廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)第三季深度研究(編輯修改稿)
2025-04-18 01:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 347 554 737 551 522 341 8月 240 348 355 330 649 238 合計(jì) 2124 5250 5563 4945 4517 1967 第一季度價(jià)格策略引爆剛性需求井噴，主要去化產(chǎn)品為中小戶型產(chǎn)品， 120㎡的產(chǎn)品約占 60%；第二季度以改善需求、投資需求為主，第二季度主力銷售業(yè)績(jī)由海峽國(guó)際社區(qū)、新景禾祥、云頂至尊、五緣灣 1號(hào)領(lǐng)銜；第三季度單盤影響明顯，海峽國(guó)際社區(qū)單盤支撐了主要交易量。 二套房政策 抑制 需求持續(xù)釋放 二套房新政后全市住宅日成交套數(shù)走勢(shì)020406080100120140160180 套全市 島內(nèi)影響初現(xiàn) 海峽國(guó)際社區(qū)簽約 交易量持續(xù)減少 二套房政策后，交易量明顯萎縮，盡管政策執(zhí)行并未嚴(yán)格到位，但在個(gè)案執(zhí)行以及心理預(yù)期方面影響顯著，明顯抑制了投資需求、改善需求。 二手房成為剛性需求替代品，導(dǎo)致一手房交易量轉(zhuǎn)移 二手房市場(chǎng) 轉(zhuǎn)移 剛性需求 第三季度二手房交易量保持在 30萬(wàn)㎡，一度超過(guò)一手房銷售量， 60100平方米的產(chǎn)品約占 42%，且大部分是島內(nèi)市場(chǎng)，可見(jiàn)剛性需求客戶大規(guī)模轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)。 2 0 0 9 廈門二手居住用房成交面積段套數(shù)比例圖19%21%12%10%14%14%7% 3%《6060－8080－9090－100100－120120－144144－180180小結(jié) 新增樓盤供應(yīng)不足，開(kāi)發(fā)商延遲了 2022年高成本土地的開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)可售量持續(xù)減少，萎縮局面短期內(nèi)不會(huì)改變 。 庫(kù)存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡，導(dǎo)致需求匹配不足。 二套房政策抑制了改善需求和投資需求 。 房?jī)r(jià)趨高助推消費(fèi)者觀望，剛性需求客戶部分轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)。 因此，三季度交易量下滑并非由于市場(chǎng)有限或需求不足，主要原因仍是供給與政策影響，我們?cè)诖藢⑵浞Q之為需求 “ 被萎縮 ” 。 未來(lái)市場(chǎng)能否反 “ 被動(dòng) ” 為 “ 主動(dòng) ” 在售項(xiàng)目庫(kù)存劇減，土地儲(chǔ)備增加，明年中期有待緩解供不應(yīng)求局面 278216189464595741 74281193002004006008001000萬(wàn)㎡批售項(xiàng)目庫(kù)存 未批售住宅建面 全市預(yù)計(jì)住宅庫(kù)存2 0 0 9 . 1 9 全市住宅庫(kù)存結(jié)構(gòu)變化第一季 第二季 第三季在售項(xiàng)目庫(kù)存逐漸減少，島內(nèi)僅存 93萬(wàn)㎡，島外庫(kù)存 95萬(wàn)㎡， 而從中長(zhǎng)期看，由于加大了土地供應(yīng)，未來(lái)供需整體平衡， 2022年地塊、 2022年地塊預(yù)計(jì)在下半年及明年中期前集中供應(yīng)。 明年中期供應(yīng)增加，有望緩解供需平衡矛盾 中長(zhǎng)期預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)情況 2022第四季 2022上半年 2022下半年 思明 75 95 19 湖里 36 76 97 海滄 21 8 39 集美 49 53 109 同安 60 47 10 翔安 17 8 26 合計(jì) 259 287 301 通過(guò)對(duì)已出讓地塊按出讓時(shí)間后的 1218個(gè)月計(jì)算 僅根據(jù)各開(kāi)發(fā)商不同開(kāi)發(fā)周期判斷，僅作參考 預(yù)計(jì)明年中期整體供需平衡，但高成本地價(jià)帶來(lái)的價(jià)格抗性仍然存在 島內(nèi)市場(chǎng)高端化趨勢(shì) 在售 待推 國(guó)際郵輪城 領(lǐng)秀城 新景高峰會(huì) 皇府御園 聯(lián)發(fā)五緣灣 1號(hào) 鑫海灣 云頂至尊 信和上筑 筼筜書院 海峽國(guó)際社區(qū) 香山國(guó)際游艇碼頭 恒禾 2022G12 國(guó)貿(mào)天域 世茂項(xiàng)目 湖心島 特房 2022G2 24 禹洲 BRT 禹洲海岸公館 南中地塊 國(guó)際外灘 洲際海灣 寶嘉地塊 永年地塊 尚峰國(guó)際 觀音山地塊 水晶森林 書香佳緣 未來(lái)島內(nèi)呈現(xiàn)出高地價(jià)帶來(lái)
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