【文章內容簡介】 ，面積占 比 %；工業(yè)用地 3 幅 萬㎡，面積占比 %；商辦用地 5 幅 萬㎡，面積占比 %；綜合用地 5 幅 萬㎡，面積占比 %；商業(yè)用地 3 幅 萬㎡，面積占比 %；其他用地 5 幅 ㎡，面積占比 %。 今年全市的土地供應島外仍占較大的比重，其中島外同安區(qū)以 21 幅地塊 ㎡，位居供應面積排行榜榜首，名列第二的是集美區(qū) 17 幅 萬㎡，此外，湖里區(qū) 11 幅㎡，思明區(qū) 11 幅 ㎡，海滄區(qū) 2 幅 ㎡，翔安區(qū) 6 幅 萬㎡。 圖 31： 2021 年 2021 年廈門經(jīng)營性 土地 供應情況 數(shù)據(jù)來源： CRIC 經(jīng)營性土地成交量 2021 年，在土地供應增加的市場背景下，土地成交也相應增加。本年推出的 68幅土地中，成交了 63 幅，成交率 %，成交土地總面積 萬㎡，總建筑面積 萬㎡。土地面積環(huán)比上漲 %，總建筑面積環(huán)比增長 %。 14 2021年城市 房地產市場研究報告 圖 32： 2021 年 2021 年廈門經(jīng)營性 土 地成交情況 數(shù)據(jù)來源： CRIC 經(jīng)營性土地成交價格 2021 年，受政府宏觀調控政策影響，開發(fā)商對未來樓市預期不明朗，盡管拿地熱情依然高漲，但表現(xiàn)得更為理性，整體土地市場成交價格較 2021 年有所下跌。 2021 全市成交樓面價為 3384 元 /㎡，相比 2021 年 3796 元 /㎡，降低了 %。其中，島內地塊成交樓面價由 2021 年的 8204元 /㎡降低到 5543元 /㎡，降低幅度達 %；島外地塊成交樓面價由2992 元 /㎡降低到 2738 元 /㎡，環(huán)比降低 %。 2021 年隨著經(jīng)濟的回暖，土地市場量價齊升， 2021 年土地成交價格 回歸 理性 ，近幾年土 地市場價格增長呈“ N”形波動趨勢。 8 月 8日，本年度推出的最大綜合體 2021P13 地塊規(guī)劃總建筑面積達 萬㎡，由建發(fā)房地產集團有限公司以 ，成為總價最高的地塊。本年度的單價地王卻意外落入同安區(qū)，加油加氣站用地 2021TP05 地塊成交的樓面價高達 33000 元 /㎡。 15 2021年城市 房地產市場研究報告 圖 33： 2021 年至 2021 年廈門經(jīng)營性 土 地成交樓面價走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC 土地成交結構分析 （ 1）成交區(qū)域分析 2021 年，廈門市共成交 ㎡， 成交主力來自島外各區(qū)域，島內湖里區(qū)與思明區(qū)各有 11 幅土地成交，島外共計成交 41 幅，成交總面積 萬㎡，占全市成交總面積的%。同安區(qū)以 16 幅、 萬㎡成為本年度成交面積最大的區(qū)域，集美區(qū)以 17 幅、㎡排名第二，其次是海滄區(qū) 萬㎡，此外思明區(qū) 11 幅 萬㎡，湖里區(qū) 11幅 萬㎡，翔安區(qū) 6 幅 萬㎡。 地價具有很強的區(qū)域性，同一城市的不同區(qū)域板塊價值差越來越清晰，島內成交的高價地塊集中在五緣灣片區(qū)和湖邊水庫片區(qū)，湖邊水庫東側的 2021P19 地塊拍出今年商 住用地的最高價，達 14187 元 /㎡，也成為寶龍地產進軍廈門住宅市場的取得第一塊土地。