【正文】 很小，商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。 居民住房水平不高，與父母分居的三口之家逐漸增多。 因距西安較近，當(dāng)?shù)乜蛻舨环?duì)高品質(zhì)物業(yè)的體驗(yàn)，市場(chǎng)需要有人引導(dǎo)。 整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)及需求都以三室為主，相對(duì)而言，實(shí)用的兩室、三室產(chǎn)品需求更大。 絕大部分消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目地比較認(rèn)可，認(rèn)可的消費(fèi)者主要是對(duì)項(xiàng)目的交通和周邊環(huán)境比較滿意。 消費(fèi)者對(duì)房屋總價(jià)比較敏感，控制總價(jià)，保證功能，提供高性價(jià)產(chǎn)品必然會(huì)受市場(chǎng)青睞。戶縣雖然是一座縣城，但購(gòu)房者多為經(jīng)商或城市打工者，他們對(duì)于住宅品質(zhì)的要求建立在與西安建筑產(chǎn)品的對(duì)比之上。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)于建筑立面的設(shè)計(jì)追求精益求精，多采用西安時(shí)下流行的建筑形態(tài)，如大面積的采光窗或空中花園等美觀獨(dú)特的建筑形態(tài)，從而為后續(xù)銷售創(chuàng)造契機(jī)提供買(mǎi)點(diǎn)，使建筑本身就成為最好的銷售武器?！罢驏|、經(jīng)濟(jì)向東” ，戶縣在向東發(fā)展的陣陣?yán)薰穆曋校嗣衤芬詵|，灃京路以北已建成西安灃京工業(yè)園。繁榮的商業(yè)與新型住宅相結(jié)合所誕生的必定是戶縣新的 CLD。 2．區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目地周邊配套成熟，餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、教育配套齊全，生活便利。如下 SWOT 所示：1．STRENGTH 優(yōu)勢(shì)分析1) 大勢(shì)所趨，板塊優(yōu)勢(shì)明顯灃 京 路 板 塊 因 地 處 城 東 板 塊 范 圍 內(nèi) ， 身 處 戶 縣 開(kāi) 發(fā) 與 置 業(yè) 首 選 地 段 ， 其 區(qū)域 化 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu) 勢(shì) 明 顯 。 氮 肥 廠 項(xiàng) 目 因 開(kāi) 發(fā) 商 資 金 問(wèn) 題 至 今 未 有 明 顯 動(dòng) 作 。3）灃京路漸成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地段，生活配套將逐步完善。 2) 地塊不規(guī)則項(xiàng)目用地地形不夠規(guī)整，對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)有一定影響。4) 前期工作多項(xiàng)目地塊大，涉及單位較多，拆遷困難較大，影響工期。2）營(yíng)銷的差異化存在板塊內(nèi)項(xiàng)目營(yíng)銷力較弱，專業(yè)整合能力差。3）東城的發(fā)展規(guī)劃整體東城板塊的復(fù)蘇，必將吸引更多的置業(yè)者關(guān)注此處。4．THREATEN 威脅分析1）御苑新城經(jīng)濟(jì)實(shí)用房帶來(lái)的影響。3）在售和潛在項(xiàng)目之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。但同時(shí)地塊不規(guī)則，地上拆遷單位眾多，給開(kāi)發(fā)進(jìn)展帶來(lái)威脅。第四章 項(xiàng)目定位體系一、整體定位 電梯花園洋房二、核心形象戶縣首席名流社區(qū)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人居典范三、客戶定位1. 個(gè)體私營(yíng)業(yè)主多為周邊市場(chǎng)的經(jīng)商者，經(jīng)濟(jì)狀況較好。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，具有較為敏銳的投資理財(cái)意識(shí)，渴望有一個(gè)品質(zhì)、功能、保值的高性能居所。有較高的文化程度，以中年為主。3. 教師文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。以中青年兩口之家或孩子較小的三口之家為主。4. 企事業(yè)單位員工周邊大型企事業(yè)單位的工薪族，生活規(guī)律，對(duì)生活品質(zhì)相對(duì)要求較低，易于滿足。但整體購(gòu)買(mǎi)力較薄弱，不是本項(xiàng)目的主力客群。四、產(chǎn)品定位1．產(chǎn)品定位簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格的磚混電梯多層和少量高層住宅2．戶型定位舒適型兩房及三房住宅戶型 兩室 三室 四室 復(fù)式面積區(qū)間 8090㎡ 120140㎡ 155165㎡ 165㎡以上配比 30% 60% 5% 5%注：頂層部分根據(jù)實(shí)際需要布置“機(jī)動(dòng)復(fù)式產(chǎn)品”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況可做平層與躍層轉(zhuǎn)換。4．規(guī)劃布局 地塊北側(cè)臨街，具有很大的商業(yè)價(jià)值，此處建筑不會(huì)影響小區(qū)內(nèi)日照，所以此處臨街布置高層住宅和高層寫(xiě)字樓，其余布置多層住宅，小區(qū)入口設(shè)置在西側(cè)朝陽(yáng)路上。 各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：（接下頁(yè)）項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 畝 110000 ㎡ 住宅 93000 ㎡多層 7F 76000 ㎡高層 18F 17000 ㎡不包括地下面積，地下面積部分做設(shè)備用房，部分做鍋爐房 商業(yè) 7000 ㎡北側(cè) 3000 ㎡西側(cè) 4000 ㎡ 沿街 16 層辦公樓8000 ㎡ 不包括地下面積，地下做設(shè)備用房 地下建筑面積2022 ㎡ 其中 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 面積不包含配套公建及地下部分 35% 770 戶 平均每戶面積為 120㎡ 109000 ㎡規(guī)劃布局圖詳見(jiàn)附件一。擇優(yōu)選擇具備一流技術(shù)裝備和管理水平，且業(yè)績(jī)特別突出、信譽(yù)與質(zhì)量良好的建筑承包商承擔(dān)該項(xiàng)目的工程建設(shè)?！〈隧?xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量監(jiān)理，面向省內(nèi)外知名的監(jiān)理公司實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度充分考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃、市場(chǎng)需要及項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擬將以以快制慢的開(kāi)發(fā)速度按計(jì)劃快速完成整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作。