【正文】 1 雅雅 戈戈 爾爾 臵臵 業(yè)業(yè) 214123 62358 2 世世 茂茂 集集 團團 155097 158878 3 萬萬 科科 118103 79037 4 吉吉 時時 達達 71470 55231 5 華華 友友 臵臵 業(yè)業(yè) 64381 33017 6 維維 科科 51975 24337 7 雷雷 迪迪 森森 臵臵 業(yè)業(yè) 47536 22824 8 銀銀 億億 45635 34920 9 廣廣 博博 32347 19295 10 中中 海海 27703 13507 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 辦公市場 一、歷年市場走勢分析 02 年以來，寧波寫字樓市場在各個階段呈現(xiàn)出了不同的市場特征。 圖 61 寧波市 2021 年至 2021 年 16 月辦公 市場供求走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧 波機構(gòu) 從近三年寧波辦公市場走勢來看，國際經(jīng)濟大環(huán)境對辦公市場的影響是顯而易見的，08 年是個典型的例子， 09年 10年經(jīng)濟勢頭的回轉(zhuǎn)，寫字樓成交量出現(xiàn)明顯的反彈。整體價格同比去年有近 25%的增幅，江北 ,江東 ,科技園的辦公成交是價格上漲的主要原因。) 成交金額 (元 ) 寧波國際金融服務(wù)中心 江東 45 江南一品花園二期北區(qū)公寓 科技園 118 和美誠廣場一期 科技園 250 城投大廈 江東 82 原嘉和中心 海曙 17 涌金物流大樓 科技園 65 天合家園二期 江北 214 皇冠商業(yè)商務(wù)中心 科技園 32 翡翠灣 科技園 14 華宏第五大道 江東 52 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 商業(yè)市場 一、歷年市場走勢分析 盤點近三年商業(yè)市場，商業(yè)成交量基本維持在一個穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，由于商業(yè)受政策及金融風(fēng)暴影響甚微，且其本身能收益相對穩(wěn)定的租金，抗風(fēng)險能力強，這對于投 資者來說，顯然是個不錯的選擇。 其中鎮(zhèn)海的明海商業(yè)廣場套均面積小，總價低，廣場引進樂購等大型超市，投資價值高，使其成為鎮(zhèn)海新城的熱點樓盤，北侖區(qū)的富邦世紀商業(yè)廣場緊鄰世茂世界灣，也表現(xiàn)的十分搶眼。) 成交金額 (元 ) 明海商業(yè)廣場 鎮(zhèn)海 141 富邦世紀商業(yè)廣場 北侖 126 城市花園 鄞州 14 陽光麗園 B 區(qū) 鄞州 28 寧波澳洋家居購物廣場 鄞州 12 雷孟德時尚商廈 鄞州 76 御璽園 鄞州 14 青林商業(yè)中心 海曙 39 里仁花園三期 北侖 20 皇冠花園二期 科技園 16 產(chǎn)品篇 一、產(chǎn)品綜述 2021 年上半年寧波房地產(chǎn)產(chǎn)品主要特征 總體描述 隨著客戶對住宅產(chǎn)品品質(zhì)需求的提高，住宅的建筑風(fēng)格也在日新月異。開發(fā)商投資建設(shè)目的只 有一個實現(xiàn)利潤最大化，但是由于建設(shè)規(guī)劃對容積率的要求，以往部分開發(fā)商往往在綠化上做文章，這樣一來居民生活品質(zhì)被降低，難以提升樓盤整體品質(zhì)。 特征 大戶型產(chǎn)品遇冷，中小戶型產(chǎn)品受捧 上年住宅市場受政策影響，大戶型去化 遇瓶頸及高端產(chǎn)品舉步維艱，相對而言中小戶型 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 倍受大眾熱捧。嵌入式裝修又讓室內(nèi)空間更加開闊。長島花園建筑風(fēng)格主張現(xiàn)代簡約的風(fēng)格。 藍海中心 藍海中心位于北侖長江路和泰山路南交匯處， 15 萬平米復(fù)合型城市綜合體。目前二批房源少量在售，面積為 99 ㎡、 130 ㎡。限購限袋的政策給予和美城異軍突起的契機，產(chǎn)品的高性價比超高回報率，滿足了剛需購房者的意愿。約 79 ㎡南北通透兩房兩廳，滿足了剛性需求，緊湊的戶型，而且是雙面采光、通風(fēng)型！約 99㎡靈動三房更是奇妙的三房，會成長的三房！ 項目點評： 大東城的含金量和空前的優(yōu)惠力度是他們選擇和美城的主要原因。 和美城 2021 年 6 月 28日第三批開盤開盤，共推出 1252 套房源，至 6 月 30 日 3天時間已去化 33 套，整體的去化量不多，但項目 30100 平米的產(chǎn)品正符合現(xiàn)階段活躍客戶的剛性需求，相信未來一段時間，將成為住宅市場有利競爭者。