【正文】 。 計(jì)劃購買什么結(jié)構(gòu)的住宅 調(diào)查結(jié)果顯示：73．2％的受訪者選擇平層住宅，其次19．0％的受訪者選擇復(fù)式住宅，而選擇錯(cuò)層、躍層的人所占比例甚微。選擇1室及4室的受訪者比例甚小。 四．西安市居民家庭想那種購房 購買幾室?guī)讖d幾衛(wèi) 27．5％的受訪者均選擇3室2廳2衛(wèi)的房子．其次21．5％的受訪者選擇2室1廳l衛(wèi)的房子，另有17．5％的受訪者選擇購買2室2廳1衛(wèi)，選擇3室2廳1衛(wèi)的人群比例為8．7％，2室2廳2衛(wèi)的人群占到9．6％，選擇3室1廳1衛(wèi)的占到7．9％，選擇其余戶型的人群比例均較小?？傮w來看，受訪人群中El前居住房屋面積在90平方米以下的人群占到72％，此比例明顯較高，因此可以看出參加本次調(diào)研的人群絕大部分目前居住面積偏低，這些人有購置更大面積住房、改善居住條件的潛在需求。 從上面受訪者所處行業(yè)及其家庭年收入交叉分析表來看：以4萬元以上為分界線，進(jìn)出口／貿(mào)易業(yè)、IT業(yè)人士、旅游／酒店、政府／公共事業(yè)人士及零售／批發(fā)行業(yè)人業(yè)總體收入水平相對較高。 從調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，排除家庭年收入在2萬元以下的人群，隨著年收入調(diào)查區(qū)間的遞增，受訪者的人群比例呈遞減過程。 受訪者家庭年收入 調(diào)查結(jié)果顯示，家庭年收入在2萬元以下的家庭占有效樣本的比例為21．O％，家庭年收入在2—4萬元的占31．9％，家庭年收入在46萬元之間的占29．6％，另外家庭年收入在68萬元之問的占12．O％，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個(gè)區(qū)間的人口仍有不斷上升的趨勢，家庭年收入在8—12萬之間的占3．4％，12—20萬之間的占0．9％，20萬以上的占1．2％(見下圖)。金融／保險(xiǎn)占5．8％，旅游／酒店占3．4％，政府／公共事業(yè)占9．2％，個(gè)體零售／批發(fā)占11．7％，教育文化／醫(yī)療衛(wèi)生占10．2％， IT業(yè)占6．6％，進(jìn)出口／貿(mào)易占2．7％，通訊／電信占4．7％，這些行業(yè)收入水平或者較高、或者較穩(wěn)定，占到54．3％，是購房可能性較大的群體。 受訪者所處行業(yè) 從本次調(diào)查受訪者的職業(yè)分布看，制造業(yè)占7．9％，金融／保險(xiǎn)占5．8％，旅游／酒店占3．4％，飲食服務(wù)占5．4％，政府／公共事業(yè)占9．2％，個(gè)體零售／批發(fā)占11．7％，運(yùn)輸占1．7％，藝術(shù)／廣播電視業(yè)占1．6％，教育文化／醫(yī)療衛(wèi)生占10．2％，IT業(yè)占6．6％，進(jìn)出口／貿(mào)易占2．7％，農(nóng)業(yè)／林木業(yè)／漁業(yè)／采礦占0．9％，咨詢／中介占2．4％，通訊／電信占4．7％，其他占25．6％(見下圖)。這三類受訪者占到了總量的94．2％，是商品房消費(fèi)的主力。 受訪者常住家人數(shù) 從本次調(diào)查可以看出，被調(diào)查者中，一口之家占5．8％，兩口之家占23．8％，i口之家比例占到48．7％，四口之家占21．7％(見下圖)。受教育程度不同，人們的生活方式、對住所的要求往往也不同，開發(fā)公司要認(rèn)真分析各種學(xué)歷層次的偏好，建造投其所好的房予。這三種學(xué)歷之和就占到受訪者總體的94．8％。 二．調(diào)查基本情況描述 受訪者性別 本次調(diào)查受調(diào)查人群中．男性人口占45．O％，女性人口占55．0％，男女性別比例基本均衡，女性比例略高。具體表現(xiàn)為：有的開發(fā)商大做虛假廣告，把自己的樓盤吹得天花亂墜；有的開發(fā)商發(fā)布虛假銷售進(jìn)度，哄抬房價(jià)：違章開發(fā)，違規(guī)預(yù)售；商品房面積“缺斤短兩”：中介市場混亂等問題時(shí)有發(fā)生，損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。這個(gè)問題多年來一直沒有得到有效解決。西安房地產(chǎn)市場自啟動(dòng)以來，總體上雖然發(fā)展勢頭良好，但也不可避免地存在著一些問題和矛盾。對于宏觀調(diào)控，雖然短期內(nèi)會(huì)對行業(yè)造成一定影響，但從根本上來說是為了使行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)更加健康地發(fā)展，為創(chuàng)建“和諧社會(huì)”所必須的，而不是要危及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 ……….前 言 為分析市場，準(zhǔn)確把握市場，并適應(yīng)房地產(chǎn)市場的激烈競爭已轉(zhuǎn)向?qū)嵙鸵?guī)模的競爭這一現(xiàn)實(shí)，使所產(chǎn)出的信息更加準(zhǔn)確、實(shí)用和有效，進(jìn)行了本年度第三次“西安商品房市場購買(意向)調(diào)查”，本次調(diào)查共發(fā)放問卷1200余份，收回有效問卷948份，現(xiàn)將其匯總?cè)缦隆? (5)受訪者除了對社區(qū)安全性最為重視外，對物管其他服務(wù)有了新需求。 (3)房產(chǎn)類型普通化：平層住宅是商品房銷售的主流，73．2％的受訪者選擇平層住宅，復(fù)式住宅有增加趨勢。2006年3季度西安商品房市場購買(意向)調(diào)查報(bào)告調(diào)查項(xiàng)目：商品房購買市場(意向)調(diào)查調(diào)查地點(diǎn)：西安市城郊六區(qū)(新城區(qū)、蓮湖區(qū)、碑林區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū))調(diào)查方式：采用隨機(jī)抽樣、街頭訪問、購房目標(biāo)客戶調(diào)查(抽樣誤差不超過5％，置信度90％)調(diào)查時(shí)間：2006年3季度末調(diào)查結(jié)果：(1)購房群體多為三口之家。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國家需要其合理、健康的發(fā)展，因此，今后調(diào)控重點(diǎn)將集中在對現(xiàn)有政策的調(diào)整上，調(diào)控內(nèi)容將從改革行業(yè)體制、解決行業(yè)深層次矛盾的角度出發(fā)，力度會(huì)日趨平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈干預(yù)市場的行為。各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不得不面對更為高效的開發(fā)節(jié)奏，拓展更為有效的融資渠道。 房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域的變革 項(xiàng)目自有資本金35％的門檻和土地閑置2年的期限都對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及管理策略提出了更高的要求。雖然目前數(shù)量還非常有限，但其為市場供應(yīng)提供了新的途徑。在廉租房方面，由于各種原因，西安的廉租房建設(shè)長期以來一直滯后于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。這個(gè)西安市有史以來最大的一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，共含有78個(gè)項(xiàng)目，占地1．48萬畝，總規(guī)模近1761萬平方米，其中2006年計(jì)劃施工322．53萬平方米，計(jì)劃完成投資53億元。經(jīng)濟(jì)適用房申購標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格，將使其真正的緩解中低收入家庭居住困難問題，而以前往往有不少并不符合條件的購買者，阻礙了其全部惠及困難家庭?？傮w上政策對西安房地產(chǎn)需求影響很小，在抑制投機(jī)方面相當(dāng)于注射了一劑“免疫針”，有利于市場未來健康發(fā)展。不過西安的個(gè)人住房按揭貸款首付款比例從去年已經(jīng)提升至30％，因此這項(xiàng)規(guī)定對西安不會(huì)產(chǎn)生更為深化的影響。高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，曲江新區(qū)則是炙手可熱，新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)的提高，對這三個(gè)新區(qū)的影響相對較小，而對剛剛崛起的浐灞生態(tài)區(qū)影響則較大。 西安主要發(fā)展的四大新區(qū)，高新區(qū)、曲江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)基本上都是通過新增建設(shè)用地來發(fā)展的。而對商品房地價(jià)的影響甚微。今年 l 1月上調(diào)對新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)，主要目的是要充分利用土地，促進(jìn)存量建設(shè)用地的挖潛，盤活存量土地，有效切斷地方政府新增建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，從而直接抑制用地?cái)U(kuò)張沖動(dòng)，嚴(yán)格控制城市建設(shè)規(guī)模，加大耕地保護(hù)。總體來說，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長，有利于住房市場的穩(wěn)定發(fā)展。西安市的拆遷規(guī)模近兩年增長很快，2005年的拆遷規(guī)模是70萬平方米，2006年計(jì)劃為150萬平方米，增加了115％，拆遷過程中一些負(fù)面情況也時(shí)有發(fā)生。在產(chǎn)品定位方面，主要是面對以解決居住問題為主的中低層消費(fèi)者，這部分人無心顧及以往備受高檔項(xiàng)目關(guān)注的理念與情調(diào)，經(jīng)濟(jì)與實(shí)用性才是觸及他們購買神經(jīng)的主要因素。面對競爭日漸白熱化的市場，整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及營銷策略都面臨重大變革。雖然其中國家指令性味道濃重，但從中我們也能看出國家改變供給結(jié)構(gòu)的決心! 隨著中小戶型供給量的增加，面向普通消費(fèi)者的產(chǎn)品種類將越來越豐富，百姓的選擇余地也隨之?dāng)U大。而在今年5月29日發(fā)布的九部委15條中，國家出人意料的拋出了90、70％的控制指標(biāo)。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在最近幾年西安市商品房銷售量中，90平米以下戶型所占比例還不到30％，與90條款的規(guī)定成明顯的倒三角關(guān)系。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整 今年的調(diào)控政策中，住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整無疑是最大的亮點(diǎn)。 按照“國六條”和西安市政府頒布的《實(shí)施意見》，今后西安市土地供應(yīng)政策將出現(xiàn)重大調(diào)整。 (2)、通過對征地制度、土地使用費(fèi)等的改革加強(qiáng)對土地的調(diào)控。 2004年10月國務(wù)院做出了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，今年又下發(fā)了《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，其目的就是著重從利益機(jī)制和法制方面解決當(dāng)前土地調(diào)控中的突出問題?？v觀近兩年國家的調(diào)控政策，黨的十六屆五中全會(huì)關(guān)于“十一五”規(guī)劃的建議、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要，都對加強(qiáng)土地管理工作提出了明確要求。土地供應(yīng)的變化，直接影響著房地產(chǎn)市場的供應(yīng)狀況。中高檔住宅消費(fèi)群體進(jìn)一步受到抑制，并且由于中高檔需求缺少適合的供給則被分化，一部分將被擠入高檔住宅消費(fèi)人群，另一部分則會(huì)退而求其次，選擇中小戶型中的高檔產(chǎn)品。 二、西安的影響 消費(fèi)群體發(fā)生改變 縱觀今年的調(diào)控措施，“打擊投機(jī)、規(guī)范投資、調(diào)整結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)自住”是其基本原則。 西安雖然處于二線城市行列，主要的市場需求還是以自住為主，房價(jià)的增長也比較平穩(wěn)，但作為西部的重點(diǎn)城市，在近幾年的高速發(fā)展中，西安的房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了一些問題。相關(guān)政策開始注重從供應(yīng)和需求兩個(gè)層面進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)，從以前的“抑制供給、抑制需求”的思路轉(zhuǎn)為“增加供給、抑制需求”。 2006年11月財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，對新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策做出了重大調(diào)整，從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍．同時(shí)繼續(xù)實(shí)行中央與地方30：70分成體制，相關(guān)收入專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。 ◆規(guī)范外匯管理 2006年9月5日國家外匯管理局、建沒部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。國家為了改變房地產(chǎn)業(yè)中的不合理狀況，相繼實(shí)施了一系列的稅收調(diào)控描施。 政策點(diǎn)評：在1998~2003年問，由于政府急于拉動(dòng)國內(nèi)需求，房地產(chǎn)業(yè)一度成為政府的寵兒，享受著大量的稅收優(yōu)惠政策，這也造就了房地產(chǎn)業(yè)的一輪迅猛發(fā)展。該政策的實(shí)施，其影響力也僅僅局限于北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市。這些資金的涌入帶有一定投機(jī)性，迫使其成立實(shí)質(zhì)性的注冊機(jī)構(gòu)，可以一定程度避免炒作。 ◆外資限炒令出臺(tái) 2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)是此次九部委意見中的重點(diǎn)內(nèi)容，明確表達(dá)了政府在未來幾年將繼續(xù)支持中小戶型的態(tài)度，并將普通商品房確定為房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)；營業(yè)稅政策，主要出于進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求的考慮，因?yàn)檫@些需求正是推動(dòng)重點(diǎn)城市房價(jià)過速增長的一個(gè)重要因素；信貸、土地政策則主要出于抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，整頓較為混亂的房地產(chǎn)市場秩序。 2006年7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進(jìn)一步明確了37號文件中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。此外、對于目前存在的如房地產(chǎn)市場管理混亂、住房結(jié)構(gòu)不合理等頑疾性問題，文件均采用了比以往更為嚴(yán)厲的措辭、這也說明中央政府要求各地政府要通過實(shí)際行動(dòng)來改變目前市場上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀。 政策點(diǎn)評：新政策主要圍繞住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：稅收、信貸、土地政策：房屋拆遷管理：房地產(chǎn)市場秩序；廉租住房制度建設(shè)；統(tǒng)計(jì)信息披露制度等展開。 ◆國六條出臺(tái) 針對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場秩序混亂等現(xiàn)象，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了六條措施，被稱之為“國六條”。首先，在投資領(lǐng)域由于信貸資金供給過量，造成了固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)過熱，央行通過提高商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金，可以有效的抑制投資，緩解經(jīng)濟(jì)過熱的局面。 政策點(diǎn)評：在中國的房地產(chǎn)業(yè)，無論是開發(fā)商還是購房者，均對銀行信貸有著極大的依賴性。公積金貸款利率在原有基礎(chǔ)上亦上調(diào)0．18個(gè)百分點(diǎn)。宏觀調(diào)控依然是2006年房地產(chǎn)市場的主旋律，鼓勵(lì)自住消費(fèi)和調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)將成為06年宏觀調(diào)控的兩大關(guān)鍵詞。2005年，溫家寶總理在政府報(bào)告中第一次提出要“抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲”，拉開了2005年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。 ◆人大定調(diào) 2006年3月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。整個(gè)行業(yè)創(chuàng)新力較發(fā)展前沿的北京、上海等地偏弱，建筑造型無個(gè)性、景觀品種單一、戶型千篇一律的現(xiàn)狀，反映出西安的房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時(shí)代，而購買市場需求的深入細(xì)分以及競爭市場的日趨嚴(yán)酷，均在呼喚整個(gè)行業(yè)提升創(chuàng)新力，唯有創(chuàng)新才能使企業(yè)獲得長盛不衰的生命力，才能使整個(gè)西安房地產(chǎn)業(yè)步入佳境!2006年西安樓市大盤點(diǎn) 之政策法規(guī) 一、06重點(diǎn)政策回顧 2005年，中國房地產(chǎn)市場開始了一輪緊鑼密鼓的宏觀調(diào)控，房貸新政、新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改等一系列措施先后出臺(tái)，調(diào)控政策涉及土地、金融、稅收等各個(gè)層面。這種簡單的開發(fā)模式，已不再適應(yīng)目前購房者對住宅的生活需求，他們需要的是更為全能的運(yùn)營商，即房地產(chǎn)商經(jīng)營的不僅僅是房產(chǎn)，而是一種生活方式。 首先，經(jīng)營理念相對落后。提高綜合性價(jià)比實(shí)際上是發(fā)展商對住宅商品綜合性價(jià)比把控能力的一場比拼，只追求短時(shí)轟動(dòng)效應(yīng)，而沒有長久市場表現(xiàn)的做法將會(huì)越來越難以操作。整個(gè)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提升，市場競爭將進(jìn)入規(guī)模效應(yīng)、品牌效應(yīng)、成本優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)提升等更高的層次，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將更加專業(yè)化。而在宏觀調(diào)控的作用下，房價(jià)漲幅卻在回落，開發(fā)商獲利空間將被壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入理性發(fā)展階段?？梢灶A(yù)見，在未來一段時(shí)期內(nèi)，熱點(diǎn)地區(qū)的房價(jià)漲幅仍會(huì)明顯高于其它片區(qū)。曲江、高新以及城北區(qū)，由于區(qū)域規(guī)劃的帶動(dòng)，房價(jià)的漲幅