【正文】 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 圖 511 20212021 年 16 月成交面積段分析圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 表 54 20212021 年 16 月寧波市商品住宅各面積段成交套數(shù)表 戶型 09 年 2021 年 2021 年 16 月 別墅 1441 965 235 公寓 140 平方米以上 4908 2969 1126 90140 平方米 14823 6599 3551 90 平方米以下 20832 11998 3687 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 五、成交均價(jià)分析 ? 2021 年上半年，住宅成交均價(jià)起伏不定 2021 上半年總體住宅成交均價(jià)為 15106 元 /平方米。除此之外，二房 4176 套，占 23%；一房 4569 套，占 25%；雙拼 286 套，占 2%；聯(lián)排 380套，躍層與獨(dú)棟供應(yīng)所占比例微乎其微。 ? 成交價(jià)格：近幾年商品住宅成交均價(jià)一直呈現(xiàn)上漲趨勢，特別是 09 年 10 年期間更是翻倍增長，而 11 年上半年則相比 10 年有略微下跌。 計(jì)劃 2021 年 3 月前完成所有項(xiàng)目建設(shè)，其中商業(yè)中心將在 2021 年9 月前全部建成，并于 2021 年 3 月前開始投入運(yùn)營。 圖 44 寧波市 11 年 16 月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 2021 年上半年出讓地塊仍以中小規(guī)模為主，其中， 1萬方以下的土地 40宗， 15 萬方以下的土地 53 宗， 510 萬方的土地 7 宗， 1020 萬方以上的土地 3 宗。 圖 33 201１年 16 月 寧波市商品房供求關(guān)系對比 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 三、供應(yīng)量分析 ■ 2021 年 16 月， 寧波商品房市場新增供應(yīng)量為 萬平方米 今年前六個(gè)月，寧波商品房市場新增供應(yīng)量 為 萬平方米，其中住宅 萬平方米，辦公 萬平方米，商業(yè) 。 圖 23 歷年房屋新開工量圖 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房屋竣工量 — 同比增長 % 2021 年 14 月，全市房屋竣工面積為 ，同比增 長 %，其中住宅竣工面積 萬方，同比增長 %。 政策加強(qiáng)后，寧波市場可謂反應(yīng)空前迅速。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 2021 年上半年，隨著又一輪的加強(qiáng)版調(diào)控政策出臺，大量的投資客被抑制，市場整體形勢也不是很理想，直接表現(xiàn)出銷售面積和 銷售額同比有所減少，但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場依然被看好，房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積同比均有所增加。市場成交量的萎縮和成交結(jié)構(gòu)的變化，直接導(dǎo)致銷售額的減少。雖然住宅市場一直是成交主流，但其成交量受政策因素影響較大，而反觀辦公商業(yè)成交則顯得比較穩(wěn)定，特別是 45月，在住宅市場明顯不力的情況下，部分投資客轉(zhuǎn)向辦公商業(yè)市場，導(dǎo)致辦公商業(yè)市場成交量大幅度上升。其次為商住用地，土地面積 萬方；另外，商務(wù)用地、商服用地、商業(yè)用地分別為 萬方， 萬方， 萬方，占比分別為 12%、 8%、 5%。 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 綜合評價(jià)： 地塊位居處于市場上升期的鄞州城西板塊，未來潛力較大，且其相比高橋鎮(zhèn)中心更靠近寧波市區(qū)，對買房者而言可以換角度思考項(xiàng)目的價(jià)值。 圖 51 2021年至 2021（ 16 月）寧波 市商品住宅供求走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 表 51 20212021 年 16 月寧波市商品住宅供應(yīng)成交情況表 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 16 月 供求比 供應(yīng)量（萬 m2） 459 322 221 376 成交量（萬 m2） 396 193 444 成交價(jià)格（元 / m2） 7808 8282 9854 15331 15106 成交總額（億元） 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 二、供求關(guān)系分析 ? 