【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)福區(qū)東風(fēng)路 203號(hào) ≤ 6326 湖南和邦置業(yè)發(fā)展有限公司 6500 [2021]網(wǎng)掛02號(hào) 商業(yè)、辦公 、 住宅 雨花 雨花區(qū)梓園路 338號(hào) /韶山南路 13號(hào) 望土網(wǎng)掛[2021]01號(hào) 二類工業(yè)用地 望城 望城縣烏山鎮(zhèn)雙豐村 1160 長(zhǎng)沙黑金剛實(shí)業(yè)有限公司 1160 望土網(wǎng)掛[2021]03號(hào) 二類工業(yè)用地 望城 望城縣烏山鎮(zhèn)雙豐村 1018 長(zhǎng)沙聯(lián)力實(shí)業(yè)有限公司 1018 望掛 [2021]01號(hào) 二類居住用地 望城縣 望城大道與公安路交叉口東南角 湖南省恒拓置業(yè)有限公司 2月土地成交 8宗?？偝山幻娣e為 ，成交總價(jià)為 ，成交均價(jià)為 /畝。 二類工業(yè)用地 成交 3宗， 總成交面積 畝， 成交 總價(jià) ，成交均價(jià) /畝 。 今年 工業(yè)用地 多 成交于望城縣，可見(jiàn)該區(qū)域?qū)I(yè)發(fā)展扶持的力度以及該區(qū)域未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ欠浅＞薮蟮?，?對(duì) 該地區(qū)將來(lái)融入長(zhǎng)沙市區(qū)， 對(duì) 大河西戰(zhàn)略的實(shí)施具有重要意義。 （下文分析不考慮工業(yè)用地） 非工業(yè)用地 總成交面積 ， 成交 總價(jià) 7301萬(wàn)元，成交均價(jià) /畝。土地 成交均是商業(yè)用地、住宅用地，其中商業(yè) +住宅用地（含辦公）形式的綜合用地 4宗，純商業(yè)用地 1宗 ，沒(méi)有純住宅用地成交。 各類用地成交環(huán)比 1月份均有降幅 。 成交時(shí)間 非工業(yè)用地成交總量 成交類型 占地（畝） 成交宗數(shù) 成交價(jià)（萬(wàn)元） 均價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 （畝） 2021年 2月 綜合用地 4 7076 純商業(yè)用地 1 408 純住宅用地 ∕ ∕ ∕ ∕ 2021年 1月 綜合用地 2 4539 純商業(yè)用地 1 1253 純住宅用地 3 4046 2月份非工業(yè)用地成交集中在開(kāi)福區(qū)，天心區(qū)、雨花區(qū)各有少量，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)及其他外圍區(qū)域沒(méi)有非工業(yè)用地成交。 二月份非工業(yè)用地：從成交區(qū)域來(lái)看，主要集中在城市中心片區(qū)；從成交用途來(lái)看，則以商業(yè)用地、綜合用地（商業(yè) +住宅）為主，純住宅用地二月份沒(méi)有成交；從成交量上看， 環(huán)比一月份各類用途土地成交均有大幅度減少 ，二月為近期土地成交最低峰。 可以看出，值此樓市行情冷淡之際，各開(kāi)發(fā)商均已清醒認(rèn)識(shí)到當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，并已經(jīng)開(kāi)始應(yīng)對(duì) 市場(chǎng)形勢(shì)做出戰(zhàn)略調(diào)控，市場(chǎng)無(wú)形之手作用已經(jīng)越來(lái)越 明顯。面對(duì)當(dāng)前供過(guò)于求、供求比例嚴(yán)重失衡的市場(chǎng)（特別是住宅市場(chǎng)），各開(kāi)發(fā)商拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎，對(duì)土地的選擇更為嚴(yán)格 。一方面 著力減少 土地開(kāi)發(fā)量，特別是住宅用地開(kāi)發(fā)；另一方面， 對(duì)土地區(qū)域的選擇更為冷靜 、謹(jǐn)慎，盡可能選擇地段較好的中心區(qū)域，外圍非工業(yè)用地成交量越來(lái)越少甚至沒(méi)有成交。 2月份各行政區(qū)土地成交比較050100150200250300350400占地面積（畝） 成交均價(jià)（萬(wàn)元/ 畝） 313 開(kāi)福區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 五、 報(bào)廣投放 費(fèi)用分析 注：三大媒體費(fèi)用折扣情況為，晨報(bào) 6折；晚報(bào) 7折，周末 ；三湘 。 