2022 年 10 月開(kāi)盤(pán)銷售，銷售周期 21 個(gè)月，到 2022 年 6 月末全部銷售完畢。第六章 項(xiàng)目投資估算及銷售收入一、項(xiàng)目投資估算 1．投資估算的原則本項(xiàng)目的投資估算遵循以下原則：1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)銷售組織；2) 陜西省建筑工程有關(guān)規(guī)定及定額；3) 戶縣城建費(fèi)用統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4) 戶縣天然氣入網(wǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5）房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目類似工程的參考成本及市場(chǎng)銷售參考價(jià)格。2）前期費(fèi)用前期費(fèi)用包括政府繳費(fèi)和前期工程費(fèi)，政府繳費(fèi)按戶縣城建局最新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，前期費(fèi)用參考可類比項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定。4）其他費(fèi)用戶縣消費(fèi)水平較低，媒體投入較西安小，因此確定管理費(fèi)用和銷售推廣費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 ％、2％；監(jiān)理費(fèi)用由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，下浮國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)較多，取市場(chǎng)值為建安費(fèi)用的 ％。同時(shí)規(guī)定納稅人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，扣除項(xiàng)目可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì) 20％扣除。 二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤(rùn)率計(jì)算1．銷售價(jià)格經(jīng)過(guò)詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目與同一供求圈內(nèi)的相似項(xiàng)目對(duì)比分析，確定本項(xiàng)目各建筑形式銷售價(jià)格如下表　 單價(jià)高 層 2150 元/㎡電梯多層 1850 元/㎡北側(cè)商業(yè) 7500 元/㎡西側(cè)商業(yè) 5500 元/㎡寫(xiě) 字 樓 3500 元/㎡2．銷售收入測(cè)算面積 單價(jià) 小計(jì)(萬(wàn)元）可售高層 17500 ㎡ 2150 元/㎡ 電梯多層 76000 ㎡ 1850 元/㎡ 北側(cè)商業(yè) 3000 ㎡ 7500 元/㎡ 西側(cè)商業(yè) 4000 ㎡ 5500 元/㎡ 寫(xiě)字樓 8500 ㎡ 3500 元/㎡ 銷售合計(jì) 3．成本利潤(rùn)率計(jì)算1 項(xiàng)目全部銷售收入 萬(wàn)元 　2與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 萬(wàn)元 兩稅一費(fèi) ％3項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值 萬(wàn)元 　4 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元扣除墊付天然氣入網(wǎng)費(fèi)5 實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元 　6 成本利潤(rùn)率 % 扣除兩稅一費(fèi)后可以看出本項(xiàng)目全部銷售完畢銷售收入為 萬(wàn)元，扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后為 萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為 萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為％，處于房地產(chǎn)行業(yè)較高水平，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力。本項(xiàng)目涉及高層住宅和寫(xiě)字樓、商業(yè)，建設(shè)周期稍長(zhǎng)，為了增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，宜把項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間稍往后壓，使客戶真正看到入住在即，達(dá)到熱銷場(chǎng)面，烘托人氣，帶動(dòng)銷售。本項(xiàng)目為目前戶縣唯一多層帶電梯花園洋房社區(qū)，根據(jù)戶縣市場(chǎng)自身特點(diǎn)及公司銷售經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)盤(pán)后的第一個(gè)季度可實(shí)現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場(chǎng)新客戶簽約達(dá)到總銷售面積的 15％左右，以后銷售量逐漸穩(wěn)定在每月 12％左右，在項(xiàng)目竣工后，用半年時(shí)間完成全部銷售任務(wù)。計(jì)算設(shè)定前提條件：、前期費(fèi)用年初一次性投入，戶外基礎(chǔ)設(shè)施在主體完工后投入；，天然氣入網(wǎng)費(fèi)在竣工后投入；，設(shè)定建設(shè)期間各季度資金投入比例分別為 14％、15％、15％、15％、15％、14％、12％；，建設(shè)投資不含建設(shè)期利息；，設(shè)定項(xiàng)目年基準(zhǔn)收益率為 8％，則計(jì)算用季度折現(xiàn)率＝8％/4＝2％。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取這項(xiàng)指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。當(dāng)FIRR 大于基礎(chǔ)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：所得稅后： %； 所得稅前：%。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。本項(xiàng)目選取的年基準(zhǔn)收益率為 8%，則季度基準(zhǔn)收益率為 2％，由此可計(jì)算得：全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：稅前 2762 萬(wàn)元；稅后為 1484 萬(wàn)元；自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：稅前 9104 萬(wàn)元；稅后為 5071 萬(wàn)元；可見(jiàn)項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零且較高，經(jīng)濟(jì)效益顯著。稅前成本利潤(rùn)率為：％稅后成本利潤(rùn)率為：％靜態(tài)投資回收期全投資稅前 月； 稅后 月。動(dòng)態(tài)投資回收期全投資稅前 月；稅后 月自有資金稅前 月；稅后