【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地段 （ ） ? 價(jià)格 （ ） ? 配套 （ ） ? 環(huán)境 （ ） ? 設(shè)計(jì) （ ） ? 服務(wù) （ ） ? 品牌 （ ） ? 其他： _________( ) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 過濾法 ：又稱“漏斗法”，是指最初提出的問題較為廣泛，離主題較遠(yuǎn)，再根據(jù)調(diào)查者回答的情況逐漸縮小提問范圍，最后有目的地引向要調(diào)查的某個(gè)專題性問題。 ? 例：請(qǐng)問您近年內(nèi)打算購房嗎？ ? 是（ ） 否（ ） ? 如果是，您打算購買住宅的建筑面積為： _________ 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 問卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的幾個(gè)原則 ? ●原則 1：避免使用術(shù)語和縮略語 ? 例：你是否認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 DCR普遍過低？ ? ●原則 2：避免用不確切的詞或指代不清的詞 ? 例：你 最近 是否打算購買新房子？ ? 你在 哪里 出生？ ? ●原則 3：避免帶有偏見的提問 ? 例：你是否認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該降低 高昂的 房價(jià)？ ? 原則 4：避免雙向問題 ? 例：你是否打算明年 賣掉現(xiàn)在居住的房子 ， 再購買 一個(gè)房子呢？ 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? ● 原則 5：避免帶有導(dǎo)向性的問題 ? 例：很多專家都認(rèn)為上海的房價(jià)超出了正常水平，你同意嗎？ ? ●原則 6：避免提出超越被調(diào)查者回答能力的問題 ? 例：你家去年在買菜上一共花了多少錢？ ? ? 原則 7：避免使用雙重否定的問題 ? 例：物業(yè)管理維修基金的使用不需要獲得業(yè)主大會(huì)的同意，你同意嗎？ ? ①同意 ? ②不同意 ? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? ● 原則 8：避免不平衡或重復(fù)的問答范疇 ? 例：你認(rèn)為某某教師的授課水平如何？ ? ①非常出色 ②很好 ③令我滿意 ④一般 ? 問卷設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的其他問題 回答范疇 范疇設(shè)置原則 1：?jiǎn)栴}的回答范疇必須包括所有可能的答案 范疇設(shè)置原則 2：不同的范疇之間必須互不相容 范疇設(shè)置原則 3：必要時(shí)設(shè)置表示中間態(tài)度的位置 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 問卷的順序 開始部分：淺顯易懂，便于回答，盡量避免讓人生厭 中間部分：敏感問題 結(jié)束部分：道謝，強(qiáng)調(diào)保密 注意布局流暢，層次分明。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)房地產(chǎn)未來經(jīng)營狀況及發(fā)展趨勢(shì)等作出的預(yù)計(jì)、測(cè)算和判斷。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容，預(yù)測(cè)的好壞，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的興衰存亡。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 產(chǎn)業(yè)政策所帶來的影響預(yù)測(cè) 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè) 營銷前景預(yù)測(cè) 產(chǎn)品供給能力預(yù)測(cè) 市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)預(yù)測(cè) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況預(yù)測(cè) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 德爾菲法 這一預(yù)測(cè)方法需要多輪反復(fù)完成具體步驟如下： 根據(jù)預(yù)測(cè)問題的性質(zhì)，挑選一定數(shù)量的專家。值得注意的是人數(shù)應(yīng)適當(dāng)，不宜太多或太少。在整個(gè)函詢過程中，盡可能的不讓專家彼此發(fā)生聯(lián)系，讓每位專家充分發(fā)揮自己的見解。 專家權(quán)威性 匿名真實(shí)性 省費(fèi)實(shí)用性 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第一輪 ：預(yù)測(cè)小組將預(yù)測(cè)目標(biāo)及有關(guān)資料函寄給選定的專家，請(qǐng)其據(jù)此提出預(yù)測(cè)意見，預(yù)測(cè)小組根據(jù)反饋的意見分析歸納，提出初步預(yù)測(cè)結(jié)果； 第二輪 ：預(yù)測(cè)小組將初步預(yù)測(cè)結(jié)果及補(bǔ)充的有關(guān)資料再函寄給專家，專家據(jù)此對(duì)自己第一次預(yù)測(cè)意見補(bǔ)充修正，闡明理由。預(yù)測(cè)小組再統(tǒng)計(jì)歸納結(jié)果。 第三輪 ：請(qǐng)專家再次修改，補(bǔ)充完善其第二輪預(yù)測(cè)意見，并申述理由，預(yù)測(cè)小組統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)結(jié)果。 第四輪 ：在前三輪征詢專家的基礎(chǔ)上，再次請(qǐng)專家全面審查、補(bǔ)充、修改、核實(shí)預(yù)測(cè)意見，預(yù)測(cè)小組作出最后統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)結(jié)果。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 1 能充分發(fā)揮各位專家的作用，集思廣益，準(zhǔn)確性高。 ? 2 能把各位專家意見的分歧點(diǎn)表達(dá)出來，取各家之長，避各家之短。 ? 同時(shí)，德爾菲法又能避免專家會(huì)議法的缺點(diǎn)： ? 1 權(quán)威人士的意見影響他人的意見； ? 2 有些專家礙于情面，不愿意發(fā)表與其他人不同的意見； ? 3 出于自尊心而不愿意修改自己原來不全面的意見。 ? 德爾菲法的主要缺點(diǎn)是過程比較復(fù)雜，花費(fèi)時(shí)間較長。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 時(shí)間序列法 就是具有均勻時(shí)間間隔的各種社會(huì)、自然現(xiàn)象的數(shù)量指標(biāo)依時(shí)間次序排列起來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。時(shí)間序列分析法是通過對(duì)歷史數(shù)據(jù)變化的分析，來評(píng)價(jià)事物的現(xiàn)狀和估計(jì)事物的未來變化。這種方法在科學(xué)決策、 Ramp。D和市場(chǎng)開拓活動(dòng)中的許多場(chǎng)合有廣泛的應(yīng)用，如市場(chǎng)行情分析、產(chǎn)品銷售預(yù)測(cè)等。 時(shí)間序列法是運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法尋找數(shù)據(jù)隨時(shí)間變化的規(guī)律，按此規(guī)律推測(cè)未來。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 為了保證時(shí)間序列分析的準(zhǔn)確性，時(shí)間序列數(shù)據(jù)的編制應(yīng)該遵循以下一些原則： ? 時(shí)間序列中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)所代表的時(shí)期長短（或間隔時(shí)間）應(yīng)該一致且連續(xù)。 ? 時(shí)間序列中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)所代表的質(zhì)的內(nèi)容應(yīng)該前后一致。 ? 統(tǒng)計(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)的計(jì)算方法和計(jì)量單位應(yīng)該一致。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 1）簡(jiǎn)單平均數(shù)法 ? 簡(jiǎn)單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。 ? 其計(jì)算公式如下： ? 式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值； ? n：代表資料數(shù)； ? xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（ =1， 2， 3， …… ）。 ? 它只能反映時(shí)間序列數(shù)據(jù)的一般情況（平均水平），而不能反映出數(shù)據(jù)中的高值和低值，更不能反映時(shí)間序列數(shù)據(jù)的演變過程和發(fā)展趨勢(shì)，掩蓋了它的可能存在的傾向變動(dòng)；它對(duì)時(shí)間序列的近期數(shù)據(jù)和早期數(shù)據(jù)同樣看待，缺乏對(duì)當(dāng)前數(shù)據(jù)變動(dòng)的適應(yīng)能力。 1 2 3 1nini xx x x xxnn ?? ? ? ?? ? ? ?預(yù) 測(cè) 值 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 2）一次移動(dòng)平均法 ? 移動(dòng)平均法是在簡(jiǎn)單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測(cè)值。平均時(shí)，可以用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法 預(yù)測(cè)公式 nXtitntiiF?????tn?式中 Ft—— 第 t期預(yù)測(cè)值 Xi—— 第 I期已知數(shù)據(jù) n—— 跨越期數(shù)，即參加移動(dòng)平均的歷史數(shù)據(jù)的個(gè)數(shù)，人為選擇。一般地，反映較長時(shí)期因素對(duì)預(yù)測(cè)值影響， n取大些。反之，則取小些。 n：原則上要求 n=（ 26） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 加權(quán)移動(dòng)平均法 預(yù)測(cè)公式 ?????????11tntiitntiiiwtWXWF式中 Wi—— 移動(dòng)平均數(shù)組中各期數(shù)據(jù)的權(quán)數(shù) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 一次移動(dòng)平均法有三個(gè)特點(diǎn)： ? ①預(yù)測(cè)值是離預(yù)測(cè)期最近的一組歷史數(shù)據(jù)（實(shí)際值）平均的結(jié)果； 只能預(yù)測(cè)下一期數(shù)值。 ? ②參加平均的歷史數(shù)據(jù)的個(gè)數(shù)（即跨越期數(shù)）是固定不變的； ? ③參加平均的一組歷史數(shù)據(jù)是隨著預(yù)測(cè)期的向前推進(jìn)而不斷更新的，每當(dāng)吸收一個(gè)新的歷史數(shù)據(jù)參加平均的同時(shí)，就剔除原來一組歷史數(shù)據(jù)中離預(yù)測(cè)期最遠(yuǎn)的那個(gè)歷史數(shù)據(jù)。 ? 一般適用于時(shí)間序列數(shù)據(jù)是水平型變動(dòng)的預(yù)測(cè)。不適用于明顯的長期變動(dòng)趨勢(shì)和循環(huán)型變動(dòng)趨勢(shì)的時(shí)間序列預(yù)測(cè)。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 一次移動(dòng)平均法的優(yōu)點(diǎn) ? 計(jì)算量少； ? 移動(dòng)平均線 能較好地反映時(shí)間序列的趨勢(shì)及其變化。 ? 一次移動(dòng)平均法的限制 ? 限制一：計(jì)算移動(dòng)平均必須具有 N個(gè)過去觀察值，