【正文】 靠近寧波市區(qū)，對買房者而言可以換角度思考項目的價值。計劃 2021 年 3 月開工建設(shè)。其次為商住用地，土地面積 萬方；另外，商務(wù)用地、商服用地、商業(yè)用地分別為 萬方， 萬方， 萬方，占比分別為 12%、 8%、 5%。 2021 年上半年，供應(yīng)土地以純住宅為住，其中住宅用地為 萬方，占總供應(yīng)面積的 56%； 商住用地為 萬方，占比 13%；商服用地 萬方，占比 14%；商務(wù)用地 萬方，占比 14%；商業(yè)用地為 萬方，占比 3%。雖然住宅市場一直是成交主流，但其成交量受政策因素影響較大，而反觀辦公商業(yè)成交則顯得比較穩(wěn)定，特別是 45月，在住宅市場明顯不力的情況下，部分投資客轉(zhuǎn)向辦公商業(yè)市場，導(dǎo)致辦公商業(yè)市場成交量大幅度上升。 5 月份供應(yīng)回落，供求比略微回升。市場成交量的萎縮和成交結(jié)構(gòu)的變化，直接導(dǎo)致銷售額的減少。 圖 22 歷年房屋施工量圖 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 房屋 新開工量 — 同比增長 8２ .4% 去年下半年以來，寧波房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控下呈現(xiàn)回暖現(xiàn)象，再加上土地政策規(guī)范市場，使得可開發(fā)土地得到陸續(xù)釋放，新開工面積也在不斷增加。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 2021 年上半年，隨著又一輪的加強版調(diào)控政策出臺，大量的投資客被抑制，市場整體形勢也不是很理想，直接表現(xiàn)出銷售面積和 銷售額同比有所減少，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場依然被看好，房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積同比均有所增加。 2021 年年初，市場依然處于回暖階段，直至 2 月份政策進(jìn)一步得到加強，限購和限貸的嚴(yán)厲執(zhí)行使得 34月寧波樓市立即陷入冰凍期，商品住宅月均成交僅 5 萬方，價格也受成交結(jié)構(gòu)改變影響，將至 11600 元 /平米： 56 月，市場加大供應(yīng)量， 市場有所回暖，高端產(chǎn)品復(fù)蘇，價格回升 。 政策加強后，寧波市場可謂反應(yīng)空前迅速。 一、 2021 年上半年，開發(fā)投資額同比增量顯著 與 2021年初相比，本年度寧波房地產(chǎn)投資額具有一定幅度的提升， 14 月全市房地產(chǎn)投資額達(dá)到 億元，同比增長 42 .1%，增長幅度同比略有下降。 圖 23 歷年房屋新開工量圖 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 房屋竣工量 — 同比增長 % 2021 年 14 月，全市房屋竣工面積為 ，同比增 長 %，其中住宅竣工面積 萬方，同比增長 %。 ? 成交 量： 2021 年 16月，寧波商品房市場總成交量為 萬方，明顯在政策期內(nèi)，住宅市場并不樂觀，反觀商業(yè)辦公市場則出現(xiàn)良好的勢頭。 圖 33 201１年 16 月 寧波市商品房供求關(guān)系對比 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機構(gòu) 三、供應(yīng)量分析 ■ 2021 年 16 月， 寧波商品房市場新增供應(yīng)量為 萬平方米 今年前六個月，寧波商品房市場新增供應(yīng)量 為 萬平方米，其中住宅 萬平方米，辦公 萬平方米，商業(yè) 。 圖 35 2021 年 16 月 寧波市商品房成交量走勢圖 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機構(gòu) 五、成交均價分析 ? 2021 年前六月商品房成交均價為 14275元 /平方米，其中住宅價格為 15106元 /平方米 從上半年成交價格上看，商品房總體成交均價為 14275元 /平方米，而住宅均價為 15106元 /平方米，目前房地產(chǎn)市場價格仍高位運行，這與高位商業(yè)和辦公成交有著較大的關(guān)聯(lián)，而上半年成交均價最高的是 6月份 , 商品房價格達(dá)到 16206元 /平方米，其中住宅價格 16783元 /平方米，主要原因在于大面積的高端樓盤成交 (如長島花園、新海景花園、榮安府 )，而至低點出現(xiàn)于 3 月份，一方面限購令的加強直接冰凍大面積高端產(chǎn)品的成交，另一方面商業(yè)辦公價格并不在高位。 圖 44 寧波市 11 年 16 月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機構(gòu) 2021 年上半年出讓地塊仍以中小規(guī)模為主，其中， 1萬方以下的土地 40宗， 15 萬方以下的土地 53 宗， 510 萬方的土地 7 宗， 1020 萬方以上的土地 3 宗。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 49 寧波市 11 年 16 月土地供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機構(gòu) ? 土地成交排行榜 表 41 寧波市 2021 年 1 月 6 月成交土地樓面地價前 5 名 排名 區(qū)域 地塊名稱 成交樓面價（元 /㎡） 競得單位 1 鄞州 鄞州新城區(qū)原特殊教育學(xué)校 A1A3 地塊 9010 寧波和協(xié)拓展臵業(yè)有限公司 2 鄞州 鄞州新城區(qū)貿(mào)城西路 1 地塊 7000 寧波東方晨華臵業(yè)有限公司 3 江北 慈城新區(qū) I14b 地塊 5266 上海穎階實 業(yè)有限公司 4 江北 慈城新區(qū) I15 地塊 5266 上海穎階實業(yè)有限公司 5 江北 慈城新區(qū) I11b 地塊 5136 上海穎階實業(yè)有限公司 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機構(gòu) 表 42 寧波市 2021 年 1 月 6 月成交土地總成交價前 5 名 排名 區(qū)域 地塊名稱 成交總價 （萬元） 競得單位 1 鄞州 鄞州新城區(qū)原特殊教育學(xué)校 A1A3 地塊 寧波和協(xié)拓展臵業(yè)有限公司 2 鎮(zhèn)海 鎮(zhèn)海青龍橋一期地塊 寧波市鎮(zhèn)海區(qū)城市建設(shè)投資開 發(fā)有限公司 3 江北 慈城新區(qū) I15 地塊 上海穎階實業(yè)有限公司 4 北侖 春曉中直河?xùn)| 3地塊 重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 5 鄞州 鄞州新城區(qū)原方力工業(yè)園地塊 寧波方力臵業(yè)有限公司 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機構(gòu) 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 二、重點地塊 春曉中直河?xùn)| 14地塊 宗地名稱 區(qū)域 用途 占地面積 (m2) 規(guī)劃建筑面 積 (m2) 容積率 成交總價（萬元） 樓面地價(元/m2) 競得人 春曉中直河?xùn)| 3地塊 北侖 城鎮(zhèn)住宅用地 1638 重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 春曉中直河?xùn)| 1地塊 北侖 城鎮(zhèn)住宅用地 1617 春曉中直河?xùn)| 4地塊 北侖 商服用地 844 春曉中直河?xùn)| 2地塊 北侖 城鎮(zhèn)住宅用地 137980 165576 1575 出讓背景： 2 月 25 日，寧波正式出讓北倉春曉中直河?xùn)| 14地塊，總面積達(dá)759 畝，折合可建面積達(dá) 50 萬 平方米，最終龍湖以 億元把該四宗地塊全部收入囊中。 計劃 2021 年 3 月前完成所有項目建設(shè)，其中商業(yè)中心將在 2021 年9 月前全部建成，并于 2021 年 3 月前開始投入運營。 鄞州新城區(qū)原特殊教育學(xué)校 A1A3 地塊 地塊基本指標(biāo) 所屬城市 寧波 土地用途 住宅、商業(yè) 所屬區(qū)域 鄞州 所屬板塊 鄞州中心區(qū)板塊 占地面積（ m2） 32996 起始總價（萬元） 建筑面積（ m2） 65992 成交總價（萬元） 容積率 2 成交樓面價（元 / m2） 9010 公告時間 2021416 溢價率 0% 成交時間 2021526 競得人 寧波和協(xié)拓展臵 業(yè)有限公司 鄞州新城區(qū)原特殊教育學(xué)校 A1A3 地塊 鐘公廟街道，東面為規(guī)劃道路，南面到嵩江中路，西面到寧南北路，北面為規(guī)劃道路 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 綜合評價： 位于鄞州萬達(dá)商圈，江東區(qū)和鄞州區(qū)的分界點，交通便利，人流旺盛，周邊有鄞州萬達(dá)廣場和聯(lián)盛商業(yè)廣場，配套成熟，周邊有熱銷盤金色水岸和四季云頂?shù)?，還有在建理想城等，都是中高檔產(chǎn)品，也有萬達(dá)公寓和聯(lián)盛商業(yè)廣場等的熱銷公寓產(chǎn)品，房產(chǎn)市場相對成熟，有著很好的發(fā)展前景。 ? 成交價格：近幾年商品住宅成交均價一直呈現(xiàn)上漲趨勢，特別是 09 年 10 年期間更是翻倍增長，而 11 年上半年則相比 10 年有略微下跌。特別是 4 月供求比達(dá)到 ，創(chuàng)一年來最小值。除此之外，二房 4176 套，占 23%；一房 4569 套，占 25%；雙拼 286 套，占 2%；聯(lián)排 380套，躍層與獨棟供應(yīng)所占比例微乎其微。 ? 24 月，樓市冰凍期。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 511 20212021 年 16 月成交面積段分析圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機構(gòu) 表 54 20212021 年 16 月寧波市商品住宅各面積段成交套數(shù)表 戶型 09 年 2021 年 2021 年 16 月 別墅 1441 965 235 公寓 140 平方米以上 4908 2969 1126 90140 平方米 14823 6599 3551 90 平方米以下 20832 11998 3687 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機構(gòu) 五、成交均價分析 ? 