【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的原因：一、市場(chǎng)大環(huán)境回暖趨勢(shì)明顯：目前重慶房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)5個(gè)月上漲，近期市場(chǎng)開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)情況也比較理想，市場(chǎng)回暖信號(hào)愈加明顯。這在一定層面商堅(jiān)定了開發(fā)商漲價(jià)信心，因此以小幅上調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，以保證項(xiàng)目利潤(rùn)，同時(shí)也能保證項(xiàng)目較好去化。二、市場(chǎng)供求區(qū)域的影響：從9月市場(chǎng)成交區(qū)域看：成交價(jià)格高于整體市場(chǎng)價(jià)格的渝北區(qū)和江北本月成交量較大，渝北區(qū)雖然成交量一直居于首位，但本月成交量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于成交第二位的沙坪壩區(qū)。渝北區(qū)、江北區(qū)品牌開發(fā)商項(xiàng)目的集中推售對(duì)整體市場(chǎng)的成交均價(jià)有一定的拉升。目前市場(chǎng)的回暖信號(hào)越加明顯，因此內(nèi)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)看好。但是目前購(gòu)房者趨于理性，價(jià)格上漲幅度對(duì)去化影響很大，所以未來價(jià)格以小幅緩漲為主?！D255：2 011年9月2012年9月重慶市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)六、區(qū)域市場(chǎng)——渝北區(qū)成交獨(dú)樹一幟，但成交各區(qū)都有所下降2012年9月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與上個(gè)月相比，出現(xiàn)小幅下降。但由于8月巴南區(qū)受理工大學(xué)教職工集資房影響，因此拋開集資房，本月成交比8月稍好。但區(qū)域成交對(duì)比來看，各區(qū)漲跌互現(xiàn)：其中成交量上漲的有九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)和大渡口區(qū)，九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)成交漲幅達(dá)50%以上，集中供應(yīng)對(duì)區(qū)域成交上漲帶動(dòng)明顯；成交量下降的主要集中在北區(qū)：渝北、江北、%、%、%，渝北、江北區(qū)域內(nèi)本身價(jià)高較高，購(gòu)房者趨理性，區(qū)域的集中供應(yīng)對(duì)成交量拉動(dòng)不大，因此本月成交量并未出現(xiàn)上升局面。本月市場(chǎng)新增供應(yīng)出現(xiàn)繼續(xù)上漲，其中除九龍坡、北碚和江北區(qū)外，其余六區(qū)均呈現(xiàn)不同程度上漲。本月新增供應(yīng)最大的區(qū)域是南岸區(qū)、江北區(qū)和沙坪壩區(qū)，3區(qū)新增供應(yīng)均在2530萬方。成交價(jià)格明顯地分為三個(gè)檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、江北區(qū)和渝北區(qū)，%、%%，其中渝北和江北成交量均處于前四位置，對(duì)本月成交價(jià)起到明顯拉升作用。而渝中區(qū)成交量占比較小，因此對(duì)總體均價(jià)起到的拉升作用不大；第二檔屬于價(jià)格平行區(qū)，本月平行價(jià)格的區(qū)域南岸區(qū)、九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)。第三檔屬于價(jià)格拉下區(qū)，主要為巴南區(qū)、北碚區(qū)、大渡口區(qū)，其中巴南區(qū)最為明顯，%。 表252：重慶市主城各區(qū)9月商品房各類指標(biāo)區(qū)域成交面積（萬方）占比價(jià)格（元/㎡）價(jià)格平均水平新增供應(yīng)（萬方）占比渝北區(qū)%7384% %沙坪壩區(qū)%6226% %南岸區(qū)%6591% %江北區(qū)%7485% %九龍坡區(qū)%6405% %巴南區(qū)%5356% %渝中區(qū)%9100% %北碚區(qū)%5453% %大渡口區(qū)%6309% %合計(jì)100%6783——100%數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)第六章、商品住宅市場(chǎng)一、供應(yīng)量——較上月有較大幅度上升。根據(jù)本機(jī)構(gòu)對(duì)2012年9月重慶市商品住宅市場(chǎng)監(jiān)控得出，，%，%。總的來看，金九銀十的到來，9月整體市場(chǎng)大幅上升，本月市場(chǎng)供應(yīng)處于近一年最高水平，但與上個(gè)月有較大增幅。