【正文】 無論是首付還是貸款利率都 不受限制，更沒有購買套數(shù)、貸款次數(shù)的限定以及購買人戶籍的限定，不影響日后購買住宅的計劃，為自住、投資提供了利好條件，也讓很多精明務(wù)實的投資者找到了資金的避風(fēng)港。同時具有 270 度觀景視野。并且他們對戶型空間結(jié)構(gòu)的利用上更為注重。在市區(qū)上半年入市新盤當(dāng)中，疊墅洋房等新生代產(chǎn)品受到客戶追捧，創(chuàng)意中小戶型公寓產(chǎn)品倍受客戶喜愛。商業(yè)市場受大環(huán)境影響成交量為 14 萬方，較去年同期還略有增長。而二月份雖供應(yīng)增加，但處于春節(jié)假期，成交大幅下跌。 2021 年全市典型單身公寓項目銷售情況列表 樓盤名 區(qū)域 開盤時間 面積范圍（ m2） 均價（元 /m2） 裝修價格 供應(yīng)總量 （套） 總銷 （套） 累計銷售率 摩根國際 北侖區(qū) 20211017 復(fù)式4058 11000 2021 315 252 % 愛都會 鄞州區(qū) 202118 復(fù)式4248 21000 18002021 264 92 % 悅居公寓 鄞州區(qū) 2021226 2660 12021 2500 387 136 % 金東岸大廈 科技園 20211120 復(fù)式4372 17000 30003500 618 107 % 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 低總價，性價比高的項目去化良好 政策加強后，中高端產(chǎn)品被嚴重抑制，因為這部分項目主力客戶是投資客及改善性群體，他們受限購限貸制約大。這種劇烈的振蕩主要與當(dāng)月的成交結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，年初 1月由于新海景、御璽園、風(fēng)格璟院等的大面積高端產(chǎn)品成交，直接拉動價格上漲，均價維持在 16000 元 /平方米以上； 2 月正值春節(jié)淡季，但是仍有大面積高端產(chǎn)品成交，直至政策再次加強，限購出臺，抑制高端產(chǎn)品成交，總體均價直接回落至 14906 元 /平方米； 34 月市場冰凍期，成交主力轉(zhuǎn)化為低價位的剛需產(chǎn)品，致使均價進一步回落至 1100012021 元 /平方米； 56 月，由于 長島花園和榮安府的高產(chǎn)品新推，首批儲備客戶的消化，再次拉動均價上揚。面積段在 5070 平方米、 90110 平方米、130150 平方米的產(chǎn)品套數(shù)基本在兩千套以上。 從上半年月度的價格來看，波動幅度還是挺大的，究其原因，有兩方面的主要因素。項目開發(fā)商為全國知名企業(yè) — 龍湖地產(chǎn)，作為進軍北侖的首個項目，龍湖必定傾盡全力打響開發(fā)第一炮。 歷數(shù)上半年成交的土地， 出讓面積最大 的地塊為北侖春曉中直河?xùn)| 14地塊，占地 50萬方，其中 3地塊約 ； 成交總價最高 及 成交樓面價最高 的都為鄞州新城區(qū)原特殊教育學(xué)校 A1A3 地塊，成交總價 億，樓面價 9010 元 /M178。 上半年的新增項目在 5 月份集中釋放，造成當(dāng) 月供應(yīng)量均達到 66 萬方，這主要由于開發(fā)商在政策收緊的市場下，資金壓力較大。相比去年同期，上半年市場形勢并不樂觀，預(yù)計下半 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 年政策將繼續(xù)收緊，后市壓力逐漸增大。 成交： 2 月后，市場立即冷卻， 26 月商品房月均成交僅 萬方，一直在低位徘徊，價格呈“ V”狀走勢，波動幅度較大，其中 3 月最低點，為 10594元 /平方米， 6 月最高，達 16206元 /平方米。 營銷： 市場突然遇冷，使得開發(fā)商始料未及，一方面根據(jù)各自情況調(diào)整推盤節(jié)奏，另一方面，籌劃營銷活動，推出優(yōu)惠，以求達到更好的去化。 圖 25 歷年房屋銷售量圖 數(shù)據(jù)來源： cric 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 房屋銷售額 — 同比減少 % 2021 年 14 月，全市商品房銷售額為 億元，同比減少 %。而在傳統(tǒng)淡季到來之前， 6月份推量明顯下 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 滑。 圖 46 寧波市 11 年 16 月土地成交走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) ? 成交結(jié)構(gòu)分析 —— 成交土地以純住宅用地為住，北侖區(qū)為成交主力區(qū)域，成交的土地以中小規(guī)模為主。近鄰世茂海濱花園的成功也為該項目的立足打下基礎(chǔ)。其一，上半年的成交結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的改變，高端產(chǎn)品由于限購影響，成交量大幅下跌，而中小面積的剛需產(chǎn)品成為了市場的成交主力，價格自然有所下跌；其二，由于政策的再次沖擊市場，開發(fā)商迫于資金等各方面壓力，紛紛推出各種優(yōu)惠活動，雖然優(yōu)惠力度并不是很大， 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 但也一定程度導(dǎo)致價格下跌。