0710 年，寧波商品住宅市場供求比 呈“∧”狀走勢， 2021 年上半年 供求比為 1： 2021 年和 2021年均呈供大于求的趨勢， 07 年下半年市場火熱，但供應(yīng)仍較充足， 而08 年頹市，供求比大幅下降至 1： ， 2021 年市場回暖，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)， 2021年市場低迷，市場又回到供大于求。 圖 57 2021 年（ 16 月）新盤面積段比重圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 新盤數(shù)據(jù)分析 （ 1）新盤規(guī)模 規(guī)模 新盤量（個(gè)） 5 萬方以下 35 510 萬方 9 1030 萬方 3 合計(jì) 47 （ 2）新盤建筑形態(tài) （ 3）新盤區(qū)域 區(qū)域 新盤量（個(gè)） 北侖 8 海曙 1 江北 4 江東 3 科技園 5 鄞州 18 鎮(zhèn)海 8 建筑形態(tài) 新盤量（個(gè)） 低層 4 多層 7 小高層 14 高層 18 復(fù)合型 4 合計(jì) 47 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 （ 4）房型分析 ?新盤戶型分析 圖 58 寧波市 2021 年 16 月新盤戶型分布圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) ?上市房型分析 表 52 寧波市 2021 年 16 月上市新盤房型表 房型 單位數(shù)（套） 戶型配比 一房 4569 % 二房 4176 % 三房 5511 % 四房 1592 % 五房 118 % 復(fù)式 1234 % 躍層 13 % 雙拼 286 % 聯(lián)排 380 % 獨(dú)棟 3 % 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 四、成交量分析 成交總量分析 ? 2021 年上半年寧波商品住宅市場推力變化及成交走勢可以分為三個(gè)階段： 2021 年上半年，寧波商品住宅市場成交量為 ，成交套數(shù) 8599 套。高位存量加大未來市場去化壓力，盡管有些樓盤考慮暫時(shí)停止新增供應(yīng)，但資金的壓力促使其對產(chǎn)品營銷方式發(fā)生改變。 樓盤名 區(qū)域 開盤時(shí)間 均價(jià)（元 /m2） 供應(yīng)總量（套） 總銷 （套） 累計(jì)銷售率 世茂世界灣 北侖 2021428 11000 3846 667 % 世茂海濱花園 北侖 20211219 8000 1390 766 % 八 、 2021 年 16 月成交排行榜 成交面積排行榜 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 成交面積 (M178。 從今年上半年的成交走勢來看，成交量基本比較穩(wěn)定，在 2 月份政策加強(qiáng)后，辦公市場并未受政策影響，反而在住宅市場受到抑制的情況下，部分投資客轉(zhuǎn)投辦公市場，導(dǎo)致市場 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 成交態(tài)勢依然良好。 成交均價(jià)波動較大，這主要與當(dāng)月成交的商業(yè)項(xiàng)目有很大的關(guān)聯(lián)， 1 月份和 6 月份的價(jià) 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 格均在兩萬以上，期間的 25 月價(jià)格在 1202117000 之間波動。當(dāng)前在售的樓盤當(dāng)中，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征： 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 特征 產(chǎn)品規(guī)劃布局愈加合理 政府把合理開發(fā)土地，作為當(dāng)前首要任務(wù)。 四明城市廣場〃雅詩閣 四明城市廣場〃雅思閣位于鄞州中心區(qū)的中心區(qū)域，項(xiàng)目東面靠近 BEST 商圈，南部臨近南部商務(wù)區(qū)和高教園區(qū)、向西直達(dá)萬達(dá)商圈，往北便是繁華江東區(qū)塊。低總價(jià)精裝修也受到了首臵剛需客戶及投資客的一路追捧。約 79 ㎡南北通透兩房兩廳，滿足了剛性需求，緊湊的戶型，而且是雙面采光、通風(fēng)型！約 99㎡靈動三房更是奇妙的三房，會成長的三房！ 項(xiàng)目點(diǎn)評： 大東城的含金量和空前的優(yōu)惠力度是他們選擇和美城的主要原因。目前二批房源少量在售，面積為 99 ㎡、 130 ㎡。長島花園建筑風(fēng)格主張現(xiàn)代簡約的風(fēng)格。 特征 大戶型產(chǎn)品遇冷，中小戶型產(chǎn)品受捧 上年住宅市場受政策影響，大戶型去化 遇瓶頸及高端產(chǎn)品舉步維艱，相對而言中小戶型 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 倍受大眾熱捧。) 