【導(dǎo)讀】改造項(xiàng)目增速達(dá)％，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長的主要原因。投資資金來源中，源，通過金融渠道利用的資本投資量沒有明顯變化。與力度不盡合理等，已經(jīng)成為影響建筑業(yè)市場發(fā)展滯緩的幾個(gè)主要問題。場，近期內(nèi)則不會(huì)有較大的波動(dòng)產(chǎn)生。國際經(jīng)濟(jì)的萎縮，中東地區(qū)局勢混亂不明，對我。水平的全面提升和成熟競爭模式的形成。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，今年前三季度，全國范圍的商品房開發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，較去年同期總體增長逾三成。除辦公樓市場開發(fā)增量有小幅下降外，其他各類產(chǎn)品供應(yīng)。均保持持續(xù)增長態(tài)勢。的市場空置得到一定程度的消化。在房改進(jìn)一步推進(jìn)，整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的共同。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對北京、天津、上海等三十五個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，第

　　

【正文】 主要需求市場。我國入世后，涉足新經(jīng)濟(jì)的工業(yè)以及電訊、銀行、證券、保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易行業(yè)等主要受惠行業(yè)將成為寫字樓的主要客戶。屆時(shí)，無疑將 在中國經(jīng)濟(jì)的橋頭堡上海 掀起新一輪的寫字樓租賃熱潮。 二級(jí)市場分析 上海房地產(chǎn)二級(jí)市場 是 自 1996 年啟動(dòng) 以來 ，到 2020 年，二手房成交 779 萬平方米，五年增加 倍，年均增幅 %，比一手房增速快 倍。今年上半年，上海二手房成交 萬平方米，比去年同期增長近 1 倍，成交面積分別超過同期一手房，銷售量和預(yù)售量 ，成交套數(shù)也很可能超過一手房套數(shù)。 二手房需求群體中， 動(dòng)遷戶 購房 占當(dāng)年二手房成交總數(shù)的 40%，這是 最 主要客源。 同時(shí)， 30%購新房者會(huì)拋出舊房，二手房售出戶中 90%又去購新房（一手房或上一檔次的二手房），一、二手房市場極的聯(lián)動(dòng)作用其明顯。 展望未來 ，上海將 在 “ 十五 ” 五年期間拆遷 2800 萬平方米，估計(jì)動(dòng)遷戶有 52 萬戶，并將通過廉租房政策解決一批人（假設(shè)每年 1 萬戶），則平均每年需動(dòng)遷 萬戶，動(dòng)遷戶將比 “ 九五 ”增加 倍，而二手房的耗用至少增加 19 倍，另外，每年 1500萬平方米， 13 萬套一手房購房者，至少有 4 萬套拋出二手房才能購入一手房。到 2020 年，至少有 億平方米存量房可作為二手房源，比 “ 九五 ” 期末增加 40。可見二手房供需 將更加 旺盛。 二手房交易繼續(xù)趨熱，一二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)更加明顯。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 30 附 錄 一、業(yè) 內(nèi) 專 題 房企上市，舉重若輕 從 1988 年 12 月，深萬科在深圳證交所上市，到 1993 年宏觀調(diào)控大背景下對房企上市實(shí)施封殺，再到今年 3 月?禁令?初開，天鴻寶業(yè)在上交所掛牌，中國房企在資本市場中的行進(jìn)真正經(jīng)歷了一波三折。上市經(jīng)年?深萬科?、?深金田?與初登股市大舞臺(tái)的?天鴻寶業(yè)?在今年中期?同臺(tái)獻(xiàn)藝?，無論表現(xiàn)優(yōu)劣，都從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)了中國房 企與中國股市近十年的沿革與發(fā)展?fàn)顩r。 沒有人一出世就能拿跑步冠軍，也不可能有?吃頓高營養(yǎng)便風(fēng)雨不浸所向披靡?的童話再現(xiàn)，對于行業(yè)內(nèi)者來說，這也應(yīng)該是靜下來做一番反思的時(shí)候了 —— 取得上市資格通常被看作是一個(gè)企業(yè)邁向成熟的重要標(biāo)志，而對于中國的企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)而言，較之上市前后在自身經(jīng)營發(fā)展與資本市場運(yùn)作中所需投入的精力與成本，?上市?或者只是萬里長征中?舉重若輕?的一步……這一點(diǎn)，可以從深萬科近十年來的發(fā)展步調(diào)中窺見一斑。 作為內(nèi)地第一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的上市企業(yè)，深萬科（ 0002）今年 公布的中期財(cái)務(wù) 報(bào)告顯示：當(dāng)期集團(tuán)共 實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 億元，凈利潤 億元，分別較上年同期增長 73%和 50%。其中，核心業(yè)務(wù) —— 房地產(chǎn) 業(yè)務(wù) 表現(xiàn)突出，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 億元，凈利潤 億元，分別較上年同期增長 118%和 95%。 ◆ 萬科從投身地產(chǎn)業(yè)之初便成功地塑造了高標(biāo)準(zhǔn)的品牌內(nèi)涵 1988 年， 萬科通過土地拍賣 獲得位于深圳市羅湖區(qū)地塊 ，首次涉足房地產(chǎn)業(yè)，在 ?摸爬滾打?中開發(fā)出萬科地產(chǎn)的處女作＿＿ 天景花園住宅小區(qū) 。雖然與萬科后來運(yùn)作的住宅項(xiàng)目相比，天景花園多少顯得有些單薄，但值得一提的是，小區(qū)內(nèi) 完善的物業(yè)管理 從開 發(fā)伊始便 享譽(yù)深圳，連年獲得深圳市優(yōu)秀文明小區(qū)稱號(hào)，并在 1995 年獲得建設(shè)部?全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)?稱號(hào)，?萬科物業(yè)?聲名鵲起 。 在中國，房地產(chǎn)企業(yè)完成上市，只能是萬里長征的一個(gè)開始，并不如想像中的“一步跳進(jìn)了聚寶盆”。 樹立實(shí)效品牌，越早越好。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 31 時(shí)至今日，由物業(yè)管理仍是萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中最為市場信賴和推崇的，也正是因?yàn)橛辛顺墒焱晟频奈飿I(yè)管理，萬科所開發(fā)的住宅，才能在建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃等?硬件?之外，形成 ?萬科式?系統(tǒng)、和諧的社區(qū)氛圍的品牌內(nèi)涵。 ◆ 分久必合與合久必分 與許多起家較早的房地產(chǎn)企業(yè)一樣，萬科集團(tuán)在市場與業(yè)務(wù)兩個(gè)層面都經(jīng)歷了?擴(kuò)張?jiān)偈湛s?的過程。 從 1992 年起，萬科集團(tuán)分別在深圳、北京、上海、天津、沈陽、等重點(diǎn)城市及大 中型城市推出?萬科城市花園?品牌系列產(chǎn)品，繼而將萬科在中國地產(chǎn)市場中的戰(zhàn)線延伸至石家莊、成都、武漢、長春等共計(jì) 13 個(gè)城市，交織成一張覆蓋全國的網(wǎng)。從 1995年開始受宏觀調(diào)控影響逐步收縮，最終確立了深、京、津、滬四個(gè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域保持較高密度的開發(fā)投入。用王石的話說，這種策略的采用是為了?把巴掌變成拳頭?以?增強(qiáng)萬科的競爭力?。到世紀(jì)末的 1999 年和 2020 年，成都、沈陽的萬科項(xiàng)目再次啟動(dòng)，今年初 20 億出擊武漢又成為業(yè)界交耳頻傳的熱點(diǎn)。那么此次萬科再度擴(kuò)展市場空間，?重拾故地?的前提，應(yīng)該是萬 科人對集團(tuán)競爭力的信心的強(qiáng)力表現(xiàn)，以及對中國整體市場利潤分布與發(fā)展態(tài)勢權(quán)衡抉擇的結(jié)果，與上一次的市場擴(kuò)張戰(zhàn)略是有著本質(zhì)的區(qū)別的。 在深圳，萬佳超市的連鎖式經(jīng)營是萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)業(yè)之外的所轄業(yè)務(wù)中最具代表性的一例。經(jīng)過幾年的開拓發(fā)展，萬佳超市在深圳已經(jīng)擁有 5 家分店，共計(jì) 萬平方米的營業(yè)面積，營業(yè)規(guī)模與品牌知名度在廣東省名列前茅。今年 8 月底，萬科董事會(huì)正式通過決議，將集團(tuán)所持有的 72%萬佳超市股份一次性轉(zhuǎn)讓給 中國華潤總公司及其 100%持股的附屬公司中潤國內(nèi)貿(mào)易有限公司 。此項(xiàng)決議已于 9 月中獲股東大會(huì)通過。這是 萬科企業(yè)在確立以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)后，對于企業(yè)資源的一次重要整合，宣示萬科向著房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場進(jìn)一步強(qiáng)力聚焦。至此， 萬科所有與房地產(chǎn)開發(fā)無關(guān)的業(yè)務(wù)被基本剝離，持續(xù)了長達(dá) 9 年、從多元化到專業(yè)化的戰(zhàn)略調(diào)整已經(jīng)劃上了句號(hào)。 ◆ 緊追資本運(yùn)作，一波三折啟動(dòng)地產(chǎn)航母 萬 科集團(tuán)與中國華潤的合作淵源可以追溯到 1997 年，與當(dāng)時(shí)深萬科的第一大股東深特發(fā)就轉(zhuǎn)讓股權(quán)問題進(jìn)行過積極磋商而未 上市公司更應(yīng)該保持相當(dāng)?shù)撵`活性，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，迅速而堅(jiān)決地調(diào)整戰(zhàn)略方向和目標(biāo)，使自身的發(fā)展規(guī)劃和收益達(dá)到最大限度的完成與滿足。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 32 果的華潤集團(tuán)，直到 2020 年 8 月才得如愿以償。這一項(xiàng)股權(quán)交易可謂?貨賣買家?， 對于華潤集團(tuán)來說，繼通過?華潤北京置地?控股北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)之后，又把中國 地產(chǎn)的張一大品牌?萬科?收歸旗下，其在內(nèi)地市場中的地位與作用更加?舉足輕重?。 在萬科一方，而把萬科賣掉，這在萬科決策層之中也是盤算了許久的事情。在近年來市場拓展、產(chǎn)品升級(jí)等等方面的運(yùn)作中， 萬科在各地的土地儲(chǔ)備絕非當(dāng)初可同日而語，而對于地產(chǎn)商來講影響其經(jīng)營前景與收益指標(biāo)的，除了地就是錢，有了這樣一個(gè)在中國房地產(chǎn)市場中頗具?宏圖大志?的大股東，萬科都變得有唱有和，如虎添翼。雖然此后華潤增持萬科股份的計(jì)劃一再被擱置，由兩家發(fā)起的?打造中國地產(chǎn)航母?的陣仗已初見端倪。 在 這一龐大的陣仗中略顯被動(dòng)的可能就是?華潤北 京置地?控股的北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)和它的老東家北京華遠(yuǎn)集團(tuán)。華潤入主萬科還不到一年時(shí)間，華遠(yuǎn)集團(tuán)就宣布退出萬科、華潤與華遠(yuǎn)三足鼎立的航母陣。華遠(yuǎn)集團(tuán)方面的解釋是鑒于與華潤方面在業(yè)務(wù)決策方面的分歧漸著，且華潤控股華遠(yuǎn)地產(chǎn)再入主萬科的過程中，有?違規(guī)?嫌疑，而事態(tài)的發(fā)展越來越?背離華遠(yuǎn)向華潤尋求資本合作的初衷?，因此?華遠(yuǎn)集團(tuán)不能再保持沉默?并在今年中做出了?轉(zhuǎn)讓 18%北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份，收回‘華遠(yuǎn)名稱’，重新組建‘新華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司’??單起爐灶另開張?的決定。業(yè)內(nèi)有人驚呼? 中國地產(chǎn)航母剛顯雛形就折戟 ?。 其實(shí)事實(shí)也許并 沒有那么嚴(yán)重。華遠(yuǎn)集團(tuán)在退出時(shí)也公開指出這樣的抉擇之后雙方各取所需，不失為一件好事。華遠(yuǎn)的退出對于原先籌劃的?航母?鏈條而言是一個(gè)品牌的剝離，但從市場運(yùn)作面上來講，原來的北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)公司改姓更名之后，仍然擁有華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城、翡翠城等一干在建在售項(xiàng)目運(yùn)作與收益的權(quán)利，也就是仍然擁有占據(jù)北京市場商品房銷售總量15%的經(jīng)營實(shí)力，華潤北京置地還是華潤北京置地，對于華潤集團(tuán)并沒有實(shí)質(zhì)性的損失，而品牌轉(zhuǎn)換對于市場受眾層面的影響也應(yīng)該很快便可以調(diào)適完成。另一方面，講到市場運(yùn)作的方式與風(fēng)格，產(chǎn)品開發(fā)的思路與方向 ，新華遠(yuǎn)的?處女作? —— 海潤國際公寓已經(jīng)亮相，不是華亭勝似華亭的樓盤定位與形象，一看便知是老華遠(yuǎn)的手筆，而今后一段時(shí)期內(nèi)的北京華潤置地主攻方向?qū)⒏? 資本運(yùn)作的目的是增強(qiáng)企業(yè)的影響力和競爭力，在獲得資本支持的同時(shí)也要考慮到將會(huì)所損失，關(guān)鍵是“所得可否抵償所失”。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 33 重于?郊區(qū)化住宅?，在與投資方的溝通及萬科地產(chǎn)的協(xié)作方面應(yīng)該是更加相得益彰了，這當(dāng)然可算好事。 王 石把萬科?賣?給華潤，賣的是深特發(fā)的股權(quán)，賺的是更強(qiáng)大更廣闊的融資渠道與空間；任志強(qiáng)收回華遠(yuǎn)品牌把股份賣給華潤，讓出的可能是?中國地產(chǎn)航母?的始造者地位，換得的是?按全體股東的意愿發(fā)展不受強(qiáng)力資本控制?的自由。這些操作形式上是賬面交易，其實(shí)質(zhì)及對于地產(chǎn)市場地產(chǎn)界的影 響卻是很難量度和準(zhǔn)確論定的。但有一條痕跡是清晰的： 對于資本市場中的運(yùn)作，中國的房地產(chǎn)企業(yè)，哪怕是已經(jīng)完成上市的企業(yè)，也面臨各種資本鐵拳的考驗(yàn)與發(fā)展路徑的選擇。 