【正文】 他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。世界旅游組織認(rèn)為，人均 GDP 達(dá)到 1000 美元，人們對旅游的要求開始從傳統(tǒng)的旅游觀光轉(zhuǎn)向度假休閑產(chǎn)品 。而近期海南房價(jià)回落又引發(fā)崩盤質(zhì)疑。雖然在國際旅游島規(guī)劃中，國家給予海南省極大的各種政策、資金支持，但單從海南自身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)來講，發(fā)展壓力仍較大。 湖 （河）濱度假區(qū) ? 依水而建，以水為美。銷售經(jīng)營方式可以采用與高爾夫會(huì)員證相結(jié)合的會(huì) 員模式。 功能定位及產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 休閑居住功能：以第二居所、老年社區(qū)、酒店式公寓、高爾夫大宅以及常住社區(qū)為主； 休閑娛樂功能：以特色鮮明的高爾夫集群為主導(dǎo)，配以結(jié)合自然風(fēng)光的主題性公園； 商務(wù)會(huì)議功能：以大型會(huì)議會(huì)展酒店以及文化設(shè)施為載體； 旅游服務(wù)功能：主要提供旅游中轉(zhuǎn)服務(wù)、旅游信息咨詢、旅游商業(yè)等服務(wù)； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 1）休閑居住市場 老年養(yǎng)老市場 ：早在 1999 年，中國就已經(jīng)成為世界老年人口最多的國家 ，占全球老年人口總量的五分之一。其中廣東70 座、上海地區(qū) 22 座、北京地區(qū) 30 座，幾乎占全國總數(shù)的 65%。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 14 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》 38 頁 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場分析報(bào)告》 103 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告》 31 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》 54 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報(bào)告》 25頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報(bào)（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報(bào) 》 167 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報(bào)告》 15 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建 2）運(yùn)動(dòng)休閑市場 和國外發(fā)達(dá)國家相比，中國的高爾夫產(chǎn)業(yè)還只是剛剛起步。因此，海南旅游房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次都亟待提高，相關(guān)配 套設(shè)施也有待完善。 居住形態(tài)更注重產(chǎn)品的風(fēng)格主題特色、景觀環(huán)境氛圍、文化藝術(shù)氛圍、休閑 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 配套設(shè)施、交通環(huán)境條件、服務(wù)管理水平等。 政府政策取向不明，判斷仍以旅游業(yè)為主 政府對房市的政策取向是影響未來價(jià)格走向的重要因素，從目前海南省政府針對房市采取提高預(yù)售條件、以 及市場風(fēng)傳的一線海景用地以后將只會(huì)用于公建項(xiàng)目而不在用于住宅建造等措施來看，雖然在調(diào)控結(jié)果上對近期的市場反倒形成 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 了高價(jià)助推器，但我們判斷目前地方政府對房市的情緒是中性偏負(fù)面的，在全國房市調(diào)控的大背景下，海南省地方政府不太可能在房市已經(jīng)走出獨(dú)立于全國的特殊行情后在政策取向上與中央背道而馳；且中央給予海南特殊照顧政策在于扶植發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)過度超前繁榮以及過于喧賓奪主不利于地方政府就旅游業(yè)的發(fā)展向中央申請進(jìn)一步的細(xì)化政策扶植，因此我們判斷海南地方政府未來政策導(dǎo)向仍會(huì)以旅游業(yè)的發(fā)展為重，而適當(dāng)限制房地產(chǎn)的過度 上漲，以免由于房價(jià)的過快上漲招致中央在當(dāng)?shù)芈氏葘?shí)行物業(yè)稅等調(diào)控措施，給房市帶來致命打擊。 