【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %，以陽(yáng)光嘉園為代表的城北片區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格上漲形勢(shì)也襯托出消費(fèi)者的理性選擇意識(shí)正在加強(qiáng)，地鐵一號(hào)線即將在1年左右開(kāi)通，帶動(dòng)了以前不為消費(fèi)者關(guān)注的城北樓盤(pán)的銷(xiāo)售。江北片區(qū)價(jià)格的漲幅超過(guò)6%，主要?jiǎng)右蚴茄亟箝_(kāi)發(fā)的全面啟動(dòng)?！　?　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。2003年8月至10月商品住宅價(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)如下表：　　圖33 2003年8月至10月商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖(單位：元/平米)　　　　　　　　　　　可以看出，目前南京七大片區(qū)總體均價(jià)為每平米4162元，與8月份比較上漲237元，在近3個(gè)月里，月均上漲近80元。住宅均價(jià)在每平米5000元以上的依然為城中區(qū)域，均價(jià)在每平米3000元至4000元段的片區(qū)有城北、城南片區(qū)，其中江寧片區(qū)住宅均價(jià)剛剛超過(guò)每平米3000元。有關(guān)住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售跟蹤詳情及相關(guān)研究，詳見(jiàn)2003年12月將要發(fā)布的《抉策地產(chǎn)70典型樓盤(pán)價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，報(bào)告將詳細(xì)分析各片區(qū)商品房、商品住宅的價(jià)格走勢(shì)及銷(xiāo)售狀況，并給予多角度的相關(guān)性分析?！　　　「鶕?jù)抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。2003年8月至10月分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)統(tǒng)計(jì)如下表：　　圖34 分物業(yè)商品房均價(jià)比較圖(單位：元/平米)　　　　　　　　　　　　寫(xiě)字樓均價(jià)為每平米5510元，略高于城中住宅均價(jià)。目前南京市場(chǎng)對(duì)住宅項(xiàng)目的需求繼續(xù)加大，多功能的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為很多樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，地理位置優(yōu)越、住宅功能與住宅景觀的加強(qiáng)也成為維持商品住宅價(jià)格上漲的一大主力因素。聯(lián)排別墅均價(jià)為每平米5586元，與城中區(qū)住宅項(xiàng)目比較而言，明顯有一定的優(yōu)勢(shì)，目前南京市場(chǎng)各類(lèi)別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況良好，比較總價(jià)相對(duì)高很多的雙連別墅與獨(dú)立別墅，很多較富裕家庭為了實(shí)現(xiàn)生活質(zhì)量提升的需求，選擇了具有相對(duì)較高性?xún)r(jià)比的位于城市郊區(qū)的聯(lián)排別墅項(xiàng)目，但是由于規(guī)劃與設(shè)計(jì)的相對(duì)滯后，別墅項(xiàng)目在供銷(xiāo)兩旺的局面下也出現(xiàn)雷同與翻版風(fēng)潮，對(duì)收入水平提升很快的現(xiàn)代都市人來(lái)說(shuō)，從產(chǎn)品品質(zhì)方面，難以有更多的選擇。　　由于商鋪價(jià)格的特殊性，地勢(shì)不同商鋪價(jià)格差異很大，抉策地產(chǎn)研究中心通過(guò)70樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目進(jìn)行了銷(xiāo)售狀況、租金行情、價(jià)格變化等信息跟蹤，主要用投資（租金）收益率這個(gè)指標(biāo)來(lái)分析商鋪這一物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)狀況，2003年10月，對(duì)比典型寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行了均價(jià)、租金行情、投資（租金）收益率分析，摘錄舉例如下：　　表31 2003年10月南京市典型商鋪、寫(xiě)字樓均價(jià)、租金行情、投資（租金）收益率比較列表項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售價(jià)格(單位：元/平米)每平米月租金2003年投資（租金）收益率（%）夫子廟商業(yè)大世界 商鋪20000至30000不出租8%（承諾回報(bào)10年）盤(pán)古亞泰廣場(chǎng) 商鋪23000至3300030040010%左右黃埔大廈寫(xiě)字樓700060%華泰證券寫(xiě)字樓900081%　　數(shù)據(jù)顯示，近期市場(chǎng)對(duì)典型商鋪、寫(xiě)字樓的投資增長(zhǎng)速度有所回落，租金行情也有微幅下調(diào)的跡象，我們以商品房?jī)r(jià)格與租金回報(bào)率計(jì)算投資收益率，比較其它投資方式的收益水平，認(rèn)為目前商鋪投資回報(bào)期偏長(zhǎng)且風(fēng)險(xiǎn)較大，目前南京市商鋪價(jià)格已屬偏高水平?！　　　