09年長(zhǎng)沙市12月樓市報(bào)廣投放金額比較010000002021000300000040000005000000600000070000001 月金額投放（元） 1927380 1346640 96750 33707702 月金額投放（元） 2406446 3392640 285750 6084836長(zhǎng)沙晚報(bào) 瀟湘晨報(bào) 三湘都市報(bào) 合計(jì)09年2月各行政區(qū)報(bào)廣投放金額比例14%17%4%17%20%28%芙蓉區(qū)開(kāi)福區(qū)天心區(qū)星沙雨花區(qū)岳麓區(qū) 二月份 報(bào)廣投放費(fèi)用相對(duì)于 一 月的投放放費(fèi)用 有所上升 。 二月報(bào)廣投放總次數(shù)為 90次， 投放 總金額為 6084836元，相比 1月份增加了 2714066元，增加幅度為 %。 在三大主流媒體中 ， 投放量以 瀟湘晨報(bào) 居首 ，投放次數(shù)為 54次，投放金額為 3392640元，占總投放金額的 %，其次為 長(zhǎng)沙晚報(bào) ，三項(xiàng)都市報(bào)報(bào)廣投放僅 4次。 在各行政區(qū)中， 以岳麓區(qū)報(bào)廣投放費(fèi)用居首 ，占比 28%，其次為開(kāi)福區(qū)，占比 20%，天心區(qū)為報(bào)廣投放費(fèi)用最少的區(qū)域。 2 月份正是春節(jié)長(zhǎng)假之后的第一個(gè)月，各公司、單位、部門人員回歸正常，同時(shí)工作日的開(kāi)始，也逐漸淡化了春節(jié)對(duì)人們關(guān)注度的影響，報(bào)廣 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 投放也就逐漸回歸正常；其次， 經(jīng)過(guò)一 年壓抑的剛性需求 ，在元月份有所釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)一絲暖意，也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)信心，不少開(kāi)發(fā)商紛紛加大報(bào)廣投放力度；第三，在經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著手應(yīng)對(duì) 09年市場(chǎng)，在經(jīng)過(guò) 08年貨量積壓之后， 存貨壓力迫使部分開(kāi)發(fā)商 在 09年出貨 ，故部分 項(xiàng)目 也加大了報(bào)廣投放力度。 訴求分析 二月份報(bào)廣總投放次數(shù)為 90次，各類訴求點(diǎn)眾多，而其主要訴求具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 訴求點(diǎn) 出現(xiàn)頻次 訴求點(diǎn)出現(xiàn)頻率 案例 愛(ài)情牌 7 % 美麗的遷徙愛(ài)在蝴蝶谷（蝴蝶谷） 價(jià)格牌 34 % 1880元 /㎡，我有沒(méi)有聽(tīng) 錯(cuò)？（童話里）“抄底”進(jìn)行時(shí)（名都花園） 慶節(jié)牌 2 % 以“禮”相待慶元宵（瑞寧花園） 產(chǎn)品牌 18 20% 新城中心 /20萬(wàn)㎡成熟社區(qū)（圣力華苑） 資源牌 其他資源資源 10 % 公園旁濱江門戶（景秀江山 3期首域） 地鐵 17 % 三地鐵融匯大武廣 下一站傳奇公園家（中城麗景香山） 活動(dòng)型 4 % 滿園春色關(guān)不住，公園里產(chǎn)品推介（公園里） 親情牌 5 % 惟有領(lǐng)先一步，才能領(lǐng)行一生，為孩子預(yù)定觸手可及的未來(lái)（東璽門） 推貨型 5 % 3月 8日將成本價(jià)隆重開(kāi)盤（恒大御景） 現(xiàn)房牌 2 % 看過(guò)的 都說(shuō)好 現(xiàn)房實(shí)景 即買即?。ㄐ浅茄趴ぃ? 注：本表所體現(xiàn)訴求均為主要訴求，其中含一次報(bào)廣多訴求，均已統(tǒng)計(jì)其中。 2月報(bào)廣投放頻次為 90。 關(guān)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格信息傳遞 2 月份樓市報(bào)廣投放集中表現(xiàn)在價(jià)格信息的傳遞上 ，迫于市場(chǎng)供銷壓力，各開(kāi)發(fā)商紛紛放下身段，使盡各種招數(shù)，招徠顧客，在價(jià)格信息投放方面， 有以下集中表現(xiàn) ： 一種是 花槍型 。 