【正文】 的發(fā)展態(tài)勢。 從申奧成功，到完成入世，北京的 CBD 及奧運村的建設(shè)成為各界人士關(guān)注焦點中的焦點。但是由于這兩個題材下的項目都先天具有國際性，有關(guān)方面也已明確表示會?采取國際慣行方法確定工程的承接方?，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)也表態(tài)歡迎境外力量?支持?北京的新世紀建設(shè)，使京都重地建設(shè)市場在整體水平有所提高透明度增強的同時，競爭范圍擴大，激烈程度也將升級。被許 多人垂涎欲滴的這塊大蛋糕，而真正嘗到滋味的人不會多。 相對于北京來講，上海以及東南沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的建筑市場，由于政治背景影響相對較小，市場經(jīng)濟程度又相對較高，行業(yè)發(fā)展也基本開始進入相對穩(wěn)定軌道或循環(huán)之中，近期內(nèi)不會有較大的波動產(chǎn)生。受城市規(guī)模及市場飽和度的影響，地方企業(yè)的跨區(qū)域業(yè)務(wù)量會有所增多趨勢。但相當部分仍然集中在鄰近的省份或城市范圍之內(nèi)流動。 （三）國際市場萎縮，境外資源加速涌入 美、日經(jīng)濟的停滯與倒退，普遍打擊了發(fā)達國家和地區(qū)的市場信心，各領(lǐng)域的發(fā)展速度均出現(xiàn)不同程度的減緩，對于新興項目的開發(fā)建設(shè) 需求也將出現(xiàn)等量萎縮。而作為我國建筑工程力量對外輸出的重要區(qū)域，中東 下一階段，我國建筑業(yè)的發(fā)展主要依賴政策性推動，和國際 經(jīng)濟發(fā)展對國內(nèi)市場的多方面影響與促進。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 8 地區(qū)的持續(xù)戰(zhàn)亂以及美阿戰(zhàn)爭潛在的擴大與升級可能，也使這種以勞務(wù)為主的出口受阻。 與此同時，中國被一致認為將在未來一段時間內(nèi)成為世界經(jīng)濟的?一枝獨秀?，大量的境外資本將借?申奧成功?及?入世?的由頭轉(zhuǎn)向或潛入中國市場的。對于建筑類工程項目而言，投資金額巨大而運作周期較長，而國外資金直接進入可能受到相關(guān)政策限制，不如技術(shù)與設(shè)備的涌入迅速易行。從目前北京市場上的情況也可看出，最先進入北京市場并造成影響的，是境外的建筑師等專業(yè)技術(shù)及咨詢?nèi)耸浚Y金 的進入速度與質(zhì)量，將視中國市場發(fā)展的實際情況及政府對于外資參與工程建設(shè)的有關(guān)規(guī)定的制訂與調(diào)整而定。需要國內(nèi)產(chǎn)業(yè)力量去做的是借機加速提高自己的技術(shù)裝備及技術(shù)、管理等方面的競爭實力，在外資大舉?入侵?前盡快成熟。 （四）產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式改革力度有望增強 從前面的分析中可以看出，阻礙我國建筑業(yè)發(fā)展的主要有兩點：資金與管理。 自籌資金的大量投入雖然已經(jīng)漸漸成為支撐企業(yè)經(jīng)營運作的主要力量，但對于資金來源渠道的監(jiān)察使用的控制，及由此可能引發(fā)的其他經(jīng)濟癥結(jié)卻困擾著眾多的從業(yè)機構(gòu)和相關(guān)方面。長期依賴國家撥款和貸款進行生產(chǎn)，而對 于市場化程度更高、自主性更強的債券、股票等其他手段的融資使用卻少之又少。從這方面來講，政策的調(diào)控作用要更明顯。 除此之外，還有如前所述的諸如突破與消除地方保護政策，加強從業(yè)者質(zhì)素及資格的確認與管理，為保證和促進產(chǎn)業(yè)機構(gòu)正常的優(yōu)勝劣汰，產(chǎn)能調(diào)整而制訂的激勵與制約機制，等等。有的是需要主管部門完善和解決的，有的則是需要通過進一步轉(zhuǎn)換政府職能，增強產(chǎn)業(yè)市場化來調(diào)節(jié)的。經(jīng)過十五年的艱難談判，我國終于取得了入世資格。而對于國內(nèi)的許多產(chǎn)業(yè)而言，一下子要面對國際化的競爭似乎還顯準備不足，仍然頗覺捉襟見肘。對民族產(chǎn)業(yè)的保護 政策在三年后即將被迫解除，如此情形，不急切不加速也不行。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 9 第二部分 第三季度房地產(chǎn)市場運行情況分析 一、市場總體狀況分析 （一） 概況 進入三季度以來，全國各地的房地產(chǎn)開發(fā)也進入了?秋忙?階段。截至 2020 年 9 月，全國累計完成房地產(chǎn)投資額 億元，較去年同期同比增長 ％，增速較二季度提高 個百分點。其中土地開發(fā)累計完成投資額 億元，同比增長％，較二季度增長 ％；住宅投資 億元，同比增長 ％，較二季度增長近 15％；商業(yè)營業(yè)用房累計投資額為 億元，同比增長 ％，較二季度增長 ％。只有辦公用房投資力度有所減緩，前三個季度全國辦公樓開發(fā)投資累計完成投資 億元，同比減少 6％，較二季度完成額也減少近 10 個百分點。 