【文章內(nèi)容簡介】 550 元／㎡。 2020 年以來，瓊海房地產(chǎn)隨著博鰲亞洲論壇在國內(nèi)外影響力的擴大而廣泛被島外人士所看好，外銷房產(chǎn)成為瓊海房地產(chǎn)的主力，島外銷售量高達 75%以上。市場需求造就了瓊海樓市迅速繁榮， 07 年上半年 新開發(fā)量高達 30 多萬平方米，接近 06 年全年開發(fā)總量的一倍，銷售量也出現(xiàn)大幅增長，房價在半年之內(nèi)每平方米也增長了 200 多元。 預 計 08 年 瓊海房地產(chǎn)的理想價位應 在 2500—— 3000 元／㎡之間。 區(qū)域特點： 購房者以北方地區(qū)為主 。由于 本地的消費潛力非常低，絕大多數(shù)的房子要靠島外消化，房價的過快增長一方面會挫傷島外客戶在瓊海購房的積極性；另一方面會造成島外客戶在瓊海的需求受阻，溢出到周邊市縣釋放，這會大大影響瓊海房地產(chǎn)的人氣，繼續(xù)保持瓊海房地產(chǎn)的人氣才是重要的。 瓊海市房地產(chǎn)起步較晚，價格基數(shù)較之三亞、海口等一線城市偏低，但在短期之內(nèi)就把房價漲起來顯然不是一個好事情。一方面，價格的速增使本地低收入市民減少了一個市場調(diào)節(jié)住房的機會 ，一下子把這些低收入市民的住房問題壓到政府頭上，大大地增加了政府經(jīng)適房、廉租住房建設的壓力；另一方面，價格的增長過快，會更加激發(fā)開發(fā)商投資房地產(chǎn)的熱情，而城市配套建設也會面臨著適應與投資力度的雙重壓力。 、文昌市 2020 年房地產(chǎn)特點 由 上海寶名集團投入巨資建設的海南文昌白金海岸項目，近日首次開盤推出400 多套一線海景酒店公寓房，據(jù)悉開盤之前簽訂的認購協(xié)議就已經(jīng)超過八成。白金海岸項目建設是以 30 萬平方米超大規(guī)模原生態(tài)環(huán)境和一線全海景度假養(yǎng)生為賣點，保留了最完整的椰林、沙灘和生態(tài)海上紅樹林，并且開發(fā)出東 南亞風情街和星級會所等一系列高檔設施，它以椰風海韻和純樸風情吸引了海內(nèi)外購房客戶。 文昌市 房價低至 1000－ 2020 元 /平方米 之間，而該項目均價在 5000 元左右。 文昌高隆灣 9 公里的海岸線 土地 基本已被外地投資商瓜分完畢，除了江蘇中南集團、中國農(nóng)業(yè)部以外，其他都是上海投資商，包括上海昂立集團、平海投資實業(yè)等。 、保亭、五指山市 2020 年房地產(chǎn)特點 保亭的廣東街、莊園豪都 等主要 商品房銷售 價格在 1400 元 /平方米至 1700元 /平方米 之間。 五指山市 環(huán)城西路以北的水岸別墅 價格 較 低， 公寓 每平方米約1300 元 /平 米 ，別墅 每平方米約 2500 元 /平 米 。 在 保亭、五指山 市的樓盤中，超過 7 成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。其中多數(shù)是經(jīng)濟不寬裕的內(nèi)地中老年人。由于積蓄并不多，但是又很喜歡海南 冬季溫暖的氣候，三亞、?？诘姆績r對他們來說較難承受，因此他們選擇房價要便宜得多的 保亭、五指山 市，一樣可以享受海南的生態(tài)環(huán)境。 、 小 結 富力、雅居樂、華潤 、 聯(lián)華國際等一大批國內(nèi)赫赫有名的 地產(chǎn) 大鱷開始在海南 二 、 三線城市 大規(guī)模 貯備的土地。雅居樂成為陵水清水灣約 2 萬畝土地的一級開發(fā)商，富力在陵水香水灣拿下了 167 萬平方米，在?？谖骱０?取得了 萬平方米，在澄邁取得了 450 萬平方米的土地開發(fā)權。