【正文】 研發(fā)基地 5 號地塊一期 科技園 7 皇冠商業(yè)商務(wù)中心 科技園 32 原嘉和中心 海曙 17 南洋大廈 鄞州 14 成交均價(jià)排行榜 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交面積 (M178。整體價(jià)格同比去年有近 25%的增幅，江北 ,江東 ,科技園的辦公成交是價(jià)格上漲的主要原因。三、四月份成交回升， 4月份成交為上半年之最。 圖 61 寧波市 2021 年至 2021 年 16 月辦公 市場供求走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧 波機(jī)構(gòu) 從近三年寧波辦公市場走勢來看，國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對辦公市場的影響是顯而易見的，08 年是個(gè)典型的例子， 09年 10年經(jīng)濟(jì)勢頭的回轉(zhuǎn)，寫字樓成交量出現(xiàn)明顯的反彈。 2021年，政府放寬相關(guān)政策，樓市逐漸升溫，辦公需求量有所回升。) 成交金額 (萬元 ) 世茂海濱花園 北侖 81225 766 8073 65576 世茂世界灣花園 北侖 77653 667 11528 89521 金色城市 鄞州 61267 529 14634 89656 羅曼風(fēng)情 鄞州 55231 554 12940 71470 華城花園 科技園 33017 221 19499 64381 駱城芳洲 鎮(zhèn)海 28083 265 8382 23539 京華茗苑 北侖 25863 224 6585 17030 盛世又一村 江北 25051 293 10251 25681 御璽園 鄞州 23318 80 31262 72896 嘉恒廣場 江東 22824 123 20828 47536 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 成交套數(shù)排行榜 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交套數(shù) (套 ) 成交面積 (㎡ ) 成交金額 (萬元 ) 成交均價(jià) (元 /㎡ ) 世茂海濱花園 北侖 766 81225 65576 8073 世茂世界灣花園 北侖 667 77653 89521 11528 羅曼風(fēng)情 鄞州 554 55231 71470 12940 金色城市 鄞州 529 61267 89656 14634 盛世又一村 江北 293 25051 25681 10251 駱城芳洲 鎮(zhèn)海 265 28083 23539 8382 摩根國際 北侖 252 12695 14124 11126 京華茗苑 北侖 224 25863 17030 6585 華城花園 科技園 221 33017 64381 19499 歐信商務(wù)樓 鄞州 207 9377 12583 13420 成交金額排行榜 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交金額 (萬元 ) 成交面積 (㎡ ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價(jià) (元 /㎡ ) 金色城市 鄞州 89656 61267 529 14634 世茂世 界灣花園 北侖 89521 77653 667 11528 新海景花園 江北 79306 18838 34 42098 御璽園 鄞州 72896 23318 80 31262 羅曼風(fēng)情 鄞州 71470 55231 554 12940 世茂海濱花園 北侖 65576 81225 766 8073 華城花園 科技園 64381 33017 221 19499 嘉恒廣場 江東 47536 22824 123 20828 維科上院 海曙 44131 19469 108 22667 長島花園 江北 38589 11196 50 34466 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 企業(yè)銷售金額排行榜 排名 企業(yè)名稱 銷售金額（萬元） 成交面積（㎡） 1 雅雅 戈戈 爾爾 臵臵 業(yè)業(yè) 214123 62358 2 世世 茂茂 集集 團(tuán)團(tuán) 155097 158878 3 萬萬 科科 118103 79037 4 吉吉 時(shí)時(shí) 達(dá)達(dá) 71470 55231 5 華華 友友 臵臵 業(yè)業(yè) 64381 33017 6 維維 科科 51975 24337 7 雷雷 迪迪 森森 臵臵 業(yè)業(yè) 47536 22824 8 銀銀 億億 45635 34920 9 廣廣 博博 32347 19295 10 中中 海海 27703 13507 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 辦公市場 一、歷年市場走勢分析 02 年以來，寧波寫字樓市場在各個(gè)階段呈現(xiàn)出了不同的市場特征。而中端及低端物業(yè)主要面對自住性需求，投資比例較低，受宏觀調(diào)控的影響程度也相對較低。 由于 10 年辦公項(xiàng)目改成單身公寓出售，受到了市場的熱捧，使得今年 40 年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品仍然蓄勢待發(fā)。但是上半年加強(qiáng)版限購限貸出臺，直接抑制了別墅產(chǎn)品的成交。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 七 、項(xiàng)目分析 2021 年上半年 (16 月 )全市商品住宅銷售面積前十強(qiáng) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交面積 (M178。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 圖 512 2021 年 6 月 2021 年 6 月寧波市商品住宅成交均價(jià)走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 圖 513 2021 年及 2021 年 16 月寧波市商品住宅成交均價(jià)比重圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 六 、 住宅存量 分析 一年多以來，由去年四月限購令出臺至今年年初限購令升級，月度期末存量一路飆升高居不下。而 90 平方米以下的產(chǎn)品，基本上以 50 平米以下的產(chǎn)品為主， 40 年產(chǎn)權(quán)的特性也不受政策影響，依然占據(jù)大量的市場份額。 ? 56 月，購房者觀望情緒進(jìn)一步加重，繼續(xù)看跌樓市，市場成交僅靠小量剛需產(chǎn)品支持，開發(fā)商迫于各方面壓力，加大供應(yīng)，市場新盤多數(shù)為 40 年產(chǎn)權(quán)的不受政策影響的產(chǎn)品，市場有所回暖，價(jià)格略微下跌。雖然臨近春節(jié)淡季，但是 2021下半年樓市回暖期依然延續(xù)，加之年底公映加大， 1 月成交可謂春回大地。而 150 平方米以上的產(chǎn)品，每個(gè)面積段套數(shù)在三百套以上。 圖 55 寧波市 2021 年（ 16 月）新盤價(jià)格段比重圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 2021 年上半年寧波市七區(qū)共有新增商品住宅 17882 套，其中三房 5511 套，所占比例最高為 31%，是上半年推出的 主力戶型，另外復(fù)式也有 1234 套，占比 7%，這些小戶型單 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 身公寓大部分為商業(yè)性質(zhì)，不過“限購政策升級”之后，此類產(chǎn)品會(huì)漸漸涌現(xiàn)市場。 2021 年上半年，寧波商品 住宅市場新增供應(yīng)量僅為 萬方，共 17882 套。 圖 52 2021 年至 2021 年 16 月 寧波市商品房供求比走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) ? 2021 年上半年，寧波商品住宅市場月度供求關(guān)系波動(dòng)較大 從供求關(guān)系走勢圖上來看， 自 10 年 6 月到 11 年 6 月一年來供大于求的局面逐步顯現(xiàn)，市場走勢低迷，特別在今年上半年供求比值數(shù)差距較 大。其一，上半年的成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的改變，高端產(chǎn)品由于限購影響，成交量大幅下跌，而中小面積的剛需產(chǎn)品成為了市場的成交主力，價(jià)格自然有所下跌；其二，由于政策的再次沖擊市場，開發(fā)商迫于資金等各方面壓力，紛紛推出各種優(yōu)惠活動(dòng)，雖然優(yōu)惠力度并不是很大， 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 但也一定程度導(dǎo)致價(jià)格下跌。 2021 年上半年，樓市再次受到加強(qiáng)版政策打擊，成交僅為 萬方，同比下降 7%。 地塊所在地 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 商品住宅市場 一、市場綜述 ? 供應(yīng)： 20212021 年，寧波商品住宅市場供應(yīng)量呈“ V”狀走勢， 2021 年上半年供應(yīng)量為 萬方，同比上漲 69%。從地塊本身角度考慮，地塊東側(cè)臨河，可以發(fā)揮自身沿河景觀優(yōu)勢，并依據(jù)地塊容積率和地塊面積，可以打造小高層形式為主的中高檔小區(qū)，盡量規(guī)避項(xiàng)目體量小的弱勢，從其他角度發(fā)揮產(chǎn)品的價(jià)值塑造。近鄰世茂海濱花園的成功也為該項(xiàng)目的立足打下基礎(chǔ)。計(jì)劃 2021 年 8 月開工建設(shè)。計(jì)劃 2021 年 8 月開工建設(shè)， 2021 年 12 月完成樁基施工， 2021 年完成投資 5 億元人民幣。 圖 48 寧波市 11 年 16 月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 2021 年上半年成交地塊仍以中小規(guī)模為主，其中， 1萬方以下的土地 23 宗， 15萬方以下的土地 34 宗， 510 萬方的土地 3 宗， 1020 萬方的土地 3 宗。 