【正文】 制定房地產(chǎn)市場調(diào)查方案；設計房地產(chǎn)市場調(diào)查表和調(diào)查問卷；進行房地產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)計分析；撰寫調(diào)查報告。 （ 1）能夠分析社會經(jīng)濟狀況；（ 2）能夠?qū)Ψㄒ?guī)政策等軟環(huán)境進行分析。 （ 1）能夠針對市場強弱勢進行分析；（ 2）能夠進行項目定價分析；（ 3）能夠?qū)κ袌鲞M行預測。 （ 1）能夠確定調(diào)查的主題與內(nèi)容；（ 2）能夠市場調(diào)研方法；（ 3）能夠組織實施市場調(diào)研活動。 （ 1）能夠評定調(diào)研信息、剔除誤差信息；（ 2）能夠?qū)椖扛艣r進行分析；（ 3）能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析；（ 4）能夠?qū)Ω偁帉κ仲Y料進行分析；（ 5）能夠?qū)κ袌鲂枨鬆顩r進行估算；（ 6）能夠?qū)οM者行為進行分析。 （ 1）能夠確定市場調(diào)研范圍及流程；（ 2）能夠設計調(diào)查表和調(diào)查問卷；（ 3）能夠組織人員開展市場調(diào)研工作。 （ 1）能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總；（ 2）能夠按照信息來源和特征進行分類。 （ 1）能夠至少使用一種調(diào)研方法完成市場調(diào)查工作；（ 2）能夠收集和記錄市場調(diào)研信息；（ 3）能夠收集市場信息。 。 。 。 。 。 。 。 本章學習要求 房地產(chǎn)市場調(diào)查概述 房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為 實現(xiàn) 房地產(chǎn)項目特定的 經(jīng)營目標 ， 運用 科學的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù) 方法和手段 ，以客觀的態(tài)度，有目的、有計劃、系統(tǒng)地通過各種途徑 收集 有關房地產(chǎn)市場的 信息資料 ，通過對資料的 整理和分析 ，來正確地 判斷和把握 房地產(chǎn) 市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 ，從而為開發(fā)商預測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展、制定科學決策 提供 可靠 依據(jù) 。①市場調(diào)查人員的技術(shù)水平；②市場調(diào)查人員的敬業(yè)態(tài)度；③被調(diào)查對象的態(tài)度。 （ 2）建立調(diào)查組織 房地產(chǎn)市場調(diào)查部門，應當根據(jù)調(diào)查任務和調(diào)查規(guī)模的大小，配備好調(diào)查人員，建立房地產(chǎn)市場調(diào)查組織。 注意： 初步情況分析的資料收集不需要過分詳細，只需要收集對所要分析的問題有參考價值的資料即可。 ③ 明確獲得答案及證實答案的做法。 （ 2）搜集資料 根據(jù)資料來源不同，一般分為一手資料和二手資料。 二是 項目外部 ，來自于公布的信息，如政府的法律法規(guī)文件等。 研究必須以第一手資料為基礎，這種資料的獲取往往來源于項目的實地調(diào)查。 ① 撰寫調(diào)查報告的要求 ； ； 。 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （ 1）政治法律環(huán)境 應當關注政府有關方針政策，如住房制度政策、舊城改造政策等； 也要調(diào)查有關法律法規(guī)是否有新的調(diào)整； 必要時也需要關注政局的變化，如政府人事變動以及社會動蕩等情況。 【 案例 】 中國人民銀行 9月 15日宣布，決定下調(diào)人民幣貸款基準利率和中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率：從 2023年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率 ；這是自 2023年 10月 29日以來貸款基準利率的首次下調(diào)。人口調(diào)查的內(nèi)容包括人口規(guī)模、人口增長率、人口密度、人口遷徙流動情況，人口地理分布、民族分布，出生率、結(jié)婚率以及家庭規(guī)模等。 （ 6）對外開放程度 對外開放，是我國進行對外房地產(chǎn)交流、房地產(chǎn)合作的重要舉措。 （ 2）城市發(fā)展規(guī)劃 主要調(diào)查城市發(fā)展的戰(zhàn)略方向，這是項目選址著重考慮的問題，它直接關系到項目的潛質(zhì)和增值的可能性。 包括教育程度、文化水平，價值觀、風俗習慣，社會階層分布、宗教信仰等。 （ 6）專業(yè)機構(gòu)與中介商情況調(diào)查。 （ 8）影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件 。 主要對項目的地形地貌、地質(zhì)條件、地上附著物等情況進行現(xiàn)場勘察和分析。 房地產(chǎn)市場需求調(diào)查 需求容量，是指對房地產(chǎn)產(chǎn)品有 購買欲望 且具有 購買能力 的市場 需求總量 。 （ 2）消費者購買動機 消費動機是引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念，即消費者出于什么目的去購買房地產(chǎn)商品，是產(chǎn)生購買行為的內(nèi)在原因。 