以低起價(jià) 等各種噱頭 吸引消費(fèi)者關(guān)注，增加項(xiàng)目關(guān)注度，以期招徠顧客，至于成交與否，則另作計(jì)較（例如：愿景童話里 半價(jià) 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 購(gòu)房，實(shí)則為超過(guò) 120 ㎡部分面積半價(jià)，為一種大戶型銷售策略，并非所有房型均半價(jià)）。在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)手段提高產(chǎn)品關(guān)注度，可謂用心良苦，但需要注意的是，贏得消費(fèi)者眼球的同時(shí)， 必將帶來(lái)誠(chéng)信危機(jī) 。同時(shí)，持幣觀望 1年之久的消費(fèi)者，不可謂其不理性，消費(fèi)者群體整體缺失的市場(chǎng)，豈是這種小兒游戲能夠解凍？ 如其在此白費(fèi)心機(jī)，不如退而獻(xiàn)出一片誠(chéng)心，拿出實(shí)際手段。 二是誠(chéng)意型，部分開(kāi)發(fā)商深入了解市場(chǎng)形勢(shì)，面對(duì)當(dāng)前局面積極應(yīng)對(duì)，實(shí)行了誠(chéng)意降價(jià)舉措，其報(bào)廣則如實(shí)傳遞其價(jià)格信息（ 白沙灣嘉園 ，特價(jià)房 31803480元 /㎡ ）。 針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)， 采取合理的價(jià)格策略 ，是關(guān)系到項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。 三是降低購(gòu)房門檻。低首付、 低月供也是報(bào)廣價(jià)格信息傳遞的一大主流 。 （ 瑞安大廈 ， 首付 /套，住袁家?guī)X ） 四是贈(zèng)送房款、折扣等優(yōu)惠。（ 三江花中城 ， 凡下定即可享受直接減免 5萬(wàn)優(yōu)惠 ， 凡開(kāi)盤三天內(nèi)簽約，可再享受減免 2萬(wàn)優(yōu)惠，優(yōu)惠后最低總價(jià)37萬(wàn) ； 錦繡世紀(jì) ， 四房立送 32888元 ， 三房立送 26888元 ， 兩房立送 16888元 ） 關(guān)于地鐵 報(bào)廣 2 月樓市報(bào)廣關(guān)于地鐵資源信息傳遞占比達(dá)到 %，地鐵成為各相關(guān)項(xiàng)目宣傳的熱點(diǎn)。 面對(duì)長(zhǎng)沙城市規(guī)劃中的 地鐵越來(lái)越清晰的顯現(xiàn)在世人面前，地鐵物業(yè)炒作蔚然成風(fēng)，成為 2月樓市報(bào)廣投放的一大亮點(diǎn)。地鐵所到之處，地鐵物業(yè)興起，在全國(guó)各地均是如此， 長(zhǎng)沙也不例外。 六、 長(zhǎng)沙市樓市動(dòng)態(tài) 2 月 交易行情 （數(shù)據(jù)來(lái)源： 搜房網(wǎng) ） 2021年 2月份長(zhǎng)沙商品房期房成交數(shù)據(jù) 雨花區(qū) 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 長(zhǎng)沙市 2月成交套數(shù)（套） 3497 1500 2393 1611 852 9853 2月成交面積（㎡） 338598 182982 288938 166339 90158 1067013 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 2月成交均價(jià)（元 /㎡） 3924 3076 2021 年 2 月，長(zhǎng)沙商品期房共成交 9853 套，全市日均成交 352 套，在一月 6015 套的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)了 %，加上現(xiàn)房，長(zhǎng)沙商品房新房總共成交 10289 套，總量突破一萬(wàn)套，創(chuàng)下 2021 年以來(lái)的成交新高 。 從長(zhǎng)沙五大區(qū)成交套數(shù)來(lái)看，雨花區(qū)繼續(xù)保持著長(zhǎng)沙市場(chǎng)的先鋒， 2 月總成交 3497 套，環(huán)比增幅 %，成交均價(jià)也是增長(zhǎng) %；天心區(qū)成交 2393 套，環(huán)比增幅 %；開(kāi)福區(qū)本月成交 1500 套，環(huán)比增長(zhǎng) 101%；岳麓區(qū)成交 1611 套，環(huán)比增長(zhǎng) %；芙蓉區(qū)成交 852 套，增幅 %。 