2020 年 19 月全國累計新購置土地 萬平方米，同比增長 ％，同期完成土地開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 ％。住宅類產(chǎn)品新開工面積累計達 萬平方米，同比增長 35％，施工面積達 萬平方米，同比增長 26％，竣工面積達 萬平方米，同比增 長 ％。辦公樓新開工面積累計達 萬平方米，同比增長 ％，施工面積達 萬平方米，同比下降 7 個百分點，竣工面積方面 萬平方米，同比下降 ％。商業(yè)用房新開工面積累計達 萬平方米，同比增長 ％，施工面積達 萬平方米，同比增長 ％，竣工面積達 ，同比增長 ％。 銷售方面，前三個季度全國商品房銷售額累計達 億元，同比增長 ％，其中：住宅銷售額達 萬平方米，同比增長 ％；辦公樓銷售 額達 萬平方米，同比增長％；商業(yè)用房銷售額達到 ，同比增長 ％。銷售給個人的住宅銷售額已占到銷售額總量的 ％。 7 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資進度即明顯加快，當月完成投資 529 億元，同比增長 ％，比基本建設(shè)和更新改造投資的當月增幅分別高出 和 個百分點，成為拉動全國固定資產(chǎn) 3 季度中，全國房地產(chǎn)市場推進速度都有所加快，除辦公樓市場出現(xiàn)持續(xù)的小幅下降外，其他各分類市場的投資額及供應(yīng)量都有較明顯的上升。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 10 投資增幅繼續(xù)上升的主要力量。 國家計委、國家統(tǒng)計局對北京、天津、上海等三十五個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，第三季度房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步增長，房屋銷售、土地交易和房屋租賃價格繼續(xù)全面 上漲。 第三季度中國房屋銷售價格上漲 ％ 。其中商品房銷售價格明顯上漲，比去年同季上漲 ％ ；貨幣化分房政策的實施及公房銷售政策性調(diào)整幅度加大等刺激了購房需求的釋放，三季度公有住房的銷售價格比去年同季上漲 ％ 。私房交易價格比去年同季上漲 ％ 。 土地開發(fā)穩(wěn)步增長，土地交易方式更加規(guī)范，土地交易價格上漲幅度略有加大，第三季度土地交易價格上漲 1％ 。 房屋租賃價格上漲 ％ 。其中住宅租賃價格上漲 ％ ，尤以公房租賃價格受政策性價格上調(diào)、需求增長等因素的影響，比去年同季上漲 ％ ；私房租賃價格止 跌回升，僅比去年同季微漲 ％ ；非住宅房屋租賃價格漲跌互現(xiàn)，辦公用房租賃價格比去年同季微漲，商業(yè)用房租賃價格持平，廠房倉庫的租賃價格比去年同季下跌 ％ 。 據(jù)悉，中國房屋銷售價格、土地交易價格和房屋租賃價格，一至三季度分別比去年同期上漲 ％ 、 ％ 和 ％ 。 （二）市場供應(yīng) 土地市場 （ 1） 開發(fā)速度普遍加快 進入第三季度以來，全國范圍內(nèi)的土地開發(fā)力度都有所加強，其中山東、遼寧、上海、江蘇、北京及廣東等省市的土地開發(fā)投資額已累計超過 10 億元，即使對于除山東以外的老牌土地開發(fā)大戶省份而言 ，今年前三季度的土地開發(fā)投資額也較去年同期有顯著增長，增幅最大的是上海，達 %，增幅最小的遼寧也達到23%以上。 土地交易價格、房屋銷售及租賃價格水平繼續(xù)提高。 土地開發(fā)進一步加速，上海北京表現(xiàn)更加明顯。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 11 部分省份前三季度土地開發(fā)投資額變化情況1 1 . 0 41 7 . 7 12 2 . 7 92 6 . 2 9 2 6 . 5 83 9 . 2 50 . 9 00 . 2 30 . 8 40 . 5 30 . 5 10 . 3 301020304050山東 遼寧 上海 江蘇 北京 廣東累計完成投資額（億元）00 . 20 . 40 . 60 . 81同比增長幅度（%） 下面的圖表，則反映了各重點城市及地區(qū)在土地開發(fā)投資額與完成土地開發(fā)面積兩方面的變動情況。 三季度土地開發(fā)投資情況 1 0 0 5 0050100150200250東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）020406080100120140160180投資額（億元）三季度累計完成額（億元） 較去年同期增長（ % ）較上季度增長（ % ） 土地開發(fā)面積情況分析 1 0 0 5 0050100150200250東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）05001000150020202500300035004000開發(fā)面積（萬平方米）三季度累計完成（萬平方米） 較去年同期增長（ % ）較上季度增長（ % ） 通過圖表間的比較分析可以看出，東部板塊仍然是土地開發(fā)市場的重點區(qū)域，整體市場水平比較平穩(wěn)，投資額與所完成的開發(fā)面積增長幅度基本 一致。