【正文】 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 假設(shè)調(diào)查居民家庭收入，采用分層隨機抽樣和分群隨機抽樣，其不同要求可以根據(jù)為下圖： ? 分層隨機抽樣各層及同層內(nèi)部狀況 ? 高收入層 —— 高、高、高 ? 中收入層 —— 中、中、中 ? 低收入層 —— 低、低、低 ? 分群隨機抽樣各群及同群內(nèi)部狀況 ? A群體 —— 高、中、低 ? B群體 —— 高、中、低 ? C群體 —— 高、中、低 ? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 非隨機抽樣 ? 任意抽樣 ? 又稱偶遇抽樣，即市場調(diào)查人員根據(jù)最方便的時間、地點，在調(diào)研對象范圍內(nèi)任意選擇一定數(shù)量的樣本進行調(diào)查。 ? “群間差別大，群內(nèi)差別小”； ? 分群隨機抽樣恰恰相反，要求各群體之間具有相同性，同一群體內(nèi)部的單位具有差異性。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 分層隨機抽樣 Vs 分群隨機抽樣 ? 分群隨機抽樣和分層隨機抽樣有相似之處，它們都是首先根據(jù)某種標(biāo)準(zhǔn)把調(diào)查總體分為若干部分層或群。 ? 分層隨機抽樣 即對整體按某種特征（如年齡、收入、職業(yè)等）分組（分層），然后從各組（層）中隨機抽取一定數(shù)量的樣本。（簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣、分群隨機抽樣） ? 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 按調(diào)查范圍和對象不同： ? 非隨機抽樣 ? 是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確立某個標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本，這樣，每個樣本被選擇的概率并不是相等的。 ? 重點調(diào)查 ? 在調(diào)查對象中選擇一部分對全局具有決定性作用的重點單位所進行的調(diào)查?；卮鸬氖恰皩碓趺礃印钡膯栴}。回答的“為什么”的問題?；卮鸬氖恰笆鞘裁础? 的問題?；卮鸬氖恰翱梢宰鍪裁础? 的問題。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 詢問法 觀察法 實驗法 三、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的方法與技術(shù) 市場調(diào)查的方法 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 房地產(chǎn)投資市場調(diào)查技術(shù) ? 按調(diào)查目的分類： ? 探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、 ? 因果性調(diào)查、預(yù)測性調(diào)查 ? 按調(diào)查范圍和對象分類： ? 全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣與非隨機抽樣 ? 按調(diào)查資料的來源分類 ? 收集二手資料的案頭研究 ? 收集第一手資料的初級研究 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 按調(diào)查目的不同： ? 探測性調(diào)查 ? 又稱非正式調(diào)查。一般有兩種形式：一種是專門報告，內(nèi)容詳盡明確 。 其中資金來源調(diào)查是內(nèi)部條件調(diào)查的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)市場調(diào)查是依據(jù)一定的原則和科學(xué)方法，有計劃、有目的、有步驟、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，為預(yù)測分析工作提供基礎(chǔ)和依據(jù)。如下圖。 有利于做好投資決策 可為房地產(chǎn)價格確定乃至營銷策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 調(diào)查研究的一般原則 ? 準(zhǔn)確性、 時效性、 全面性、 ? 針對性、 創(chuàng)造性 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的誤區(qū) ? 輕視調(diào)研 （市場太大了，做都做不過來，還調(diào)研干什么？） ? 輕信調(diào)研（只要有調(diào)研，只要委托專業(yè)機構(gòu)做調(diào)研，一切都萬事大吉？） ? 盲目調(diào)研 （不考慮實際需要，在不把握調(diào)研方向、不對調(diào)研方法進行把關(guān)的情況下貿(mào)然實施調(diào)研） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、房地產(chǎn)投資市場分析的限度 市場分析的數(shù)量有一個限度。 通過縝密的調(diào)查，經(jīng)由一定的渠道，盡可能多地收集到確鑿的市場資料和工程相關(guān)資料，進而運用科學(xué)的方法進行詳盡分析。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 第 二 章 房 地 產(chǎn) 投 資 市 場 分 析 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)掌握房地產(chǎn)投資市場分析的內(nèi)容，重點掌握市場供給量和需求量的決定因素；熟悉市場調(diào)查和綜合分析的方法；了解市場預(yù)測方法。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查概述 運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場狀況方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)代營銷狀況及動態(tài)性影響因素的分析研究，從而為房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)測其未來發(fā)展、制定正確的決策提供可靠的依據(jù)。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資市場分析概述 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 市場分析具有以下三個方面的作用： 可以掌握房地產(chǎn)市場需求變化的態(tài)勢，減少投資盲目性，增強經(jīng)營管理的主動性。在投資分析中如何把握這個度？可以運用經(jīng)濟學(xué)的知識分析這個問題。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 市場分析包含調(diào)查和預(yù)測兩個方面 市場調(diào)查是市場預(yù)測的基礎(chǔ)，預(yù)測是在調(diào)查的基礎(chǔ)上所作的科學(xué)分析。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資市場調(diào)查 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 一、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)投資項目基本情況調(diào)查 房地產(chǎn)投資建設(shè)用地情況調(diào)查 規(guī)劃設(shè)計方案的調(diào)查 安置的居民情況 安置的單位情況 施情況 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 房地產(chǎn)投資項目外部環(huán)境調(diào)查 住宅需求調(diào)查 當(dāng)?shù)鼐用褡》繝顩r的調(diào)查 社會購買力調(diào)查 住房消費水平調(diào)查 房價調(diào)查 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 土地使用情況調(diào)查 住宅供應(yīng)量調(diào)查 金融狀況調(diào)查 競爭情況調(diào)查 稅費種類及交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 消費者調(diào)研 ? 消費者調(diào)研要解決的幾個問題： ? 買家是誰 (Who)？ 購買者（ Occupant） ? 買什么 (What)？ 購買對象 (Object) ? 為什么買 (Why)？ 購買目的 (Objection) ? 參與購買 (Whom)？ 購買組織 (Organization) ? 什么時候買 (When) 購買時機 (Occasions) ? 在哪里買 (Where)？ 購買地點 (Outlet) ? 如何購買 (How)？ 購買行為 (Operation) 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 競爭樓盤調(diào)研 ? （一類是與所在項目處在同一區(qū)域的樓盤；另一類是不同區(qū)域但定位相似的樓盤） ? 產(chǎn)品（區(qū)位、產(chǎn)品特征、公司組成、交樓時間等） ? 價格（單價、總價、付款方式等） ? 廣告（售樓部、媒體、廣告投入強度、訴求點等） ? 銷售情況（銷售率、銷售順序、客戶群分析等） ? 物業(yè)管理（管理內(nèi)容、管理情況、管理費以及管理公司等 ） ? 競爭對手調(diào)研 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 ? 商業(yè)用房市場調(diào)研的關(guān)鍵點： ? 地區(qū)經(jīng)濟分析 ? 商業(yè)用房產(chǎn)品分析 ? 商業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域分析 ? 競爭分析 ? 市場容量分析 ? 供求關(guān)系分析 ? 商業(yè)用房盈利潛力分析 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 房地產(chǎn)投資項目內(nèi)部條件調(diào)查 包括調(diào)查投資項目的資金來源，業(yè)務(wù)技術(shù)力量，企業(yè)開發(fā)能力等。 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 二、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的程序 市場調(diào)查程序大體上有調(diào)查準(zhǔn)備、正式調(diào)查、結(jié)果分析、撰寫調(diào)查報告四個階段 調(diào)查準(zhǔn)備階段 確定調(diào)查目標(biāo) 初步情況分析 制定調(diào)查計劃 非正式調(diào)查（試探性調(diào)查） 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 正式調(diào)查 確定資料來源 確定收集資料的方法 調(diào)查表及問卷設(shè)計 抽樣設(shè)計 現(xiàn)場實地調(diào)查 房 地 產(chǎn) 投 資 分 析 結(jié)果分析階段 資料編輯整理 資料編輯整理的一般程序為： 匯總、分類、初審、篩選、統(tǒng)計 調(diào)查資料的綜合分析 市場調(diào)查結(jié)果有兩種分析