【導讀】年初宏觀調控政策再次加強，甬城在3、4月份立即陷入冰凍期，市場觀望持續(xù)濃厚，后市銷售壓力加大。2021年年初，市場依然處于回暖階段，直至2月份政策進一步得到加強，限購。高端產品復蘇，價格回升。由于中央態(tài)度堅決，預計下半年政策將繼續(xù)收緊，再次刷新“史。上最嚴厲政策”。冰凍期，市場再度被看跌，開發(fā)商營銷手段層出不窮，加大優(yōu)惠力度試水市場，部分剛。需購房者入市，投資客或轉向辦公商業(yè)市場，或投入40年產權非政策限制公寓產品。政策加強后，寧波市場可謂反應空前迅速。大供應，共入市170萬方。整體來看市場受政策影響頗大，供求雙方均出現(xiàn)較大的變動，購房者持續(xù)觀望，而開。投資額達到億元，同比增長42.1%，增長幅度同比略有下降?！鲎?0年調控政策出臺至今，寧波整體市場陷入政策調控期，期間市場歷經冷卻，回暖，成交量：2021年1-6月，寧波商品房市場總成交量為萬方，明顯在政策期內，201１年1-6月，寧波商品房市場月度供求關系曲折不斷

　　

【正文】 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 格均在兩萬以上，期間的 25 月價格在 1202117000 之間波動。 圖 72 寧波市 2021 年 16 商業(yè)市場成交走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 三、成交結構分析 從 16 月寧波商業(yè)房地產的成交結構來看，鄞州、北侖、鎮(zhèn)?！叭愣αⅰ?，除海曙外其他區(qū)域相差不大。 其中鎮(zhèn)海的明海商業(yè)廣場套均面積小，總價低，廣場引進樂購等大型超市，投資價值高，使其成為鎮(zhèn)海新城的熱點樓盤，北侖區(qū)的富邦世紀商業(yè)廣場緊鄰世茂世界灣，也表現(xiàn)的十分搶眼。而鄞州區(qū)以雷孟德為代表，成交總量位列各區(qū)之首。 圖 73 寧波市 2021 年 16 月商業(yè)市場成交區(qū)域結構圖 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產信息集團寧波機構 四、 2021 年 16 月成交排行榜 成交面積排行榜 項目名稱 區(qū)域 成交面積 (M178。) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元 /M178。) 成交金額 (元 ) 城市花園 鄞州 14 城莊二期 5 江北 13 明海商業(yè)廣場 鎮(zhèn)海 141 富邦世紀商業(yè)廣場 北侖 126 鎮(zhèn)海招寶廣場一期 鎮(zhèn)海 13 格林春天 1122 幢 北侖 50 里仁花園三期 北侖 20 青林商業(yè)中心 海曙 39 華宏第五大道 江東 30 南熏別院 鎮(zhèn)海 9 成交均價排行榜 項目名稱 區(qū)域 成交面積 (M178。) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元 /M178。) 成交金額 (元 ) 都市森林一期 鄞州 1 御璽園 鄞州 14 水韻江南 19 鄞州 3 陽光麗園 B 區(qū) 鄞州 28 四明城市廣場 鄞州 2 外灘風景 (桃渡路 1＃地塊 ) 江北 5 茶苑小區(qū)二期 鄞州 1 寧波澳洋家居購物廣場 鄞州 12 聯(lián)盛商業(yè)廣場（ A 地塊） 鄞州 9 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 藍庭南區(qū) 科技園 4 成交金額排行榜 項目名稱 區(qū)域 成交面積 (M178。) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價 (元 /M178。) 