【文章內(nèi)容簡介】 為 400W,交叉路口必須設(shè)高桿燈。管線埋地敷設(shè)。 采取必要的廠區(qū)綠化，以改變廠區(qū)的沉悶枯燥工作環(huán)境，同時對環(huán)保、噪音也有很好的效果。廠區(qū)綠化以及停車位沿廠房四周布設(shè)，綠化結(jié)合停車位統(tǒng)一安排設(shè)計，充分利用廠區(qū)每一寸土地。 第七章 環(huán)境影響及保護 境現(xiàn)狀 本項目位于徐聞縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，園內(nèi)沒有重型污染的企業(yè)及污染源，近幾年的大氣環(huán)境質(zhì)量一直是優(yōu)良，符合國家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》一級。主要的污染物為生活污水及生活垃圾。由于污水處理廠和垃圾處理場還沒有建設(shè)，現(xiàn)有的排水系統(tǒng)為雨水污水合流，直接排放，這對環(huán)境帶來一定的影響。 環(huán)境保護應(yīng)貫徹以防為主、以治為輔、綜合治理的原則，并結(jié)合本項目區(qū)的生態(tài)環(huán)境等特點制定環(huán)境保護總體設(shè)計方案，做出技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、使用可靠的環(huán)境保護設(shè)計。 環(huán)境保護設(shè)計除應(yīng)符合環(huán)境保護設(shè)計規(guī)范外，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有 關(guān)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 本項目的環(huán)境污染是指施工期和運營期的噪聲、廢氣、污水等環(huán)境的污染。 建設(shè)期 項目建設(shè)過程中會產(chǎn)生建筑垃圾，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，建筑施工過程中平均每平方米建（構(gòu)）筑物面積將產(chǎn)生垃圾 300kg，若管理不善，會對環(huán)境造成不良影響。 場地土方的開挖，水泥、沙石等建筑材料的運輸、裝卸、篩選、攪拌時，在風(fēng)力的作用下會產(chǎn)生粉塵，和施工機械產(chǎn)生的道路揚 塵會對施工區(qū)周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生污染。 施工運輸車輛及施工設(shè)備產(chǎn)生的噪聲也是主要的污染源。 經(jīng)國外的試驗研究，已明確機動車輛排放物中，對人體健康有直接危害的為 CO、 NO IP 以及排放物的二次衍生物－光化學(xué)煙霧等，同時，也發(fā)現(xiàn)有不同程度的不利影響。道路通車后來往車輛排出的廢氣必然會對周圍的環(huán)境造成污染。 施工中的廢棄物對景觀環(huán)境的污染。 運營期 項目建成后，有生活污水、工業(yè)污水、生活垃圾、交通廢氣、噪聲等產(chǎn)生。 生活污水與工業(yè)污水：由于項目建成后，廠內(nèi)布置一定數(shù)量的生產(chǎn)工人和管理人員，在日常生活中將產(chǎn)生一定量的生活污水，其主要是生活廢料和人的排泄物，包括廚房洗滌、沐浴、洗衣等的廢水以及沖洗廁所等的污水。主要成分是有機和無機的可沉和不可沉固體 ，細菌，還有氮、磷等營養(yǎng)物質(zhì)。 項目區(qū)內(nèi)在生產(chǎn)過程中將產(chǎn)生一定量的污水，污水中所含污染物也會因行業(yè)不同而有所不同，如果不加以處理，也會對環(huán)境產(chǎn)生污染。 固體廢棄物：固體廢棄物主要是果皮、菜葉、枯草、廢塑料、廢金屬、玻璃瓶、廢紙、廢布片、廢電子元件等。 廢氣：本項目廢氣污染源主要為汽車和工廠排放的廢氣。營運期間除本廠的汽車以外，還有運進出廠的原材料和成品的運輸車輛，排放有害氣體污染大氣環(huán)境。來往車輛排出的廢氣必然對周圍的 環(huán)境造成污染。 噪聲：聲環(huán)境主要污染源有工廠運營的機械器運行噪聲和車輛行駛噪聲 。 