「鶕?jù)抉策地產(chǎn)研究中心對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年10月二手房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，城中、河西、城東三個(gè)區(qū)域二手房均價(jià)遙遙領(lǐng)先，均在4000元/平米以上，較上半年，河西上漲約300元以上/平米。二手房均價(jià)在35004000元/平米區(qū)間內(nèi)有城南、城北兩個(gè)區(qū)，城北地區(qū)價(jià)位首次進(jìn)入3500元/平米區(qū)間，江寧區(qū)是目前南京市二手房均價(jià)的盆底地區(qū)，目前僅為2896元/平米。圖35 2003年8月至10月二手房分區(qū)均價(jià)比較圖（單位：元/平米）　　　　　　　　　結(jié)合價(jià)格走勢(shì)，我們進(jìn)一步對(duì)商品住宅和二手房?jī)r(jià)格做對(duì)比分析?！　D36 2003年10月二手房與商品住宅分區(qū)均價(jià)比較圖（單位：元/平米）　　　　　　　　　從二手房和商品住宅的價(jià)格比較可以看出，較8月數(shù)據(jù)，目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房均價(jià)僅僅略低于商品住宅價(jià)格。另外，抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年三季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房交易量繼續(xù)超過(guò)商品住宅交易量，因此，需求量的增大，導(dǎo)致了二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上升，河西、城南等區(qū)域二手房均價(jià)已有超過(guò)同區(qū)域新商品住宅均價(jià)的例子。 　　　　今年下半年供應(yīng)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格普遍在每平米1700元左右，因?yàn)檎忌唐贩抗?yīng)總量的比例較低，對(duì)目前南京市房?jī)r(jià)沒(méi)有體現(xiàn)出下拉效應(yīng)?！　　　?002年以來(lái)，南京市土地出讓與成交價(jià)格躍升幅度較大，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，三季度各類(lèi)建設(shè)用地平均每畝出讓價(jià)格已達(dá)265萬(wàn)元，對(duì)比2002年及　　　2003年上半年價(jià)格水平，如下表：　　圖37 2000年2003年土地價(jià)格水平比較圖（單位：萬(wàn)元/畝）　　　　　　　　　　　　　圖38 上半年與三季度南京市房地產(chǎn)項(xiàng)目樓面地價(jià)比較圖（單位：元/平米）　　　　　　　　　　　　如上圖所示，今年三季度南京房地產(chǎn)市場(chǎng)土地成交均價(jià)已達(dá)到每畝265萬(wàn)元，片區(qū)典型土地交易項(xiàng)目的成交價(jià)格，以河西的奧體中心地塊為代表，成交金額已達(dá)到235萬(wàn)元/畝，而且絕大部分地塊的成交價(jià)格均高于出讓價(jià)格30%以上，價(jià)格最低的地塊成交價(jià)也已達(dá)到35萬(wàn)元/畝。經(jīng)過(guò)換算2003年第三季度南京市住宅、商住類(lèi)項(xiàng)目樓面地價(jià)（土地成本分?jǐn)偟浇ㄖ娣e上的價(jià)格）已超過(guò)2000元/平米以上，比2003年上半年土地成交均價(jià)高約近40元，漲幅約23%。土地成本的相對(duì)偏高以及資源的相對(duì)稀缺，使一些開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向其它城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或者從樓盤(pán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的角度，希望通過(guò)高附加值項(xiàng)目繼續(xù)得到較高的利潤(rùn)，總體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)中土地成本偏高已經(jīng)成為南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的制約因素。 　　