【文章內容簡介】 開福區(qū)東風路 203號 ≤ 6326 湖南和邦置業(yè)發(fā)展有限公司 6500 [2021]網(wǎng)掛02號 商業(yè)、辦公 、 住宅 雨花 雨花區(qū)梓園路 338號 /韶山南路 13號 望土網(wǎng)掛[2021]01號 二類工業(yè)用地 望城 望城縣烏山鎮(zhèn)雙豐村 1160 長沙黑金剛實業(yè)有限公司 1160 望土網(wǎng)掛[2021]03號 二類工業(yè)用地 望城 望城縣烏山鎮(zhèn)雙豐村 1018 長沙聯(lián)力實業(yè)有限公司 1018 望掛 [2021]01號 二類居住用地 望城縣 望城大道與公安路交叉口東南角 湖南省恒拓置業(yè)有限公司 2月土地成交 8宗。總成交面積為 ，成交總價為 ，成交均價為 /畝。 二類工業(yè)用地 成交 3宗， 總成交面積 畝， 成交 總價 ，成交均價 /畝 。 今年 工業(yè)用地 多 成交于望城縣，可見該區(qū)域對工業(yè)發(fā)展扶持的力度以及該區(qū)域未來經濟發(fā)展?jié)摿κ欠浅＞薮蟮?，?對 該地區(qū)將來融入長沙市區(qū)， 對 大河西戰(zhàn)略的實施具有重要意義。 （下文分析不考慮工業(yè)用地） 非工業(yè)用地 總成交面積 ， 成交 總價 7301萬元，成交均價 /畝。土地 成交均是商業(yè)用地、住宅用地，其中商業(yè) +住宅用地（含辦公）形式的綜合用地 4宗，純商業(yè)用地 1宗 ，沒有純住宅用地成交。 各類用地成交環(huán)比 1月份均有降幅 。 成交時間 非工業(yè)用地成交總量 成交類型 占地（畝） 成交宗數(shù) 成交價（萬元） 均價（萬元 /畝） 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 （畝） 2021年 2月 綜合用地 4 7076 純商業(yè)用地 1 408 純住宅用地 ∕ ∕ ∕ ∕ 2021年 1月 綜合用地 2 4539 純商業(yè)用地 1 1253 純住宅用地 3 4046 2月份非工業(yè)用地成交集中在開福區(qū)，天心區(qū)、雨花區(qū)各有少量，岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)及其他外圍區(qū)域沒有非工業(yè)用地成交。 二月份非工業(yè)用地：從成交區(qū)域來看，主要集中在城市中心片區(qū)；從成交用途來看，則以商業(yè)用地、綜合用地（商業(yè) +住宅）為主，純住宅用地二月份沒有成交；從成交量上看， 環(huán)比一月份各類用途土地成交均有大幅度減少 ，二月為近期土地成交最低峰。 可以看出，值此樓市行情冷淡之際，各開發(fā)商均已清醒認識到當前市場形勢，并已經開始應對 市場形勢做出戰(zhàn)略調控，市場無形之手作用已經越來越 明顯。面對當前供過于求、供求比例嚴重失衡的市場（特別是住宅市場），各開發(fā)商拿地越來越謹慎，對土地的選擇更為嚴格 。一方面 著力減少 土地開發(fā)量，特別是住宅用地開發(fā)；另一方面， 對土地區(qū)域的選擇更為冷靜 、謹慎，盡可能選擇地段較好的中心區(qū)域，外圍非工業(yè)用地成交量越來越少甚至沒有成交。 2月份各行政區(qū)土地成交比較050100150200250300350400占地面積（畝） 成交均價（萬元/ 畝） 313 開福區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 五、 報廣投放 費用分析 注：三大媒體費用折扣情況為，晨報 6折；晚報 7折，周末 ；三湘 。 09年長沙市12月樓市報廣投放金額比較010000002021000300000040000005000000600000070000001 月金額投放（元） 1927380 1346640 96750 33707702 月金額投放（元） 2406446 3392640 285750 6084836長沙晚報 瀟湘晨報 三湘都市報 合計09年2月各行政區(qū)報廣投放金額比例14%17%4%17%20%28%芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)星沙雨花區(qū)岳麓區(qū) 二月份 報廣投放費用相對于 一 月的投放放費用 有所上升 。 二月報廣投放總次數(shù)為 90次， 投放 總金額為 6084836元，相比 1月份增加了 2714066元，增加幅度為 %。 