成交金額 (元 ) 明海商業(yè)廣場 鎮(zhèn)海 141 富邦世紀商業(yè)廣場 北侖 126 城市花園 鄞州 14 陽光麗園 B 區(qū) 鄞州 28 寧波澳洋家居購物廣場 鄞州 12 雷孟德時尚商廈 鄞州 76 御璽園 鄞州 14 青林商業(yè)中心 海曙 39 里仁花園三期 北侖 20 皇冠花園二期 科技園 16 產品篇 一、產品綜述 2021 年上半年寧波房地產產品主要特征 總體描述 隨著客戶對住宅產品品質需求的提高，住宅的建筑風格也在日新月異。作為國際知名度較高的歷史名城，寧波首當其沖。目 前寧波樓盤正在尋求一種質上的飛躍，這也是尊顧客所愿，滿市場所求。在市區(qū)上半年入市新盤當中，疊墅洋房等新生代產品受到客戶追捧，創(chuàng)意中小戶型公寓產品倍受客戶喜愛。精裝修高品質房已成為客戶關注的焦點，而且在產品規(guī)劃、園林布局等方面體現(xiàn)了一定的時代理念（如“生態(tài)環(huán)保，山水大宅”）。在市場需求的不斷促進下，堅信未來寧波的建筑品質將會升華到一定高度。當前在售的樓盤當中，呈現(xiàn)出以下幾個特征： 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 特征 產品規(guī)劃布局愈加合理 政府把合理開發(fā)土地，作為當前首要任務。合理規(guī)劃產品是開發(fā)商們所追求的目標之一。開發(fā)商投資建設目的只 有一個實現(xiàn)利潤最大化，但是由于建設規(guī)劃對容積率的要求，以往部分開發(fā)商往往在綠化上做文章，這樣一來居民生活品質被降低，難以提升樓盤整體品質。人們對居住環(huán)境的不斷提高，合理規(guī)劃產品也成為了開發(fā)商重中之重的首要任務。在目前規(guī)劃項目中頗有造詣的萬科城就是一個典型的例子。 萬科城科城延千年古鎮(zhèn)文脈，依公園湖泊美景，總建筑面積達 50 萬平方米，總投資超50 億元，萬科攜手 RTKL、 SWA、 SBA 三大國際領先設計團隊，打造一個涵括五星級酒店、商業(yè)中心、市政公園、精裝修住宅的高品質新型城市綜合體。 萬科城以湖為心扇形分布， 23 棟高層板樓錯落有序大朝陽式排列，整體采光效果好。整個規(guī)劃采用全圍合式建筑，這使得所有住戶均能享受到窗外美景。商業(yè)街則坐落在西南側尖角位臵（位于兩條馬路的交匯處），既利用了地塊的“缺陷”，又保證了一定的人流；而帶底商的 3幢板式小高層恰好位于湖前，展現(xiàn)了寬闊的視野；又不影響后排房屋的采光跟視野；而中間的大庭院大大豐富了居民的生活，也使得綠色生態(tài)環(huán)境得到保障。總之，光從整體產品布局來看，萬科城已經獲得了成功，如今也獲得了一定的口碑。 特征 大戶型產品遇冷，中小戶型產品受捧 上年住宅市場受政策影響，大戶型去化 遇瓶頸及高端產品舉步維艱，相對而言中小戶型 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 倍受大眾熱捧。市場上觀望氣氛濃厚，較為活躍的屬剛需客戶。首次臵業(yè)的年輕人，首改客戶，他們考慮到自己經濟狀況最為關注的也就是中小戶型。并且他們對戶型空間結構的利用上更為注重。所謂“麻雀雖小五臟俱全”，開發(fā)商在戶型設計上也別出匠心。我們以四明城市廣場為例。 四明城市廣場〃雅詩閣 四明城市廣場〃雅思閣位于鄞州中心區(qū)的中心區(qū)域，項目東面靠近 BEST 商圈，南部臨近南部商務區(qū)和高教園區(qū)、向西直達萬達商圈，往北便是繁華江東區(qū)塊。 項目概況 總建面積 約 萬平方米 容積 率 建筑形態(tài) 高層 綠化率 30 % 樓盤地址 鄞州四明中路以北、錦寓路以東 開發(fā)商 寧波華龍投資建設開發(fā)有限公司 首次開盤 2021 年 6 月 26 日 供應套數(shù) 396 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 戶型點評： 臥室、廚房、衛(wèi)生間一應俱全；兩面采光，通風和采光效果良好；得房率達到88%，高得房率讓房源得到更大限度的利用，性價比高。