【文章內(nèi)容簡介】 告 2020 年 3 季度 14 點告負，地處西部內(nèi)陸的重慶雖然較上一季度減少了近四成的新增開發(fā)量，但與去年同期相比高達 %的增幅表明區(qū)域市場總體仍然處于高速擴張狀態(tài)中。 對住宅施工面 積指標的統(tǒng)計分析與新開工面積基本類似。其共同之處在于，作為重點考察對象的地區(qū)或城市第三季度的相關(guān)指標，普遍低于二季度，在這一點上中西部板塊及城市（如重慶）表現(xiàn)得更加明顯。 第三季度住宅施工面積變動情況6040200204060全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）015000300004500060000施工面積（萬平方米）三季度施工面積 較去年同期增長（%） 較上季度增長（%） （ 2） 竣工面積變動平穩(wěn) 三季度住宅竣工面積變化情況 20020406080全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）02020400060008000竣工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米） 較去年同期增長 較上季度增長 第三季度，全國范圍內(nèi)的住宅竣工面積普遍有所增長，重點區(qū)域中同比漲幅最大的是北京、天津、上海三大直轄市，分別達到了 %、 %和 %，均高于全國、以板塊劃分區(qū)域以及 其他重點城市或地區(qū)的增長速度。 3 季度住宅物業(yè)入伙量增幅不大。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 15 與上一季度比較，竣工面積增長速度最快的為西部板塊，達到 %，唯一的例外是重慶市本季度住宅竣工面積較上一季減少了 %。 辦公樓市場 總體而言，今年三季度中國辦公樓市的表現(xiàn)相當平靜。 （ 1） 開竣工面積：總體淡靜個別躍升 從全國總體而言絕大多數(shù)城市和地區(qū)的新開工面積均與去年同期及上季度指標持平。重點區(qū)域中西部板塊同比增幅在一倍左右，而北京市的同比增幅高達 %，但與二季度指標比較并未出現(xiàn)躍升跡象，因此這種現(xiàn)象的出現(xiàn)應(yīng)該歸功于整體經(jīng)濟向好進一步增強了投 資者對于中國首都發(fā)展前景的信心，而作為申奧、入世等利好的最大受益城市， CBD 商務(wù)區(qū)及高新科技園區(qū)的規(guī)劃落實，市政環(huán)境建設(shè)的不斷完善也全面提升了北京市包括辦公樓 三季度新開工面積變化情況 2001000100200300400500全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）0100200300400500600700800新開工面積（萬平方米）三季度新開工面積（萬平方米） 較去年同期增長較上季度增長 （ 2） 施工面積：大幅度縮水 除了受大開發(fā)戰(zhàn)略帶動的西部板塊，以及身為首善又背負眾多利好的北京等少數(shù)區(qū)域之外，今年三季度全國多數(shù)地區(qū)及城市的辦公樓施工面較去年同季及上季度都明顯減少。同比下降幅度最大的為天津市，達 %，而上海市本季度辦公樓施工面積 則比上季度減少一半，降幅達 %。 除北京市場外，各地辦公樓供應(yīng)量都有所減緩。 上海辦公樓市場供應(yīng)持續(xù)大幅下滑。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 16 （ 3） 竣工面積降多增少 三季度，全國辦公樓市場提供的實際新增供應(yīng)總量為 萬平方米，東部板塊貢獻了其中的 %。盡管如此，在與去年同期的比較中，各地辦公樓竣工面積指標仍然是降多增少。為本季度貢獻了總 計 （約占東部板塊竣工面積總量 %）的京滬粵三地，同比降幅亦分別達到了 %、 %和 %。 三季度竣工面積變化情況 10050050100150200250300全國東部地區(qū) 西部地區(qū) 中部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）050100150200250300竣工面積（萬平方米）三季度竣工面積（萬平方米） 較去年同期增長（%） 較上季度增長（%） 三季度施工面積變化 12010080604020020全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）05001000150020202500300035004000施工面積（萬平方米）三季度施工面積 較去年同期增長（% ） 較上季度增長（% ） 辦公樓入伙量普遍下降，有助于下階段市場壓力的進一步緩解。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 17 （三） 市場需求 總體而言，東 部市場仍然是各項需求的主要集中區(qū)域，尤其在絕對量上東部市場的各項需求量幾乎相當于中、西部地區(qū)需求量的 36 倍，而中西部地區(qū)的市場需求增速在近期有進一步提升的趨勢顯現(xiàn)。 土地市場 今年前三季度全國范圍內(nèi)共消化土地供應(yīng)量 萬平方米，其中東部地區(qū)消化 ，占總量的 60％，西部及中部地區(qū)各占 20％左右。表明在未來相當一段時期內(nèi)，東部地區(qū)仍然是我國商品房開發(fā)建設(shè)的主戰(zhàn)場。 土地購置量及分布情況（萬平方米）60%19%21%東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 從三季度各地開發(fā)用土地購置量的變化情況可以看出，全國范圍的 指標變化基本比較平穩(wěn)，在上半年的購置高峰過后，三季度各地的土地消化量都有所減少。唯一表現(xiàn)突出的是北京。北京市場三季度累計的土地消化量增速（年同比增長率）超過 200％， 9 三個月的消化量也比二季度翻了近一倍，這種暴漲情形的出現(xiàn)是此間自 7 月以來特大利好頻傳，市場信心被再次激勵的直接結(jié)果?？紤]到土地供應(yīng)的受限面較大，這種高速增長僅會在短期內(nèi)出現(xiàn)。實際上，北京市場三季度土地消化量的高增長主要由 7 月完成額帶動，在 9 月間，這一指標就已經(jīng)出現(xiàn)回落趨勢。 東部土地供應(yīng)量消化平穩(wěn)，中西部地區(qū)有較明顯的加速。 713 行情大大激勵北京土地市場需求 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 18 土地購置量變化情況比較全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東同比增長（％）較去年同期累計增長 較上季度增長 住宅市場 在過去的三個季度中，全國范圍內(nèi)共實現(xiàn)商品房銷售額達 億元，較去年同期增長 ％，就各板塊占全國總量的份額來說，東部仍然是絕對的銷售大戶，而各板塊所占比重與去年同期持平。