海南省經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在動(dòng)力不強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，增長壓力大 海南省經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)在動(dòng)力仍不強(qiáng)，主要表現(xiàn)在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受氣候和市場因素的影響，存在不確定性，農(nóng)業(yè)增長的快慢對全省的經(jīng)濟(jì)增長有較大影響； 2020年竣工投產(chǎn)并能帶動(dòng)工業(yè)加快回升的大項(xiàng)目少，小項(xiàng)目不足以支撐工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，工業(yè)快速增長的可能性不大；盡管國際旅游島政策的實(shí)施會(huì)促進(jìn)我省服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，但是我省現(xiàn)有服務(wù)業(yè)中新興服務(wù)業(yè)的規(guī)模較小，以旅游為龍頭的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展還需要一個(gè)過程，服務(wù)業(yè)快速發(fā)展還受一些客觀條件的限制；我國部分行業(yè)產(chǎn)能過剩的問題仍較 突出，市場結(jié)構(gòu)性需求不足尚未明顯改善，受市場結(jié)構(gòu)性需求不足的影響，我省部分重點(diǎn)工業(yè)行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營仍會(huì)較困難。有省內(nèi)媒體稱，一些省外來此購房之人如買白菜般，動(dòng)輒數(shù)幢。國際旅游島規(guī)劃的實(shí)施過程僅靠海南本省的人力資源是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，將會(huì)有源源不斷的外腦引入，進(jìn)行智力支持。 國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房 地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 國辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào) 控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 北京出臺(tái)地方樓市新政 同一家庭限新購一套房 暫停三套及以上房貸、首提個(gè)人售房計(jì)稅、限制外地人購房 同一購房家庭只能新購買一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。 3 月 15 日，海南省統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，海南房價(jià)與 2 月的量跌價(jià)升相比， 3 月上旬不僅銷量環(huán)比下滑，銷售均價(jià)環(huán)比也出現(xiàn)了大幅下滑。房價(jià)地價(jià)直線下跌， 1993 年 5000 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 元每平方米的房子兩年后下跌到 4000 元，再過一年跌到 2020 元，到了 1997年，同樣的房子已經(jīng)跌到了 1000 元以下。但從規(guī)劃頒布之日起，六個(gè)平臺(tái)尚處于剛剛啟動(dòng)發(fā)展階段，卻使海南省迅速成為房地產(chǎn)熱錢投機(jī)的平臺(tái)。充分發(fā)揮海南的區(qū)位和資源優(yōu)勢，按照國際通行的旅游服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)旅游要素轉(zhuǎn)型升級，進(jìn)一步完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，開發(fā)特色旅游產(chǎn)品，規(guī)范旅游市場秩序，全面提升海南旅游管理和服務(wù)水平。按各項(xiàng)稅收分，營業(yè)稅增長 %，契稅增長 %，企業(yè)所 得稅增長 %，城市維護(hù)建設(shè)稅增長 %，個(gè)人所得稅增長 %，國內(nèi)增值稅下降 %。?？诤腿齺唭筛劭谝验_辟對外貿(mào)易航線條，和世界 24 個(gè)國家和地區(qū)有航運(yùn)業(yè)務(wù)往來， （三）旅游資源 海南省擁有得天獨(dú)厚的熱帶旅游資源。 05′，北緯 18176。 經(jīng)濟(jì)增長較快， 2020年超過全國平均水平。二是企業(yè)管理缺位。另有陵水、樂東、臨高等軍用機(jī)場。第三產(chǎn)業(yè)比重已超過第一、二產(chǎn)業(yè)，占總比重的 %。 2020 年 8月 國務(wù)院批準(zhǔn)海南建設(shè)?海南國際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)?，同意海南進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢，在旅游業(yè)對外開放和體制機(jī)制改革方面積極探索，先行試驗(yàn)。 發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年，旅游管理、營銷、服務(wù)和產(chǎn)品開發(fā)的市場化、國際化水平顯著提升。而成交的商品房中，真正買來用于居住和商務(wù)活動(dòng)的只有 30％左右，而 70％是投機(jī)者囤積起來進(jìn)行炒作的。二是企業(yè)管理缺位。而來自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動(dòng)性資金投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進(jìn)入的伴生引 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 全國最低價(jià)銷售《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 導(dǎo)型購房需求占到主流。