在三大主流媒體中 ， 投放量以 瀟湘晨報 居首 ，投放次數(shù)為 54次，投放金額為 3392640元，占總投放金額的 %，其次為 長沙晚報 ，三項都市報報廣投放僅 4次。 在各行政區(qū)中， 以岳麓區(qū)報廣投放費用居首 ，占比 28%，其次為開福區(qū)，占比 20%，天心區(qū)為報廣投放費用最少的區(qū)域。 2 月份正是春節(jié)長假之后的第一個月，各公司、單位、部門人員回歸正常，同時工作日的開始，也逐漸淡化了春節(jié)對人們關注度的影響，報廣 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 投放也就逐漸回歸正常；其次， 經過一 年壓抑的剛性需求 ，在元月份有所釋放，給市場帶來一絲暖意，也給開發(fā)商帶來信心，不少開發(fā)商紛紛加大報廣投放力度；第三，在經過一年的調整，不少開發(fā)商開始著手應對 09年市場，在經過 08年貨量積壓之后， 存貨壓力迫使部分開發(fā)商 在 09年出貨 ，故部分 項目 也加大了報廣投放力度。 訴求分析 二月份報廣總投放次數(shù)為 90次，各類訴求點眾多，而其主要訴求具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 訴求點 出現(xiàn)頻次 訴求點出現(xiàn)頻率 案例 愛情牌 7 % 美麗的遷徙愛在蝴蝶谷（蝴蝶谷） 價格牌 34 % 1880元 /㎡，我有沒有聽 錯？（童話里）“抄底”進行時（名都花園） 慶節(jié)牌 2 % 以“禮”相待慶元宵（瑞寧花園） 產品牌 18 20% 新城中心 /20萬㎡成熟社區(qū)（圣力華苑） 資源牌 其他資源資源 10 % 公園旁濱江門戶（景秀江山 3期首域） 地鐵 17 % 三地鐵融匯大武廣 下一站傳奇公園家（中城麗景香山） 活動型 4 % 滿園春色關不住，公園里產品推介（公園里） 親情牌 5 % 惟有領先一步，才能領行一生，為孩子預定觸手可及的未來（東璽門） 推貨型 5 % 3月 8日將成本價隆重開盤（恒大御景） 現(xiàn)房牌 2 % 看過的 都說好 現(xiàn)房實景 即買即?。ㄐ浅茄趴ぃ? 注：本表所體現(xiàn)訴求均為主要訴求，其中含一次報廣多訴求，均已統(tǒng)計其中。 2月報廣投放頻次為 90。 關于項目價格信息傳遞 2 月份樓市報廣投放集中表現(xiàn)在價格信息的傳遞上 ，迫于市場供銷壓力，各開發(fā)商紛紛放下身段，使盡各種招數(shù)，招徠顧客，在價格信息投放方面， 有以下集中表現(xiàn) ： 一種是 花槍型 。 以低起價 等各種噱頭 吸引消費者關注，增加項目關注度，以期招徠顧客，至于成交與否，則另作計較（例如：愿景童話里 半價 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 購房，實則為超過 120 ㎡部分面積半價，為一種大戶型銷售策略，并非所有房型均半價）。在當前市場情況下，開發(fā)商利用這個手段提高產品關注度，可謂用心良苦，但需要注意的是，贏得消費者眼球的同時， 必將帶來誠信危機 。同時，持幣觀望 1年之久的消費者，不可謂其不理性，消費者群體整體缺失的市場，豈是這種小兒游戲能夠解凍？ 如其在此白費心機，不如退而獻出一片誠心，拿出實際手段。 二是誠意型，部分開發(fā)商深入了解市場形勢，面對當前局面積極應對，實行了誠意降價舉措，其報廣則如實傳遞其價格信息（ 白沙灣嘉園 ，特價房 31803480元 /㎡ ）。 針對當前市場形勢， 采取合理的價格策略 ，是關系到項目成敗的關鍵所在。 三是降低購房門檻。低首付、 低月供也是報廣價格信息傳遞的一大主流 。 （ 瑞安大廈 ， 首付 /套，住袁家?guī)X ） 四是贈送房款、折扣等優(yōu)惠。（ 三江花中城 ， 凡下定即可享受直接減免 5萬優(yōu)惠 ， 凡開盤三天內簽約，可再享受減免 2萬優(yōu)惠，優(yōu)惠后最低總價37萬 ； 錦繡世紀 ， 四房立送 32888元 ， 三房立送 26888元 ， 兩房立送 16888元 ） 關于地鐵 報廣 2 月樓市報廣關于地鐵資源信息傳遞占比達到 %，地鐵成為各相關項目宣傳的熱點。 面對長沙城市規(guī)劃中的 地鐵越來越清晰的顯現(xiàn)在世人面前，地鐵物業(yè)炒作蔚然成風，成為 2月樓市報廣投放的一大亮點。地鐵所到之處，地鐵物業(yè)興起，在全國各地均是如此， 長沙也不例外。 