【正文】 如何發(fā)掘足夠的購(gòu)買力支撐，是本項(xiàng)目面臨的最大挑戰(zhàn)?！觥?單身公寓單價(jià)將不斷上漲、戶型設(shè)計(jì)將更為合理化、人性化隨著政府對(duì)江寧規(guī)劃的實(shí)施，目前江寧的交通、配套等已經(jīng)大為改善，房?jī)r(jià)也在不斷上漲，并且這種上漲趨勢(shì)還未止步，單身公寓產(chǎn)品作為特殊的極具居住和投資價(jià)值的住宅產(chǎn)品銷售單價(jià)也將不斷上漲，特別是今后地鐵1號(hào)線后沿線的開通必將江寧的住宅價(jià)格特別是單身公寓價(jià)格帶上一個(gè)新的臺(tái)階?！虡I(yè)項(xiàng)目綜合開發(fā)水平等將大幅提高隨著江寧商業(yè)市場(chǎng)形式的日趨嚴(yán)峻和消費(fèi)需求的限制，開發(fā)項(xiàng)目要想在日趨激烈的市場(chǎng)中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力、最大化的占有市場(chǎng)，就必須在項(xiàng)目定位、租售方式、管理水平、項(xiàng)目營(yíng)銷等方面加以改善，未來江寧的商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)水平將大幅提高?！虡I(yè)地產(chǎn)金融工具化推動(dòng)大型室內(nèi)建筑■ 街區(qū)式小商鋪普遍受市場(chǎng)歡迎；■ 商業(yè)物業(yè)目前存在較大的非理性消費(fèi)行為，投資市場(chǎng)雖然能夠支持但是商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)難以消化，這一點(diǎn)從已經(jīng)修建完成經(jīng)營(yíng)效果不佳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以得到驗(yàn)證；■ 通過修建大型的室內(nèi)建筑將商業(yè)物業(yè)體量放大，在實(shí)現(xiàn)自然銷售存在困難的情況下導(dǎo)入統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的概念，并承諾投資回報(bào)?！暇┝x烏小商品城（已開業(yè)）項(xiàng)目地址：江寧區(qū)秣陵街道天元東路388號(hào)開發(fā)商：南京浙商投資有限公司商管公司：浙江義烏商管公司占地面積：14007平米 建筑面積：20萬平米左右基本業(yè)態(tài)：市場(chǎng)于2006年試營(yíng)業(yè)，A、B區(qū)為批發(fā)市場(chǎng)，C區(qū)為綠色景觀帶及地下停車場(chǎng)，D區(qū)是兩棟小戶型公寓目前銷售均價(jià)：8700元/平米（一層）銷售招商情況：引入銀行、電信、貨運(yùn)、餐飲、倉(cāng)儲(chǔ)、廣告、住宿等商服機(jī)構(gòu)，租售同時(shí)進(jìn)行，統(tǒng)一管理面積分割：主要以小面積店鋪為主，其中3040平米左右所占比例較大。——商業(yè)步行街、門面房：銷售，由客戶自主經(jīng)營(yíng)。■□ 江寧商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》已通過了專家評(píng)審，10個(gè)超市、10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的新建規(guī)劃已經(jīng)落在江寧區(qū)的圖紙上。另外商業(yè)的開發(fā)也逐漸趨向于持有，這些商業(yè)項(xiàng)目不存在銷售的問題，所以并不會(huì)急著上市，也一定程度上減少了上市面積。n 從江寧未來的發(fā)展前景來看，科學(xué)園地區(qū)作為江寧全新的發(fā)展板塊，將承擔(dān)起新城擴(kuò)張的重要職能?！?4條軌道交通線即軌道1號(hào)線南延線，從安德門站出發(fā)，接鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學(xué)城，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)化為軌道7號(hào)線；軌道3號(hào)線由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站；5號(hào)線自城東干道，穿過大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)，沿竹山路南下，至殷巷組團(tuán)；機(jī)場(chǎng)輕軌線自鐵路南站出發(fā)，沿將軍路向南通往祿口機(jī)場(chǎng)。大學(xué)城初步發(fā)展成型，對(duì)江寧房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到重要作用?！赌暇┲鞒桥c東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，并有著舉足輕重的地位。 GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮45%停滯甚至倒退58%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%15%飛速發(fā)展根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段模型，南京房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入飛速發(fā)展期。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市 城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局■□ 南京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)四年保持15％以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的持續(xù)穩(wěn)定繁榮與城市建設(shè)、房產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展相互促進(jìn)，使得原有的南京市區(qū)規(guī)模與之無法適應(yīng)?！觥?2004年，政府資金政策偏向于奧體板塊區(qū)域，雖然江寧喊出打造新城的口號(hào)，但由于缺乏政府的資金政策投入支持，配套與交通設(shè)施一直無法跟的上房地產(chǎn)開發(fā)速度，這也極大約束了江寧的發(fā)展。2006年江寧新批三資企業(yè)180家，其中千萬美元以上項(xiàng)目100個(gè)，%；，%。■□ 快速公交干道系統(tǒng)——改善區(qū)域交通環(huán)境根據(jù)規(guī)劃，主城區(qū)與東山新市區(qū)間將啟動(dòng)快速公交系統(tǒng)，與地鐵、輕軌等交通方式相比，快速公交系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)是投資省、見效快，一般造價(jià)是同等長(zhǎng)度地鐵建設(shè)成本的1/10，運(yùn)營(yíng)速度可達(dá)40公里／小時(shí)，單向運(yùn)送能力每小時(shí)可達(dá)2萬－4萬人。小結(jié)：雙城記——江寧，一座挑戰(zhàn)主城南京的新城，其發(fā)展前景廣闊n 《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，成為南京城市經(jīng)濟(jì)龍頭，未來發(fā)展的重要腹地。表現(xiàn)為總價(jià)不變，單價(jià)的提升以減小面積為代價(jià)?！?2000年以來，江寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，近幾年來已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場(chǎng)、南京義烏小商品城、鳳凰港、東山步行街、竹山電子一條街、中國(guó)女人街、汽車商貿(mào)城、21世紀(jì)商貿(mào)區(qū)等一批商業(yè)項(xiàng)目在江寧開發(fā)經(jīng)營(yíng)，這些商業(yè)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)110萬㎡并且各具特色。（5）銷售價(jià)格漲幅明顯圖 2006年3月2007年3月銷售均價(jià)比較數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)江寧居住人群的增多帶動(dòng)了商業(yè)銷售價(jià)格的上漲，雖然2007年以來有所回落，但與2006年同期相比商業(yè)銷售價(jià)格上漲近千元/平方米，漲幅明顯，總體來說江寧商業(yè)銷售均價(jià)受季節(jié)波動(dòng)性較大。 項(xiàng)目小面積分割，沒有收回經(jīng)營(yíng)權(quán)，后期運(yùn)作很難統(tǒng)一進(jìn)行216。 內(nèi)街較多，不利于人流的導(dǎo)入[ 小 結(jié) ]——區(qū)域商業(yè)中心難以短期形成，鄰里型生活商業(yè)配套缺乏從地緣經(jīng)濟(jì)的視角來看，江寧是南京經(jīng)濟(jì)的覆蓋區(qū)，商業(yè)受南京的輻射強(qiáng)烈。但是受消費(fèi)需求的日趨飽和及部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況不佳的影響，未來江寧的商業(yè)銷售價(jià)格漲幅將不斷放緩，這其中配套型社區(qū)商業(yè)由于需求旺盛銷售價(jià)格將不斷上漲，而大型集中型商業(yè)銷售價(jià)格將平穩(wěn)緩慢增加。第五類客戶主要是對(duì)江寧的發(fā)展前景認(rèn)可，認(rèn)為單身公寓具有很好的投資回報(bào)。整體建筑風(fēng)格均采用南洋風(fēng)情設(shè)計(jì)，追求陽光、空氣、自然的有機(jī)統(tǒng)一。地塊編號(hào)地塊位置容積率成交時(shí)間用地性質(zhì)實(shí)際出讓面積（平方米）摘牌單位土地交付條件規(guī)劃面積（平方米） 江寧區(qū)靜淮街以東，順泰路以南，天元路以北 如下2006年03月03日 商業(yè)辦公、住宅 46155江蘇亞都正德實(shí)業(yè)有限公司 凈地 46155 江寧區(qū)利源路以東，勝太路以北 ≤ 2006年09月19日 商業(yè)、辦公、酒店式公寓用地 南京泰和盈科置業(yè)有限公司凈地 27494 江寧區(qū)東山街道外港河?xùn)|、南側(cè)，天河大道西側(cè)B地塊 ≤ 2006年09月25日 居住、商業(yè)混合用地 南京江寧建設(shè)發(fā)展有限公司 凈地 江寧區(qū)谷里街道板霞路以南，銀杏湖以東 ≤ 2006年10月24日 商業(yè)用地 南京銀杏湖農(nóng)業(yè)觀光休閑有限公司凈地 江寧區(qū)新城路以北，燕湖路以東 ≤ 2007年03月20日 商業(yè) 南京冠宇建材實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 拆成自然平整 江寧區(qū)新城路以北，燕湖路以東 ≤ 2007年03月20日 商業(yè) 南京冠宇建材實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 拆成自然平整51226■□ 隨著江寧板塊的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，各項(xiàng)目在產(chǎn)品內(nèi)部塑造過程中，紛紛走差異化路線，通過內(nèi)部產(chǎn)品的差異化來避開市場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)，吸引更多市場(chǎng)關(guān)注度，營(yíng)造熱銷局面。項(xiàng)目地塊西至文軒路，東至機(jī)場(chǎng)高速公路路管理處，北至來鳳路，毗鄰機(jī)場(chǎng)高速、寧溧路、將軍路、蘇源大道及規(guī)劃中的三環(huán)路、機(jī)場(chǎng)輕軌，交通方便快捷；緊鄰南京空港工業(yè)園，政府規(guī)劃傾斜性投資，片區(qū)配套設(shè)施日臻完善?！觥?目前江寧在售的單身公寓基本為2006年下半年以后推出的項(xiàng)目，這也從另一方面說明江寧的單身公寓市場(chǎng)接受度高、去化速度快?！觥?江寧商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展預(yù)測(cè)——后續(xù)上市量較大、競(jìng)爭(zhēng)激烈2007年一季度，南京土地市場(chǎng)雖然沒有延續(xù)2006年年底的交易熱度，但是從上市和交易的體量來看，市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。 業(yè)主過多，不易溝通——萊茵小鎮(zhèn)（一期已交付）項(xiàng)目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)天元東路228號(hào)開發(fā)商：南京萊茵達(dá)置業(yè)有限公司建筑面積： 5萬平米左右銷售招商情況：引入部分名品點(diǎn)，全部對(duì)外銷售。預(yù)計(jì)人流量：開業(yè)初期：5000人左右開業(yè)穩(wěn)定期： 10000人左右高峰期：20000人左右銷售火爆的原因：216。有同曦假日百貨，同曦步行街和同曦小商品市場(chǎng)中國(guó)女人街江寧女人街是一個(gè)以經(jīng)營(yíng)女士服飾用品為主的大型市場(chǎng)。圖 2006年3月－2007年3月各月銷售、上市對(duì)比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)圖 累計(jì)供銷比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月銷售面積、上市面積以及累計(jì)供銷比我們不難看到，雖然在2006年底和2007年初銷售面積和上市面積有上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，但總體南京商業(yè)市場(chǎng)供求呈下降趨勢(shì)，目前南京的商業(yè)市場(chǎng)不容樂觀。由于當(dāng)時(shí)江寧剛納入南京市區(qū)，相對(duì)于南京主城區(qū)房?jī)r(jià)仍較低，江寧也一度以低價(jià)吸引南京市區(qū)客源，其中又以市區(qū)拆遷戶占較大比例。 快速干道規(guī)劃增強(qiáng)了江寧到達(dá)各區(qū)域的便利性，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)道，帶來區(qū)域發(fā)展的全面解決方案。人口總量雖多，但考慮到大學(xué)城人口相對(duì)分散，以學(xué)生為主，客流周期性明顯，平時(shí)客流少，周末客流多，即便遠(yuǎn)期也難形成大量、穩(wěn)定的客流，從經(jīng)濟(jì)角度分析，不宜延伸到大學(xué)城內(nèi)部。■□ 人口結(jié)構(gòu)變化——吸納與消化并舉（1）本地人口■ 人口的增加，參照江寧新東山遠(yuǎn)景規(guī)劃來看，未來江寧會(huì)容納到85萬人口，未來的發(fā)展空間十分廣闊。n 飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，增加了居民收入水平，也為城市創(chuàng)造了多種生活方式并存的可能。江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告作者：日期：江寧商業(yè)單身公寓市場(chǎng)研究報(bào)告目 錄1 城市研究 4