香港華潤集團公司通過與海南瓊能源公司的資產(chǎn)置換，獲得了石梅灣 2700 多畝土地的 開發(fā) 權。華潤計劃將石梅灣建成中國乃至亞洲著名的集 旅游 觀光、休閑度假于一體的熱帶旅游度假區(qū)。五年前來到三亞從事開發(fā)陽光海岸項目的廣東聯(lián)華國際，在收購三亞最高的半拉子 樓擎天 半島之 后，也相繼在 三亞 收購貯備土地近 6000 畝。 海南一些中小開發(fā)商把目光 也 投向了海南二 、 三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？?、三亞轉(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二 、 三線城市拿地。 看重的是市 、 縣的相對低廉的土地價格和針對購房群體的定位，低廉的土地價格會使投資成本更低，樓市價格相對低廉，這樣是針對 島外 工薪階層的市場開發(fā)，避開海口 、 三亞的雙城 逐漸升級的 樓市競爭。 開發(fā)商現(xiàn)階段在海南二 、 三線城市的重要工作 是拿地 ，但是獲得土地 是看好海南旅游地產(chǎn) 美好的前景，在推進過程中，需要克服許多阻力與風險，需要 在項目管理、資金運作、公共關系、成本控制等諸多方面接受嚴峻的考驗。而且在樓市興起的背后，也存在著隱憂。 其一，市場容量有限。二 、 三線城市規(guī)模小，人口基數(shù)小，而住宅、商業(yè)物業(yè)消費又以本地需求為主體，傳統(tǒng)居住觀念根植較深，樓盤項目有可能面臨市場容量不足的問題。 其二，異地營銷成本高。由于二 、 三線城鎮(zhèn)的樓盤一般規(guī)模較小，用于營銷的成本極有限，而二 、 三線城市在島外的知名度也不夠，小樓盤難以承擔既營銷樓盤，又營銷城市的重任， “ 小馬拉大車 ” 的狀況極有可能遭遇。 其三，跨區(qū)域消費心理屏障。除了生活配套、居住觀念的隔膜 外，一些開發(fā)商的項目可能地處城郊，成為典型的 “ 孤島 ” 項目，所處的區(qū)域吸引力不足。 其四，由于二 、 三線城市缺乏規(guī)劃、建設等方面的人才，開發(fā)商的過快進入，很容易造成地方政府被項目業(yè)主牽著鼻子走的狀況。開發(fā)商對地方土地資源的使用都提出了相當高的要求，如不采取適當?shù)囊龑Ш鸵?guī)劃，容易給當?shù)貛碣Y源 浪費 和環(huán)境 破壞 。 四、 海口市房地產(chǎn)市場宏觀分析 、?？诜康禺a(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)分析（數(shù)據(jù)來源：?？谑蟹抗芫郑? 海口市歷年投資總額走勢圖01020304050602020年 2020年 2020年 2020年億元房產(chǎn)投資總額 （數(shù)據(jù)來源：?？谑薪ㄔO部當年申報數(shù)據(jù)） ?？谑袣v年商品房均價( 單位: 元/ 平米) 2020 1995 2110 20862423 253530113590050010001500202025003000350040002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年2020年6月系列1 從上圖來看， 2020 年 16 月 商品房平均銷售價格為 3590 元 /平方米 ，比 2020年底上漲 579 元 /平方米，上漲了 19%。 海口市房價增長較快，主要是產(chǎn)品整體素質(zhì)的提高，半拉子工程基本消化，經(jīng)營成本的上升，加之全國樓市價格集體上漲，導致市場整體銷售均價的上升。 