而 150 平方米以上的產(chǎn)品，每個面積段套數(shù)在三百套以上。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 512 2021 年 6 月 2021 年 6 月寧波市商品住宅成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 圖 513 2021 年及 2021 年 16 月寧波市商品住宅成交均價比重圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 六 、 住宅存量 分析 一年多以來，由去年四月限購令出臺至今年年初限購令升級，月度期末存量一路飆升高居不下。而中端及低端物業(yè)主要面對自住性需求，投資比例較低，受宏觀調(diào)控的影響程度也相對較低。三、四月份成交回升， 4月份成交為上半年之最。市場需求相對商品住宅要平穩(wěn)，成交價格為 16555 元 /平方米。精裝修高品質(zhì)房已成為客戶關(guān)注的焦點，而且在產(chǎn)品規(guī)劃、園林布局等方面體現(xiàn)了一定的時代理念（如“生態(tài)環(huán)保，山水大宅”）。所謂“麻雀雖小五臟俱全”，開發(fā)商在戶型設(shè)計上也別出匠心。 特征 40 年產(chǎn)權(quán)精裝產(chǎn)品受市場熱捧 上半年投資客受限購影響比較大， 40 年產(chǎn)權(quán)精品的呈現(xiàn)，讓投資市場再次引爆。超高性價比，超高回報率，都是和美城成就理念的所在。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 政策優(yōu)勢 —— 不限購不限袋不限戶籍 限購限貸限戶籍的國八條下，住宅是大多數(shù)人可望不可及的“奢侈品”！作為商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的和美城，在國八條的調(diào)控下，卻迎來了綻放的最佳時機。高層與別墅依水而分，錯落排布。首次臵業(yè)的年輕人，首改客戶，他們考慮到自己經(jīng)濟狀況最為關(guān)注的也就是中小戶型。目 前寧波樓盤正在尋求一種質(zhì)上的飛躍，這也是尊顧客所愿，滿市場所求。 圖 71 寧波市 08 年 11 年 16 月商業(yè)市 場供求走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 二、市場成交分析 2021 年 16月份，寧波商業(yè)市場總供應(yīng)量僅為 萬方，較去年同期增長約 14 萬方。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 圖 62 寧波市 08 年 10 年 16 月辦公市場供求走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 表 61 寧波市 2021 年 16 月辦公市場供求列表 指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年（ 16 月） 供求比 供應(yīng)量（萬 m2） 成交量（萬 m2） 成交價格（元 / m2） 9472 7953 9948 12149 成交總額（億元） 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 二、市場供求分析 從今年上半年寫字樓供應(yīng)走勢來看，一月份由于臨近春節(jié)假期，供應(yīng)出現(xiàn)短缺。上半年市場冰凍期，市場加大了 40 年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的供應(yīng)，帶來了不錯的去化，一定程度緩解了開發(fā)商資金壓力。從歷月價格走勢圖上看，上半年的價格波動非常大。 圖 56 2021 年（ 16 月）新盤房型比重圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 在 11 年上半年的新增供應(yīng)中，面積段 7090 平方米以下的產(chǎn)品有 3997 套，所占比重最高， 50 平方米的產(chǎn)品為 3462 套位居次席。 總體來看， 20212021 年寧波的商品住宅成交均價是一路上漲， 2021 年甬城商品住宅成交均價為 7808元 /平方米， 2021年有所上漲為 8282 元 /平方米， 2021 年上漲至 9854元/平方 米，至 2021年跨越式漲至 15494 元 /平方米， 11年上半年雖有所回落，但仍高達 15106元 /㎡。 地塊前景： 春曉中直河?xùn)| 14地塊，位居規(guī)劃中的北侖春曉濱海新城，前景可期，且地塊規(guī)模宏大，根據(jù)容積率易打造低密度高品質(zhì)住宅。 圖 45 寧波市 11 年 16 月 土地供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團 寧波機構(gòu) 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 土地成交分析 ? 本年成交走勢 —— 月度成交波動較大，開發(fā)商謹慎拿地 2021 年 16月，寧波市共成交土地 63幅，共計 萬方（僅統(tǒng)計江東、海曙、江北、科技園區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖，不包括工業(yè)用地），平均成交樓面價 2203 元 /平方米。