項目建設(shè)期 粉塵：土石方作業(yè)產(chǎn)生揚塵污染源，為控制施工期間的粉塵污染，應(yīng)加強施工現(xiàn)場的管理，制定嚴(yán)格的管理制度，施工過程中盡量做到帶水作業(yè)，或經(jīng)常噴灑水以減少揚塵對周圍環(huán)境的影響。 噪聲：項目建設(shè)期各類機械設(shè)備及運輸工程將產(chǎn)生噪聲污染。因此，建設(shè)期內(nèi)應(yīng)切實控制好作業(yè)面積和施工車輛行駛路線。 廢氣：工程產(chǎn)生的廢水主要有建筑污水，經(jīng)處理后排入規(guī)定的區(qū)內(nèi)下水道，對周圍環(huán)境無影響。 項目運營期 廢氣：交通車輛排出大量的 CO、 NO2等廢氣，將會對大氣環(huán)境帶來 一定程度的污染。目前尚無有效控制交通引起大氣污染的方法，通常采用在廠區(qū)綠化來等減緩污染措施。工業(yè)廢氣的治理主要由進入園區(qū)內(nèi)的企業(yè)實施，開發(fā)區(qū)管理部門要嚴(yán)格依法行政，監(jiān)督企業(yè)落實環(huán)保措施，實現(xiàn)達標(biāo)排放。 固體廢棄物：污染源主要是區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的生活垃圾及工業(yè)生產(chǎn)的廢料廢物，主要是果皮、菜葉、枯草、廢塑料、廢金屬、玻璃瓶、廢紙、廢布片、廢電子元件等?？蛇M行定點分類收集，統(tǒng)一運往城市垃圾處理廠集中處理。 噪聲：項目建成后由于出入工廠車輛的增加，同樣會給周圍環(huán)境造成一定程度的噪聲污染，采用在道路兩側(cè)及工廠四周設(shè)置 綠化帶，利用屏障阻擋噪聲；采用禁鳴等措施。 通過對建設(shè)期和運營期中所產(chǎn)生的污染有針對性地提出行之有效的環(huán)境保護措施，并且嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保設(shè)施與主體工程“三同時”原則；對產(chǎn)生的污染物，如污水、廢氣和噪聲采取防治措施，使之均能達到排放標(biāo)準(zhǔn)；施工期也將采用取相應(yīng)的生態(tài)保護措施。從環(huán)境保護角度看，本項目對環(huán)境的影響較小，項目建設(shè)是可行的。 第八章 項目進度與實施管理 8． 1 項目的組織及建設(shè)管理 為加強建設(shè)管理，建議建設(shè)單位采取如下管理方法： 伍，由建設(shè)單位組織。 程質(zhì)量、進度、投資監(jiān)理。 工程款實行專款專用，項目收支單獨列帳，嚴(yán)格控制工程造價，以批復(fù)的概預(yù)算作為控制依據(jù)。 在施工過程中，應(yīng)加強組織與計劃工作。施工單位要加強施工組織設(shè)計，充分考慮季節(jié)等不利因素對工程的影響，減少工程對周圍環(huán)境的破壞，工程施工應(yīng)參加建筑保險，降低工程風(fēng)險。 、進度、支付管理 監(jiān)理單位應(yīng)本著“嚴(yán)格監(jiān)理、公正科學(xué)、熱情服務(wù)、一絲不茍”的監(jiān)理原則，對工程的質(zhì)量、進度、 支付進行全面監(jiān)理，各分項工程必須嚴(yán)格按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，要樹立“百年大計、質(zhì)量第一”的原則，避免趕工期、趕進度等增加質(zhì)量隱患問題的發(fā)生，精心設(shè)計、精心施工、精心管理，創(chuàng)造良好的工程形象。 根據(jù)本工程的規(guī)模，本著精干和高效的原則，配備少量的管理人員和工程技術(shù)人員，定員為 3 人。建設(shè)期負(fù)責(zé)對工程建設(shè)的管理，出租期負(fù)責(zé)對廠區(qū)的物業(yè)管理。 要求管理者有一定的理論知識、實踐經(jīng)驗和科學(xué)手段，還應(yīng)吸取國內(nèi)外先進有效的管理思想和手段。 本工程第一期的建設(shè)期定為一年。前三個月 完成前期準(zhǔn)備工作，包括可研、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等；第四個月至第十一個月完成施工工作；第十二個月完成竣工驗收工作。 指導(dǎo)性實施進度表 第1月 第2月 第3月 第 4月 第 5 月 第 6月 第 7月 第 8月 第 9月 第 10月 第 11月 第 12月 前期準(zhǔn)備 ● ● ● 施工階段 ● ● ● ● ● ● ● ● 竣工驗收 ● 第九章 投資估算與資金籌措 9． 1 估算的范圍和依據(jù) 本工程為徐聞縣工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目，估算范圍包括 廠區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房、廠區(qū)道路和廠區(qū)輔助設(shè)施等，估算內(nèi)容為項目建設(shè)過程中所發(fā)生的費用，即建筑工程費、設(shè)備購置安裝費，土地取得費用、工程建設(shè)的其他費用（未含土地費用）、基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費用。 工程造價根據(jù)材料和結(jié)構(gòu)形式參考同類項目設(shè)計和徐聞縣的實際情況，按單位建筑工程投資估算法計算。 輔助設(shè)備及安裝工程造價，主要按報價資料，和現(xiàn)行市場價格，并結(jié)合本項目的具體情況確定。 土地費用按業(yè)主要求單列，按實際發(fā)生的費用額計取。 其他工程費用（未含土地費用），經(jīng)根據(jù)國家有關(guān)部門對其他費用的規(guī)定，并結(jié)合本項 目的具體情況計算確定。 基本預(yù)備費，按工程費和工程建設(shè)其他費用（未含土地費）之和的 3％計取。 漲價預(yù)備費，按工程費的 5％計取。 流動資金按每年經(jīng)營成本的 20％計算。 項目計算期為 20 年，建設(shè)期為 1 年。 建設(shè)總投資 ，其中固定資產(chǎn)投資為 （工 程費用為 萬元，土地費用 390 萬元，工程其他費用 萬元，預(yù)備費用 萬元），流動資金 萬元。（詳見投資估算表）。 第十章 財務(wù) 評價 10． 1 財務(wù)評價的原則和方法 (1)、本項目財務(wù)評價依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)規(guī)定和方法進行。 （ 2）、本項目計算期定為 20 年，建設(shè)期為 1 年。 （ 3）、租金收入 2020 年按 15 元 /月計算，以后每年按 5％遞增。第一年出租負(fù)荷按 80％計算，第二年起按 100％計算。 （ 4）、本項目依據(jù)國家稅收政策規(guī)定，營業(yè)稅按 5％征收。城市維護建設(shè)稅按 5％計，教育費附加按 3％計，房產(chǎn)稅按固定資產(chǎn)原值依據(jù)國家和徐聞縣工業(yè)園的稅收的有關(guān)規(guī)定，所得稅根據(jù)徐聞縣工業(yè)園的規(guī)定，按 24％ 征收。 （ 5）、行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期取 10 年，凈現(xiàn)值折現(xiàn)率取 10％。 （ 6）、稅后利潤提取 10％的法定盈余公積金和 5％的公益金。 10． 2 財務(wù)評價的主要數(shù)據(jù) 租金收入、營業(yè)稅金與附加 正常營業(yè)后租金年收入平均為 萬元。營業(yè)稅金及附加年平均為 萬元。 總成本費用 本項目是廠房出租項目，不涉及原材料及燃料動力費，只考慮工資福利、修理費、折舊費和其他支出。 工資福利 定員 3 人，年工資福利共為 6 萬元。 修理費 按工程費的 1％計取，年費用為 萬元。 折舊費 固定資產(chǎn)投資原值為 ，按 19年折舊，殘值率為 10％，則每年折舊額為 114 萬元，殘值為 萬元。 其他支出 按工程費的 ％計取，年費用為 萬元 盈利能力分析 ，經(jīng)現(xiàn)金流量表計算得出如下的投資動態(tài)指標(biāo)： 稅前：財務(wù)內(nèi)部收益率＝ ％，財務(wù)凈現(xiàn)值＝ 萬元，投資回收期＝ 年。 稅后：財務(wù)內(nèi)部收益率＝ ％，財務(wù)凈現(xiàn)值＝ 萬元，投資回收期＝ 年。 態(tài)經(jīng)濟效果指標(biāo)： 投資平均利潤率＝年利潤總額 /總投資 100％＝ ％ 投資平均利稅率＝年利稅總額 /總投資 100％＝ ％ 不確定性分析 通過對盈虧平衡分析項目成本與收益的平衡關(guān)系，本次采用生產(chǎn) 能力利用率表示盈虧平衡點，其計算公式為： 生產(chǎn)能力利用率（ BEP）＝年固定成本 /（年租金收入－年可變成本－年營業(yè)稅金和附加） 100％＝ ％ 說明該項目實際出租收入能力只要達到設(shè)計能力的 ％時，營業(yè)就可以保本，其盈虧區(qū)間較為寬松，表明該項目具有較強的抵抗風(fēng)險 能力。 本次計算所采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是預(yù)測性的，具有對未來經(jīng)濟描述的不確定性，為找出影響本項目經(jīng)濟效果的主要因子，故分別對固定資產(chǎn)投資、租金收入，經(jīng)營成本分別作出增加和減少 10％單因素變化程度計算，視其對內(nèi)部收益率的敏感程度，其結(jié)果見《敏感性分析表》。 從表中可以看出各因素的變化不同程度地影響著內(nèi)部收益率，其中租 金收入的提高和降低是最為敏感的因素。在所設(shè)定的條件下，財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值都能滿足設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，說明該項目具有較強的抗風(fēng)險能力。 綜合財務(wù)評價 本 項目經(jīng)計算分析得出投資內(nèi)部收益率為 ％，投資回收期為 年，能滿足設(shè)定的基準(zhǔn)值的要求，經(jīng)濟效益和投資效果較好；不確定性分析結(jié)果表明，盈污平衡點為 ％，項目可以正常運行。說明該項目具有一定的抗風(fēng)險能力。綜上所述，該項目建設(shè)在財務(wù)上是可以接受的，是可行的。 第十一章 風(fēng)險分析與建議 風(fēng)險分析 本項目的風(fēng)險分析是在工程技術(shù)方案、融資方案和經(jīng)濟、社會評價的初步分析的基礎(chǔ)上，分析識別本項目在建設(shè)和運營中潛在的主要風(fēng)險因素，判別風(fēng)險程度，并提出歸避風(fēng)險的對策。 項目主要 風(fēng)險因素識別 根據(jù)評價分析，可識別本項目的主要風(fēng)險因素為： 市場風(fēng)險分析 雖然廣東省的各發(fā)達市縣由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的內(nèi)在驅(qū)動和當(dāng)?shù)氐耐恋?、勞動力、工業(yè)廠房價格的大幅上漲，各廠商把勞動密集型加工產(chǎn)業(yè)向徐聞縣轉(zhuǎn)移，但由于招商引資與國家的宏觀經(jīng)濟環(huán)境相緊密聯(lián)系，且徐聞縣工業(yè)園也同樣存在著與周圍省市和廣東省內(nèi)其他工業(yè)園的競爭，所以本項目也要考慮到市場風(fēng)險。 技術(shù)風(fēng)險分析 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項目是一項技術(shù)成熟的工程，技術(shù)風(fēng)險較小。但規(guī)劃的完善與否、執(zhí)行落實的好壞，也直接影響到今后廠區(qū)的運營和管理。 生態(tài) 風(fēng)險分析 本項目規(guī)模不大，污染因素和破壞因素較小，不會造成生態(tài)環(huán)境的改變。 建設(shè)投資風(fēng)險分析 本項目的資金來源為自有資金，由于建設(shè)單位的基礎(chǔ)好，底子厚，有一定的資金實力，所以資金風(fēng)險程度較小。 風(fēng)險程度分析 識別項目的主要風(fēng)險因素后，我們根據(jù)風(fēng)險等級，采用德爾菲法對風(fēng)險因素進行定性評估，得出技術(shù)風(fēng)險、建設(shè)投資風(fēng)險和生態(tài)風(fēng)險為一般風(fēng)險，而市場風(fēng)險為較大風(fēng)險。 風(fēng)險程度分析表 序號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng)險程度 說明 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較大 一般 1 技術(shù)風(fēng)險 ● 2 投資風(fēng)險 ● 3 市場風(fēng)險 ● 4 生態(tài)風(fēng)險