六、 長沙市樓市動態(tài) 2 月 交易行情 （數(shù)據(jù)來源： 搜房網(wǎng) ） 2021年 2月份長沙商品房期房成交數(shù)據(jù) 雨花區(qū) 開福區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 長沙市 2月成交套數(shù)（套） 3497 1500 2393 1611 852 9853 2月成交面積（㎡） 338598 182982 288938 166339 90158 1067013 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 2月成交均價（元 /㎡） 3924 3076 2021 年 2 月，長沙商品期房共成交 9853 套，全市日均成交 352 套，在一月 6015 套的基礎上增長了 %，加上現(xiàn)房，長沙商品房新房總共成交 10289 套，總量突破一萬套，創(chuàng)下 2021 年以來的成交新高 。 從長沙五大區(qū)成交套數(shù)來看，雨花區(qū)繼續(xù)保持著長沙市場的先鋒， 2 月總成交 3497 套，環(huán)比增幅 %，成交均價也是增長 %；天心區(qū)成交 2393 套，環(huán)比增幅 %；開福區(qū)本月成交 1500 套，環(huán)比增長 101%；岳麓區(qū)成交 1611 套，環(huán)比增長 %；芙蓉區(qū)成交 852 套，增幅 %。 在成交面積上，五大區(qū)也是增長明顯，從圖表數(shù)據(jù)可以清晰的看到。在成交均價上，本月商品房成交價格與一月基本持平，雨花區(qū)為 元/平米；開福區(qū)為 3924 元 /平米；天心區(qū)為 元 /平米；岳麓區(qū)為 元 /平米；芙蓉區(qū)為 元 /平米 。 開盤與推貨樓盤 情況 樓盤名稱 位置 推貨性質 推貨時間 推貨物業(yè)類型 推貨套數(shù) 推貨面價體系 折后均價 銷售套數(shù) 戶型配比 戶型銷售配比 三江花中城 雨花區(qū)體育新城片區(qū)古曲路 199 號（廣益中學旁） 老盤新推 2021年 2月 21日 一棟 17層小高層（ 23） 128套 起價 3274 元每平米、均價3600 元每平米、最高價3880 元左右 開盤當日優(yōu)惠 7萬，折后均價3400 元每平米 當日上午成交不到 10 套，加上之前預定，共成交6070 套。 所推房源均為三房兩廳戶型，其中： 117 ㎡ 32 套、119 ㎡ 64 套、 124㎡ 32 套 119 平米戶型由于位置較好，相對暢銷 近兩個月來，樓市推貨量已經持續(xù)下降，在供大于求的市場現(xiàn)狀下，開發(fā)商紛紛減少推貨量，市場供應走低。 顯然市場無形之手作用越來越明顯，嚴重的供過于求，迫 使開發(fā)商 減少供應，這種情況必定在 09 年一直持續(xù)。 重要 營銷活動情況 樓盤名稱 活動內容 活動效果 VIP辦卡辦法 西點 .公園里 產品品質發(fā)布會暨 VIP認籌活動 2 月 28 日在時代帝景大酒店舉行，來訪近 800組，人數(shù) 1400 多人，認籌 500 多組 交 2021 抵 20210，當天抵22021 《 2021 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 公園里 產品品質發(fā)布會暨 VIP 認籌活動 取得了很大的成功，從一定程度上印證了樓市回暖跡象的存在，也印證了長沙剛性需求在經過一年之久的壓抑下，逐漸開始釋放出來。 另外，從公園里項目本身來說， 其此次活動的成功 ，歸結于以下幾點：一， 蓄客期長（從 08年 9月開始蓄客，至今已經半年）；二，項目區(qū)位優(yōu)勢存在，資源優(yōu)勢明顯；三，市場需求已經開始釋放。 2 月份典型樓盤優(yōu)惠情況 項目名稱 優(yōu)惠措施 新地?東方明珠 情人節(jié)限量特惠寬景現(xiàn)房 2780元 /㎡起 三江花中城 2月 21日 23板式小高層幸福開盤，均為 117124精致小三房，凡在 2月 21號開盤前認籌，每套最高可享受七萬元優(yōu)惠。 香頌 SOHO 香頌 SOHO， 3685㎡小戶型（一房至兩房），首付 9000起，月供千余元，新年置業(yè)活動僅限 99套。 3645㎡小戶型、 80161㎡公館戶型熱銷中 ， 6套特價房 東門尚苑 現(xiàn)房清盤活動 2188元 /㎡超低價 蝴蝶谷 2月 24日 4號棟 VIP卡全城首發(fā)， 2021抵 2萬，均價 2600元 /平米。 東璽門 東璽門 24日 L2棟 VI