2021 年上半年，住宅成交均價起伏不定 2021 上半年總體住宅成交均價為 15106 元 /平方米。) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元/M178。其外，上半年政策的加強，進(jìn)一步抑制了投資者，而 40年產(chǎn)權(quán)的特性并不受政策的限制，再加上此類產(chǎn)品低總價，占據(jù)核心地段的優(yōu)質(zhì)資源，無疑讓限購下無奈的投資者有了投資的產(chǎn)品。由于寧波城市的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)水平的不斷促進(jìn)下，從 02 年到 05 年，寧波辦公供求量持穩(wěn)步上升勢頭，直到 06年國家出臺了相關(guān)的調(diào)控政策，供應(yīng)量出現(xiàn)下降趨勢，但辦公需求量仍然保持上揚勢頭。 11年上半年，經(jīng)濟(jì)勢頭持續(xù)好轉(zhuǎn)，加之東部新城的崛起，辦公市場將有一定的上揚空間。 圖 63 寧波市 2021 年 16 月辦公市場供應(yīng)走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波 機構(gòu) 三、成交結(jié)構(gòu)分析 從上半年區(qū)域成交情況看，寫字樓市場僅科技園和江東就占去七成多，其中科技園寫字樓成交逐漸占據(jù)上風(fēng)，而江東主要是依靠東部新城區(qū)的國際金融服務(wù)中心和城投大廈等占據(jù)一席之地，未來隨著東部新城建設(shè)的進(jìn)行，城東市場仍將不斷擴大。 2021 年上半年由于住宅市場遇冷，商業(yè)供求量增加，更多的投資客將目光投向商業(yè)市場，使得上半年商業(yè)有不錯的市場成交。而鄞州區(qū)以雷孟德為代表，成交總量位列各區(qū)之首。作為國際知名度較高的歷史名城，寧波首當(dāng)其沖。人們對居住環(huán)境的不斷提高，合理規(guī)劃產(chǎn)品也成為了開發(fā)商重中之重的首要任務(wù)。市場上觀望氣氛濃厚，較為活躍的屬剛需客戶。 特征 別墅產(chǎn)品彰顯皇家氣派 豪宅風(fēng)范 上半年別墅市場遭遇限購，成交萎縮。高層建筑形體俊逸挺拔，線條明朗；建筑外墻遴選上等天然石材，以干掛為主，秉持頂級豪宅海景花園的建筑風(fēng)范，再現(xiàn)鼎級豪宅標(biāo)桿。以公寓、寫字樓、商業(yè)街區(qū)等完整配套，為北侖城市中心綜合地標(biāo)。 項目自 身賣點 位臵優(yōu)勢 —— 占據(jù)大東城 CBD 核心，絕版地段 和美城位于寧波市斥資數(shù)百億打造的東部新城 CBD 核心，毗鄰國際會展中心，坐望市行政辦公綜合區(qū)、國際商業(yè)商務(wù)復(fù)合區(qū)、寧波城市世界門戶區(qū)三大中心，比鄰規(guī)劃中的輕軌 1 號、 5號線，靠近城市主干道，通途路、江南公路、世紀(jì)大道兩橫一縱捷達(dá)，交通便捷，周邊商務(wù)及生活配套齊全。 F2 戶型圖 FI 戶型圖 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 半島悅城 項目情況 半島悅城總建筑面積約 6 萬方，由 6 幢 1315 層的高層住宅，住宅共 358 套，住宅面積從 80 平米至 140 平米。 位臵圖 開盤當(dāng)天現(xiàn)場照片 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 稀缺地段稀缺產(chǎn)品，良好口碑受追捧 為東城中央的標(biāo)桿級巨作 近 24萬方超大規(guī)模的和美城，正式把握“稀缺”這一價值點作營銷，在稀缺的地段上創(chuàng)作出稀缺的精品。 空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)： 采用變頻空調(diào)、集中通排風(fēng)系統(tǒng)； 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 項目情況 和美城規(guī)劃總建筑面積約 萬平方米，由 5 棟新古典主義高層建筑形成院落式圍合，其中 3 棟為原創(chuàng)點式高層、 2 棟板式高層，住宅共 1900 余套，住宅面積從 30平米至 100 平米。在投資渠道匱乏， 70 年住宅產(chǎn)品成 交不溫不火的情況下， 40 年產(chǎn)權(quán)精裝產(chǎn)品給力出擊，穩(wěn)定市場 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 價格，維持市場成交量。項目東、南、西及中部四河環(huán)護(hù)南面規(guī)劃濱江別墅，北面規(guī)劃高層官邸。我們以四明城市廣場為例。整個規(guī)劃采用全圍合式建筑，這使得所有住戶均能享受到窗外美景。在市場需求的不斷促進(jìn)下，堅信未來寧波的建筑品質(zhì)將會升華到一定高度。) 成交