【文章內(nèi)容簡介】 品威脅，但更多的是機遇和優(yōu)勢，綜合體的影響力勢必會帶動區(qū)域價值的提升，從而更廣闊地輻射周邊。從當前環(huán)境看，周邊配套缺乏，市場對該地段的認可度還有待提升。然而隨著集美區(qū)的大勢發(fā)展，整體區(qū)域價值不斷地得到放大，市場認可度也在逐日攀升，因此這片熱土潛力大可預(yù)期。216。 發(fā)展前景分析表52：2012JP05地塊周邊土地、住宅情況對比表2年內(nèi)周邊土地成交情況列表土地名稱土地用途出讓方式占地面積成交時間成交樓板價（元/m2）競得人2010JP06地塊綜合體拍賣201012151778廈門市杏林建設(shè)開發(fā)公司2011JP03商住拍賣20117202876廈門中駿集團有限公司周邊在售項目情況列表項目名稱物業(yè)類型總建筑面積（m2）本月成交均價（元/m2）本月成交面積（m2）土地樓板價/對比樓盤成交均價中駿四季陽光商住135000920018151數(shù)據(jù)來源：CRIC表53： 2012JP05地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢n 位于廈門北站片區(qū)，集美北大道旁，地理位置優(yōu)越、來往客流量大n 地塊一字排開，業(yè)態(tài)分布清晰n 作為一個新城區(qū)，其現(xiàn)有生活配套設(shè)施較為落后n 目前地段較為荒涼，居住人氣不集中機遇威脅n 周邊配套缺乏，作為新崛起的城市綜合體，業(yè)態(tài)豐富且集中，容易體現(xiàn)價值n 旁邊臨近圣果院商業(yè)中心和新城際廣場n 總建面積大，肩負帶動區(qū)域商業(yè)價值的責任數(shù)據(jù)來源：CRIC2012JP05地塊位于新站片區(qū)圣果路與集美北大道交叉口東北側(cè)，該地塊對外交通便利，通過快速公交1號線可直達廈門島內(nèi)市中心，優(yōu)越地理位置將使得其輻射范圍大為擴張，升值潛力可期。同時，片區(qū)內(nèi)的北站營運中心寫字樓、長途汽車客運中心、圣果院商業(yè)中心、廈門汽車物流中心等配套服務(wù)項目已經(jīng)陸續(xù)開工建設(shè)，這些項目的集聚必然對現(xiàn)在的環(huán)境起到良好的改善和促進作用。另一方面，由于現(xiàn)有的供地計劃和區(qū)域條件的限制，住宅用地占比偏小，而該地塊規(guī)建的20萬㎡住宅將緩解這一局面，從而提升集聚片區(qū)的人氣，為大區(qū)域的發(fā)展注入更多的血液。表21 廈門市2012年9月供應(yīng)地塊明細宗地名稱區(qū)域地址土地用途土地面積（㎡） 建筑面積（㎡）容積率起始價（萬元）2012P08思明區(qū)思明區(qū)0308片區(qū)蔡嶺路與領(lǐng)事館路交叉口東南側(cè)辦公、商業(yè)（商服）、領(lǐng)事館6710016244H2012P02海滄區(qū)海滄區(qū)0511片區(qū)海滄大道西北側(cè)36號辦公。商業(yè)（商服）15249050600H2012P03海滄區(qū)海滄區(qū)0511片區(qū)海滄大道西北側(cè)37號酒店、商業(yè)、辦公、會展；277576604002012P13湖里區(qū)湖里區(qū)0608五緣灣片區(qū)仙湖路與虎嶺路交叉口東北側(cè)酒店；2300034102012P14湖里區(qū)湖里區(qū)0602片區(qū)航空城北部（221）辦公、商業(yè)（商服）3000075802012P15湖里區(qū)湖里區(qū)0602片區(qū)航空城北部（237）辦公、商業(yè)（商服）280006720H2012P04海滄區(qū)海滄區(qū)0512南部片區(qū)馬青路北側(cè)七號辦公、商業(yè)（商服）84001150H2012P05海滄區(qū)海滄區(qū)0512南部片區(qū)馬青路北側(cè)八號辦公、商業(yè)（商服）1070013002012JP04集美區(qū)集美1107片區(qū)廈門（新）站片區(qū)巖興路與巖通路交叉口東南側(cè)辦公、商業(yè)（商服）、酒店4830042002012JP05集美區(qū)集美1107片區(qū)廈門（新）站片區(qū)圣果路與集美北大道交叉口東北側(cè)住宅、商業(yè)、酒店、辦公710000113300X2012P03翔安區(qū)翔安區(qū)翔安大道與舫山二路交叉口西北側(cè)辦公、酒店106100129902011P10思明區(qū)思明區(qū)0309片區(qū)鷺江道與鎮(zhèn)海路交叉口北側(cè)停車場、辦公47000136002012JP03集美區(qū)集美區(qū)1214集美新城片區(qū)誠毅西路與海翔大道交叉口東北側(cè)住宅、商業(yè)、辦公、酒店40216099050169。