圖 46 寧波市 11 年 16 月土地成交走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) ? 成交結(jié)構(gòu)分析 —— 成交土地以純住宅用地為住，北侖區(qū)為成交主力區(qū)域，成交的土地以中小規(guī)模為主。目前老城區(qū)可供開發(fā)土地有限，近郊新城區(qū)域的土地開發(fā)節(jié)奏加快，勢必成為土地市場供應(yīng)熱點(diǎn)。 圖 41 寧波市 04 年至 11 年（ 16 月）土地供求走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 土地供應(yīng)分析 ? 本年供應(yīng)走勢 —— 上半年土地供應(yīng)持續(xù)低迷，新城土地供應(yīng)比例較多 2021 年 16 月，寧波共推出土地 103 幅，共計(jì) 萬方（僅統(tǒng)計(jì)江東、海曙、江北、科技園區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖，不包括工業(yè)用地）。由于當(dāng)前政策依然較緊，市場形勢并未改觀。而在傳統(tǒng)淡季到來之前， 6月份推量明顯下 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 滑。 分物業(yè)來看， 2021 年 16 月寧波商品住宅供求比為 1:，供求失衡，上半年共成交 萬方，供應(yīng) 萬方；辦公與商業(yè)供求比分別為 1: 和 1:，兩者市場形勢相對略好于住宅，對于 目前冷卻的住宅市場，部分投資者開始轉(zhuǎn)投商業(yè)和辦公。 圖 32 2021 年至 2021 年（ 16 月） 年寧波市商品房供求比走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) ? 201１年 16 月，寧波商品房市場月度供求關(guān)系曲折不斷 指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 2021（ 16 月） 供求比 供應(yīng)量（萬 m2） 成交量（萬 m2） 成交價(jià)格（元 / m2） 8627 9611 14293 14275 成交總額（億元） 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 從供求關(guān)系走勢圖上來看，在１月份＂新國八條＂未出之前，延續(xù) 10年下半年回暖市場 ，供求 比維持在 1 左右， 自 2 月份政策收緊，２ ３月供應(yīng)成交均萎縮，供求比回落至 后反彈至１ .2。 ? 供應(yīng)量： 2021 年 16月，商品房供應(yīng)量為 ， 面臨嚴(yán)厲的調(diào)控政策，市場依然供應(yīng)有所增加。 圖 25 歷年房屋銷售量圖 數(shù)據(jù)來源： cric 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 房屋銷售額 — 同比減少 % 2021 年 14 月，全市商品房銷售額為 億元，同比減少 %。開發(fā)商建設(shè)力度逐年大幅度遞增，市場形勢受政策影響，并不樂觀，導(dǎo)致存量增大。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 表 21 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重表 （寧波） 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021（ 14月） 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（億元） 1543 房地產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)固定投資占比 % % % % % % % % 一、房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 房屋施工量 — 同比增長 % 2021 年 14 月，全市房屋施工面積 萬方，同比增長 %，增幅比去年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅施工面積 萬方，房地產(chǎn)開發(fā)形勢明顯好于去年同期。由于下半年政策將持續(xù)收緊，開發(fā)商的資金鏈緊張，后市壓力也將增加。 營銷： 市場突然遇冷，使得開發(fā)商始料未及，一方面根據(jù)各自情況調(diào)整推盤節(jié)奏，另一方面，籌劃營銷活動(dòng)，推出優(yōu)惠，以求達(dá)到更好的去化。 ? 冰凍期，市場再度被看跌，開發(fā)商營銷手段層出不窮，加大優(yōu)惠力度試水市場，部分剛需購房者入市，投資客或轉(zhuǎn)向辦公商業(yè)市場，或投入 40 年產(chǎn)權(quán)非政策限制公寓產(chǎn)品。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 易居視點(diǎn)： ? 年初宏觀調(diào)控政策再次加強(qiáng)，甬城在 4月份立即陷入冰凍期，市場觀望持續(xù)濃厚，后市銷售壓力加大。由于中央態(tài)度堅(jiān)決，預(yù)計(jì)下半年政策將繼續(xù)收緊，再 次刷新“史上最嚴(yán)厲政策”。 成交： 2 月后，