島外土地因為區(qū)域、地塊面積、片區(qū)規(guī)劃建設條件等不同，地價水平呈現(xiàn)較大的差異性。 2021 年全市商住用地平均樓面價 4436元 /㎡，島內思明區(qū)土地成交以商辦用地為主，商住用地成交主要來自湖里區(qū)。湖邊水庫、五緣灣片區(qū)成為政府重點改造開發(fā)片區(qū)，陸續(xù)推出多幅地塊，憑借五緣灣和湖邊水庫的景觀優(yōu)勢，湖里區(qū)商住用地平均樓面價達 8133 元 /㎡，是全市平均樓面價的近兩倍。思明區(qū)商住用地的成交樓面價為 6834 元 /㎡，同安區(qū)作為濱海新城重點開發(fā)區(qū)域 ，成交樓面價最低，為 2693 元 /㎡。 由于廈門市特殊的地域分布，島內存量用地稀少，未開發(fā)的土地集中在島外，尤其是同 16 2021年城市 房地產市場研究報告 安、翔安等區(qū)域，供應結構決定了成交結構。隨著“島內外一體化建設”和“島外新城建設”逐步推進，島外土地市場 必 然是主角。島外市場市場全面開花，同安區(qū)超越集美區(qū)成為領頭羊，翔安隧道的開通也必將助力翔安區(qū)迎來土地市場和房產市場的春天。 圖 34： 2021 年廈門市經(jīng)營性 土 地各區(qū)成交情況 數(shù)據(jù)來源： CRIC 圖 35： 2021 年廈門經(jīng)營性 土 地（商?。└鲄^(qū)成交樓 樓面價 數(shù)據(jù)來源： CRIC （ 2）成交土地屬性分析 2021 年廈門市成交的土地仍是以商住用地為主，共有 33幅，成交總面積 ㎡，達全市各類用地成交面積的 %。商辦用地和綜合用地分別排名第二和第三，其中商辦用地成交 萬㎡，綜合用地成交 萬㎡，各占土地成交總面積的 %和 %。 與 2021年循序漸進的推地方式比較，今年商住用地集中在八、九、十 3個月份放量，推出島內外的多幅優(yōu)質地塊，經(jīng)歷樓市調控政策調控的短暫緩沖，土地市場被 盤活依然充滿 17 2021年城市 房地產市場研究報告 活力，辦公等其余業(yè)態(tài)的土地則主要在年初和年尾上市。 圖 36： 2021 年廈門市經(jīng)營性 土 地 業(yè)態(tài) 分布圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 重點地塊分析 ? 地塊指標 表 37： 2021P13 地塊經(jīng)濟指標列表 地塊名稱 2021P13 地塊 地址 五緣灣片區(qū)仙湖路與枋湖南路交叉口東北側 出讓方式 拍賣 土地用途 住宅、商業(yè)、辦公、酒店、幼兒園 占地面積 起始總價 227580 總建面積 494630 成交總價 310200 容積率 成交樓板價 6271 元 /㎡ 數(shù)據(jù)來源： CRIC ? 地塊位臵：五緣灣板塊，城市重點建設片區(qū)，規(guī)劃起點高 地塊位于枋湖南路北側，仙湖路東側 ， 南側為已出讓的 2021G24地塊，東側道路正在路基修建，東側相鄰為已出讓的 2021G41 地塊；地塊內的五緣環(huán)灣道已建成通車，地塊東側、北側道路路基施工中。 五緣灣片區(qū)是廈門島內新開發(fā)區(qū)域，片區(qū)規(guī)劃定位為廈門新客廳，成為廈門市新一輪城市建設的核心區(qū)域。片區(qū)規(guī)劃定位以生態(tài)居住、商務辦公及休閑度假為主導，集商業(yè)服務、養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術研發(fā)于一體的復合型城區(qū) 。