【文章內容簡介】 。 為了改變這種廉租房體系資金窘迫的狀況，在今年的“兩會”上．全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會投融資中心向“兩會”提交了“關于利用信托方式，建立廉租房體系，解決低收八群體住房需求的建議”，并成為今年兩會的重點議案。議案中就提出解決資金來源依然要靠“以財政為主，多渠道籌集資金”的方式。包括，以財政投入為基礎建立住房保障專項基金，從住房公積金增值收益中提取，歸集直管公房出售的部分資金，從社會福利彩票籌集款中提取，接受社會捐贈等。 與經濟適用房所面臨的情況相似，廉租房在體制上也存在許多含待改革的地方。首先是要逐步完善以租金補貼為主，實物配租和租金核減為輔的廉租住房保障方式。目前，廉租住房保障方式大體上可分為租金補貼和實物配租，及人們所俗稱的“補人頭”和“補磚頭”。從各地實際實施情況來看，實物配租存在較多弊端，特別在退出方面缺乏靈活性，不利于資源的高效利用。而租金補貼方式針對性、靈活性較強，能更好地體現(xiàn)公平性原則，且容易形成退出機制，有利于廉租住房保障對象自主選擇居住地點，推動住房租賃市場的發(fā)展。因此，在廉租住房保障方式上，應當鼓勵實行租金補貼，限制采取實物配租。實物配租只能作為廉租住房保障的輔助方式，并且主要面向孤、老、病、殘等特殊家庭。 其次是加強相關部門間協(xié)作配合，完善廉租住房保障管理制度。針對當前廉租住房制度實施過程中反映的一些政策不清等問題，有關部門應進一步完善廉租住房政策體系，明確相關政策界限。管理部門應當會同民政部門建立健全廉租住房保障進退機制，加強協(xié)調配合，對廉租住房保障對象的監(jiān)測管理，建立動態(tài)管理制度，確保不符合條件的家庭及時退出廉租住房保障范圍。各地房產管理部門每年應會同民政、財政等部門，對享受廉租住房政策的家庭收入、人口及住房狀況等進行定期檢查。被檢查的家庭如有虛報、隱瞞有關情況或者偽造有關證明而獲得租金補貼或者配租住房的，由主管部門停發(fā)租金補貼或者收回己配租的住房，并取消其申請廉租住房的資格。同時，加強對廉租住房保障制度實施過程的社會監(jiān)督，充分發(fā)揮廉租住房保障制度在構建和諧社會中的作用。 無論是經濟適用房還是廉租房，他們都是國家房地產市場的重要組成部分。由于主要面向的都是社會的弱勢群體。因此他們發(fā)展的好壞，對社會的和諧發(fā)展有著重要的作用。雖然目前經濟適用房及廉租房市場的發(fā)展還存在各種個樣的問題，但隨著住房體制改革的不斷深入以及各級政府的大力支持，會將有更多的困難群眾享受到經濟適用房及廉租房的惠及。2006年西安樓市大盤點 之商品房市場 2006年“宏觀調控”仍是西安乃至全國房地產市場的主基調，相對近年來陸續(xù)出臺的政策來看，今年的政策其市場調控面更大，力度更為強硬，對未來房地產市場發(fā)展的影響意義無疑將更為深遠。而經歷了近年來對于不斷出臺政策的磨合，西安房市仍然保持著多年一貫的穩(wěn)步增長勢頭，無論市場開發(fā)或銷售均較去年同比繼續(xù)呈上升態(tài)勢。但這種數(shù)字方面看似平穩(wěn)的背后，房市卻已醞釀著新的演變：06年市場開發(fā)方面，越來越多的外來開發(fā)力量進駐西安市場進行項目運營，也使得房地產開發(fā)市場運營愈趨成熟，產業(yè)發(fā)展格局進一步升級；伴隨著近年來政策“后發(fā)效應”的逐步顯現(xiàn)，資金及土地市場的規(guī)范，市場開發(fā)商對于項目運作愈發(fā)審慎，盡管土地資源愈趨稀缺，但開發(fā)商對開發(fā)區(qū)域的選擇卻也愈顯挑剔，對諸如遠郊等“冷門區(qū)域”的項目開發(fā)開始有所控制：伴隨著近年市場部分潛力股區(qū)域市場開發(fā)環(huán)境的進一步趨向成熟，06年諸如曲江、高新區(qū)等同一區(qū)域的多個項目同時上市．也使些區(qū)域的市場競爭表現(xiàn)的愈加激烈。