【文章內(nèi)容簡介】 行特點1）房地產(chǎn)開發(fā)投資再創(chuàng)新高，對經(jīng)濟拉動作用明顯2003年，%，增幅為近幾年之最（見圖2－1）。房地產(chǎn)開發(fā)投資對武漢市國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展起到較強的支撐和拉動作用。圖2－1 1999年～2003年武漢市房地產(chǎn)投資增長速度2）房地產(chǎn)開發(fā)市場供求呈現(xiàn)良性互動效應需求決定發(fā)展，發(fā)展適應需求。縱觀全年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，政策的拉動效應明顯。武漢市加大舊城改造力度，全面實行貨幣化拆遷，住房貨幣化分配工作的全面推開等，都極大的刺激了武漢市房地產(chǎn)開發(fā)速度。2003年，在反映房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況的主要指標中，%，%； M2，；，%%；，%。從上述數(shù)據(jù)來看，2003年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)快速增長的發(fā)展態(tài)勢，各項指標均創(chuàng)出歷史新高，增幅也大大超過往年，不僅建設規(guī)模逐步放大，而且商品房銷售市場也持續(xù)火暴，%，繼續(xù)保持供銷兩旺的良好局面（圖2－2），市場供求平衡，互動效應明顯。圖2－2 1999年～2003年武漢市房地產(chǎn)竣工面積和商品房銷售面積對比圖3）住宅銷售價格在穩(wěn)步上揚由于受建材價格的上漲和住宅建設科技含量的提高等因素的影響，使住宅建設成本逐步提高，使我市住宅價格保持上揚趨勢，增幅在12%左右（圖2－3），略高于今年9%的武漢市人均可支配收入的增幅，與我市年均12%的經(jīng)濟發(fā)展速度是基本相適應的。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，住房消費市場更加活躍，我市商品住宅價格將在一個較長的時期內(nèi)保持上揚的趨勢。 圖2－3 2002年～2003年武漢市住宅價格指數(shù)圖4）房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高2003年武漢市房地產(chǎn)項目，從規(guī)劃水平、園林設計、戶型創(chuàng)意都體現(xiàn)出非常高的水平，這主要得益于行業(yè)競爭所帶來的發(fā)展，每個開發(fā)公司仔細研究市場，高度重視項目品質(zhì)和細節(jié)，日益滿足居民消費品位提高帶來的新的購房需求。在規(guī)劃設計上紛紛請來外域或者外地大師參與，在建筑施工方面大量地運用了新技術(shù)、新工藝、新材料，尤其是在大規(guī)模社區(qū)體現(xiàn)得更加突出。5）政策扶持和監(jiān)管力度不斷加大圍繞啟動居民住房消費和市場發(fā)展的需要，國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)政策體系不斷完善，政府對市場調(diào)控和監(jiān)管的力度不斷加大。改革土地供應制度，實行土地拍賣和掛牌交易，房地產(chǎn)開發(fā)收費實行“一費制”，提高商品房預售門檻，完善舊城改造房屋拆遷規(guī)則，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場次序等，這些都為房地產(chǎn)開發(fā)市場的持續(xù)發(fā)展注入了新的活力。6）外地企業(yè)繼續(xù)看好武漢房地產(chǎn)市場2003年，有62家外地企業(yè)來武漢投資房地產(chǎn)。在外地來漢投資的企業(yè)中，有一批是全國知名品牌企業(yè)，如大連萬達、深圳金地、上海復地、保利集團、龍騰置業(yè)、大華集團等等，這些外地企業(yè)的到來，加劇了武漢市房地產(chǎn)市場的競爭，進一步加快了市場調(diào)整組合的進程，推動了市場的發(fā)展。這些企業(yè)擁有雄厚的實力，較高的水平、先進的理念，具有多年的開發(fā)經(jīng)驗，在具體操作環(huán)節(jié)上（如項目規(guī)劃、產(chǎn)品設計、戶型設計、景觀設計乃至項目營銷等）各具特點，為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)注入了新的理念、帶來了新的活力。2004年上半年房地產(chǎn)市場運行特點1）房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售仍呈高速度增長態(tài)勢2004年上半年，在國家宏觀調(diào)控的大背景下，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)各項指標均有不同程度的增長，供需基本平衡，消費市場保持活躍。