主要在于為傳統(tǒng)的金九銀十的到來，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大供應(yīng)量，沖擊本年銷售任務(wù)。本月重慶主城區(qū)有129個(gè)項(xiàng)目辦理預(yù)售許可證，㎡，其中，㎡。圖261： 2011年9月2012年9月商品住宅供應(yīng)量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)二、新推量——金九到來，供應(yīng)量開盤次數(shù)大幅上升 新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年9月共有84個(gè)項(xiàng)目89次推盤，開盤次數(shù)環(huán)比增加37次。，市場(chǎng)推盤頻次較上月出現(xiàn)大幅上升。本月供應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，推盤次數(shù)大幅上升，同時(shí)供應(yīng)面積也大幅上升。主要在于：傳統(tǒng)旺季金九銀十到來，重慶市場(chǎng)在經(jīng)過8月傳統(tǒng)淡季后，金9的道來市場(chǎng)情況有大幅上升也在情理之中，本月預(yù)售和開盤次數(shù)較上月都有大幅增加，同時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)套內(nèi)面積也有大幅上升，%、%、%?？梢钥闯龆鄶?shù)開發(fā)商在金九到來采用加大體量增加開盤次數(shù)來沖擊市場(chǎng)。本月旭陽臺(tái)北城、龍湖聽藍(lán)灣、貝蒙天地、中渝梧桐郡、和龍湖花千樹等項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率都在90%以上。圖262： 2011年9月2012年9月重慶市商品住宅新增量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)推案樓盤數(shù)據(jù)分析 （1）規(guī)模分析圖263：9月新盤規(guī)模分布圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)9月，重慶市住宅市場(chǎng)共有89次推案，推案規(guī)模主要集中在12萬平米，共計(jì)46次，%，其次1萬平米以下的推案次數(shù)也較多，為26次，%，23萬平米的項(xiàng)目為12次，%，34萬平米的項(xiàng)目為3次，%，4萬平米以上的為2次，%。 1萬平米以下和12萬平米的推案次數(shù)較多，特別是12萬平方米推案次數(shù)大幅增加，可以看出本月不少開發(fā)商采取在傳統(tǒng)旺季推盤沖擊市場(chǎng)，在經(jīng)過前幾月改善型物業(yè)市場(chǎng)的爆發(fā)后，本月剛需客戶在高層產(chǎn)品集中推出的情況下得到一定爆發(fā)，同時(shí)也可以看出不少開發(fā)商轉(zhuǎn)變銷售策略，金九銀十到來不少開發(fā)商采用集中推盤的開盤策略，所以本月12萬平米的開盤占比較大也是受這方面影響。受本月幾個(gè)方面的影響，本月推出產(chǎn)品的高性價(jià)比和價(jià)格又比預(yù)期的低，同時(shí)再加上前期蓄客和推廣較好，龍湖花千樹本次推案認(rèn)購(gòu)取得很好的成績(jī)，%。（2）建筑形態(tài)分析圖264 ：9月新盤建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)9月，重慶市商品住宅市場(chǎng)的建筑形態(tài)主力仍是高層，本月受金九銀十的到來影響，本月推案次數(shù)和上月有大幅上升，其中本月共有64個(gè)高層項(xiàng)目推出，%，小高層、多層和低層項(xiàng)目推盤次數(shù)分別為9次、11次和5次，%、%%，剛需產(chǎn)品依然是市場(chǎng)的主力軍。（3）區(qū)域分析圖265：9月推盤次數(shù)區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)本月主城九區(qū)均有項(xiàng)目新推產(chǎn)品。本月推案主要集中在渝北壩區(qū)為21次，其次為南岸區(qū)本月推案為13次、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、本月同為12次推案，本月巴南區(qū)和北碚區(qū)推案為7次、5次，渝中區(qū)和大渡口推案為4次、3次。（4）房型分析n 新盤戶型分析圖266：重慶市2012年9月新盤戶型分布圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)9月新增推案中的樓盤是以二房和三房為主，其中推出二房和三房的樓盤數(shù)為44個(gè)和47個(gè)，從前9個(gè)月來看市場(chǎng)主要以剛需產(chǎn)品為主，本月受傳統(tǒng)旺季金九銀十的影響，本月不少開發(fā)商采取大量集中推盤搶占市場(chǎng)，推盤次數(shù)大幅上升同時(shí)體量相比前幾個(gè)月都有較大增加，本月重慶市場(chǎng)受剛需產(chǎn)品集中推案的影響。剛需產(chǎn)品有大幅上升，主要是源于前幾個(gè)月改善型市場(chǎng)的爆發(fā)后，金九銀十的到來不少開發(fā)商集中推售高層剛需產(chǎn)品，從本月推盤結(jié)構(gòu)上來看，本月剛需型市場(chǎng)得到一定的爆發(fā)。雖然別墅產(chǎn)品本月推盤次數(shù)有小幅度的上升。在目前市場(chǎng)在調(diào)控下，剛需產(chǎn)品仍然是市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。推案房型分析表261：重慶市2012年9月上市新盤房型表 房型銷售樓盤數(shù)房型配比面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例（%）一房152791%二房447409%三房474949%四房6568%五房000%躍層660%別墅4289%合計(jì)122（含重復(fù)數(shù)）16066% 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)n 去化房型分析：%，%，本月市場(chǎng)整體認(rèn)購(gòu)情況雖然和上月相比有小幅下降，但本月受傳統(tǒng)旺季金九銀十的到來，本月推盤次數(shù)、供應(yīng)量都有大幅增加，但本月認(rèn)購(gòu)受房地產(chǎn)政策微調(diào)，央行連續(xù)2次降息和金九銀十開發(fā)商加大開盤次數(shù)的影響市場(chǎng)有所回暖，本月開盤去化率和上月相比雖然有小幅下降，但由于供應(yīng)量的加大成交套數(shù)反而有大幅增漲，整體情況依然較好。本月項(xiàng)目開盤整體認(rèn)購(gòu)較好主要在于：受剛需產(chǎn)品市場(chǎng)成交依然比較穩(wěn)定，同時(shí)本月改善型產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的熱銷，拉高本月的成交。同時(shí)傳統(tǒng)旺季金九銀十的到來，本月不少開發(fā)商采取加大供應(yīng)量，加大推盤次數(shù)搶占市場(chǎng)。好的產(chǎn)品面市，購(gòu)房者還是爭(zhēng)先下手，出現(xiàn)個(gè)別樓盤熱銷的情況。例如龍湖花千樹因其產(chǎn)品較好，價(jià)格比預(yù)期低很多，性價(jià)比高，本次開盤都出現(xiàn)熱銷的火爆情況，%的火爆場(chǎng)面。綜合分析來看，在目前的政策環(huán)境下，剛需仍是市場(chǎng)要解決的一個(gè)較大問題，項(xiàng)目的合理定價(jià)是項(xiàng)目銷售的重要決定因素。表262：重慶市2012年9月上市新盤當(dāng)日去化匯總表 樓盤次數(shù)上市量(套)去化量(套)去化比例（%）89160667951數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)三、熱點(diǎn)板塊——沙坪壩區(qū)大學(xué)城板塊本月該片區(qū)共計(jì)10次開盤，分別為左岸陳橋、北麓國(guó)際城、慶瑞東方劍橋、旭陽臺(tái)北城、中渝春華秋實(shí)、龍湖聽藍(lán)灣、貝蒙天地、龍湖花千樹、富力城。本月大學(xué)城片區(qū)認(rèn)購(gòu)整體情況一般，本月大學(xué)城片區(qū)當(dāng)認(rèn)購(gòu)率分化嚴(yán)重，龍湖花千樹、貝蒙天地、龍湖聽藍(lán)灣、旭陽臺(tái)北城開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)在百分之90以上，情況較好。左岸陳橋、慶瑞東方劍橋和中渝春華秋實(shí)開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)在百分之40左右，情況一般。而北麓國(guó)際城、富力城開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)都不足百分之1左右，情況不是很理想?？梢钥闯龃髮W(xué)城區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，只有好的品質(zhì)加上相對(duì)實(shí)惠的價(jià)格才能得到消費(fèi)者的青睞。近幾年大學(xué)城板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，目前，龍湖、富力、金科、協(xié)信等數(shù)家全國(guó)100強(qiáng)地房企業(yè)已入駐大學(xué)城板塊。第七章、辦公市場(chǎng)一、個(gè)案分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱動(dòng)力國(guó)際物業(yè)地址重慶市渝北龍頭寺寶華路與泰山大道交匯處（龍頭寺火車站廣場(chǎng)）占地面積23，333平方米開盤時(shí)間20111218總建筑面積160，000平方米銷售均價(jià)15680㎡/元物業(yè)形態(tài)寫字樓開間面積451100平方米容 積 率開發(fā)商重慶雙遠(yuǎn)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)區(qū)位分析動(dòng)力國(guó)際，占地23333平方米，總建筑面積約16萬平方米，地處繼觀音橋、新牌坊之后，江北第三大商圈的龍頭寺已然崛起。城際高速核心區(qū)，輕軌之鄰，列車總站，水陸空國(guó)際港全體系交通樞紐中央。兩江門戶核心區(qū)域，城市經(jīng)濟(jì)引擎級(jí)地段。兩江新區(qū)中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起第三極，需要杰出的建筑來予以見證和紀(jì)念。項(xiàng)目規(guī)劃 動(dòng)力國(guó)際，逾20萬方兩江樞紐地標(biāo)，集群式商務(wù)引擎級(jí)綜合體。攜寰宇中心、寰亞3號(hào)、寰歐中心、精品行政酒店、BLOCK購(gòu)物公園等五大功能業(yè)態(tài)，以劃越時(shí)代的建筑形態(tài)，峰峻的驕傲，霓虹的繽紛，以夢(mèng)幻般的靈感，獨(dú)創(chuàng)未來型空間，3+3立體空間理念，定義國(guó)際商業(yè)商務(wù)的精神，成就中國(guó)新商務(wù)時(shí)代的城市榜樣。龍頭寺商圈版塊作為重慶門戶樞紐核心，為城際間頻繁的商業(yè)往來提供了擴(kuò)版商業(yè)商務(wù)疆域的平臺(tái)。動(dòng)力國(guó)際作為該區(qū)域內(nèi)唯一的“純商業(yè)商務(wù)體”，相關(guān)產(chǎn)品按照國(guó)際商業(yè)商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃原則，傾心打造。第八章、商業(yè)市場(chǎng)一、個(gè)案分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱龍湖MOCO物業(yè)地址重慶市北部新區(qū)高新園龍湖水晶酈城旁占地面積20,000平方米商鋪面積總建筑面積170,000平方米9月售價(jià)0元/平方米物業(yè)形態(tài)國(guó)際高端家居生活館 物業(yè)服務(wù)費(fèi)6元/平方米月物業(yè)管理龍湖物業(yè)有限公司開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)區(qū)位分析龍湖國(guó)際，地處重慶北環(huán)門戶，軌道交通樞紐站，輕軌6號(hào)線、5號(hào)線，輕軌環(huán)線交匯于此，與數(shù)十條城市公交線，內(nèi)環(huán)高速公路，共同構(gòu)筑交通中轉(zhuǎn)核心動(dòng)力。20分鐘五大商圈、15分鐘水陸空交匯，立體化交通條件催生重慶城市發(fā)展的未來核心極。 項(xiàng)目成交成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交總金額（萬元）0000商業(yè)規(guī)劃重慶龍湖MOCO整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)體量共3萬方，其中全部為自己持有，按照國(guó)際高標(biāo)志設(shè)計(jì)和建設(shè)，建成集裝修設(shè)計(jì)、家居用品、家居藝術(shù)為一體的家居品質(zhì)生活館 ，目標(biāo)成為全方位的高端家居生活館，顛覆重慶家居消費(fèi)理念，提供了與國(guó)際潮流同步的生活方式和消費(fèi)文化。項(xiàng)目未來發(fā)展機(jī)會(huì)在與商務(wù)部簽署的《共同建設(shè)內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)合作備忘錄》中，北部新區(qū)擬建中國(guó)首個(gè)內(nèi)陸保稅港，設(shè)立重慶保稅港區(qū)，將有利于降低我市乃至西部?jī)?nèi)陸省市的物流成本，將吸引云、貴、川等周邊地區(qū)外貿(mào)貨物到重慶經(jīng)長(zhǎng)江水運(yùn)出口，帶動(dòng)和推動(dòng)以重慶為圓心半徑500公里面積80萬平方公里的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也將吸納更多企業(yè)入駐重慶。重慶家居購(gòu)物市場(chǎng)主要集中在各區(qū)家居市場(chǎng)，整體檔次較低。高端家居消費(fèi)人群主要在沿海及周邊發(fā)達(dá)城市購(gòu)買世界高檔家居產(chǎn)品。龍湖MOCO出現(xiàn)，使重慶家居消費(fèi)的高檔人群能以最近距離的感受最世界的家居品牌，把世界級(jí)的享受帶回家。再加上龍湖北城、西城天街的成功，更進(jìn)一步加大了龍湖MOCO以后發(fā)展的道路。第九章、產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品綜述熱銷、滯銷產(chǎn)品 熱銷產(chǎn)品——中渝梧桐郡 現(xiàn)場(chǎng)人氣 項(xiàng)目總平圖開盤銷售狀況：位于重慶市渝北龍塔街興盛支路2號(hào)中渝梧桐郡于2012年9月23日推出高層D4號(hào)樓，共推出210套，面積區(qū)間為5797平米，當(dāng)期房源主要以二房房源為主，折后均價(jià)為8592元/平方米，優(yōu)惠：辦理誠(chéng)意卡客戶開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)可享受總房款優(yōu)惠1%，升級(jí)VIP卡（交兩萬元誠(chéng)意