【文章內容簡介】 成交價格（元 / m2） 7808 8282 9854 15331 15106 成交總額（億元） 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 二、供求關系分析 ? 0710 年，寧波商品住宅市場供求比 呈“∧”狀走勢， 2021 年上半年 供求比為 1： 2021 年和 2021年均呈供大于求的趨勢， 07 年下半年市場火熱，但供應仍較充足， 而08 年頹市，供求比大幅下降至 1： ， 2021 年市場回暖，呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)， 2021年市場低迷，市場又回到供大于求。 2021 年上半年市場再次遭遇嚴政而冷卻，供求比持續(xù)下跌 至 1:，創(chuàng)歷年來新低。 圖 52 2021 年至 2021 年 16 月 寧波市商品房供求比走勢圖 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 ? 2021 年上半年，寧波商品住宅市場月度供求關系波動較大 從供求關系走勢圖上來看， 自 10 年 6 月到 11 年 6 月一年來供大于求的局面逐步顯現(xiàn)，市場走勢低迷，特別在今年上半年供求比值數(shù)差距較 大。特別是 4 月供求比達到 ，創(chuàng)一年來最小值。受政策影響 11年上半年中 1月， 2 月供均小于求， 4 月， 5 月供求差距拉大，到了 6 月市場上存量高居不下，成交量相對減少，使得市場未來去化存在較大壓力。 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 圖 53 2021 年 6 月至 2021 年 6 月寧波市商品住宅供求情況比對 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 三、供應量分析 供應總量分析 ? 2021 年寧波商品住宅新增供應在第一季度，受傳統(tǒng)樓市淡季影響，供應量偏少，第二季度，供應增加，有 25 個新增推案。 2021 年上半年，寧波商品 住宅市場新增供應量僅為 萬方，共 17882 套?？v觀上半年寧波市商品住宅供應量走勢圖，在第一季度由于傳統(tǒng)淡季的影響，供應量僅 萬方， 5 月份，開發(fā)商迎合“五一黃金周”和“端午黃金假期”集中供給搶占市場；由于前兩個月的集中供給，市場去化量不是很理想，市場存量高居不下導致 6月份供應量減半。 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 圖 54 2021 年 6 月至 2021 年 6 月寧波市商品住宅供應量比對圖 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 供應結構分析 2021 年上半年受政策及市場銷量影響，新增供應 樓盤銷售報價結構較上年有所改變，報價在 700010000 元 /平方米的產品有所增加為 13%。報價 1000015000 元 /平方米的供應量最大，占總供應量的 42%，報價在 1500020210元 /平方米的產品比例減小，占總供應量的 19%，同時， 20210 元 /平方米以上的產品也有 22%的占有率。 圖 55 寧波市 2021 年（ 16 月）新盤價格段比重圖 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 2021 年上半年寧波市七區(qū)共有新增商品住宅 17882 套，其中三房 5511 套，所占比例最高為 31%，是上半年推出的 主力戶型，另外復式也有 1234 套，占比 7%，這些小戶型單 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 身公寓大部分為商業(yè)性質，不過“限購政策升級”之后，此類產品會漸漸涌現(xiàn)市場。除此之外，二房 4176 套，占 23%；一房 4569 套，占 25%；雙拼 286 套，占 2%；聯(lián)排 380套，躍層與獨棟供應所占比例微乎其微。 圖 56 2021 年（ 16 月）新盤房型比重圖 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 在 11 年上半年的新增供應中，面積段 7090 平方米以下的產品有 3997 套，所占比重最高， 50 平方米的產品為 3462 套位居次席。面積段在 5070 平方米、 90110 平方米、130150 平方米的產品套數(shù)基本在兩千套以上。而 150 平方米以上的產品，每個面積段套數(shù)在三百套以上。另外，別墅的面積段主要集中在 200300 平方米。 圖 57 2021 年（ 16 月）新盤面積段比重圖 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 新盤數(shù)據分析 （ 1）新盤規(guī)模 規(guī)模 新盤量（個） 5 萬方以下 35 510 萬方 9 1030 萬方 3 合計 47 （ 2）新盤建筑形態(tài) （ 3）新盤區(qū)域 區(qū)域 新盤量（個） 北侖 8 海曙 1 江北 4 江東 3 科技園 5 鄞州 18 鎮(zhèn)海 8 建筑形態(tài) 新盤量（個） 低層 4 多層 7 小高層 14 高層 18 復合型 4 合計 47 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 （ 4）房型分析 ?新盤戶型分析 圖 58 寧波市 2021 年 16 月新盤戶型分布圖 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 ?上市房型分析 表 52 寧波市 2021 年 16 月上市新盤房型表 房型 單位數(shù)（套） 戶型配比 一房 4569 % 二房 4176 % 三房 5511 % 四房 1592 % 五房 118 % 復式 1234 % 躍層 13 % 雙拼 286 % 聯(lián)排 380 % 獨棟 3 % 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 四、成交量分析 成交總量分析 ? 2021 年上半年寧波商品住宅市場推力變化及成交走勢可以分為三個階段： 2021 年上半年，寧波商品住宅市場成交量為 ，成交套數(shù) 8599 套?？v觀 2021 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 年政策執(zhí)行力度市場走勢和，結合 2021 政策下的市場形勢， 2021 年上半年市 場可以分為三個階段： ? 年初 1 月，樓市回暖期。雖然臨近春節(jié)淡季，但是 2021下半年樓市回暖期依然延續(xù)，加之年底公映加大， 1 月成交可謂春回大地。 ? 24 月，樓市冰凍期。 2021 年下半年樓市在政策期內的回暖讓中央下決心再次加強政策，打擊投資，穩(wěn)定房價。 2 月 20 日政策再次加強，市場反應空前迅速，樓市瞬間陷入冰凍期。 ? 56 月，購房者觀望情緒進一步加重，繼續(xù)看跌樓市，市場成交僅靠小量剛需產品支持，開發(fā)商迫于各方面壓力，加大供應，市場新盤多數(shù)為 40 年產權的不受政策影響的產品，市場有所回暖，價格略微下跌。 圖 59 2021 年 6 月至 2021 年 6 月寧波市商品住宅成交量走勢 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 成交結構分析 （ 1）區(qū)域結構分析 0 0 10 年的成交主力均為鄞州區(qū)和北侖區(qū)， 11 年上半年，北侖區(qū)由于世茂世界灣和世茂海濱花園大量成交，導致該區(qū)域成交份額進一步加大，成交主力區(qū)依然為鄞州區(qū)和北侖區(qū)。 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 圖 510 2021 年至 2021 年 16 月區(qū)域結構分析圖 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 表 53 0 0 10 年、 11 年 16 月寧波市商品住宅區(qū)域成交面積表 區(qū)域 2021 年成交面積（㎡） 2021 年成交面積（㎡） 2021 年成交面積 （㎡） 2021 年 16 月成交面積 （㎡） 海曙區(qū) 38238 158670 315054 52638 江東區(qū) 69777 372199 32374 28263 江北區(qū) 180560 437782 446079 86391 科技園區(qū) 181402 346149 240542 88895 鄞州區(qū) 791990 1788718 697363 340842 鎮(zhèn)海區(qū) 232266 447494 253383 102238 北侖區(qū) 438052 864162 343429 245516 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 （ 2）成交面積段分析 對比 10 年成交產品的面積段， 2021 年上半年別墅產品成交份額明顯減少，其主要原因是由于限購令的出臺，直接封殺別墅等高端產品的成交。雖然限貸政策亦有所加強，但90140平方米產品的剛需性依然很強，相比之下，份額反而有所增加。而 90 平方米以下的產品，基本上以 50 平米以下的產品為主， 40 年產權的特性也不受政策影響，依然占據大量的市場份額。 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 圖 511 20212021 年 16 月成交面積段分析圖 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 表 54 20212021 年 16 月寧波市商品住宅各面積段成交套數(shù)表 戶型 09 年 2021 年 2021 年 16 月 別墅 1441 965 235 公寓 140 平方米以上 4908 2969 1126 90140 平方米 14823 6599 3551 90 平方米以下 20832 11998 3687 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 五、成交均價分析 ? 2021 年上半年，住宅成交均價起伏不定 2021 上半年總體住宅成交均價為 15106 元 /平方米。從歷月價格走勢圖上看，上半年的價格波動非常大。這種劇烈的振蕩主要與當月的成交結構密切相關，年初 1月由于新海景、御璽園、風格璟院等的大面積高端產品成交，直接拉動價格上漲，均價維持在 16000 元 /平方米以上； 2 月正值春節(jié)淡季，但是仍有大面積高端產品成交，直至政策再次加強，限購出臺，抑制高端產品成交，總體均價直接回落至 14906 元 /平方米； 34 月市場冰凍期，成交主力轉化為低價位的剛需產品，致使均價進一步回落至 1100012021 元 /平方米； 56 月，由于 長島花園和榮安府的高產品新推，首批儲備客戶的消化，再次拉動均價上揚。 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 圖 512 2021 年 6 月 2021 年 6 月寧波市商品住宅成交均價走勢圖 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 圖 513 2021 年及 2021 年 16 月寧波市商品住宅成交均價比重圖 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 六 、 住宅存量 分析 一年多以來，由去年四月限購令出臺至今年年初限購令升級，月度期末存量一路飆升高居不下。 2021 年 6 月期末庫存 萬方，同比增長 萬方，環(huán)比上漲 %。高位存量加大未來市場去化壓力，盡管有些樓盤考慮暫時停止新增供應，但資金的壓力促使其對產品營銷方式發(fā)生改變。從而使得今年下半年市場競爭激烈，主打價格戰(zhàn)是直接而且有效的回籠資金的捷徑。 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 數(shù)據來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 七 、項目分析 2021 年上半年 (16 月 )全市商品住宅銷售面積前十強 項目名稱 區(qū)域 成交面積 (M178。) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元/M178。) 成交金額 (萬元 ) 世茂海濱花園 北侖 81225 766 8073 65576 世茂世界灣花園 北侖 77653 667 11528 89521 金色城市 鄞州 61267 529 14634 89656 羅曼風情 鄞州 55231 554 12940 71470 華城花園 科技園 33017 221 19499 64381 駱城芳洲 鎮(zhèn)海 28083 265 8382 23539 京華茗苑 北侖 25863 224 6585 17030 盛世又一村 江北 25051 293 10251 25681 御璽園 鄞州 23318 80 31262 72896 嘉恒廣場 江東 22824 123 20828 47536 上半年市場銷售表現(xiàn)出以下特征： 別墅等高端產品產品由于限購影響，成交量萎縮。 雖然寧波個私經濟發(fā)達，私營企業(yè)主較多，高端物業(yè)購買力強。但是上半年加強版限購限貸出臺，直接抑制了別墅產品的成交。從長遠的角度看，高端物業(yè)依然是被看好的。一來 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 政策不可能無限期的實行，總有緩解的一天，二來目前國家加強實施保障性住房的建設力度，這樣一來，中低端產品市場份額將進一步縮減，而寧波個私經濟持續(xù)發(fā)展，強大的購買力將繼續(xù)支撐高端市場。 2021 年全市典型別墅項目銷售情況列表 樓盤名 區(qū)域 開盤時間 面積范圍（ m2） 均價（元 /m2） 供應總量 （套） 總銷 （套）