土地拍賣(mài)制度有其一定的合理性，但如何抑制非理性追漲，已成為我國(guó)土地供應(yīng)制度中很難解決的問(wèn)題，上海等地已采用土地招標(biāo)制度解決這一問(wèn)題，并收到比較好的成效?！　《⒎?jī)r(jià)構(gòu)成及評(píng)估模型　　抉策地產(chǎn)研究中心從房?jī)r(jià)成本構(gòu)成、房產(chǎn)租金收益兩個(gè)角度對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行深度評(píng)估?！　　　⊥ㄟ^(guò)計(jì)算商品房的建設(shè)成本與它的銷(xiāo)售價(jià)格可以計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的受益狀況，若收益率大于各行業(yè)的平均收益率，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，由于資本天然逐利本性，將有大量資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，從而增加產(chǎn)品的供給，使其收益率下降，并逐步向行業(yè)平均收益率靠攏。依據(jù)各行業(yè)平均利潤(rùn)率和房?jī)r(jià)構(gòu)成，我們可以計(jì)算出目前南京市合理房?jī)r(jià)水平如下表： 　 表32 2003年下半年南京市房?jī)r(jià)構(gòu)成計(jì)算表房?jī)r(jià)構(gòu)成分解項(xiàng)目2003年下半年水平建筑成本650元/平米土地平均成本（樓面地價(jià)）15002000元/平米景觀成本400元/平米前期、規(guī)費(fèi)200300元/平米稅費(fèi)%管理與營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用 總成本的15%各行業(yè)平均利潤(rùn) 總價(jià)的5%15%　　通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)各項(xiàng)構(gòu)成部分取市場(chǎng)平均水平的數(shù)值計(jì)算，目前南京商品房成本約在3400元/平米左右，按各行業(yè)平均利潤(rùn)的高位，目前合理的房?jī)r(jià)應(yīng)在3800元/平米左右，而目前的市場(chǎng)的平均售價(jià)（70典型樓盤(pán)商品房10月均價(jià)）已達(dá)4382元/平米，據(jù)此數(shù)字計(jì)算，南京市房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率在26％以上，對(duì)于南京市的許多超過(guò)6000元/平米的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，即使去除較高的樓面地價(jià)和景觀設(shè)計(jì)成本所引起的成本上升部分，也可以推斷出這些樓盤(pán)項(xiàng)目的利潤(rùn)已能達(dá)到30%以上。從房?jī)r(jià)的構(gòu)成比例還可以分析出，目前土地成本將近房?jī)r(jià)的50%，屬于偏高水平， 如果今后土地開(kāi)發(fā)成本不能得到有效控制，加上過(guò)高的利潤(rùn)刺激，房?jī)r(jià)走向理性還需待以時(shí)日?！　。ㄍ顿Y）收益率監(jiān)測(cè)模型市場(chǎng)租金行情與房?jī)r(jià)比的分析模型　　房地產(chǎn)投資的收益率是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的一個(gè)重要指標(biāo)，它是指一處房產(chǎn)在一段時(shí)間，通常為一年的收益與總房?jī)r(jià)之比。如果房?jī)r(jià)不斷上漲，而投資的收益率較低并且變化不大或者反而持續(xù)下降的話，就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著房?jī)r(jià)虛高，市場(chǎng)過(guò)熱，投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益相背離。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心2003年11月南京市出租房?jī)r(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)篩選與分析，計(jì)算當(dāng)前市場(chǎng)租金行情與房?jī)r(jià)之比和目前房屋出租年租金收益率，統(tǒng)計(jì)如下表： 表33 2003年10月南京市住宅市場(chǎng)租金行情與房?jī)r(jià)之統(tǒng)計(jì)表地理位置所屬大區(qū)面積 月租金每平米月租金片區(qū)二手房均價(jià)（2003年三季度水平）年租金收益率邁皋橋城北857003500南方花園江寧858003000鐵心橋 城南1201200103800鳳凰西街河西12014004500百家湖城東12015004500工人新村城中90100050004進(jìn)香河城中851700205000江寧路河西7015004500洪武路城中8525005000大行宮城中501500305000長(zhǎng)江花園城中501700345000三山花園城中8530005000月牙湖城東7025004500洪武北路城中753000405000板倉(cāng)街城東12050004500東大旁城中40200050500012成賢公寓城中8570005000　　以上數(shù)據(jù)現(xiàn)顯示，不考慮地理位置、房屋設(shè)施和租賃空置造成的損失對(duì)租金收益的影響，目前南京市房屋月租賃平均價(jià)格在每平米683元之間，購(gòu)置二手房作為長(zhǎng)期投資的年租金收益率在67％左右，略高于存款利率和國(guó)債利率。　　如果考慮稅收、交易費(fèi)用以及投資的風(fēng)險(xiǎn)，那么目前南京市二手房投資效益較低而風(fēng)險(xiǎn)較高，房?jī)r(jià)水平相對(duì)投資收益水平來(lái)說(shuō)偏高，是無(wú)法和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商20％以上的收益率相比的。當(dāng)然，房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲，租金行情也能夠繼續(xù)攀升，那么就應(yīng)當(dāng)具體分析。　　根據(jù)以上模型，抉策地產(chǎn)研究中心將對(duì)南京市及周邊地區(qū)的出租房屋租賃價(jià)格水平進(jìn)行長(zhǎng)期分區(qū)域監(jiān)測(cè)、統(tǒng)計(jì)與研究，以期從投資收益的角度考量南京市房?jī)r(jià)水平，在此不再詳述?！　∪?、2003年三季度南京市商品房?jī)r(jià)格因素及相關(guān)分析　　　　從南京市第三季度消費(fèi)者對(duì)商品住宅的期望單價(jià)與市場(chǎng)供給比例比較可以看出供需結(jié)構(gòu)性的失調(diào)仍是目前南京市房?jī)r(jià)水平繼續(xù)攀升最主要?jiǎng)右?。根?jù)抉策地產(chǎn)研究中心70樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)、抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)分析,2003年三季度消費(fèi)者對(duì)南京市商品住宅的期望單價(jià)以及市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格供給比例統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如圖所示：　　表312 商品住宅期望單價(jià)分額與實(shí)際供給份額比較圖（單位：元）　　　　　　　　　　　　　統(tǒng)計(jì)顯示，2003年三季度，20004000元/平米區(qū)間的商品住宅是最為消費(fèi)者期望的，需求比例達(dá)到總需求量的60%，而供給比例只占總量的50%，供給不足狀態(tài)較嚴(yán)重，而2000元以下/平米、3001至4000元/平米兩個(gè)區(qū)間的商品住宅供給量則不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，20013000元/平米區(qū)間的商品住宅供給量則基本能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求而達(dá)到了供需平衡、5000元以上/平米區(qū)間的商品住宅供給量能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求并略微有所剩余，原因在于目前較高價(jià)位段商品住宅的開(kāi)發(fā)較熱?！　〗Y(jié)合片區(qū)實(shí)際供給單價(jià)做相關(guān)性分析，單價(jià)在2000元以下/平米的供給除江北少數(shù)樓盤(pán)以外，只有在南京周邊縣級(jí)城市才有，而20004000/元的樓盤(pán)在市區(qū)范圍內(nèi)已難覓蹤跡，基本集中在江寧片區(qū)，4000－5000元/平米的樓盤(pán)的供給從區(qū)位上說(shuō)也不夠平衡。以上房?jī)r(jià)分布特征，使迫切需要而又買(mǎi)不到合理價(jià)位住房的消費(fèi)者，不得不在更高價(jià)位區(qū)間中購(gòu)買(mǎi)住房，這種類(lèi)型的購(gòu)買(mǎi)直接促動(dòng)了南京市房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。 　　價(jià)格供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)還表現(xiàn)在二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的供需失調(diào)上。