中國房產(chǎn)信息集團 | 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司| 廈門機構(gòu)58 / 66表22 廈門市2012年9月成交地塊明細宗地編號區(qū)域地址用途成交方式占地面積(m2)建筑面積(m2)容積率底價(萬元)成交總價（萬元）成交樓面價溢價率競得人X2012P02翔安區(qū)翔安區(qū)1312片區(qū)新店路與洪前路交叉口西南側(cè)商業(yè)、住宅拍賣5500017510308005600%福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012P12湖里區(qū)湖里區(qū)0602片區(qū)航空城北部（121）辦公。商業(yè)（商服）拍賣20200485053502646%江山興業(yè)集團有限公司2012P02湖里區(qū)湖里區(qū)0611兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側(cè)（A22）辦公。商業(yè)（商服）拍賣7200014350143501993%香港眾贏投資集團有限公司；BREAN MURRAY,CARRETamp。CO,LLC（聯(lián)合競買）2012P05湖里區(qū)湖里區(qū)0611兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側(cè)（A32）辦公。商業(yè)（商服）拍賣7475014740147401972%贛州銀行股份有限公司廈門分行2012P09湖里區(qū)湖里區(qū)0611兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側(cè)（A41）辦公。商業(yè)（商服）拍賣5030010960109602179%廈門天地開發(fā)建設(shè)公司2012P10湖里區(qū)湖里區(qū)0611兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側(cè)（A42）辦公。商業(yè)（商服）拍賣6916013360133601932%廈門新景地投資有限公司2012P11湖里區(qū)湖里區(qū)0611兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側(cè)（A51）辦公。商業(yè)（商服）拍賣6120012750127502083%北京華辰拍賣有限公司2012P06湖里區(qū)湖里區(qū)0611兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側(cè)（A52）辦公。商業(yè)（商服）拍賣5236011080110802116%拓興有限公司2012P07湖里區(qū)湖里區(qū)0611兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側(cè)（A6）辦公。商業(yè)（商服）拍賣13500026060260601930%廈門鼎暉泰和股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限公司)；宏泰大中華投資有限公司（聯(lián)合競買）2012JP01集美區(qū)集美區(qū)1112集美新城片區(qū)杏林灣路與集美大道交叉口南側(cè)住宅、酒店、商業(yè)、辦公拍賣3684001210801210803287%PALMY MAX LIMITED2012TP01同安區(qū)同安區(qū)同安濱海新城1215片區(qū)濱海西大道東側(cè)（A8）酒店拍賣47980686068601430%廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司2012TP02同安區(qū)同安區(qū)同安濱海新城1215片區(qū)濱海西大道東側(cè)（A9）酒店拍賣63030902090201431%廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司2012XP03翔安區(qū)翔安區(qū)翔安南部新城核心區(qū)首期開發(fā)區(qū)城場路與新城中路交叉口西南側(cè)（B3）辦公。商業(yè)（商服）拍賣34800483063301819%林麗珠、吳永忠（聯(lián)合競買）2012XP04翔安區(qū)翔安區(qū)翔安南部新城核心區(qū)首期開發(fā)區(qū)城場路與新城中路交叉口西南側(cè)（B5）辦公。商業(yè)（商服）拍賣4460041704170935%林麗珠2012XP05翔安區(qū)翔安區(qū)翔安南部新城核心區(qū)首期開發(fā)區(qū)城場路與新城中路交叉口西南側(cè)（B6）酒店拍賣4230032203220761%林麗珠、吳永忠（聯(lián)合競買）2012XP06翔安區(qū)翔安區(qū)翔安南部新城核心區(qū)首期開發(fā)區(qū)城場路與新城中路交叉口西南側(cè)（B7）辦公。商業(yè)（商服）拍賣36100530077002133%林麗珠、吳永忠（聯(lián)合競買）2012XP07翔安區(qū)翔安區(qū)翔安南部新城核心區(qū)首期開發(fā)區(qū)城場路與新城中路交叉口西南側(cè)（B8）辦公。商業(yè)（商服）拍賣36100530078002161%廈門市信洲房地產(chǎn)有限公司2012JP02集美區(qū)集美區(qū)1111西亭片區(qū)集美新城片區(qū)杏錦路與杏林灣路交叉口北側(cè)酒店；娛樂拍賣1249001149011490920%江蘇淹城野生動物世界有限公司第六章、商品住宅市場一、市場綜述供應(yīng)方面，9月商品住宅新增供應(yīng)4766套、㎡，%。成交方面，9月商品住宅成交4188套、㎡，%。成交均價方面，9月商品住宅成交均價15018元/㎡，環(huán)比持平。成交金額方面，%。點評：9月廈門迎來傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”，島內(nèi)外各大樓盤扎堆推向市場，新增開盤和加推項目達19個，“金九”廈門樓市成績斐然。但由于9月新增供應(yīng)量與在售樓盤的大大增加，加劇了大部分樓盤的后期去化壓力，且后市也將會有較多的項目入市，在十八大的政策背景下，樓市表現(xiàn)或?qū)⒁云椒€(wěn)為主，“銀十”可期，但仍有變數(shù)。圖61：2011年9月至2012年9月廈門商品住宅供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC表61：廈門2012年9月商品住宅各類指標變化表指標2012年8月2012年9月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比1:1:——供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交價格（元/ ㎡）1501315018成交總額（億元）二、供求關(guān)系分析216。 供求矛盾逆轉(zhuǎn)本月商品住宅供求比為1:，新增供應(yīng)項目20個，其中有16個已經(jīng)入市。供應(yīng)量倍增，雖然成交量也大幅上漲，但也無法完全消化巨大的新增供應(yīng)，供求矛盾逆轉(zhuǎn)，呈供過于求局面，供求失衡擴大。圖62：201１年9月至201２年9月廈門商品住宅供求走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC三、供應(yīng)分析供應(yīng)總量分析216。 新增供應(yīng)量環(huán)比上漲近3倍本月商品住宅共20個項目取得預(yù)售證，㎡，%，合計供應(yīng)4766套。新增供應(yīng)項目中，島內(nèi)思明2個、湖里4個，島外集美7個，翔安3個，海滄和同安各2個。圖63：2011年9月至2012年9月廈門商品住宅新增供應(yīng)走勢圖表62：2012年9月商品住宅新增供應(yīng)項目一覽表項目名稱區(qū)域建筑類型供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)預(yù)計價格（元/㎡）推案時間和諧天下同安區(qū)高層1438183262500030000新景龍郡湖里區(qū)高層8154071420000300002012101廈禾裕景思明區(qū)高層5097241626000320002012915聚鎮(zhèn)集美區(qū)高層40924370700085002012921園博1號集美區(qū)高層3418218813000170002012915明發(fā)半島祥灣翔安區(qū)高層338203068700120002012929銀溪春墅同安區(qū)高層33445338520080002012930中航城國際社區(qū)集美區(qū)高層324452201100014000201291國貿(mào)潤園湖里區(qū)小高層2936025219000240002012929水晶湖郡集美區(qū)高層2507118412000150002012921萬科城海滄區(qū)高層242812469000105002012928特房錦繡祥安翔安區(qū)小高層20162272570067002012101過云溪海滄區(qū)小高層19852191780087002012930聯(lián)發(fā)杏林灣1號集美區(qū)高層1856116111000140002012923泉舜泉水灣集美區(qū)高層1762615813300146002012922首開領(lǐng)翔國際翔安區(qū)高層16610168760090002012922國貿(mào)天琴灣湖里區(qū)高層163806020000370002012922中海寰宇天下集美區(qū)高層1526013212000140002012928寶龍御湖官邸湖里區(qū)小高層87506219000250002012923云頂莊園思明區(qū)獨棟327824822985381數(shù)據(jù)來源：CRIC