凡此種種也都體現(xiàn)了2006年對于西安樓市又是極不平凡的一年。 一、2006棄西安商品房市場發(fā)展狀況 房地產開發(fā)速度趨緩 2006年受國家宏觀調控的影響，西安市固定資產投資增速回落，房地產開發(fā)速度趨于平緩。根據西安市統(tǒng)計局的數(shù)字：19月全社會完成投資741．48億元，同比增長36．6％，增速比上年同期回落19．3個百分點。其中房地產開發(fā)投資182．69億元，增長25．3％，同比回落18．8個百分點。九部委意見之后，西安細則仍未正式出臺，在一定程度上增加了開發(fā)商的觀望情緒，市場開發(fā)速度放緩。 市場銷售持續(xù)高走 多年來西安商品房市場銷售增幅基本上均保持在30％一40％左右。西安房地產信息網對今年商品房銷售的統(tǒng)計數(shù)據來看：2006年111月份，西安商品房總體銷售面積為598．73萬平方米，較上年同比增長37．13％；普通住宅銷售面積為535．36萬平方米，較上年同比增長36．9％，政策對于銷售市場影響尚不明顯，銷售價格來看，卜11月份，西安住宅市場銷售均價為3236元／平方米，較上年全年3098元／平方米的價格上漲4．45％，增幅較歷史年份有所加大，但總體表現(xiàn)平穩(wěn)。 競爭態(tài)勢進一步改變 近幾年來隨著國內發(fā)達城市房地產市場競爭日趨激烈，北京、廣州、深圳等房地產發(fā)展處于前列的城市土地資源的稀缺和漲價，國內大型房地產開發(fā)商已經開始向二線城市轉移，而西安這樣的房地產發(fā)展走勢平穩(wěn)的省會城市正是國內大型開發(fā)商關注的重點目標。 2003以來，隨著中海華庭項目正式啟動，西安的房地產市場拉開了西安本土開發(fā)商與外地開發(fā)商同場競技的序幕。外地房地產公司的不斷進入，是西安房地產市場由半封閉走向開放、由相對壟斷走向自由競爭的必然結果。 2006年隨著金地、富力、融僑等外來大型地產開發(fā)企業(yè)西安項目的正式啟動，使得西安房地產市場的競爭格局的變革進一步深化?？v觀活躍于西安房地產市場的外地開發(fā)商，品牌響亮、實力雄厚、經驗豐富是他們的一個共同特點。這些給相對落后的西安房地產市場帶來的沖擊是深重的。首先表現(xiàn)在產品的品牌效應上，對于目前缺乏品牌的本地開發(fā)商．知名房地產品牌的介入會吸引大量的公眾視覺，使其在營銷推廣上面臨更大的壓力；其次，由于外來投資者具有資金實力和城市運營商能力，可以進行城市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商肯定在土地拍賣中處于劣勢，或者根本得不到土地，最后被迫退出市場；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后．宣傳包裝不到位，產品單一，建筑呆板，開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡，可能會增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風險加大。在這種形勢下，房地產市場化的競爭可以促使開發(fā)商更多地在品質上下功夫，從而贏得市場先機，使整個市場更加完善，這種競爭格局的變革將使對西安人的房產消費觀念和人居生活帶來更為巨大的變化。 品質理念深入人心 面對國家宏觀調控的洗禮，西安的房地產市場也出現(xiàn)了冰火兩重天的景象，有的項目門庭冷落，有的卻持續(xù)熱銷。分析其中的原因，產品品質的塑造，成了優(yōu)秀開發(fā)商立足市場的定海神針。 如果說傳統(tǒng)的西安商品房市場僅僅還是以滿足人們基本居住要求的話，外埠地產巨頭的入主西安，則為西安掀起了一場地產品質化浪潮，對房地產的傳播價值觀帶來一種顛覆。隨著一座座人居杰作的面世，其所創(chuàng)造的全新生活方式，帶給居者非同一般的生活體驗。尤其在產品品質方面，其優(yōu)異的表現(xiàn)和優(yōu)秀的品質已經征服了西安眾多購房者，這從“綠地世紀城”的熱銷到“中海華庭”的備受追捧再到“東尚森林別墅”的風靡東城中，就足以看出地產品質的無窮魅力。 供應結構逐漸改變 改變不合理的房地產產品供應結構，一直是國家調控政策的重點。隨著各種政策的落實，90平米以下的中小戶型、中低價位的普通商品房將會在西安的房地產市場上占有越來越大的比重。 此外，今年西安市的經濟適用房、廉租房建設有了突破性的進展，西安市《2006年經濟適用住房項目建設計劃》已編制完成。共有78個項目被列入計劃，占地1．48萬畝，總規(guī)模近1761萬平方米，總投資約291億元。隨著這些產品的不斷上市，將會帶動西安市普通商品房市場的發(fā)展，進一步改善產品供應結構。 遙望地鐵時代 地鐵，這種高速、清潔的交通工具，從他誕生的那天起，就對城市的房地產業(yè)帶來了一場地下對地面的革命。9月29日在西安地鐵2號線試驗段工程在張家堡廣場的正式開工建設．不僅對飽受堵車之苦的西安市民來說是一個喜訊，更將對西安的房市帶來根本性的結構化調整。 首先，人們居住的傳統(tǒng)格局將被打破。西安地鐵的建設所帶來的交通上的方便快捷，使人的時間和交通距離發(fā)生了變換，以往依據方向性片區(qū)來選擇居住地的方式將被拋棄，相當大一部分人將會想方設法居住到地鐵沿線，以方便自己的出行。這一規(guī)律在北京、上海等城市早已得到了驗證。置業(yè)者的這一趨勢，自然也為樓盤的開發(fā)提供了亮點。隨著2號線的開工興建，地鐵規(guī)劃沿線的西安印象、雅荷春天、賽高國際、御道華城、廣豐花園、白樺林居、銀池花香麗舍，甚至城南的名城雅居等樓盤，都迫不及待地爭相加上了“地鐵概念”。更重要的是，地鐵還帶來市區(qū)概念的延展、放大和稀釋，地鐵大大縮短了人們的出行時間，令城市變得“越來越小”，而城市規(guī)模卻可以發(fā)展得越來越大。 有了市場需求，有了炒作的概念，地鐵對沿線樓盤的“拉動”作用自然不可小覷。從北京、上海、深圳等已經建成軌道交通的城市發(fā)展來看，地鐵對沿線樓盤升值的拉動作用是非常明顯的，在深圳，從地鐵開始修建起，沿線的樓盤價格就一路攀升，升值幅度最高可達一倍。即便在目前全國房地產的調控期，西安市地鐵沿線樓盤的個案漲幅也是驚人的。據統(tǒng)計，從去年11月到今年11月，城北未央路沿線的住宅項目價格平均上漲10％以上，是同期西安整體市場均價增幅的2倍。 地鐵帶來的交通利好，也吸引著城市重要的經濟元素向它靠攏。在國內外大城市，幾乎所有區(qū)域化購物中心都依托地鐵而建，地鐵造就了像香港時代廣場、上海新客站、紐約曼哈頓、東京銀座這樣的“購物天堂”。同時也帶來了沿線項目最高幅度達60％的強力“升值”。此外，地鐵的紐帶作用，還使部分原本相對偏僻的商業(yè)項目變得不那么遙遠，從而打破了中心商業(yè)區(qū)在地域上的界限，也無形中加劇了商業(yè)地產的競爭。 雖然二號線僅僅剛剛開工建設，我們還不能妄稱西安已經進入了“地鐵時代”，但它給西安房市帶來的沖擊卻已逐漸顯現(xiàn)出來，未來，是值得期待的！ 區(qū)域性集中開發(fā)態(tài)勢顯著 (1)搶占三環(huán) 伴隨著城市擴張的腳步，西安的三環(huán)正在成為市場開發(fā)的熱點所在。就土地方面來說，由于二環(huán)以內可供開發(fā)的土地存量已經極少，政府未來的土地供應必然主要集中在城市周邊區(qū)域，這就確立了三環(huán)未來發(fā)展主力的位置。站在市場的角度來看，由于城市交通發(fā)展所帶來的城市格局的變化，越來越多的城市資源透過交通網絡輻射到了臨近郊區(qū)，從而使購房者能在享受田園生活的同時也充分享受現(xiàn)代生活的便捷，這無疑為三環(huán)線的地產開發(fā)提供了難得的歷史機遇。從最初的紫薇田園都市到接踵而至的逸翠園西安、綠地世紀城、水岸東方、富力城、白樺林居等頗具影響力的品牌項目，其迅猛的發(fā)展勢頭與當年從環(huán)城路周邊到二環(huán)沿線用了lO年的時間相比，已有了天壤之別。