商品房銷售面積 0204060801001201401602020年 2020年 2020年 2020年萬平米銷售面積 上圖所示：商品房銷售面積增幅有所放緩， 2020 年商品房銷售面積為 萬平方米，同比增加 %。 商品房施工面積 01002003004005006007008002020年 2020年 2020年 2020年 2020年萬平米 ?？谑袣v年房產(chǎn)銷售總額010203040502020年 2020年 2020年 2020年億元房產(chǎn)銷售面積 商品房竣工面積0204060801001202020年 2020年 2020年 2020年萬平米商品房竣工面積 2020 年竣工面積相比去年降幅較多，從?？谑蟹康禺a(chǎn)市場特殊情況出發(fā)，說明很多“半拉子”工程在去年就已竣工，大部分竣工面積來自于此類工程，今年“半拉子”工程已基本消化，而且今年也是政府對“半拉子”工程提供優(yōu)惠政策的最后一年； 2020 年銷售面積遠大于竣工面積，說明有很大一部分銷售面積來自于去激活的”半拉子”工程，商品房供 求關系矛盾不凸顯。 2020 年新的宏觀調(diào)控政策實施，島外客戶受影響較大，購房比例有所下降 ,占 %，經(jīng)過島外消費群體近一年時間對國家調(diào)控政策的消化，預計 2020 年外銷比例會再次上升，島外消費仍具有很多上升空間 。 ?？趰u內(nèi)、島外銷售比例圖%%%%% % % % % %2020年2020年島內(nèi)島外小 結： 1）上圖所示：投資額和施工面積為發(fā)展商上報政府部門統(tǒng)計所得，由于有些項目分期開發(fā)，但上報政府投資總額和施工面積都是一次性上報，均反應較大的量，但實際情況遠不如所反應的數(shù)據(jù)； 2）竣工面積統(tǒng)計表由于很多發(fā)展商辦理各類樓宇驗收房產(chǎn)證積極度一般，造成商品房驗收滯 后。 3）銷售價格、銷售面積、銷售總額根據(jù)發(fā)展商實際成交銷售物業(yè)在房管局備案統(tǒng)計所得，數(shù)據(jù)略為滯后，但數(shù)據(jù)可信度較高。 4）房屋施工面積持續(xù)增長，但增幅低于 2020 年，新開工面積及竣工面積均有較大幅度下降。 5） 2020 年 6 月?？谏唐贩科骄N售價格為 3590元 /平方米 ，比 2020 年底上漲 579 元 /平方米，上漲了 19%。 ?？谑蟹績r增長較快，主要是產(chǎn)品整體素質(zhì)的提高，半拉子工程基本消化，經(jīng)營成本的上升，加之全國樓市價格集體上漲，導致市場整體銷售均價的上升。 6）商品房購買仍以島外為主，但島內(nèi)購買比例有所上升，與 上年相比，二者差距有明顯縮小。 島外客戶比例下降并未影響到?？跇鞘?，說明島內(nèi)客戶消費力在不斷增長 。 、商業(yè)物業(yè) 2020 年，?？谏虡I(yè)地產(chǎn)推盤量較大，宜欣商業(yè)廣場與大潤發(fā)聯(lián)姻，南亞廣場成功引進家樂福，明珠廣場商鋪銷售成功套現(xiàn)；友誼商業(yè)廣場、紫荊百貨、國美開業(yè)，萬國大都會、金麗城、龍華廣場、上邦商業(yè)廣場、秀英時代廣場等商業(yè)項目蓄勢待發(fā)。 、寫字樓 2020 年商務辦公樓增長 %，市場供求關系也依舊保持平穩(wěn)上升。爛尾寫字樓逐漸被盤活，如瓊泰大廈、財富大廈、鴻聯(lián)商務樓等；新建寫字樓項目紛紛上 馬，如海灣國際、天邑大廈、時代廣場等。?？诮鹳Q(mào)地區(qū)（國貿(mào)、世貿(mào)、濱海大道）是?？谑猩虅兆罴械膮^(qū)域，寫字樓密集度最高，已然成為?？?CBD 地區(qū)。 