對購買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％。 3 月下旬，在《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要 20202020（送審稿）》（以下簡稱《規(guī)劃綱要》）里，?將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)?的說法已經(jīng)消失。 養(yǎng)老方面，早在 1999 年，中國就已經(jīng)成為世界老年人口最多的國家，占全球老年人口總量的五分之一。上世紀(jì) 90 年代是以投資寫字樓為主，公司一撤就會(huì) 成為爛尾樓，很容易產(chǎn)生泡沫。今年 2 月 2 日的海南住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議透露了一個(gè)信息 :在未來相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi) ,房地產(chǎn)業(yè)都將是海南經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和主要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?？梢越Y(jié)合山地、湖濱、海灣等各種資源。 酒店型 以酒店方式經(jīng)營管理銷售的公寓、別墅等度假地產(chǎn)模式。2020 年《蒙代爾》中國 500 富豪榜中榜在香港揭曉，中國內(nèi)陸擁有千萬（人民幣）以上資產(chǎn)的富翁有 35 萬 人，億萬富豪超過 1 萬人。投資海南必會(huì)為企業(yè)帶長期的利益。突出休閑度假和健康長壽適于居住的主題，海南即將成為國際知名的休閑度假勝地和國內(nèi)外富裕階層的第二居住地。另有資料顯示，中國年收入為 1至 5 萬（美元）的中高收入階層約為 3000 萬人。 （二）海南旅游地產(chǎn)存在的問題 作為中國最適 合發(fā)展旅游房地產(chǎn)的地區(qū)之一，目前海南旅游房地產(chǎn)住宅化傾向帶來的高空臵率等問題日益凸顯。 海南以熱帶旅游氣候、四季常春的旅游度假資源為國內(nèi)首屈一指，度假類型豐富多樣。因此不能從短期 的房價(jià)回落現(xiàn)象中推斷海南房地產(chǎn)市場會(huì)崩盤 ,相反 ,這是由政府引導(dǎo)和人們投資理性化的雙重影響而產(chǎn)生的結(jié)果 ,是一個(gè)回歸理性、回歸健康的積極信號。第三，各項(xiàng)規(guī)劃及審批制度相對完善，政府調(diào)控能力增強(qiáng)。從全國的范圍來看，像北京、上海、廣州這樣的大城市，生活節(jié)奏快，污染嚴(yán)重，自然環(huán)境差，不適合老年人養(yǎng)老居住。 政策效果初顯： 國家出臺(tái)的相關(guān)遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策也適時(shí)給海南房地產(chǎn)注入一劑退燒藥。 銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對投機(jī)投 資購房貸款 中國銀監(jiān)會(huì) 11 日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識，不對投機(jī)投資購房貸 款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 2 四、海南省房地產(chǎn)市場走勢分析 （一）影響海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素分析 除了前文分析的地理位臵、交通狀況、旅游資源、經(jīng)濟(jì)及國際旅游島規(guī)劃等因素之外，影響海南房地產(chǎn)市 場發(fā)展的主要因素還有房地產(chǎn)政策、人口發(fā)展、需求上升、良好的發(fā)展預(yù)期及房地產(chǎn)市場發(fā)展的對外依存度等。如果降價(jià)處臵這些資產(chǎn)，就會(huì)出現(xiàn)賬面損失，其負(fù)責(zé)人可能會(huì)承擔(dān)法律或行政責(zé)任，僵持在那里，反而會(huì)保留較高的資產(chǎn)數(shù)字。 1988 年房地產(chǎn)平均價(jià)格為 1350 元／平方米， 1991 年為 1400 元／平方米， 1992 年則猛增至 5000 元／平方米，比 1991 年增長 257%.1993 年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為 7500 元／平方米，從 1993 年下半年開始呈現(xiàn)回落趨勢。 到 2020 年，旅游服務(wù)設(shè)施、經(jīng)營管理和服務(wù)水平與國際通行的旅游服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)全面接軌，初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。正式對海南?國際旅游島?發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行了批復(fù)。 通過歷年的數(shù)據(jù)可以看到，海南省第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年降低，第二產(chǎn)業(yè)增加速度在 2020 年達(dá)到峰值后，急劇下降，而第三產(chǎn)業(yè)無論是在所占比重還是增長速度上都在不斷提高。 公路： 海南已建成環(huán)島高速（ 625km）和三縱四橫的公路網(wǎng)絡(luò)。 如果降價(jià)處置這些資產(chǎn)，就會(huì)出現(xiàn)賬面損失，其負(fù)責(zé)人可