,%。，%。2）住宅供應呈多元化和精品化今年以來，武漢市商品住房除在戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來越面向消費市場外,品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等也日益成為重要品質(zhì)指標。同時，高品質(zhì)而不是高檔次的精品住房越來越贏得消費者的認同，競爭的加劇也使開發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。3）房地產(chǎn)銷售價格總體上仍呈逐步上升狀態(tài)上半年武漢市商品房銷售價格漲幅進一步加大，與上年同期比，%，平均價格達到每平方米 2406元。從商品房銷售價格指數(shù)變化情況看，基本呈平穩(wěn)上漲趨勢；從商品房銷售價格結(jié)構(gòu)看， %；4000～3000元的占24%；3000～%；2000～ %；%；可見，武漢市商品房銷售價格的主體在30002000元。商品房銷售主流仍是居民消費，并未出現(xiàn)成規(guī)模的樓盤熱炒熱賣現(xiàn)象。但根據(jù)武漢晨報樓市《價格系統(tǒng)》統(tǒng)計數(shù)據(jù)（圖2－4）表明，今年上半年后期，住宅銷售價格增長明顯趨緩。圖2－4 武漢市主城區(qū)一般住宅平均價格走勢圖4）房地產(chǎn)開發(fā)大盤項目不斷涌現(xiàn)上半年，武漢市施工項目中，單個項目施工面積超過10萬平方米的樓盤45個，%；單個項目施工面積超過5萬平方米的樓盤136個，%。5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資能力不斷增強2004年上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資過億元的企業(yè)21家，年投資超過5000萬的企業(yè)63家，同比增長近35%左右。這些都表明,在房地產(chǎn)開發(fā)市場日趨規(guī)范、競爭日趨激烈和市場需求拉動的情況下，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力克服國家宏觀調(diào)控帶來的影響，經(jīng)營狀況明顯好轉(zhuǎn)，整體實力明顯增強，競爭能力明顯提高。武漢市房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢2003年以來，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出矛盾和問題，國家采取了進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目等一系列宏觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。在這些措施的綜合作用下，宏觀調(diào)控已經(jīng)取得初步成效；隨著各項調(diào)控措施逐步發(fā)揮作用，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果還將進一步顯現(xiàn)。從上半年數(shù)據(jù)看，全國房地產(chǎn)投資仍保持快速增長，增速過猛勢頭得到初步遏制；銷售增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落；房地產(chǎn)貸款得到有效控制，資金來源結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整；房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。武漢市房地產(chǎn)市場上半年的各項數(shù)據(jù)表明武漢房地產(chǎn)市場在本輪宏觀調(diào)控中保持了穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，宏觀調(diào)控已經(jīng)對武漢房地產(chǎn)產(chǎn)生了明顯的積極影響，在未來的時間里，武漢房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)步健康的發(fā)展趨勢。1）中央與省市政府將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加良好的環(huán)境2004年6月17日，省政府下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，明確指出促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是當前全省經(jīng)濟工作中的重要內(nèi)容。