低總價精裝修也受到了首臵剛需客戶及投資客的一路追捧。千米灣岸呈 V 型，其中濱江別墅、江景躍墅、觀景大宅由南向北依景而布，約 600米內(nèi)河將別墅與高層劃分南北雙島。 四明城市廣場〃雅詩閣 四明城市廣場〃雅思閣位于鄞州中心區(qū)的中心區(qū)域，項目東面靠近 BEST 商圈，南部臨近南部商務(wù)區(qū)和高教園區(qū)、向西直達萬達商圈，往北便是繁華江東區(qū)塊。商業(yè)街則坐落在西南側(cè)尖角位臵（位于兩條馬路的交匯處），既利用了地塊的“缺陷”，又保證了一定的人流；而帶底商的 3幢板式小高層恰好位于湖前，展現(xiàn)了寬闊的視野；又不影響后排房屋的采光跟視野；而中間的大庭院大大豐富了居民的生活，也使得綠色生態(tài)環(huán)境得到保障。當(dāng)前在售的樓盤當(dāng)中，呈現(xiàn)出以下幾個特征： 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 特征 產(chǎn)品規(guī)劃布局愈加合理 政府把合理開發(fā)土地，作為當(dāng)前首要任務(wù)。) 成交金額 (元 ) 都市森林一期 鄞州 1 御璽園 鄞州 14 水韻江南 19 鄞州 3 陽光麗園 B 區(qū) 鄞州 28 四明城市廣場 鄞州 2 外灘風(fēng)景 (桃渡路 1＃地塊 ) 江北 5 茶苑小區(qū)二期 鄞州 1 寧波澳洋家居購物廣場 鄞州 12 聯(lián)盛商業(yè)廣場（ A 地塊） 鄞州 9 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 藍庭南區(qū) 科技園 4 成交金額排行榜 項目名稱 區(qū)域 成交面積 (M178。 成交均價波動較大，這主要與當(dāng)月成交的商業(yè)項目有很大的關(guān)聯(lián)， 1 月份和 6 月份的價 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 格均在兩萬以上，期間的 25 月價格在 1202117000 之間波動。) 成交金額 (元 ) 原 嘉和中心 海曙 17 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 愛都會 鄞州 6 南苑新城酒店（辦公部分） 鄞州 4 洛茲商務(wù)大廈 鄞州 2 翡翠灣 科技園 14 東寅商座 鄞州 1 松下國際商務(wù)中心 江東 6 都市森林三期聯(lián)排、商業(yè)用房 鄞州 1 寧波大公館 海曙 1 青林商業(yè)中心 海曙 15 成交金額排行榜 項目名稱 區(qū)域 成交面積 (M178。 從今年上半年的成交走勢來看，成交量基本比較穩(wěn)定，在 2 月份政策加強后，辦公市場并未受政策影響，反而在住宅市場受到抑制的情況下，部分投資客轉(zhuǎn)投辦公市場，導(dǎo)致市場 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 成交態(tài)勢依然良好。 2021 年上半年，辦公供應(yīng)同比有所增加，成交勢頭相對良好。 樓盤名 區(qū)域 開盤時間 均價（元 /m2） 供應(yīng)總量（套） 總銷 （套） 累計銷售率 世茂世界灣 北侖 2021428 11000 3846 667 % 世茂海濱花園 北侖 20211219 8000 1390 766 % 八 、 2021 年 16 月成交排行榜 成交面積排行榜 項目名稱 區(qū)域 成交面積 (M178。一來 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 政策不可能無限期的實行，總有緩解的一天，二來目前國家加強實施保障性住房的建設(shè)力度，這樣一來，中低端產(chǎn)品市場份額將進一步縮減，而寧波個私經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，強大的購買力將繼續(xù)支撐高端市場。高位存量加大未來市場去化壓力，盡管有些樓盤考慮暫時停止新增供應(yīng)，但資金的壓力促使其對產(chǎn)品營銷方式發(fā)生改變。