這些對于上市房企中的同行與后來者，不吝也是寶貴經(jīng)驗(yàn)與提示。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 34 二、政策動(dòng)態(tài)與分析 （一）總述 除了已經(jīng)發(fā)布執(zhí)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》外，目前我國正在制定《住宅法》，并對《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》進(jìn)行修訂。今后，樓市會(huì)更加規(guī)范。具體表現(xiàn)在，１、土地供應(yīng)走向法制化。協(xié)議出讓土地全面禁止，用地全部從拍賣市場 獲得，這將有效地杜絕郊外大盤四處滋生的現(xiàn)象，從而使市場競爭更加公平，同時(shí)也杜絕了國有資源流失現(xiàn)象。２、地產(chǎn)開發(fā)法制化。由于土地供應(yīng)的有序，政府可以對土地進(jìn)行規(guī)劃，從而保證樓盤規(guī)劃發(fā)展的有序性。３、樓盤交易法制化。現(xiàn)在房地產(chǎn)交易仍然存在不平等現(xiàn)象，比如，商品房買賣合同，銀行按揭合同、住房按揭保險(xiǎn)合同等簽訂程序更趨于合理、合情、合法。４、產(chǎn)權(quán)更加明晰。像公攤面積，小區(qū)的綠地樹木等產(chǎn)權(quán)將更加細(xì)化。５、物業(yè)管理法制化。物業(yè)管理一直由開發(fā)商控制的局面將被打破，業(yè)主委員會(huì)可以炒物業(yè)管理公司，可以與公司協(xié)議物業(yè)管理價(jià)位，并且物業(yè)管理帳目趨于透明。 （二）政策解讀 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 總 則 第一條 為了加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例。 第二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。 第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。 第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。 本條例 所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。 用地法制化、開發(fā)法制化、交易法制化、物管法制化……未來樓市將更加規(guī)范。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 2020 年 3 季度 35 《條例》中特別明確了被拆遷人為房屋的所有人，拆遷中重點(diǎn)對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，兼顧對使用人的安置。將房屋所有人與使用人的租賃行為作為拆遷法律關(guān)系的從屬關(guān)系，尊重所有人和使用人的權(quán)利。在簽訂拆遷協(xié)議之前，能夠解除租賃關(guān)系的，對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償。解除不了租賃關(guān)系的，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在租賃協(xié)議中約定拆遷解決辦法的，從其約定。這一規(guī)定更加注重保護(hù)房屋所有人的合法權(quán)益。 第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。 縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作 的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。 縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。 為拆遷管理單位圈出法定職責(zé)；追究失職、糾違不力者的法律責(zé)任 《條例》賦予了房屋拆遷管理部門許多重要職責(zé)，比如房屋拆遷許可證的審批、拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的管理、對違法拆遷行為的查處、對接受委托拆遷的單位資格的認(rèn)定等。但對 于《條例》中沒有賦予職責(zé)的事務(wù)，房屋拆遷管理部門去干預(yù)，是越權(quán)；而賦予了職責(zé)，房屋拆遷管理部門不履行，是失職。 與此同時(shí)，《條例》也明確了房屋拆遷管理部門及其工作人員不履行監(jiān)督管理職責(zé)，或?qū)`法行為不予查處應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，在自覺接受人大監(jiān)督、群眾監(jiān)督及司法機(jī)關(guān)依據(jù)行政訴訟法實(shí)施的監(jiān)督的同時(shí)，建立行政審批責(zé)任追究制度、執(zhí)法人員資格認(rèn)證制度、行政執(zhí)法公示制度和錯(cuò)案責(zé)任追究制度。 第二章 拆