項目地塊位于 18 2021年城市 房地產市場研究報告 五緣灣西片區(qū)，片區(qū)規(guī)劃起點高，具備良好發(fā)展前景。 ? 交通條件：交通便捷，通達性強 五緣片灣區(qū)，位于廈門機場和翔安隧道兩大門戶之間，區(qū)域內 交通路網(wǎng)發(fā)達，如湖里大道、縣黃路等城市主干道；能夠較快抵達成功大道、仙岳路、環(huán)島干道等城市快速路。地塊與翔安隧道、集美大橋距離都比較近，對外交通輻射能力強。且地塊臨近 BRT 穆厝站，公共交通便捷。 ? 景觀資源：一線灣景資源 +濕地公園 景觀資源： 南面直接臨灣，屬于五緣灣第一排，湖景資源優(yōu)良，臨近城市綠肺“五緣灣濕地公園”。 ? 周邊配套：優(yōu)質教育資源 +大型商業(yè)配套 教育配套：地塊臨近五緣學村和雙十中學枋湖校區(qū)；五緣學村已經(jīng)建成并投入使用，五緣學村含中央音樂學院鋼琴學校、廈門實驗小學分校、廈門二中、五緣灣幼兒園等。百年名校雙十中學枋湖校區(qū)距地塊約 500 米。 商業(yè)配套：地塊緊鄰的特易購商業(yè)中心已開始建設，規(guī)劃商業(yè)面積約為 8 萬平米，特易購商業(yè)中心運營后可能成為區(qū)域商業(yè)中心。萬達城市廣場規(guī)劃建設為大型城市綜合體，將成為島內東北部地區(qū)的大型商業(yè)中心。 19 2021年城市 房地產市場研究報告 表 38： 2021P13 地塊 SWOT 分析表 優(yōu)勢 劣勢 ? 一線灣海景觀 ? 五緣灣高起點規(guī)劃 ? 緊鄰主干道、 BRT，交通便利 ? 規(guī)模效應，產品多樣化 ? 地塊南側沿灣景觀面較窄 ? 周邊居住氛圍還有待提升 ? 周邊生活配套有待提升 機遇 威脅 ? 五緣灣板塊首個城市綜合體 ? 未來高端居住氛圍將逐漸成熟 ? 未來片區(qū)將形成 區(qū)域商業(yè)中心 ? 宏觀調控下，需求受抑制 ? 片區(qū)開發(fā)量大，周邊競爭項目較多 ? 辦公、商業(yè)體量大，未來競爭壓力大 ? 地塊價值分析 優(yōu) 劣 地產因子 優(yōu) 良 一 般 較 差 差 土地級別 ★ 自然景觀 ★ 交通 ★ 環(huán)境 ★ 生活配套 ★ 公共效能 ★ 學區(qū)情況 ★ 社會人文 ★ 增值價值 ★ 區(qū)域形象 ★ ? 項目規(guī)模大，起拍門檻高 項目規(guī)模大，物業(yè)多，開發(fā)周期長， 億元的起拍價、 400 萬 元以上的增價幅度，也將限制不少開發(fā)商的參與。該地塊的出讓條件中，除了要求辦公、酒店、商業(yè)持有型物業(yè)所占比例較大，且不得分割出售外，還要面臨周邊包括萬達廣場在內的同類物業(yè)競爭，因此要 20 2021年城市 房地產市場研究報告 求開發(fā)商具備較強的綜合開發(fā)運營經(jīng)驗，應具有較強招商能力外，還需要長期的運營能力。 ? 項目發(fā)展方向 具有規(guī)模優(yōu)勢和湖景資源優(yōu)勢，地塊具備打造高端社區(qū)的基本條件，且區(qū)域處于快速發(fā)展期，未來可打造成集五星級酒店、休閑娛樂商業(yè)、高端住宅、高檔寫字樓結合的高端城市綜合體。 ? 拿地企業(yè)分析 8 月 8 日舉行的拍賣會上，經(jīng)過 138 輪叫價，建發(fā)旗下的控股 子公司上海兆瑞投資有限公司以 。