如今三環(huán)沿線的置業(yè)熱潮已經不再是個預期，它已經切實的走到我們身邊。 (2)北城奔走在城市擴張最前沿 今年以來，隨著西安行政中心、地鐵二號線、鐵路新客站、機場高速二號線、北三環(huán)等重大建設項目落戶北城，西安北城迎來一個全新的發(fā)展契機。面對機遇，開發(fā)區(qū)對區(qū)域總體規(guī)劃及時進行調整和銜接，同時進一步加大投資力度，著重解決城市重要設施的合理布點和有序建設，匯聚建設城市新中心的必要元素。未來的新北城，不僅是大西安的城市新中心、西安制造業(yè)基地，還將是一個最適合人居的生態(tài)居住地。交大經發(fā)中小學、西安中學、陜西師大錦園國際中小學、未央大學城等，將為北城市民提供濃厚的文化氣息和服務氛圍：經發(fā)大廈、經發(fā)國際會館、東方濠璨商務大廈、中城國際文化俱樂部、西安城市運動公園等，將成為北城人的高端辦公、休閑之地。良好的居住環(huán)境和升值潛力已經吸引了廣大開發(fā)商的注意，白樺林居、雅荷春天、西安印象、中城現(xiàn)代城、高山流水幸?？燔?、華榮風景大院、美都香域、銀池花香麗舍等一大批高品質樓盤相繼落戶北城。隨著各大項目的陸續(xù)建成，我們有理由相信，一個居住的理想家園正在北城冉冉升起。 此外，曲江新區(qū)、高新區(qū)、長安區(qū)等伴隨著郊區(qū)化開發(fā)步伐的推進也于短時間內催生了大量的房地產項目，西安各個板塊房地產開發(fā)在近兩年來得以迅速升級，從而拉動了西安房地產市場的整體高走。 二、未來商品房市場發(fā)展趨勢 2006年作為“十一五”規(guī)劃的開局年，也是房地產行業(yè)典型的政策調控年。我們認為政府對于房地產行業(yè)的規(guī)范將是長久的，并非一時的調控而已。未來的政策走向將以對現(xiàn)有政策的深化調整為主，在調控思路上不會有很大的改變。房地產業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將是政府調控的一個長遠目標，房地產業(yè)作為我國新發(fā)展階段的重要支柱性產業(yè)的定位不容動搖。面對以深化調整為主的2007年，西安的房地產市場將會顯現(xiàn)出如下一些趨勢。 房地產開發(fā)投資結構在政策導向下改善 近期西安公布的住房建設十一五規(guī)劃中，建設經濟適用房和廉租房被放到一個前所未有的重要地位，面向普通大眾的經濟適用房將成為住房供應的重點。這也與國家重點發(fā)展?jié)M足當?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”的政策是一至的。目前西安部分開發(fā)商正開發(fā)的住宅項目已經按照“90平米70％”的政策運作，政策導向對商品房市場的產品轉型產生深遠影響，中小戶型數(shù)量將明顯增加。 房價增長保持穩(wěn)定熱點地區(qū)持續(xù)走高 無論對于政府、開發(fā)商還是普通購房者，房價的走勢都是各方最為關注的問題。而要預測房價的走勢，在國家日趨平穩(wěn)的政策環(huán)境下，就要從需求和供給兩個方面加以分析。首先在需求層面上，我國目前正處于快速城市化的階段，從2000年以來，城市化率就基本以每年1．55個百分點的速度增長。此外，作為西部的經濟中心，西部大開發(fā)的政策不僅給西安的經濟帶來了突飛猛進的發(fā)展，也使居民的生活水平有了很大的改善。經濟的良好運行，居民購買力的不斷提升，以及不斷增長的城鎮(zhèn)人口這些都為西安的房地產業(yè)發(fā)展奠定了穩(wěn)定的基石，也為未來房價的增長儲備了購買力資源。 在市場供給方面，雖然國家將繼續(xù)采取相對緊縮的土地政策，但隨著商品房產品結構的調整，未來普通住房的供給將會得到重點傾斜，經濟適用房、廉租房以及面向普通