在房地產(chǎn)市場行情調(diào)查中，價格調(diào)研是重要內(nèi)容之一。 包括 單價調(diào)查、總價調(diào)查和付款方式調(diào)查 。這是房地產(chǎn)促銷的重要手段，對競爭樓盤的廣告調(diào)查是市場調(diào)研的重要組成部分； ② 活動 促銷調(diào)查。目前，房地產(chǎn)促銷的競爭已經(jīng)從單純的交易營銷上升到客戶關系營銷的層面，這是一種企業(yè)與客戶共同創(chuàng)造價值的營銷理念。 通過對競爭樓盤客戶的特征分析，可以分析其購買動機，從而找出本樓盤影響客戶購買行為的因素以其影響力大??； （ 5）競爭樓盤的物業(yè)管理調(diào)查 物業(yè)管理調(diào)查包括物業(yè)管理的內(nèi)容、管理情況、物業(yè)管理費以及物業(yè)管理公司背景、實力以及操作過的項目等。 （ 3）推動度或拉動度 。 指競爭對手所開發(fā)樓盤的質(zhì)量。 指競爭對手的成本結(jié)構(gòu)是否合理，企業(yè)開發(fā)的樓盤是否具有成本優(yōu)勢等； （ 8）價格策略。 房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)查 廣告環(huán)境調(diào)查 廣告表現(xiàn)形式調(diào)查 廣告代理商的調(diào)查 公共傳播形式，包括：報紙、電視廣播等 印刷品傳播形式，包括：售樓海報、售樓書等 戶外傳播形式，包括：看板、旗幟、指示牌等 調(diào)查該區(qū)域的主要廣告代理商及其知名度、技術(shù)能力以及社會關聯(lián)度 房地產(chǎn)營銷中介機構(gòu)是指協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品銷售給最終購買者的中介機構(gòu)，包括代理中間商和輔助中間商。 房地產(chǎn)項目市場調(diào)研的方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查需要了解大量可靠、真實和全面的資料。 二手資料 —— 為其他目的或其他項目已經(jīng)收集到的資料。 由于二手資料存在的缺點，需要調(diào)查人員去收集準確性更高、更加具有針對性的一手資料。 （ 1）人員訪問 人員訪問是指房地產(chǎn)調(diào)查人員直接與被調(diào)查者面對面交談以收集資料的一種調(diào)查方法，又稱面談調(diào)查，是市場調(diào)查中較為靈活和通用的一種調(diào)查方法。 ① 入戶面談調(diào)查 是指調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查方案，依照事先擬定好的問卷或調(diào)查提綱順序，到被調(diào)查者家中（存在一定的難度）或單位對被調(diào)查者進行面對面的直接訪問。 注意事項 ： ①電話訪問前，需要對調(diào)查人員進行培訓（包括調(diào)查人員要口齒清楚、語氣親切、語調(diào)隨和，可在不長的時間 [一般 15分鐘左右 ]內(nèi)完成調(diào)查）； ②電話調(diào)查人員需要在電話調(diào)查前設計好問卷調(diào)查表，大多采用是非選擇法向被調(diào)查者詢問。 （ 4）網(wǎng)上訪問 網(wǎng)上訪問是隨著互聯(lián)網(wǎng)興起而出現(xiàn)的一種新型的訪問形式。 觀察法是指調(diào)查者憑借自己的眼睛或攝像、錄音等器材，在調(diào)查現(xiàn)場進行實地考察，記錄正在發(fā)生的市場行為或狀況，以獲取各種原始資料的一種非介入式調(diào)查方法。 （ 2）親身經(jīng)歷法。 調(diào)查人員不是直接觀察被調(diào)查對象的行為，而是觀察被調(diào)查對象留下的一些實際痕跡。 定性研究法是對研究對象質(zhì)的規(guī)定性進行科學抽象和理論分析的方法，這種方法一般選定較小的樣本進行深度、非正規(guī)性的訪談，發(fā)掘問題的內(nèi)涵，為隨后的正規(guī)調(diào)查做準備。 是一種 直接的 、 一對一 的訪問，在訪問過程中，由掌握高級訪談技巧的調(diào)查員對調(diào)查對象進行深入的訪談，用以 揭示 被訪者對某一問題的 潛在動機、態(tài)度和情感 等。 實驗包括三個基本部分： 實驗對象稱為 “ 實驗體 ” ，實際上引入的變化稱為 “ 處理 ” ， “ 處理 ” 發(fā)生在實驗對象上的效果稱為 “ 結(jié)果 ” 。 例如 ： 有的房地產(chǎn)公司通過廣告開展良心定價，大眾通過信件、網(wǎng)絡、郵件等方式參與擬售項目定價。 （ 3）半結(jié)構(gòu)式問卷，即上述兩種形式的結(jié)合。 （ 2）問卷說明 問卷說明體現(xiàn)在問卷首頁，其包含內(nèi)容主要有： 調(diào)查員身份、調(diào)查目的、調(diào)查單位名稱、調(diào)查信息的保密承諾以及致謝 等內(nèi)容。 ⑤最近一段時間內(nèi) 接受過同類主題的訪問或參與過同類主題座談 的。 【 示例 33 】 （ 5）背景資料 背景資料主要調(diào)查被訪問者的基本情況，從中可以側(cè)面觀測問卷調(diào)查的質(zhì)量，以及是否可以成為潛在客戶等。 ②審核和復合記錄，由公司審核人員填寫，對問卷進行質(zhì)量控制 。 例： 請問您是否打算在一年內(nèi)購房？ 是（ ） 否（ ） ②多項選擇法 ③ 程度評定法 例： 在購買商品房時，地理位置：（單選） 很重要（ ） 較重要（ ） 一般（ ）