【文章內(nèi)容簡介】 市區(qū)， 對 大河西戰(zhàn)略的實(shí)施具有重要意義。 （下文分析不考慮工業(yè)用地） 非工業(yè)用地 總成交面積 ， 成交 總價(jià) 7301萬元，成交均價(jià) /畝。土地 成交均是商業(yè)用地、住宅用地，其中商業(yè) +住宅用地（含辦公）形式的綜合用地 4宗，純商業(yè)用地 1宗 ，沒有純住宅用地成交。 各類用地成交環(huán)比 1月份均有降幅 。 成交時(shí)間 非工業(yè)用地成交總量 成交類型 占地（畝） 成交宗數(shù) 成交價(jià)（萬元） 均價(jià)（萬元 /畝） 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 （畝） 2021年 2月 綜合用地 4 7076 純商業(yè)用地 1 408 純住宅用地 ∕ ∕ ∕ ∕ 2021年 1月 綜合用地 2 4539 純商業(yè)用地 1 1253 純住宅用地 3 4046 2月份非工業(yè)用地成交集中在開福區(qū)，天心區(qū)、雨花區(qū)各有少量，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)及其他外圍區(qū)域沒有非工業(yè)用地成交。 二月份非工業(yè)用地：從成交區(qū)域來看，主要集中在城市中心片區(qū)；從成交用途來看，則以商業(yè)用地、綜合用地（商業(yè) +住宅）為主，純住宅用地二月份沒有成交；從成交量上看， 環(huán)比一月份各類用途土地成交均有大幅度減少 ，二月為近期土地成交最低峰。 可以看出，值此樓市行情冷淡之際，各開發(fā)商均已清醒認(rèn)識(shí)到當(dāng)前市場形勢，并已經(jīng)開始應(yīng)對 市場形勢做出戰(zhàn)略調(diào)控，市場無形之手作用已經(jīng)越來越 明顯。面對當(dāng)前供過于求、供求比例嚴(yán)重失衡的市場（特別是住宅市場），各開發(fā)商拿地越來越謹(jǐn)慎，對土地的選擇更為嚴(yán)格 。一方面 著力減少 土地開發(fā)量，特別是住宅用地開發(fā)；另一方面， 對土地區(qū)域的選擇更為冷靜 、謹(jǐn)慎，盡可能選擇地段較好的中心區(qū)域，外圍非工業(yè)用地成交量越來越少甚至沒有成交。 2月份各行政區(qū)土地成交比較050100150200250300350400占地面積（畝） 成交均價(jià)（萬元/ 畝） 313 開福區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 五、 報(bào)廣投放 費(fèi)用分析 注：三大媒體費(fèi)用折扣情況為，晨報(bào) 6折；晚報(bào) 7折，周末 ；三湘 。 09年長沙市12月樓市報(bào)廣投放金額比較010000002021000300000040000005000000600000070000001 月金額投放（元） 1927380 1346640 96750 33707702 月金額投放（元） 2406446 3392640 285750 6084836長沙晚報(bào) 瀟湘晨報(bào) 三湘都市報(bào) 合計(jì)09年2月各行政區(qū)報(bào)廣投放金額比例14%17%4%17%20%28%芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)星沙雨花區(qū)岳麓區(qū) 二月份 報(bào)廣投放費(fèi)用相對于 一 月的投放放費(fèi)用 有所上升 。 二月報(bào)廣投放總次數(shù)為 90次， 投放 總金額為 6084836元，相比 1月份增加了 2714066元，增加幅度為 %。 在三大主流媒體中 ， 投放量以 瀟湘晨報(bào) 居首 ，投放次數(shù)為 54次，投放金額為 3392640元，占總投放金額的 %，其次為 長沙晚報(bào) ，三項(xiàng)都市報(bào)報(bào)廣投放僅 4次。 在各行政區(qū)中， 以岳麓區(qū)報(bào)廣投放費(fèi)用居首 ，占比 28%，其次為開福區(qū)，占比 20%，天心區(qū)為報(bào)廣投放費(fèi)用最少的區(qū)域。 