目前，二手房?jī)r(jià)格偏高讓更多消費(fèi)者做出了購(gòu)買(mǎi)商品房的決策；經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的供應(yīng)總量偏小以及較嚴(yán)格申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，讓一部分經(jīng)濟(jì)能力較弱的消費(fèi)者轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)地理位置較偏如江北、江寧甚至溧水、鎮(zhèn)江的商品房項(xiàng)目；中低價(jià)商品房項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)間較后讓一部分急需住房的消費(fèi)者選擇在本年度就購(gòu)買(mǎi)住房。這些情況也說(shuō)明了為什么一方面是老百姓不愿接受的房?jī)r(jià)，一方面又是火熱的房市。另外，商品房已成為老百姓生活的必需品之后，房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，具有明顯的追漲意識(shí)，是符合消費(fèi)心理學(xué)的?？偟膩?lái)說(shuō)，供需結(jié)構(gòu)失調(diào)是造成房?jī)r(jià)上漲的最主要?jiǎng)右颉?　　，此種傾向促進(jìn)了南京市商品房及二手房房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定并繼續(xù)小幅提升　　根據(jù)抉策70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)近期數(shù)據(jù)，已購(gòu)置商品房業(yè)主中80%左右購(gòu)買(mǎi)目為是自住，20%為投資。投資份額中一部分是屬于作為家庭理財(cái)項(xiàng)目長(zhǎng)期投資，另一部分屬于短線投資。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，第二次三次交易的二手房占整個(gè)二手房交易的比例有攀升趨勢(shì)，說(shuō)明普通居民將房地產(chǎn)投資列為個(gè)人投資理財(cái)?shù)闹匾x項(xiàng)，從而促進(jìn)了南京市商品房及二手房房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定并繼續(xù)小幅提升。 　　　　一般來(lái)說(shuō)，地價(jià)占房?jī)r(jià)的25%是一個(gè)正常的比例，我中心房?jī)r(jià)構(gòu)成分析顯示，目前南京市商品房土地成本占房?jī)r(jià)的50%以上。造成這種狀況的原因是土地的供應(yīng)的相對(duì)短缺，土地價(jià)格的繼續(xù)上升讓市場(chǎng)降低了對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能下降的期望?！　?，使用定期漲價(jià)的方法推動(dòng)了南京市房?jī)r(jià)的上升　　根據(jù)抉策70典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京市場(chǎng)上正在熱銷(xiāo)的許多樓盤(pán)項(xiàng)目以月度為時(shí)間單位定額漲價(jià)，有的樓盤(pán)每月加價(jià)50200元/平米，甚至一個(gè)季度加價(jià)達(dá)600元/平米。　　　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心《2003年上半年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》第三節(jié)價(jià)格研究統(tǒng)計(jì)各收入層次的消費(fèi)者可承受的單價(jià)與總價(jià)數(shù)據(jù)表顯示，77%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其實(shí)際承受能力，而房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。從國(guó)際上對(duì)房?jī)r(jià)收入比的分析標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，南京市的房?jī)r(jià)收入比水平已說(shuō)明南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)已屬過(guò)熱狀態(tài)，房?jī)r(jià)上漲空間已經(jīng)很小。但是，從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、旺盛的市場(chǎng)需求、比較高的投資增長(zhǎng)率三個(gè)方面研究目前南京市房?jī)r(jià)水平，目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)仍處在大勢(shì)上揚(yáng)的