嵌入式裝修又讓室內空間更加開闊。 特征 別墅產品彰顯皇家氣派 豪宅風范 上半年別墅市場遭遇限購，成交萎縮。別墅產品的建筑風格也在隨著客戶需求升級，傳統(tǒng)建筑形式的獨棟、排屋產品無法撼動客戶加之受政策影響成交暗淡，彰顯皇家氣派豪宅風范的新生產品在市場上獨自走俏。長島花園就是典型的案例。 長島花園 主力戶型 3040 ㎡ 一房、 4050 ㎡ 一房 銷售均價 1400018000 元 /㎡ B戶型 77㎡ C1 戶型 37 ㎡㎡ 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 雅戈爾長島花園周邊環(huán)境優(yōu)美，擁有約 5萬㎡水藝園林，加上近 4萬㎡中庭園林四重庭院景觀，以及城心綠島。項目東、南、西及中部四河環(huán)護南面規(guī)劃濱江別墅，北面規(guī)劃高層官邸。千米灣岸呈 V 型，其中濱江別墅、江景躍墅、觀景大宅由南向北依景而布，約 600米內河將別墅與高層劃分南北雙島。 長島花園的中庭盛景，內部設臵游泳池、水泊、綠陰大道、竹林小徑等富于變化的景觀主題，疊水、流瀑、淺溪與綠陰大道相結合，清水綠樹相映成趣，共同構成臻美園境。長島花園建筑風格主張現(xiàn)代簡約的風格。高層建筑形體俊逸挺拔，線條明朗；建筑外墻遴選上等天然石材，以干掛為主，秉持頂級豪宅海景花園的建筑風范，再現(xiàn)鼎級豪宅標桿。高層與別墅依水而分，錯落排布。同時具有 270 度觀景視野。 特征 40 年產權精裝產品受市場熱捧 上半年投資客受限購影響比較大， 40 年產權精品的呈現(xiàn)，讓投資市場再次引爆。在投資渠道匱乏， 70 年住宅產品成 交不溫不火的情況下， 40 年產權精裝產品給力出擊，穩(wěn)定市場 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 價格，維持市場成交量。低總價精裝修也受到了首臵剛需客戶及投資客的一路追捧。藍海中心就是一個典型的案例。 藍海中心 藍海中心位于北侖長江路和泰山路南交匯處， 15 萬平米復合型城市綜合體。以公寓、寫字樓、商業(yè)街區(qū)等完整配套，為北侖城市中心綜合地標。 藍海中心除地鐵站口價值無可預估的優(yōu)勢外，精裝修是其博取眾愛的另一大優(yōu)勢。藍海中心主力面積為 35 平米 ~55 平米，精裝修標準在 16001800 ㎡。 二、熱銷 /滯銷產品剖析 熱銷樓盤 和美城 51 ㎡精裝公寓 臥室：實木、復合地板 衛(wèi)生間：地面、墻磚由諾貝爾或同等品牌瓷磚裝飾 衛(wèi)浴配置：松下或同等品牌浴霸、高級淋浴間。 空調新風系統(tǒng)： 采用變頻空調、集中通排風系統(tǒng)； 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 項目情況 和美城規(guī)劃總建筑面積約 萬平方米，由 5 棟新古典主義高層建筑形成院落式圍合，其中 3 棟為原創(chuàng)點式高層、 2 棟板式高層，住宅共 1900 余套，住宅面積從 30平米至 100 平米。 和美城 2021 年 6 月 28日第三批開盤開盤，共推出 1252 套房源，至 6 月 30 日 3天時間已去化 33 套，整體的去化量不多，但項目 30100 平米的產品正符合現(xiàn)階段活躍客戶的剛性需求，相信未來一段時間，將成為住宅市場有利競爭者。 