成交金額 (元 ) 明海商業(yè)廣場 鎮(zhèn)海 141 富邦世紀(jì)商業(yè)廣場 北侖 126 城市花園 鄞州 14 陽光麗園 B 區(qū) 鄞州 28 寧波澳洋家居購物廣場 鄞州 12 雷孟德時(shí)尚商廈 鄞州 76 御璽園 鄞州 14 青林商業(yè)中心 海曙 39 里仁花園三期 北侖 20 皇冠花園二期 科技園 16 產(chǎn)品篇 一、產(chǎn)品綜述 2021 年上半年寧波房地產(chǎn)產(chǎn)品主要特征 總體描述 隨著客戶對住宅產(chǎn)品品質(zhì)需求的提高，住宅的建筑風(fēng)格也在日新月異。) 成交金額 (元 ) 寧波國際金融服務(wù)中心 江東 45 江南一品花園二期北區(qū)公寓 科技園 118 和美誠廣場一期 科技園 250 城投大廈 江東 82 原嘉和中心 海曙 17 涌金物流大樓 科技園 65 天合家園二期 江北 214 皇冠商業(yè)商務(wù)中心 科技園 32 翡翠灣 科技園 14 華宏第五大道 江東 52 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 商業(yè)市場 一、歷年市場走勢分析 盤點(diǎn)近三年商業(yè)市場，商業(yè)成交量基本維持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，由于商業(yè)受政策及金融風(fēng)暴影響甚微，且其本身能收益相對穩(wěn)定的租金，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，這對于投 資者來說，顯然是個(gè)不錯(cuò)的選擇。 圖 61 寧波市 2021 年至 2021 年 16 月辦公 市場供求走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧 波機(jī)構(gòu) 從近三年寧波辦公市場走勢來看，國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對辦公市場的影響是顯而易見的，08 年是個(gè)典型的例子， 09年 10年經(jīng)濟(jì)勢頭的回轉(zhuǎn)，寫字樓成交量出現(xiàn)明顯的反彈。 由于 10 年辦公項(xiàng)目改成單身公寓出售，受到了市場的熱捧，使得今年 40 年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品仍然蓄勢待發(fā)。而 90 平方米以下的產(chǎn)品，基本上以 50 平米以下的產(chǎn)品為主， 40 年產(chǎn)權(quán)的特性也不受政策影響，依然占據(jù)大量的市場份額。 圖 55 寧波市 2021 年（ 16 月）新盤價(jià)格段比重圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 2021 年上半年寧波市七區(qū)共有新增商品住宅 17882 套，其中三房 5511 套，所占比例最高為 31%，是上半年推出的 主力戶型，另外復(fù)式也有 1234 套，占比 7%，這些小戶型單 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 身公寓大部分為商業(yè)性質(zhì)，不過“限購政策升級”之后，此類產(chǎn)品會漸漸涌現(xiàn)市場。 2021 年上半年，樓市再次受到加強(qiáng)版政策打擊，成交僅為 萬方，同比下降 7%。計(jì)劃 2021 年 8 月開工建設(shè)。目前老城區(qū)可供開發(fā)土地有限，近郊新城區(qū)域的土地開發(fā)節(jié)奏加快，勢必成為土地市場供應(yīng)熱點(diǎn)。 分物業(yè)來看， 2021 年 16 月寧波商品住宅供求比為 1:，供求失衡，上半年共成交 萬方，供應(yīng) 萬方；辦公與商業(yè)供求比分別為 1: 和 1:，兩者市場形勢相對略好于住宅，對于 目前冷卻的住宅市場，部分投資者開始轉(zhuǎn)投商業(yè)和辦公。開發(fā)商建設(shè)力度逐年大幅度遞增，市場形勢受政策影響，并不樂觀，導(dǎo)致存量增大。 ? 冰凍期，市場再度被看跌，開發(fā)商營銷手段層出不窮，加大優(yōu)惠力度試水市場，部分剛需購房者入市，投資客或轉(zhuǎn)向辦公商業(yè)市場，或投入 40 年產(chǎn)權(quán)非政策限制公寓產(chǎn)品。住宅方面除銷售面積和銷售額同比下降外，施工面積、住宅投資額、新開工面積、竣工面積同比均上升。 圖 26 歷年房屋銷售額圖 數(shù)據(jù)來源： cric 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu) 2021 年 上半年寧波 房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 商品房市場 一、 市場綜述 ■ 自 10 年調(diào)控政策出臺至今，寧波整體市場陷入政策調(diào)控期，期間市場歷經(jīng)冷卻，回暖，特別是 11 年上半年的政策再次加強(qiáng)，使得購買力旺盛的寧波市場迅速冷卻，后市令人堪憂。具體說來，從 2 月到 3 月，市場迅速冷卻，市場成交量跌至谷底，僅 17 萬方和 萬方，即便是 45 月份大幅增加供應(yīng)，市場成交相對供應(yīng)也未見起色，市場成交量分別為 萬方和 萬方， 6月份共供應(yīng)有所回落，而成交量依然維持在 萬方。