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 510 2021 年至 2021 年 16 月區(qū)域結(jié)構(gòu)分析圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 表 53 0 0 10 年、 11 年 16 月寧波市商品住宅區(qū)域成交面積表 區(qū)域 2021 年成交面積（㎡） 2021 年成交面積（㎡） 2021 年成交面積 （㎡） 2021 年 16 月成交面積 （㎡） 海曙區(qū) 38238 158670 315054 52638 江東區(qū) 69777 372199 32374 28263 江北區(qū) 180560 437782 446079 86391 科技園區(qū) 181402 346149 240542 88895 鄞州區(qū) 791990 1788718 697363 340842 鎮(zhèn)海區(qū) 232266 447494 253383 102238 北侖區(qū) 438052 864162 343429 245516 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) （ 2）成交面積段分析 對比 10 年成交產(chǎn)品的面積段， 2021 年上半年別墅產(chǎn)品成交份額明顯減少，其主要原因是由于限購令的出臺，直接封殺別墅等高端產(chǎn)品的成交。 圖 57 2021 年（ 16 月）新盤面積段比重圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 新盤數(shù)據(jù)分析 （ 1）新盤規(guī)模 規(guī)模 新盤量（個） 5 萬方以下 35 510 萬方 9 1030 萬方 3 合計 47 （ 2）新盤建筑形態(tài) （ 3）新盤區(qū)域 區(qū)域 新盤量（個） 北侖 8 海曙 1 江北 4 江東 3 科技園 5 鄞州 18 鎮(zhèn)海 8 建筑形態(tài) 新盤量（個） 低層 4 多層 7 小高層 14 高層 18 復(fù)合型 4 合計 47 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 （ 4）房型分析 ?新盤戶型分析 圖 58 寧波市 2021 年 16 月新盤戶型分布圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) ?上市房型分析 表 52 寧波市 2021 年 16 月上市新盤房型表 房型 單位數(shù)（套） 戶型配比 一房 4569 % 二房 4176 % 三房 5511 % 四房 1592 % 五房 118 % 復(fù)式 1234 % 躍層 13 % 雙拼 286 % 聯(lián)排 380 % 獨棟 3 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 四、成交量分析 成交總量分析 ? 2021 年上半年寧波商品住宅市場推力變化及成交走勢可以分為三個階段： 2021 年上半年，寧波商品住宅市場成交量為 ，成交套數(shù) 8599 套。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 54 2021 年 6 月至 2021 年 6 月寧波市商品住宅供應(yīng)量比對圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 2021 年上半年受政策及市場銷量影響，新增供應(yīng) 樓盤銷售報價結(jié)構(gòu)較上年有所改變，報價在 700010000 元 /平方米的產(chǎn)品有所增加為 13%。 圖 51 2021年至 2021（ 16 月）寧波 市商品住宅供求走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 表 51 20212021 年 16 月寧波市商品住宅供應(yīng)成交情況表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 16 月 供求比 供應(yīng)量（萬 m2） 459 322 221 376 成交量（萬 m2） 396 193 444 成交價格（元 / m2） 7808 8282 9854 15331 15106 成交總額（億元） 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 二、供求關(guān)系分析 ? 0710 年，寧波商品住宅市場供求比 呈“∧”狀走勢， 2021 年上半年 供求比為 1： 2021 年和 2021年均呈供大于求的趨勢， 07 年下半年市場火熱，但供應(yīng)仍較充足， 而08 年頹市，供求比大幅下降至 1： ， 2021 年市場回暖，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)， 2021年市場低迷，市場又回到供大于求。 ? 成交： 20212021 年，寧波商品房市場成交量呈波浪狀走勢， 2021 年上半年成交量僅為 萬方，同比下降 7%。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 綜合評價： 地塊位居處于市場上升期的鄞州城西板塊，未來潛力較大，且其相比高橋鎮(zhèn)中心更