其中東部地區(qū)實現(xiàn)銷售收入 億元，同比增長 ％，增速高于中部地區(qū)的 ％，但略低于西部地區(qū)的％。 住宅消化量東部持平，中西部略有增長。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 19 各板塊商品房銷售額及變化比較 0500100015002020東部 中部 西部銷售額（億元）0510152025同比增長（％）三季度商品房銷售額累計 較去年同比增長 住宅銷售面積及同比增幅比較 05101520253035全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)同比增長（%）0100020203000400050006000700080009000銷售面積(萬平方米)銷售面積（萬平方米） 同比增長（% ） 辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房市場 辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房市場方面，本期全國共實現(xiàn)辦公樓銷售面積 萬平方米，同比增長 20％，其中東部地區(qū)實現(xiàn)銷售面積 萬平方米，較去年同期增長 ％。商業(yè)營業(yè)用房共完成銷售面積 萬平方米，同比增長 ％，其中東部地區(qū)完成 萬平方米，同比增長 ％。 商業(yè)營業(yè)用房在全國各地區(qū)的消化量增幅中部地區(qū)的需求增長普遍高于辦公樓，表明市場對于商業(yè)營業(yè)用房的前景在不斷信心增加。中部地區(qū)在此兩類物業(yè)中的銷售增幅均超過 42％，遠高于東部及西部地區(qū) 的同期增長幅度，一方面中部地 區(qū)市場基礎(chǔ)好于西部，另一方面東部市場市場空間變狹，競爭激烈也使開發(fā)投資和運營資本更多地向鄰近的中部省份轉(zhuǎn)移，有力地保證和推動了地方經(jīng)濟進一步順利發(fā)展。 辦公及商業(yè)用房市場銷售增長，中部地區(qū)商業(yè) 前景被看好。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 20 辦公樓銷售面積及同比增幅比較 01020304050全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)同比增長（%）050100150200銷售面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米） 同比增長（% ） 商業(yè)用房銷售面積及同比增長比較0100200300400500600700全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)銷售面積（萬平方米）01020304050同比增長（%）Sep01 同比增長（% ） （四）資金來源分析 今年前三季 度，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成與去年同期相比并無明顯變化，各資金來源渠道狀態(tài)平穩(wěn)。 2 0 0 1 年前三季度資金來源構(gòu)成利用外資2%國內(nèi)貸款23%自籌資金30%其他資金45%2 0 0 0 前三季度資金來源構(gòu)成利用外資3% 國內(nèi)貸款24%自籌資金30%其他資金43% 除北京市場受近期多項利好的集中引爆影響，社會性投資（自籌資金）出現(xiàn)短時猛增外，其他各區(qū)域及城市市場短期內(nèi)的資金來源與流向，基本與長期保持變化速度與方向上的一致。 市場自有資金在房地產(chǎn)開發(fā)中作用提升。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 21 自籌資金使用量變化情況1000100200300全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東較去年同期增長 較上季度增長 二、重點區(qū)域市場分析 （一）北京市場 市場供應(yīng)情況分析 至三季度末，北京累計完成土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 %，較上一季度末增加 %，增幅大大領(lǐng)先于其他同類城市及地區(qū)。一方面是由于市政府對于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入持續(xù)加大，激活了 相當一部分?受制?很久的土地面積，另一方面申奧、入世等一系列重大利好已經(jīng)或即將成為現(xiàn)實，本地 開發(fā)機構(gòu)和虎視京城市場已久的眾多外埠開發(fā)商在近期共同掀起了一股圈地熱潮。迄今，京城四環(huán)沿線及五環(huán)內(nèi)可用于房產(chǎn)開發(fā)的土地不是已經(jīng)名花有主，就是正處于各路開發(fā)力量的激烈爭奪的中心。 土地開發(fā)面積情況分析4 9 3 . 2 21 6 8 . 7 41 9 6 . 3 31 4 8 . 1 66 1 6 . 8 4 1 0 0 5 0050100150200250北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）0100200300400500600700開發(fā)面積（萬平方米）三季度累計完成（萬平方米） 較去年同期增長（ % ） 較上季度增長（ % ） 北京土地市場容量增加，競爭也日益激烈。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 22 至三季度末，北京房地產(chǎn)市場累計完成投資總額達到 億元，同比增長 %，高于全國總體 %增長速度。其中以 7月份實現(xiàn)的投資額最高，達 億元。 3 季度，北京市場中 商品房，尤其住宅新開工與竣工面積與去年同期相比已經(jīng)大幅度增加，當前與 未來一段時期的供應(yīng)量都急劇擴大。 2020 年 19 月份北京房地產(chǎn)市場統(tǒng)計（摘要） 合計 去年同期 增幅（％） 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 其中住宅 商品房開復(fù)工面積（萬平方米） 其中住宅 本年新開工商品房 823 其中住宅 商 品房竣工面積 其中住宅 商品房銷售面積 其中住宅 銷售給個人 以上數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局 北京3 9 月份房地產(chǎn)投資額 01020304050607080902001年3月2001年4月2001年5月2001年6月2001年7月2001年8月2001年9月投資額（億元） 前三