參照上半年推案情況來看，寧波商品房市場中商品住宅，辦公，商業(yè)供應(yīng)同比均增加。 圖 24 歷年房屋竣工量圖 房屋銷售面積 — 同比減少 % 2021 年 14月，全市商品房銷售面積為 萬方，同比減少 %，其中住宅銷售面積 萬方，同比減少 %。供應(yīng)： 2021 年年底市場供應(yīng)加大，延續(xù)至2021 年 1 月仍有可觀的供應(yīng)量，然而 2 月政策加強版出臺，加之傳統(tǒng)淡季來臨， 23 月供應(yīng)大幅萎縮，商品房月均供應(yīng)量僅 萬方；而 46 月開發(fā)商迫于各方面壓力，不得不加大供應(yīng)，共入市 170 萬方。 整體來看市場受政策影響頗大，供求雙方均出現(xiàn)較大的變動，購房者持續(xù)觀望，而開發(fā)商面臨的壓力將逐漸增大。其中住宅銷售額為 億元，同比減少 %。 圖 34 2021年 16 月寧波市 商品房供應(yīng)量走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團寧波機構(gòu) 四、成交量分析 ■ 2021 年前六個月，商品房總成交量為 萬方 統(tǒng)計上半年市場成交數(shù)據(jù)，其中住宅共成交 萬方，辦公成交 ，商業(yè)成交 。 上半年成交土地仍以純住宅用地為主，占地面積為 萬方，占總成交土地的 60%。 鄞州區(qū)高橋鎮(zhèn)高峰村 2 號居住 A 地塊 地塊基本指標(biāo) 所屬城市 寧波 土地用途 住宅 所屬區(qū)域 鄞州 所屬板塊 城西 占地面積（ m2） 18103 起始總價（萬元） 建筑面積（ m2） 36206 成交總價（萬元） 容積率 2 成交樓面價（元 / m2） 3375 公告時間 2021131 溢價率 0% 成交時間 202133 競得人 寧波興富發(fā) 房地產(chǎn)有限公司 鄞州區(qū)高橋鎮(zhèn)高峰村 2 號居住 A 地塊位于鄞州區(qū)高橋鎮(zhèn)高峰村，東面到現(xiàn)狀河流，西面到新豐路，南面、北面到地塊界線。而上半年整體市場價格并未出現(xiàn)大幅度的波動，主要原因在于1 月份延續(xù) 10 年 下半年市場回暖，成交了一定量的大面積高端產(chǎn)品， 6 月份高端市場也略微回暖，加之整個上半年成交量萎縮，高端產(chǎn)品對價格的拉動還是存在不可忽視的作用。另外，別墅的面積段主要集中在 200300 平方米。 2021 年 6 月期末庫存 萬方，同比增長 萬方，環(huán)比上漲 %。如北侖世茂世界灣和世茂海濱花園，以中小戶型為主，總價控制在 100 萬左右，在嚴政期間，去化仍較好。而供應(yīng)集中放量期在于五、六月份，但是成交平平。 從上半年的成交走勢來看， 13 月春節(jié)前后供應(yīng)逐月遞減，成交至低點出現(xiàn)在傳統(tǒng)淡季 2 月，而后在 3 月強勢反彈，達到上半年成交的至高點，這主要是由于雷孟德時尚廣場集中成交； 46 月供應(yīng)集中釋放，成交也基本比較穩(wěn)定。在市場需求的不斷促進下，堅信未來寧波的建筑品質(zhì)將會升華到一定高度。我們以四明城市廣場為例。在投資渠道匱乏， 70 年住宅產(chǎn)品成 交不溫不火的情況下， 40 年產(chǎn)權(quán)精裝產(chǎn)品給力出擊，穩(wěn)定市場 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 價格，維持市場成交量。 位臵圖 開盤當(dāng)天現(xiàn)場照片 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報告 產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 稀缺地段稀缺產(chǎn)品，良好口碑受追捧 為東城中央的標(biāo)桿級巨作 近 24萬方超大規(guī)模的和美城，正式把握“稀缺”這一價值點作營銷，在稀缺的地段上創(chuàng)作出稀缺的精品。 項目自 身賣點 位臵優(yōu)勢 —— 占據(jù)大東城 CBD 核心，絕版地段 和美城位于寧波市斥資數(shù)百億打造的東部新城 CBD 核心，毗鄰國際會展中心，坐望市行政辦公綜合區(qū)、國際商業(yè)商務(wù)復(fù)合區(qū)、寧波城市世界門戶區(qū)三大中心，比鄰規(guī)劃中的輕軌 1 號、 5號線，靠近城市主干道，通途路、江南公路、世紀大道兩橫一縱捷達，交通便捷，周邊商務(wù)及生活配套齊全。高層建筑形體俊逸挺拔，線條明朗；建筑外墻遴選上等天然石材，以干掛為主，秉持頂級豪宅海景花園的建筑風(fēng)范，再現(xiàn)鼎級豪宅標(biāo)桿。市場上觀望氣氛濃厚，較為活躍的屬剛需客戶。作為國際知名度較高的歷史名城，寧波首當(dāng)其沖。 2021 年上半年由于住宅市場遇冷，商業(yè)供求量增加，更多的投資客將目光投向商業(yè)市場，使得上半年商業(yè)有不錯的市場成交。 11年上半年，經(jīng)濟勢頭持續(xù)好轉(zhuǎn)，加之東部新城的崛起，辦公市場將有一定的上揚空間。其外，上半年政策的加強，進一步抑制了投資者，而 40年產(chǎn)權(quán)的特性并不受政策的限制，再加上此類產(chǎn)品低總價，占據(jù)核心地段的優(yōu)質(zhì)資源，無疑讓限購下無奈的投資者有了投資的產(chǎn)品。