項目開拍前多家開發(fā)商表示有購買意向，但拍賣現(xiàn)場僅有保利現(xiàn)身，經(jīng)過一番角逐，最終還是由本土企業(yè)建發(fā)房產收入囊中，也因此引發(fā)媒體“強龍不壓地頭蛇”、“本土黑馬成功擊敗地產大鱷” 等 評論。 2021 年，保利地產進軍廈門房地產市場的計劃最終沒能實現(xiàn)。 建發(fā)集團作為本地實力品牌國企，深耕島內東部多年，從上東美地、書香佳緣到暢銷的中央美地，對于區(qū)域的價值和購房客戶的需求特性研究經(jīng)驗豐富。 2021P13 地塊的高總價讓許多房地產企業(yè)只能望其興嘆， 而 成交的樓面價 6271元 /㎡， 相對五緣灣片區(qū)周邊地塊，具有較強的價格優(yōu)勢，具有可觀的開發(fā)前景和投資利潤。 四、行業(yè)發(fā)展 房地產開發(fā)投資 圖 16： 廈門市 20212021 房地產投資總額（單位：億元） 資料來源：廈門統(tǒng)計局 21 2021年城市 房地產市場研究報告 受去年底以來土地交易市場回暖的影響，今年我市房地產開發(fā)投資高速增長。 111 月房地產開發(fā)完成投資 億元，增長 %，其中土地購臵費 億元，比去年同期增長 倍，占房地產投資比重達 %，占城鎮(zhèn)固定資產投資比重為 %。 2021 年， 雖然 樓市調控不斷 ，但房地產開發(fā)投資的信心和熱情并未 削減，投資總額同比增長。在物價上漲，通脹壓力加劇的情況下，房地產尤其是高端物業(yè) 是消費者青 睞的保值商品， 人們看好房地產未來發(fā)展的大趨勢并未改變。 房地產建設規(guī)模 施工面積同比下滑 % 受今年新開工樓盤大量增加的影響，全市房地產在建工程總量降幅繼續(xù)縮小。 111 月全市商品房施工面積達 ㎡ ，下降 %，下降幅度比上月累計縮小 %。其中全市商品房新開工面積 萬 ㎡ ，比去年同期增長 %。 圖 :17： 廈門市 20212021 商品 房施工面積走勢圖（單位：萬 m2） 資料來源：廈門統(tǒng)計局 22 2021年城市 房地產市場研究報告 圖 18： 廈門市 20212021 商品房新開工面積走勢圖（單位：萬 m2） 資料來源：廈門統(tǒng)計局 111 月待售面積 增加 % 由于近年房地產項目竣工數(shù)量相對較多，導致待售面積大量增加。特別是因為近年竣工的標準廠房、商業(yè)店面和寫字樓銷售狀況較差，造成商品房待售大幅增加。至 11月底止，全市商品房待售面積達 萬 ㎡ ，增長 %，其中 住宅待售面積 萬 ㎡ ，增長%，占全市商品房待售面積的比重為 %；非住宅類商品房待售面積 萬 ㎡ ，增長 %，比重為 %。在非住宅類商品房待售面積中，辦公樓待售面積 ㎡ ，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房待售面積 萬 ㎡ ，增長 %；廠房待售面積 ㎡ ，增長 %。 五、市場交易 商品房市場 （ 1）市場綜述 2021 年廈門商品房市場新增供應 萬 ㎡ ，同比增長 %；成交 萬 ㎡ ，同比下降 %。年度市場供應量增長，成 交量萎縮，供求比 1:，供需差距趨于平衡。 23 2021年城市 房地產市場研究報告 受宏觀政策面及市場成交橫向和縱向交叉結構影響，全市商品房成交均價上漲，為 8686元/m2，同比漲幅 %。 圖 51： 2021 年 112 月廈門市商品房供求走勢圖 數(shù)據(jù)來源： CRIC 表 51：廈門市 2021 年 112 月商品房各類指標變化表 指標 2021 年 112 月 2021 年 112 月 同比增長（ %） 供求比 1: 1: