【正文】 的許多產(chǎn)業(yè)而言，一下子要面對國際化的競爭似乎還顯準備不足，仍然頗覺捉襟見肘。從這方面來講，政策的調(diào)控作用要更明顯。需要國內(nèi)產(chǎn)業(yè)力量去做的是借機加速提高自己的技術(shù)裝備及技術(shù)、管理等方面的競爭實力，在外資大舉?入侵?前盡快成熟。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 8 地區(qū)的持續(xù)戰(zhàn)亂以及美阿戰(zhàn)爭潛在的擴大與升級可能，也使這種以勞務(wù)為主的出口受阻。受城市規(guī)模及市場飽和度的影響，地方企業(yè)的跨區(qū)域業(yè)務(wù)量會有所增多趨勢。 從申奧成功，到完成入世，北京的 CBD 及奧運村的建設(shè)成為各界人士關(guān)注焦點中的焦點。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 7 三、近期發(fā)展前景展望 （一）政策導向推動行業(yè)發(fā)展 進一步激勵內(nèi)需方針的確立，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施為建筑業(yè)的發(fā)展提供了一個廣闊的舞臺，包括西部地區(qū)開發(fā)建設(shè)和全國范圍內(nèi)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)建設(shè)發(fā)展在內(nèi)的大批量的固定資產(chǎn)投資與改造，將成為下一階段建筑業(yè)發(fā)展的最大動力源泉和利潤來源。強制性標準與推薦性標準存在制定、實施、修改方面 工程款拖欠，產(chǎn)能分散，管理不規(guī)范是建筑業(yè)存在的主要問題。大中型企業(yè) 是 從事技術(shù)開發(fā)工作的技術(shù)人員發(fā)達國家1/61/5 倍；技術(shù)進步在經(jīng)濟增長中的作用約為 2530%，發(fā)達國家為 7080%；技術(shù)裝備人均約 6000 元，而發(fā)達國家人均則為 6000美元，高于我國 8 倍多。 （二）產(chǎn)能分散，從業(yè)人員質(zhì)素及其技術(shù)裝備差強人意 我國建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度只有 %， 遠遠低于 發(fā)達國家。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 5 長勢頭，同比增長率均接近甚至過 3 成，而外資投資及通過金融渠道籌集到的建設(shè)資金數(shù)量極小，在整個建筑業(yè)生產(chǎn)資金來源構(gòu)成中所占的比重仍然微乎其微。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 4 第一部分 2020 年三季度建筑業(yè)運行情況分析 一、相關(guān)數(shù)據(jù)分析 今年前 9 個月，全國建筑業(yè)共計完成固定資產(chǎn)投資額 億元，較去年同期增加 億元，同比增長 %，其中基本建設(shè)投資增長 億元，同比增長 %，更新改造項目的投資增長相對較快，達 %，完成 億元。 上海市場近期也受入世及相關(guān)政策性利好的影響，土地開發(fā)力度加大，效率提高。在房改進一步推進 ，整體經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的共同作用下，居民個人購房總量的占到社會銷售額總量的 ％，且市場需求仍在繼續(xù)增強。 國際經(jīng)濟的萎縮，中東地區(qū) 局勢混亂不明，對我國建筑勞務(wù)出口影響較大，同時外資對我國市場的投入也將提量增速，有利于國內(nèi)市場水平的全面提升和成熟競爭模式的形成。投資資金來源中，國家預(yù)算內(nèi)資金有所增加，自籌資金及企事業(yè)單位自有資金仍然是投資資金的主要來源，通過金融渠道利用的資本投資量沒有明顯變化。 從建筑業(yè)運營的實際狀況看，工程款拖欠嚴重，影響企業(yè)正常運營爭 取更多市場支持；行業(yè)產(chǎn)能分散，從業(yè)人員質(zhì)素及其技術(shù)裝備差強人意；行業(yè)管理與市場監(jiān)督的方法與力度不盡合理等，已經(jīng)成為影響建筑業(yè)市場發(fā)展滯緩的幾個主要問題。 在房地產(chǎn)開發(fā)方面，今年前三季度，全國范圍的商品房開發(fā)投資力度進一步加大，較去年同期總體增長逾三成。根據(jù)國家統(tǒng)計局對 北京、天津、上海等三十五個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，第三季度房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步增長，房屋銷售、土地交易和房屋租賃價格繼續(xù)全面上漲。住宅消費更加理性平穩(wěn)，辦公樓市場經(jīng)過波峰與波谷的起落更迭后發(fā)展逐趨平緩。 前9 月全國建筑業(yè)投資額比較（億元） 0501001502002020年 2020年總體累計 基建累計 更新改造累計 資金來源方面基本情況及變化大致如下圖所示， 前9 月建筑業(yè)投資資金來源比較（億元）010002020300040005000600070008000Sep01Sep00Sep01 74 Sep00 國家預(yù)算內(nèi)資金國內(nèi)貸款 債券 利用外資外商直接投資自籌資金企事業(yè)單位自有資金發(fā)行股票 其他資金 除了通過從債券募集渠道獲得建筑生產(chǎn)資金的數(shù)量仍然保持去年以來的負增長，且降幅也擴大到去年同期的 8 倍以上之外，各類資金來源 的注入量在過去的 9 個月中都有所增加，總體而言投入增長速度與去年同期基本持平。 二、主要問題討論 結(jié)合近一階段行業(yè)市場的實踐表現(xiàn)可以看出，目前我國建筑業(yè)主要存在以下幾方面的問題： （一）程款拖欠嚴重，影響企業(yè)正常運營和市場信心 以 2020 年上半年為例，雖然，全 行業(yè)實現(xiàn)了扭虧為盈，實現(xiàn)利潤 億元，但是，國有建筑企業(yè)依然虧損 億元。 這 一方面極難達成規(guī)模經(jīng)濟與利潤率的效應(yīng)，另一方面造成大量企業(yè)為同一工程過渡競爭。 （三）行業(yè)管理與市場監(jiān)督的方法與力度不盡合理 由于基本建設(shè)投資由過去 國家單一主體向目前國家、地方、企業(yè)等多元主體轉(zhuǎn)變。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 6 透明度差、強制性標準范圍過寬、數(shù)量過多等問題。從那些具有政府行為背景的項目中獲得的收益比重將較前一階段有進一步的提升，而對于具備一定技術(shù)資質(zhì)水平又擁有地利人和等優(yōu)勢條件的從業(yè)單位來講，分得一杯羹的可能性會越大。但是由于這兩個題材下的項目都先天具有國際性，有關(guān)方面也已明確表示會?采取國際慣行方法確定工程的承接方?，建設(shè)部領(lǐng)導也表態(tài)歡迎境外力量?支持?北京的新世紀建設(shè)，使京都重地建設(shè)市場在整體水平有所提高透明度增強的同時，競爭范圍擴大，激烈程度也將升級。但相當部分仍然集中在鄰近的省份或城市范圍之內(nèi)流動。 與此同時，中國被一致認為將在未來一段時間內(nèi)成為世界經(jīng)濟的?一枝獨秀?，大量的境外資本將借?申奧成功?及?入世?的由頭轉(zhuǎn)向或潛入中國市場的。 （四）產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式改革力度有望增強 從前面的分析中可以看出，阻礙我國建筑業(yè)發(fā)展的主要有兩點：資金與管理。 除此之外，還有如前所述的諸如突破與消除地方保護政策，加強從業(yè)者質(zhì)素及資格的確認與管理，為保證和促進產(chǎn)業(yè)機構(gòu)正常的優(yōu)勝劣汰，產(chǎn)能調(diào)整而制訂的激勵與制約機制，等等。對民族產(chǎn)業(yè)的保護 政策在三年后即將被迫解除，如此情形，不急切不加速也不行。只有辦公用房投資力度有所減緩，前三個季度全國辦公樓開發(fā)投資累計完成投資 億元，同比減少 6％，較二季度完成額也減少近 10 個百分點。商業(yè)用房新開工面積累計達 萬平方米，同比增長 ％，施工面積達 萬平方米，同比增長 ％，竣工面積達 ，同比增長 ％。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 10 投資增幅繼續(xù)上升的主要力量。私房交易價格比去年同季上漲 ％ 。 據(jù)悉，中國房屋銷售價格、土地交易價格和房屋租賃價格，一至三季度分別比去年同期上漲 ％ 、 ％ 和 ％ 。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 11 部分省份前三季度土地開發(fā)投資額變化情況1 1 . 0 41 7 . 7 12 2 . 7 92 6 . 2 9 2 6 . 5 83 9 . 2 50 . 9 00 . 2 30 . 8 40 . 5 30 . 5 10 . 3 301020304050山東 遼寧 上海 江蘇 北京 廣東累計完成投資額（億元）00 . 20 . 40 . 60 . 81同比增長幅度（%） 下面的圖表，則反映了各重點城市及地區(qū)在土地開發(fā)投資額與完成土地開發(fā)面積兩方面的變動情況。雖然進入三季度以來北京市場重大利好不斷，但由于土地市場受政府、政策及規(guī)劃控制較嚴，尚未對市場各界放開，所以并未能表現(xiàn)出如房產(chǎn)市場一般的價量波動與投資熱潮。其中 土地供應(yīng)的并軌，指統(tǒng)一地價體系，即取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項目土地使用出讓金價格的差異；用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房的土地使用權(quán)出讓，必須通過招標、拍賣方式進行。 此外， 上海于去年底結(jié)束 365 萬平方米危棚簡屋改造后，針對尚存的 2020 多萬平方米舊里以下住宅啟動 的 新一輪舊區(qū)改造， 由政府牽頭的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在申奧、入世等重大利好作用下大大激勵了北京土地市場的活躍。 上海1 9 月土地開發(fā)情況 020406080100120140160180Feb01 Mar01 Apr01 May01 Jun01 Jul01 Aug01 Sep01開發(fā)面積（萬平方米）0510152025投資額（億元）投資額（億元） 開發(fā)面積（萬平方米） 住宅市場 除個別城市之外，三季度結(jié)束時全國住宅類產(chǎn)品的開竣工面積及施工面積均呈上升態(tài)勢，而各城市及地區(qū)間的變動幅度則有較大差異。 對住宅施工面 積指標的統(tǒng)計分析與新開工面積基本類似。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 15 與上一季度比較，竣工面積增長速度最快的為西部板塊，達到 %，唯一的例外是重慶市本季度住宅竣工面積較上一季減少了 %。同比下降幅度最大的為天津市，達 %，而上海市本季度辦公樓施工面積 則比上季度減少一半，降幅達 %。盡管如此，在與去年同期的比較中，各地辦公樓竣工面積指標仍然是降多增少。 土地市場 今年前三季度全國范圍內(nèi)共消化土地供應(yīng)量 萬平方米，其中東部地區(qū)消化 ，占總量的 60％，西部及中部地區(qū)各占 20％左右。北京市場三季度累計的土地消化量增速（年同比增長率）超過 200％， 9 三個月的消化量也比二季度翻了近一倍，這種暴漲情形的出現(xiàn)是此間自 7 月以來特大利好頻傳，市場信心被再次激勵的直接結(jié)果。 713 行情大大激勵北京土地市場需求 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 18 土地購置量變化情況比較全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東同比增長（％）較去年同期累計增長 較上季度增長 住宅市場 在過去的三個季度中，全國范圍內(nèi)共實現(xiàn)商品房銷售額達 億元，較去年同期增長 ％，就各板塊占全國總量的份額來說，東部仍然是絕對的銷售大戶，而各板塊所占比重與去年同期持平。商業(yè)營業(yè)用房共完成銷售面積 萬平方米，同比增長 ％，其中東部地區(qū)完成 萬平方米，同比增長 ％。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 20 辦公樓銷售面積及同比增幅比較 01020304050全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)同比增長（%）050100150200銷售面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米） 同比增長（% ） 商業(yè)用房銷售面積及同比增長比較0100200300400500600700全國 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)銷售面積（萬平方米）01020304050同比增長（%）Sep01 同比增長（% ） （四）資金來源分析 今年前三季 度，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成與去年同期相比并無明顯變化，各資金來源渠道狀態(tài)平穩(wěn)。一方面是由于市政府對于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入持續(xù)加大，激活了 相當一部分?受制?很久的土地面積，另一方面申奧、入世等一系列重大利好已經(jīng)或即將成為現(xiàn)實，本地 開發(fā)機構(gòu)和虎視京城市場已久的眾多外埠開發(fā)商在近期共同掀起了一股圈地熱潮。其中以 7月份實現(xiàn)的投資額最高，達 億元。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 23 重點城市及地區(qū)住宅投資額比較1 3 7 . 7 41 5 5 . 8 51 3 2 . 1 52 7 . 1 12 4 . 5 21 3 . 5 7 1 1 . 9 81 1 . 0 03 3 . 3 21 3 . 4 8020406080100120140160180北京 上海 天津 重慶 廣東投資額（萬元）05101520253035增幅（%）三季度 3 季度增幅（ % ） 辦公樓及商業(yè)用房投資方面?？梢哉f在市場各方長期的努力作用下，眾多重大利好的緊緊激勵下，在市場開放程度與體系完善水平不斷提高的目前階段，北京的房地產(chǎn)市場進入一個銷售行情普遍暢旺的時期，但同時也應(yīng)看到： 3 季度北京商品房新增竣工面積同比增加 41%， 而同期的銷售額增長幅度為 %，城市供應(yīng)與銷售屬同步增加，從增長速度看，供應(yīng)增長速度高于銷售增長速度，扣除房價波動影響后差距還會進一步擴大，這種形勢也正預(yù)示著市場競爭將逐漸加劇。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 24 京津滬三季度辦公樓消化量比較1 5