2 月份正是春節(jié)長假之后的第一個(gè)月，各公司、單位、部門人員回歸正常，同時(shí)工作日的開始，也逐漸淡化了春節(jié)對人們關(guān)注度的影響，報(bào)廣房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 投放也就逐漸回歸正常；其次， 經(jīng)過一 年壓抑的剛性需求 ，在元月份有所釋放，給市場帶來一絲暖意，也給開發(fā)商帶來信心，不少開發(fā)商紛紛加大報(bào)廣投放力度；第三，在經(jīng)過一年的調(diào)整，不少開發(fā)商開始著手應(yīng)對 09年市場，在經(jīng)過 08年貨量積壓之后， 存貨壓力迫使部分開發(fā)商 在 09年出貨 ，故部分 項(xiàng)目 也加大了報(bào)廣投放力度。 訴求分析 二月份報(bào)廣總投放次數(shù)為 90次，各類訴求點(diǎn)眾多，而其主要訴求具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 訴求點(diǎn) 出現(xiàn)頻次 訴求點(diǎn)出現(xiàn)頻率 案例 愛情牌 7 % 美麗的遷徙愛在蝴蝶谷（蝴蝶谷） 價(jià)格牌 34 % 1880元 /㎡，我有沒有聽 錯(cuò)？（童話里）“抄底”進(jìn)行時(shí)（名都花園） 慶節(jié)牌 2 % 以“禮”相待慶元宵（瑞寧花園） 產(chǎn)品牌 18 20% 新城中心 /20萬㎡成熟社區(qū)（圣力華苑） 資源牌 其他資源資源 10 % 公園旁濱江門戶（景秀江山 3期首域） 地鐵 17 % 三地鐵融匯大武廣 下一站傳奇公園家（中城麗景香山） 活動(dòng)型 4 % 滿園春色關(guān)不住，公園里產(chǎn)品推介（公園里） 親情牌 5 % 惟有領(lǐng)先一步，才能領(lǐng)行一生，為孩子預(yù)定觸手可及的未來（東璽門） 推貨型 5 % 3月 8日將成本價(jià)隆重開盤（恒大御景） 現(xiàn)房牌 2 % 看過的 都說好 現(xiàn)房實(shí)景 即買即?。ㄐ浅茄趴ぃ? 注：本表所體現(xiàn)訴求均為主要訴求，其中含一次報(bào)廣多訴求，均已統(tǒng)計(jì)其中。 2月報(bào)廣投放頻次為 90。 關(guān)于項(xiàng)目價(jià)格信息傳遞 2 月份樓市報(bào)廣投放集中表現(xiàn)在價(jià)格信息的傳遞上 ，迫于市場供銷壓力，各開發(fā)商紛紛放下身段，使盡各種招數(shù)，招徠顧客，在價(jià)格信息投放方面， 有以下集中表現(xiàn) ： 一種是 花槍型 。 以低起價(jià) 等各種噱頭 吸引消費(fèi)者關(guān)注，增加項(xiàng)目關(guān)注度，以期招徠顧客，至于成交與否，則另作計(jì)較（例如：愿景童話里 半價(jià)房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 購房，實(shí)則為超過 120 ㎡部分面積半價(jià)，為一種大戶型銷售策略，并非所有房型均半價(jià)）。在當(dāng)前市場情況下，開發(fā)商利用這個(gè)手段提高產(chǎn)品關(guān)注度，可謂用心良苦，但需要注意的是，贏得消費(fèi)者眼球的同時(shí)， 必將帶來誠信危機(jī) 。同時(shí)，持幣觀望 1年之久的消費(fèi)者，不可謂其不理性，消費(fèi)者群體整體缺失的市場，豈是這種小兒游戲能夠解凍？ 如其在此白費(fèi)心機(jī)，不如退而獻(xiàn)出一片誠心，拿出實(shí)際手段。 二是誠意型，部分開發(fā)商深入了解市場形勢，面對當(dāng)前局面積極應(yīng)對，實(shí)行了誠意降價(jià)舉措，其報(bào)廣則如實(shí)傳遞其價(jià)格信息（ 白沙灣嘉園 ，特價(jià)房 31803480元 /㎡ ）。 針對當(dāng)前市場形勢， 采取合理的價(jià)格策略 ，是關(guān)系到項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。 三是降低購房門檻。低首付、 低月供也是報(bào)廣價(jià)格信息傳遞的一大主流 。 （ 瑞安大廈 ， 首付 /套，住袁家?guī)X ） 四是贈(zèng)送房款、折扣等優(yōu)惠。（ 三江花中城 ， 凡下定即可享受直接減免 5萬優(yōu)惠 ， 凡開盤三天內(nèi)簽約，可再享受減免 2萬優(yōu)惠，優(yōu)惠后最低總價(jià)37萬 ； 錦繡世紀(jì) ， 四房立送 32888元 ， 三房立送 26888元 ， 兩房立送 16888元 ） 關(guān)于地鐵 報(bào)廣 2 月樓市報(bào)廣關(guān)于地鐵資源信息傳遞占比達(dá)到 %，地鐵成為各相關(guān)項(xiàng)目宣傳的熱點(diǎn)。 面對長沙城市規(guī)劃中的地鐵越來越清晰的顯現(xiàn)在世人面前，地鐵物業(yè)炒作蔚然成風(fēng)，成為 2月樓市報(bào)廣投放的一大亮點(diǎn)。地鐵所到之處，地鐵物業(yè)興起，在全國各地均是如此， 長沙也不例外。 六、 長沙市樓市動(dòng)態(tài) 2 月 交易行情 （數(shù)據(jù)來源： 搜房網(wǎng) ） 2021年 2月份長沙商品房期房成交數(shù)據(jù) 雨花區(qū) 開福區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 長沙市 2月成交套數(shù)（套） 3497 1500 2393 1611 852 9853 2月成交面積（㎡） 338598 182982 288938 166339 90158 1067013 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 2月成交 均價(jià)（元 /㎡） 3924 3076 2021 年 2 月，長沙商品期房共成交 9853 套，全市日均成交 352 套，在一月 6015 套的基礎(chǔ)上增長了 %，加上現(xiàn)房，長沙商品房新房總共成交 10289 套，總量突破一萬套，創(chuàng)下 2021 年以來的成交新高 。 從長沙五大區(qū)成交套數(shù)來看，雨花區(qū)繼續(xù)保持著長沙市場的先鋒， 2 月總成交 3497 套，環(huán)比增幅 %，成交均價(jià)也是增長 %；天心區(qū)成交 2393 套，環(huán)比增幅 %；開福區(qū)本月成交 1500 套，環(huán)比增長 101%；岳麓區(qū)成交 1611 套，環(huán)比增長 %；芙蓉區(qū)成交 852 套，增幅 %。 在成交面積上，五大區(qū)也是增長明顯，從圖表數(shù)據(jù)可以清晰的看到。在成交均價(jià)上，本月商品房成交價(jià)格與一月基本持平，雨花區(qū)為 元/平米；開福區(qū)為 3924 元 /平米；天心區(qū)為 元 /平米；岳麓區(qū)為 元 /平米；芙蓉區(qū)為 元 /平米 。 開盤與推貨樓盤 情況 樓盤名稱 位置 推貨性質(zhì) 推貨時(shí)間 推貨物業(yè)類型 推貨套數(shù) 推貨面價(jià)體系 折后均價(jià) 銷售套數(shù) 戶型配比 戶型銷售配比 三江花中城 雨花區(qū)體育新城片區(qū)古曲 路 199 號(hào)（廣益中學(xué)旁） 老盤新推 2021年 2月 21日 一棟 17層小高層（ 23） 128套 起價(jià) 3274 元每平米、均價(jià)3600 元每平米、最高價(jià)3880 元左右 開盤當(dāng)日優(yōu)惠 7萬，折后均價(jià)3400 元每平米 當(dāng)日上午成交不到 10 套，加上之前預(yù)定，共成交6070 套。 所推房源均為三房兩廳戶型，其中： 117 ㎡ 32 套、119 ㎡ 64 套、 124㎡ 32 套 119 平米戶型由于位置較好，相對暢銷 近兩個(gè)月來，樓市推貨量已經(jīng)持續(xù)下降，在供大于求的市場現(xiàn)狀下，開發(fā)商紛紛減少推貨量，市場供應(yīng)走低。 顯然市場無形之手作用越來越明顯 ，嚴(yán)重的供過于求，迫使開發(fā)商 減少供應(yīng)，這種情況必定在 09 年一直持續(xù)。 重要 營銷活動(dòng)情況 樓盤名稱 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)效果 VIP辦卡辦法 西點(diǎn) .