在成交面積上，五大區(qū)也是增長(zhǎng)明顯，從圖表數(shù)據(jù)可以清晰的看到。在成交均價(jià)上，本月商品房成交價(jià)格與一月基本持平，雨花區(qū)為 元/平米；開(kāi)福區(qū)為 3924 元 /平米；天心區(qū)為 元 /平米；岳麓區(qū)為 元 /平米；芙蓉區(qū)為 元 /平米 。 開(kāi)盤與推貨樓盤 情況 樓盤名稱 位置 推貨性質(zhì) 推貨時(shí)間 推貨物業(yè)類型 推貨套數(shù) 推貨面價(jià)體系 折后均價(jià) 銷售套數(shù) 戶型配比 戶型銷售配比 三江花中城 雨花區(qū)體育新城片區(qū)古曲路 199 號(hào)（廣益中學(xué)旁） 老盤新推 2021年 2月 21日 一棟 17層小高層（ 23） 128套 起價(jià) 3274 元每平米、均價(jià)3600 元每平米、最高價(jià)3880 元左右 開(kāi)盤當(dāng)日優(yōu)惠 7萬(wàn)，折后均價(jià)3400 元每平米 當(dāng)日上午成交不到 10 套，加上之前預(yù)定，共成交6070 套。 所推房源均為三房?jī)蓮d戶型，其中： 117 ㎡ 32 套、119 ㎡ 64 套、 124㎡ 32 套 119 平米戶型由于位置較好，相對(duì)暢銷 近兩個(gè)月來(lái)，樓市推貨量已經(jīng)持續(xù)下降，在供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，開(kāi)發(fā)商紛紛減少推貨量，市場(chǎng)供應(yīng)走低。 顯然市場(chǎng)無(wú)形之手作用越來(lái)越明顯，嚴(yán)重的供過(guò)于求，迫 使開(kāi)發(fā)商 減少供應(yīng)，這種情況必定在 09 年一直持續(xù)。 重要 營(yíng)銷活動(dòng)情況 樓盤名稱 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)效果 VIP辦卡辦法 西點(diǎn) .公園里 產(chǎn)品品質(zhì)發(fā)布會(huì)暨 VIP認(rèn)籌活動(dòng) 2 月 28 日在時(shí)代帝景大酒店舉行，來(lái)訪近 800組，人數(shù) 1400 多人，認(rèn)籌 500 多組 交 2021 抵 20210，當(dāng)天抵22021 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 公園里 產(chǎn)品品質(zhì)發(fā)布會(huì)暨 VIP 認(rèn)籌活動(dòng) 取得了很大的成功，從一定程度上印證了樓市回暖跡象的存在，也印證了長(zhǎng)沙剛性需求在經(jīng)過(guò)一年之久的壓抑下，逐漸開(kāi)始釋放出來(lái)。 另外，從公園里項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)， 其此次活動(dòng)的成功 ，歸結(jié)于以下幾點(diǎn)：一， 蓄客期長(zhǎng)（從 08年 9月開(kāi)始蓄客，至今已經(jīng)半年）；二，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)存在，資源優(yōu)勢(shì)明顯；三，市場(chǎng)需求已經(jīng)開(kāi)始釋放。 2 月份典型樓盤優(yōu)惠情況 項(xiàng)目名稱 優(yōu)惠措施 新地?東方明珠 情人節(jié)限量特惠寬景現(xiàn)房 2780元 /㎡起 三江花中城 2月 21日 23板式小高層幸福開(kāi)盤，均為 117124精致小三房，凡在 2月 21號(hào)開(kāi)盤前認(rèn)籌，每套最高可享受七萬(wàn)元優(yōu)惠。 香頌 SOHO 香頌 SOHO， 3685㎡小戶型（一房至兩房），首付 9000起，月供千余元，新年置業(yè)活動(dòng)僅限 99套。 3645㎡小戶型、 80161㎡公館戶型熱銷中 ， 6套特價(jià)房 東門尚苑 現(xiàn)房清盤活動(dòng) 2188元 /㎡超低價(jià) 蝴蝶谷 2月 24日 4號(hào)棟 VIP卡全城首發(fā)， 2021抵 2萬(wàn)，均價(jià) 2600元 /平米。 東璽門 東璽門 24日 L2棟 VI