(píng)估，項(xiàng)目開發(fā)是可行的。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展對(duì)我國(guó) GDP 增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率達(dá)到 個(gè)百分點(diǎn)。2．創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及面廣，資金密集，勞動(dòng)密集（建筑行業(yè)仍主要以手工勞動(dòng)為主） ，本項(xiàng)目的開發(fā)將直接創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)于解決剩余勞動(dòng)力的就業(yè)貢獻(xiàn)巨大，影響深遠(yuǎn)。本項(xiàng)目地處灃京路，位于城市新區(qū)，擁有完善城市配套，本項(xiàng)目為目前戶縣唯一帶電梯多層住宅小區(qū)，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大面積綠化水景，關(guān)注客戶的需求心態(tài)，追求居住的高舒適性，志在樹立戶縣高尚居住新形象，樹立模范標(biāo)桿。二、環(huán)境效益評(píng)價(jià) 1．為城市建設(shè)與改造帶來新思想灃京路項(xiàng)目地段的優(yōu)越性，建筑形式的獨(dú)創(chuàng)性，居住條件的舒適性等將對(duì)戶縣房地產(chǎn)開發(fā)帶來思想沖擊。綜合項(xiàng)目周邊情況，空間設(shè)計(jì)講究與外部環(huán)境的呼應(yīng)，在應(yīng)用現(xiàn)代智能科技的同時(shí)體現(xiàn)對(duì)歷史的尊重，在追求主人尊崇的同時(shí)充分滿足舒適性的需要，為建筑披上了無限延展的思想空間，賦予了項(xiàng)目代言都市高尚住宅的精神特質(zhì)。此外本項(xiàng)目對(duì)于促進(jìn)周邊環(huán)境良性發(fā)展，提升戶縣整體形象，提高戶縣當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)水平等都將有重大意義。綜上所述，本可行性研究的結(jié)論是：建設(shè)風(fēng)景洋房項(xiàng)目是完全可行的。，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。附件一：項(xiàng)目總體規(guī)劃圖附件二：項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表知識(shí)水壩（網(wǎng)pologoogle ）為您傾心整理（下載后雙擊刪除）如有需求請(qǐng)發(fā)站內(nèi)信，知識(shí)水壩 2218108823 隨時(shí)為您服務(wù)，百度一下“知識(shí)水壩”試試， （雙擊刪除） 。附件四：銷售計(jì)劃及收入表附件五：全投資現(xiàn)金流量表附件六：資金來源與運(yùn)作表附件七：自有資金現(xiàn)金流量表附件八：損益表這個(gè)深夜，若云在網(wǎng)絡(luò)里昏昏沉沉，與藍(lán)雨聊著天，偶爾去文學(xué)網(wǎng)站看看文字，不知游蕩了多久。若云感覺自己的手很沉重，沉重到不去拿起手機(jī)撥打老公的電話。然而煙花的美好總是短暫的，那便注定要承受曇花一現(xiàn)、繁華過后的平淡。記得剛結(jié)婚時(shí)，每當(dāng)老公出差，她就忍不住流淚，小女人般依戀著自己喜歡的男人?？粗瞎少徱淮蠖选吧秸浜Ｎ丁薄?美味佳肴”，就像外出旅游一樣雀躍，將她丟到一邊，視而不見，若云心中說不出的滋味。而以若云內(nèi)屈不言表的性格，是不會(huì)主動(dòng)跟老公索要她想要的，哪怕只是一個(gè)擁抱。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，若云沉浸在這種自認(rèn)為簡(jiǎn)單的幸福中。這一切都不重要，在她看來，只要兩個(gè)人在一起，她就感覺很溫暖。王心泉并沒有為若云在身邊的陪伴而感到幸福，反而要驅(qū)趕她自己去看電視，他寧可一個(gè)人陶醉在斗地主的世界里，把若云支的遠(yuǎn)遠(yuǎn)的。連續(xù)五年間，就像與社會(huì)脫節(jié)一般，機(jī)械式的重復(fù)著單調(diào)的工作，與汽車檢測(cè)設(shè)備各個(gè)部件為伍。他越來越沉默寡言，不再像以前那么陽光?；蛘吣腥伺c女人相比，女人的感情總是細(xì)膩的，細(xì)膩到令自己心疼，卻又改變不了女人的特性。殊不知現(xiàn)實(shí)的婚姻里，也有了縹緲的感覺，幸福只活在自己的期待里，卻總是不向自己走來。曾聽專家講過，一個(gè)習(xí)慣的養(yǎng)成，只需要 21 天。她借用了那 21 天理論，將對(duì)老公的依戀從心中一點(diǎn)點(diǎn)抽離，強(qiáng)制性的適應(yīng)著。心靈似乎得到了解脫，