、投資型物業(yè) 以酒店式公寓、產(chǎn)權出租式小戶型公寓為主的投資型物業(yè)在?？谌哉家欢ū壤鳛橐月糜蔚禺a(chǎn)和內(nèi)需市場為主的?？谑袌?，投資型物業(yè)同比三亞仍有較大的提升空間。 五、 2020 年?？谧≌康禺a(chǎn)市場產(chǎn)品分析 、住宅市場分析 別墅市場分析 ?？趧e墅分為濱海別墅和內(nèi)陸別墅，前者主要面向島外高端消費群體，后者主要面向島內(nèi)消費群體。濱海別墅主要分布 在西海岸、海甸島、東海岸三個區(qū)域市場，內(nèi)陸別墅主要分布在近郊區(qū)，比較分散。?？趧e墅市場中濱海別墅占據(jù)主力位置。 濱海別墅一覽表 序號 名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品 2020 年動向 1 比華利山莊 西海岸 獨立、疊加、聯(lián)排 獨立基本售完，其它在售 2 西海岸高爾夫 西海岸 獨立、聯(lián)排 共推出約 300 套 3 陽光西海岸 西海岸 獨立、疊加 疊加售完；獨立未推 4 美視高爾夫 西海岸 獨立 一期 32 套已售完 5 浪琴灣 西海岸 獨立、疊加、聯(lián)排 形象宣傳，未銷售 6 兆南西海豪園 西海岸 獨立 對外銷售，未正 式開盤 7 海藍椰風 東海岸 獨立、雙拼、聯(lián)排 168 套，銷售 60%，主要為魯能內(nèi)部消化。 8 海悅天倫 盈濱半島 獨立 一期 50 套，銷售不到 10套。 9 大公館 海甸島 獨立、疊加 一期獨立銷售 3 套，二期疊加銷售 10 多套 10 江南城 海甸島 疊加 二期 300 套銷售完畢 內(nèi)陸別墅一覽表 序號 名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品 2020 年動向 1 東海藝墅 府城 獨立、雙拼、聯(lián)排、疊加 一期 79 套，銷售 40套 2 萬花坊 秀英 雙拼 一期、二期銷售完畢 3 陽光巴洛克 秀英 獨立、雙拼、疊加 26 套， 基本售完 4 綠色佳園 府城 疊加 二期銷售 60% 西海岸片區(qū)北臨瓊州海峽，原始植被較好，風景優(yōu)美，環(huán)境宜人，成為?？谧罡邫n住宅區(qū)，同時也是?？陧敿墑e墅所在地。 序號 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 主題 1 比華利山莊 獨立 300500 海口首席生態(tài)海景別墅區(qū) 時尚觀點，名流生活 聯(lián)排 290 疊加 180280 2 西海岸高爾夫 獨立 560800 高爾夫別墅區(qū) 聯(lián)排 109262 3 陽光西海岸 獨立 440480（未建） 低密度、大型復合濱海生態(tài)社區(qū) 疊加 236248 4 美視高爾夫 獨立 330454 高爾夫別墅區(qū)，酒店會所 5 浪琴灣 獨立 217－ 272 海南島首席領海沙灘度假行宮；巴厘島建筑風格與風情園林。 聯(lián)排 190－ 226 疊加 190－ 226 6 兆南西海豪園 獨立 330550 現(xiàn)代海邊別墅社區(qū)、 7 海藍椰風 獨立 349387 自然度假生活特區(qū) 雙拼 284288 聯(lián)排 159244 8 海悅天倫 獨立 227392 濱海別墅 9 大公館 獨立 650， 300400 公館生活 疊加 223269 10 江南城 疊加 200 左右 江南園林，現(xiàn)代中式風格 內(nèi)陸別墅產(chǎn)品 序號 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 主題 1