雖然國家出臺了一系列宏觀調(diào)控的措施，但是應該看到，國家宏觀調(diào)控政策并非想刻意打壓房地產(chǎn)業(yè)，目的也是為了保持房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。因此，發(fā)展仍是主導未來的主旋律，作為國民經(jīng)濟未來的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的潛力和空間是巨大的。2）房地產(chǎn)開發(fā)還有進一步發(fā)展的潛力武漢作為華中地區(qū)特大中心城市，城市規(guī)模大，而經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對緩慢，與同類大中城市相比還存在一定的差距，因而房地產(chǎn)開發(fā)潛力大，發(fā)展空間也大。3）居民住房消費仍然巨大一方面，武漢城區(qū)居民的住房水平還比較低，而湖北省到2007年要求城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到27平方米，市場潛力很大；另一方面，未來十年左右是建設全面小康社會的關(guān)鍵期，住房會是主要的消費熱點，隨著住房短缺問題的基本解決和收入的增加，居民住房需求開始從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，逐步形成賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)的住房梯次替換消費，這些表明武漢房地產(chǎn)開發(fā)市場尤其是住房消費市場仍有較大的發(fā)展空間，加上近年來武漢加大了舊城改造力度，房屋拆遷規(guī)模較大，進一步刺激了住房消費。4）商品住宅價格將穩(wěn)步上揚由于武漢市土地儲備制度建立較晚，土地供應價格較低，導致全市商品房價格明顯偏低，在19個副省級城市中位于倒數(shù)第五位。這一現(xiàn)狀與武漢市特大城市的地位極不相稱，也表明武漢市商品住宅價格上升空間較大。自武漢市土地供應實行招標、掛牌、拍賣以來，土地供應價格逐步上揚，加上拆遷安置成本增高、建材價格、住宅品質(zhì)的提升等帶來成本增大等因素的影響，以及住房消費需求的拉動，武漢市商品住宅價格將在一個較長的時期內(nèi)保持上揚的趨勢。從長期趨勢來看，未來武漢市房地產(chǎn)價格仍會穩(wěn)步上揚。但從目前房地產(chǎn)價格變化情況看，2004年下半年房地產(chǎn)價格上漲幅度不大。5）開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快今年4月以來，國家相繼出臺一些金融調(diào)控政策，對房地產(chǎn)業(yè)的影響較大。信貸收緊后，自有資金不足、缺乏實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將很難獲得銀行信貸支持，少數(shù)開發(fā)企業(yè)將因資本金不足而不能如期開工建設。個別盲目擴張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一旦資金鏈斷裂，將面臨生存危機。這些將進一步加快我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐，有利于開發(fā)企業(yè)降低投資風險，理性投資，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。（六）項目供需圈區(qū)域房地產(chǎn)市場分析A區(qū)房地產(chǎn)項目主要分布在D和B兩個地區(qū)。D片區(qū)D片區(qū)主要物業(yè)基本情況如下表。表2－1 D片區(qū)物業(yè)基本信息序號名稱開發(fā)商占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率1海景大廈武漢海景置業(yè)發(fā)展有限公司125000 較小2海景浪晴嶼武漢海景置業(yè)發(fā)展有限公司50000 3祥泰家園武漢祥泰房地產(chǎn)有限公司17136 m2 %4鑫?；ǔ俏錆h東鑫集團物業(yè)發(fā)展公司300畝2萬5富麗雅花園武漢躋巍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司142畝15萬40%6山水星辰武漢眾合置業(yè)有限公司153畝133577 50%7嘉禾園武漢海興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司240畝20萬40%分析與結(jié)論：D板塊的樓盤，從整體上來說，具有以下的特點：1）價格在漢口地區(qū)來講比較低，因此它吸引了D及硚口部分居民的中低收入水平的需求。2）樓盤的品質(zhì)相對而言還較低。戶型設計不合理的居多，多為大戶型，空間浪費較大。建筑設計理念較武漢市區(qū)還相當落后，建筑外觀基本沒有什么特色。內(nèi)部配套設施還不夠完善，嘉禾園、富麗雅花園有泳池和幼兒園，但水平不高。