公園里 產(chǎn)品品質(zhì)發(fā)布會(huì)暨 VIP認(rèn)籌活動(dòng) 2 月 28 日在時(shí)代帝景大酒店舉行，來訪近 800組，人數(shù) 1400 多人，認(rèn)籌 500 多組 交 2021 抵 20210，當(dāng)天抵22021 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 公園里 產(chǎn)品品質(zhì)發(fā)布會(huì)暨 VIP 認(rèn)籌活動(dòng) 取得了很大的成功，從一定程度上印證了樓市回暖跡象的存在，也印證了長沙剛性需求在經(jīng)過一年之久的壓抑下，逐漸開始釋放出來。 另外，從公園里項(xiàng)目本身來說， 其此次活動(dòng)的成功 ， 歸結(jié)于以下幾點(diǎn)：一，蓄客期長（從 08年 9月開始蓄客，至今已經(jīng)半年）；二，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢存在，資源優(yōu)勢明顯；三，市場需求已經(jīng)開始釋放。 2 月份典型樓盤優(yōu)惠情況 項(xiàng)目名稱 優(yōu)惠措施 新地?東方明珠 情人節(jié)限量特惠寬景現(xiàn)房 2780元 /㎡起 三江花中城 2月 21日 23板式小高層幸福開盤，均為 117124精致小三房，凡在 2月 21號(hào)開盤前認(rèn)籌，每套最高可享受七萬元優(yōu)惠。 香頌 SOHO 香頌 SOHO， 3685㎡小戶型（一房至兩房），首付 9000起，月供千余元，新年置業(yè)活動(dòng)僅限 99套。 3645㎡小戶型、 80161㎡公館戶型熱銷中， 6套特價(jià)房 東門尚苑 現(xiàn)房清盤活動(dòng) 2188元 /㎡超低價(jià) 蝴蝶谷 2月 24日 4號(hào)棟 VIP卡全城首發(fā)， 2021抵 2萬，均價(jià) 2600元 /平米。 東璽門 東璽門 24日 L2棟 VIP卡首發(fā) 5000抵 2萬 中信新城 中信新城準(zhǔn)現(xiàn)房限量 VIP優(yōu)惠卡 1抵 3萬 濱江金座 濱江金座二批純江景房限量特價(jià) 3380起 愿景 .童話里 愿景童話里最新折扣 —— 大戶型 1880；凡購買 141㎡戶型 贈(zèng)送 10㎡ 盛世華章 盛世華章一期首批準(zhǔn)現(xiàn)房最高價(jià) 3280元 /㎡ 山水英倫莊園 山水英倫莊園 200㎡聯(lián)排別墅 贈(zèng) 65㎡ RMB74萬 錦湘國際星城 國際星城 140平米以下享受每平減 50元優(yōu)惠 森林公園 1號(hào) 森林公園 1號(hào)不分樓層一口價(jià) 3500元 麓谷加州陽光 麓谷加州陽光 30套特價(jià)現(xiàn)房 2888元起 景秀江山 景秀江山送購房優(yōu)惠 12021元 送 1%契稅 白沙灣嘉園 白沙灣嘉園優(yōu)惠價(jià)格 3180元 /㎡ 3480元 /㎡ 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 房地產(chǎn)報(bào)告網(wǎng) 免費(fèi)注冊，回帖就克下載全部報(bào)告 永祺西京 永祺西京 35803980 現(xiàn)推出 100套 上海城 樣板間正常開放，小戶型精裝折后 4468 元 /平米。目前戶型有 52 平米、 57 平米左右的小戶型，及 104 平米的三房。其他房源已售罄。 2 月份，本市各樓盤依然保持著春節(jié)期間的促銷熱情，在不斷延續(xù)著之前優(yōu)惠措施的同時(shí)，還針對情人節(jié)等節(jié)假日推出了新一輪的打折活動(dòng)；如：新地 .東方明珠，情人節(jié)限量特惠寬景現(xiàn)房 2780 元 /㎡起。 各板塊典型項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 所屬板塊 樓盤名稱 物業(yè)類型 最新推貨時(shí)間與貨量 本月銷售套數(shù)及開盤至今推貨整體銷售率 1 月均價(jià) (元 /平米） 2 月均價(jià) (元 /平米） 新南城板塊