項目具體指標 項目位臵 高新區(qū)東、北鄰楊木碶路，南鄰通途路綠化帶 開發(fā)商 寧波和美臵業(yè)有限公司 總建面積 萬㎡ 產品規(guī)劃 5 幢高層住宅，住宅共 1966 套 容積率 5 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 工程進度 小區(qū)一期建到主體結構 89 層，二期建到主體結構 34層 銷售均價 1202114000 元 /㎡ 開盤時間 2021625 開盤優(yōu)惠 和美城第三批房源 6 月 25 日盛大開盤，推出面積為3192㎡，主力面積為 73㎡三房兩廳戶型房源，開盤優(yōu)惠 500元 /平方米，按揭首付 50%優(yōu)惠 200元 /平方米，一次性付款并在開盤 10 天內付清優(yōu)惠 1200 元 /平方米，均價 14500 元 /平米。目前二批房源少量在售，面積為 99 ㎡、 130 ㎡。 項目自 身賣點 位臵優(yōu)勢 —— 占據(jù)大東城 CBD 核心，絕版地段 和美城位于寧波市斥資數(shù)百億打造的東部新城 CBD 核心，毗鄰國際會展中心，坐望市行政辦公綜合區(qū)、國際商業(yè)商務復合區(qū)、寧波城市世界門戶區(qū)三大中心，比鄰規(guī)劃中的輕軌 1 號、 5號線，靠近城市主干道，通途路、江南公路、世紀大道兩橫一縱捷達，交通便捷，周邊商務及生活配套齊全。 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 政策優(yōu)勢 —— 不限購不限袋不限戶籍 限購限貸限戶籍的國八條下，住宅是大多數(shù)人可望不可及的“奢侈品”！作為商業(yè)地產性質的和美城，在國八條的調控下，卻迎來了綻放的最佳時機。無論是首付還是貸款利率都 不受限制，更沒有購買套數(shù)、貸款次數(shù)的限定以及購買人戶籍的限定，不影響日后購買住宅的計劃，為自住、投資提供了利好條件，也讓很多精明務實的投資者找到了資金的避風港。超高性價比，超高回報率，都是和美城成就理念的所在。 位臵圖 開盤當天現(xiàn)場照片 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 產品優(yōu)勢 —— 稀缺地段稀缺產品，良好口碑受追捧 為東城中央的標桿級巨作 近 24萬方超大規(guī)模的和美城，正式把握“稀缺”這一價值點作營銷，在稀缺的地段上創(chuàng)作出稀缺的精品。約 79 ㎡南北通透兩房兩廳，滿足了剛性需求，緊湊的戶型，而且是雙面采光、通風型！約 99㎡靈動三房更是奇妙的三房，會成長的三房！ 項目點評： 大東城的含金量和空前的優(yōu)惠力度是他們選擇和美城的主要原因。隨著城市東擴戰(zhàn)略構想的推進，寧波正在從“三江口時代”邁向真正的“城東時代”，高新區(qū)憑借優(yōu)越的地理優(yōu)勢，成為寧波市城市東擴前景規(guī)劃中的一個核心區(qū)域，和美城位于大東城 CBD 核心，毗鄰輕軌 1 號線、 5號線，加上強勁的優(yōu)惠力度，因此引來傾城熱捧。限購限袋的政策給予和美城異軍突起的契機，產品的高性價比超高回報率，滿足了剛需購房者的意愿。 F2 戶型圖 FI 戶型圖 2021 年 上半年寧波 房地產市場研究報告 半島悅城 項目情況 半島悅城總建筑面積約 6 萬方，由 6 幢 1315 層的高層住宅，住宅共 358 套，住宅面積從 80 平米至 140 平米。 半島悅城 2021 年 5 月 15 日開盤，共推出 358 套房源，至今 11 天時間已去化三分之一 ,共 118 套，從整體的去化量來看，已是目前市場上較為活躍的樓盤之一，從近幾天的成交來看，去化逐漸放緩，但項目 80140 平米的產品正符合現(xiàn)階段活躍客戶的剛性需求，相信未來一段時間，將有較為平均的成交量。 項目具體指標 項目位臵 鄞州區(qū)集仕港鎮(zhèn)中心 開發(fā)商 寧波泰豐臵業(yè)有限公司 總建面積 60000 ㎡ 產品規(guī)劃 6 幢 1315 層的高層住宅，住宅共 358 套 容積率 2021 年