小區(qū)規(guī)劃設計無新意，更談不上景觀設計，營造良好的景觀環(huán)境了。物業(yè)管理還停留在市內(nèi)五年前的水平。3）開發(fā)商實力較弱。多為本地民營開發(fā)商，實力有限，主要依靠預售款來滾動開發(fā)，所每期開發(fā)量在500030000M2之間，且開發(fā)周期較長。4）目標顧客群基本相同。這個板塊中的在售樓盤，D本地居民消化了其中的30%，外地來D經(jīng)商或打工的人占據(jù)了其中的15～20%，來自硚口古田及市內(nèi)交通方便的人在其中所占的份額最大，有50%。B片區(qū)B片區(qū)物業(yè)基本情況如下表。表2－2 B片區(qū)物業(yè)基本信息序號名稱開發(fā)商占地面積建筑面積容積率綠化率1常青花園武漢新世界康居發(fā)展有限公司4000多畝360多萬m235%2萬科四季花城武漢萬科房地產(chǎn)有限公司2000多畝110萬m23碧?；▓@武漢宏宇實業(yè)有限公司武漢玉龍置業(yè)有限公司800畝40000 m256%4高爾夫城市花園武漢高爾夫城市花園房地產(chǎn)有限公司38萬m260萬m242%5汀香水榭武漢美好愿景房地產(chǎn)有限公司40%6奧林匹克花園武漢美好愿景房地產(chǎn)有限公司539畝23萬m244%7黃金海岸湖北匯豐置業(yè)有限公司300畝8萬多m28戀湖家園武漢深江物業(yè)發(fā)展有限公司450畝32萬m250%9麗景灣耀江神馬實業(yè)（武漢）有限公司558畝43萬40%分析與結(jié)論：在B板塊中開發(fā)的樓盤，從整體上來說，基本具有以下特征：1）八仙過海，各顯神通B的開發(fā)主體以國內(nèi)龍頭房地產(chǎn)企業(yè)和外資力量為主，各自借助項目所在區(qū)域的可借資源，如戀湖家園借助的是水資源，高爾夫城市花園借助高爾夫球場資源，麗景灣借助賽馬場資源等。如果沒有明顯的自然資源可以借助，就打造一份與眾不同，如奧林匹克花園的超大型室內(nèi)運動場館。2）物業(yè)類型、價格檔次全方位覆蓋目前B板塊內(nèi)建筑形式多樣化，有別墅、聯(lián)排別墅、疊加復式、多層、小高層，產(chǎn)品齊全，價格的覆蓋面極廣，從20006000元/平方米不等。3）價格適中、符合漢口需求B地區(qū)多層住宅均價在2100～3500元/M2之間，聯(lián)排別墅單價3600～5600元/M2左右；獨立別墅價格差較大，從80萬/套到500萬/套不等。這個價位與武漢市內(nèi)，尤其是漢口的住宅價格相比而言還是比較低的，與目前武漢地區(qū)的消費層次是比較適應的。4）總體生活配套缺少或不便，大多沒有形成生活氛圍目前大多數(shù)樓盤的學校、幼兒園等公建配套和菜場等社區(qū)配套還是停在紙面上，公交線路車少間隔長，出租車難得一見，影響了居住者的出行方便程度，因此B板塊的樓盤普遍入住率較低。5）目標顧客群基本相同B板塊內(nèi)項目的目標顧客群體基本都是武漢市內(nèi)的高收入階層，沒有重視D的需求潛力，這也使得D消費人群對B并不看重。通過以上分析，我們可以得出以下結(jié)論：1）無論是地理位置還是在物業(yè)檔次定位上B板塊的樓盤與本項目都有著極大程度的類同性。2）在B板塊內(nèi)，因為劣勢都基本相同，因此開發(fā)商對配套及交通這兩點不足并沒有花心思。但作為不同板塊的競爭，就應該花氣力在配套及交通上，這樣才能突出優(yōu)勢。3）提高樓盤的性價比，是取勝的關(guān)鍵。4）一定要做出自己的特色。5）廣告及宣傳非常重要。（七）項目開發(fā)經(jīng)營機會與風險分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會是市場與環(huán)境諸條件綜合作用的結(jié)果，是這些條件與企業(yè)優(yōu)勢的結(jié)合，是區(qū)域市場個性、開發(fā)企業(yè)個性與項目地塊個性的結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機會點的實質(zhì)是特定企業(yè)利用特定地塊進行開發(fā)可進取的市場空間。經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性后，即形成為在激烈的競爭中的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢1）地段優(yōu)勢項目位于B生態(tài)旅游區(qū)的核心地段，交通（項目所在地附近規(guī)劃為地鐵總站，將建設立交橋，武漢城市輕軌1號線二期終點站也在A區(qū)內(nèi)）、水、電、通訊等設施配套條件良好。2）環(huán)境優(yōu)勢項目位于B岸邊，周邊有山林、有水，自然環(huán)境優(yōu)美。項目開發(fā)經(jīng)營劣勢1）B地區(qū)房地產(chǎn)市場長期處于城市郊區(qū)態(tài)勢，雖道路主骨架已經(jīng)形成，但該項目位于B片區(qū)和D片區(qū)的中間，該地段沒有在建或建成的住宅小