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 12 受國家政策引導(dǎo)與土地開發(fā)市場化程度不斷提高的共同影響，中西部板塊的土地開發(fā)力度不斷加大而東部板塊的開發(fā)成本則迅速提升，因此，就相關(guān)指標的變化情況而言，在近一段時間內(nèi)，中西部，尤其是中部板塊土地開發(fā)，在市場容量的擴充速度更強，發(fā)展勢頭趨向強勁。 （ 2） 北京有市政帶動，上?？扛母锛铀? 在全國四個直轄市中，北京市土地開發(fā)方面的增長速度在過去的一年中表現(xiàn)比較平穩(wěn)，相對于投資額的變化態(tài)勢，城市土地開發(fā)完成量增長迅猛，這主要是近期市政府持續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，市政交通主干道陸續(xù)竣工完成，形成了以線帶面的城 市開發(fā)模式。雖然進入三季度以來北京市場重大利好不斷，但由于土地市場受政府、政策及規(guī)劃控制較嚴，尚未對市場各界放開，所以并未能表現(xiàn)出如房產(chǎn)市場一般的價量波動與投資熱潮。 今年前兩季，上海土地市場表現(xiàn)十分淡靜，進入第三季度后，尤其是從今年八月起，市場猛然間火爆起來，投資額與開發(fā)面積都有了飛躍性的增長，這主要得益于近期上海出臺及計劃出臺的一系列土地政策的推動。其中最受業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的是?內(nèi)外銷并軌?。 上海自今年 8 月 1 日起正式開始 推進土地使用權(quán)出讓拍賣、實行內(nèi)外銷商品房交易并軌 的新政策，這 是上海市繼 1999 年對內(nèi)銷商品住房的種類進行歸并后，房地產(chǎn)改革再次邁出的重要一步。其中 土地供應(yīng)的并軌，指統(tǒng)一地價體系，即取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項目土地使用出讓金價格的差異；用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房的土地使用權(quán)出讓，必須通過招標、拍賣方式進行。 業(yè)內(nèi)人士曾發(fā)表觀點認為此項改革措施的推進將使土地儲備成為未來房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)鍵。一些?消息靈通?的地產(chǎn)商在政策正式推出之前就已經(jīng)開始著手準備應(yīng)戰(zhàn)，主要的做法包括增強橫向聯(lián)合，改變既定開發(fā)策略，重新整合原有土地儲備，利用拍賣、轉(zhuǎn)讓、招投等方式盡可能快而多地獲得可開發(fā)土地等等。 其中動作最快最大的有純民營企業(yè)，也不乏中華企業(yè)這樣擁有政府背景的老牌上市公司。 此外， 上海于去年底結(jié)束 365 萬平方米危棚簡屋改造后，針對尚存的 2020 多萬平方米舊里以下住宅啟動 的 新一輪舊區(qū)改造， 由政府牽頭的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在申奧、入世等重大利好作用下大大激勵了北京土地市場的活躍。 上海連續(xù)出臺鼓勵土地開發(fā)的政策，市場反響強烈。危改拆遷的推進也加速了舊城區(qū)域土地供應(yīng)增加。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報告 2020 年 3 季度 13 以及與浦東、陸家嘴等新區(qū)接壤的廠房拆遷地塊，也成為新一輪?搶地戰(zhàn)?的策源地和主要爭奪目標。 上海1 9 月土地開發(fā)情況 020406080100120140160180Feb01 Mar01 Apr01 May01 Jun01 Jul01 Aug01 Sep01開發(fā)面積（萬平方米）0510152025投資額（億元）投資額（億元） 開發(fā)面積（萬平方米） 住宅市場 除個別城市之外，三季度結(jié)束時全國住宅類產(chǎn)品的開竣工面積及施工面積均呈上升態(tài)勢，而各城市及地區(qū)間的變動幅度則有較大差異。 （ 1） 中西部板塊新開工面積增幅高 于東部 三季度住宅新開工面積變化情況 604020020406080100120全國東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū)北京 上海 天津 重慶 廣東增幅（%）0500010000150002020025000新開工面積（萬平方米）三季度新開工面積（萬平方米） 較去年同期增長（% ）較上季度增長（% ） 至三季度止，全國住宅新開工面積達 萬平方米，其中東部板塊即達到 萬平方米，較中部及西部板塊均高出二倍有余，而在增長速度方面，中、西部板塊則比東部板塊高出1114 個百分點，表現(xiàn)出廣闊市場空間的巨大潛力。 四個重點城市中只有天津一地新開工面積同比增幅以 各地對于住宅開 發(fā)的投入都有所增加，中西部地區(qū)增幅明顯。 建筑房地產(chǎn)行業(yè)研究報