【正文】 隨著李滄區(qū)市政環(huán)境的逐步改善，周邊配套的逐步完善，該區(qū)域內(nèi)房價正穩(wěn)步增長。 ?東部 34平方公里擁有可供大面積開發(fā)的土地，為生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展提供了寶貴資源和空間，青島中央居住區(qū)的基礎(chǔ)和條件已經(jīng)具備。少量投資客群。 日趨成熟的商業(yè)配套 別墅、花園洋房為主，高層小高層住宅并存。 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 作為城市的新型高尚住宅區(qū)、增值潛力巨大 區(qū)域未來發(fā)展 土地供給較多 青島未來的居住中心 獨特的旅游和景觀優(yōu)勢 日趨完善的城市配套 隨著景觀優(yōu)勢更多受到認(rèn)可，該區(qū)域內(nèi)已形成了青島高尚別墅住宅中心區(qū)域，正逐步成為青島未來的劇中中心。或者跟早拍下來的土地。 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場競爭格局 本地開發(fā)公司一支獨秀。 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?典型案例分析二：麥島金岸 項目效果圖 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品、客戶 區(qū)域特點 產(chǎn)品： 別墅、花園洋房為主高層、小高層住宅并存 客群：富商、企業(yè)主、個體經(jīng)營者。 項目評價 該項目為青島市最后一片臨海大體量住宅社區(qū)，社區(qū)內(nèi)部配套成熟，易于成為大型成熟社區(qū)。 銷售率 目前已售出 40%左右。 戶型配比 住宅平層全部為三居，復(fù)式。 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?典型案例分析一：御景峰 項目效果圖 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?典型案例分析二：麥島金岸 項目位臵 嶗山區(qū)香港中路以南與麥島路交匯口 產(chǎn)品分類 別墅、住宅。 銷售均價 住宅銷售價格： 14000元 /㎡ — 22022元 /㎡ 花園洋房銷售價格： 22022元 /㎡ ,最高價 24000元 /㎡ 備 注 該項目開盤價格比現(xiàn)價低 1000元 /㎡ ,景觀差價 100— 500元 /㎡ ,層差 200元 /㎡ ，裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修。 產(chǎn)品分類 住宅 /花園洋房 總套數(shù) 338套 戶型配比 三室占 70%、兩室占 15%、四室占15% 面積區(qū)間 90㎡ — 185㎡ 主力戶型 150㎡ 左右三室 銷售周期 2022年 5月開盤 銷售率 約 40%產(chǎn)品售出 熱銷戶型 150㎡ 三室、 90㎡ 兩室。 麥島金岸 15000 150— 175㎡ 三居 高端資識分子自住，少量投資客 嶗山區(qū)域內(nèi)項目銷售周期相比其他區(qū)域內(nèi)較短，除了受其自然景觀和日漸成熟的配套原因外，青島市住宅中心偏西移也一定程度上，促進了該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的銷售。 北國之春 6700 100平米兩居 主要以自住為主的首次臵業(yè)客群 康城 7000 90平米兩室， 150平米三室 主要以自住為主的周邊客群 御景峰 住宅： 14000 洋房： 22022 150平米左右三室 首次臵業(yè)占 30%，二次臵業(yè)占 60%以上 精裝修住宅 東方美景 7800 100平米兩居， 145平米三居 二次臵業(yè)占 50%，其余為首次臵業(yè)和投資客群 層差 100— 150 溪谷美寓 8500 90平米兩居， 100平米三居 主要以自住為主的市南、嶗山、市北客群 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?產(chǎn)品價格體系表二 項目名稱 銷售價格 （元 / 平米） 主力戶型 客群定位 備注 青建橄欖城 7700 90平米兩居， 140平米三居 主要以青島當(dāng)?shù)刈宰】腿簽橹? 但凡成為搜房會員，購房每平享受 100元的優(yōu)惠。轄設(shè)中韓、沙子口、王哥莊、北宅 4個街道辦事處， 139個社區(qū)居委會。未來該區(qū)域內(nèi)市場發(fā)展?jié)摿薮? 四方區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) 市北區(qū) 未來居住中心 發(fā)展趨勢 區(qū)位優(yōu)勢 市場特點 客戶分析 競爭環(huán)境 土地供應(yīng)較多，可保持后續(xù)開發(fā) 青島城市的交通樞紐 已高層小高層住宅為主，少量花園洋房 主要以青島本地企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主為主。 購買人群主要以青島當(dāng)?shù)厝藶橹鳎饕允状闻Z業(yè)的年輕客群和為子女購房中老年客群為主。 銷售周期 未售 銷售率 熱銷戶型 滯銷戶型 客群定位 主要針對用于自住的消費客群 銷售均價 備 注 保利百合花園，為吸引人氣提高知名度，開展“有幾百合，送祝?！钡耐茝V活動。 項目評價 該項目以優(yōu)質(zhì)實用的戶型深受普通消費者青睞，但項目周邊配套不完善，加之緊鄰火葬場，所以市場口碑并沒達到預(yù)期效果。 銷售均價 備 注 在景觀設(shè)計方面遵循自然地貌特征， 20度的天然緩坡。 面積區(qū)間 80— 90平米 主力戶型 三室、兩室。 ?為了保證銷售進度，普遍的項目在產(chǎn)品促銷上，優(yōu)惠額的較大，特別是為了吸引市中心區(qū)域消費群體，都組織了團購。 四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 總結(jié) ?四方區(qū)房地產(chǎn)市場 90平米兩室， 120平米三室為主要市場主流，說明該區(qū)域內(nèi)消費群體更趨向與實用型住宅。 四方區(qū)作為全市的交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢明顯，勢必在 2022年迎來一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮 四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 四方區(qū)價格體系 項目名稱 銷售均價 主力戶型 客群定位 備注 廣華海岸陽光 5681 90平米兩室 主要以自住客群為主。 四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 四方區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品房住宅成交量走勢圖（萬平米）01000020220300004000050000系列1 2276 1834 7979 8040 2233 4251 1846 1862 1678 1488 4727 1121 8204四方區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年1 02022年1 12022年1 22022年12022年22022年32022年4四方區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品住宅價格分析02022400060008000系列1系列1 5673 5382 5368 5145 5963 5957 6325 6255 6512 6023 6147 6312 6419四方區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年1 02022年1 12022年1 22022年12022年22022年32022年42022年 9月隨著萬科、卓越等大型地產(chǎn)公司的進入、該區(qū)域內(nèi)住宅成交量開始逐步增長。 ?截止 2022年，全區(qū)總?cè)丝?420萬人，人口自然增長率 ‰ 。 當(dāng)?shù)亻_發(fā)公司和外地開發(fā)公司競爭激烈 【 青島市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 】 ? 城市發(fā)展線研究 ? 青島市房地產(chǎn)市場研究 ? 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 青島市四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 青島市城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 青島市房地產(chǎn)競爭格局 四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ? 四方區(qū)概況 ?四方區(qū)位于青島市市區(qū)中部 ，東側(cè)以 308國道為界、連嶗山區(qū)和市北區(qū)；西瀕膠州灣；南側(cè)以鞍山路、威海路、浦口路、沈陽路為界，鄰市北區(qū)；北側(cè)以張村河、李村河為界，接李滄區(qū)。根據(jù)政府規(guī)劃調(diào)整，將在市北區(qū)打造出一個新型的商務(wù)中心，提升該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品價格和增值空間。 客群：主要以青島本地企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主為主。 市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?典型案例分析：萬達 39克拉 項目位臵 側(cè)緊鄰延吉路、北依規(guī)劃路、東靠連云港路、西接徐州路 產(chǎn)品分類 高尚住宅 酒店式公寓、寫字樓 總套數(shù) 3038 戶型配比 60平米以下一室和 120平米三室占50%， 60— 80平米小戶型占 50% 面積區(qū)間 30— 120平米精裝修公寓 主力戶型 60— 80平米小戶型公寓 銷售周期 三個月 銷售率 30% 熱銷戶型 60— 80平米小戶型 滯銷戶型 30平米小戶型 客群定位 主要定位與二次臵業(yè)的投資人群 銷售均價 9100— 11000元 / 平米 備 注 項目前期實施促銷活動繳納定金 1萬元，購房享受 99折優(yōu)惠 項目評價 該項目前期投入大量資金做項目推廣，為項目后續(xù)工作提供了人氣基礎(chǔ)。 ?市北區(qū)屬于青島市舊城區(qū)，周邊環(huán)境形象較差，區(qū)域號召里不強，于是導(dǎo)致了其房價明顯低于市南區(qū)。 ? 市北區(qū)房地產(chǎn)市場價格體系 市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 項目名稱 銷售均價 （元 /平米） 主力戶型 客群定位 備注 祥云花園 10000 80— 120兩室、三室 當(dāng)?shù)厝耸状闻Z業(yè)占60%以上 海青家園 7350 110— 140三室 主要以當(dāng)?shù)厝耸状闻Z業(yè)，或改善住房環(huán)境 新僑花園 7450 90— 110兩室 主要以當(dāng)?shù)厝耸状闻Z業(yè)，或改善住房環(huán)境 根據(jù)首付額度，制定不同優(yōu)惠政策 萬達 39克拉 10000 60— 80平米小戶型 大部分以二次臵業(yè)投資客群為主 前期辦理會員卡享受 99折優(yōu)惠 櫸林美邸 12527 100平米兩室， 120平米三室 首次臵業(yè)者占半數(shù)，投資客群占少量 海信都市陽光 10500 100— 110平米兩室， 120平米三室 主要以改善居住環(huán)境的二次臵業(yè)，和首次臵業(yè) 市北區(qū)屬于青島市舊城區(qū)，周邊環(huán)境形象較差，區(qū)域號召里不強，于是導(dǎo)致了其房價明顯低于市南區(qū)。 市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 市北區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品住宅成交量走勢圖020220400006000080000100000系列1 5262 3751 4224 5452 8193 4890 3617 2465 1302 7854 9566 1153 1072市北區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年1 02022年1 12022年1 22022年12022年22022年32022年4市北區(qū)受其地理位臵影響，商品房住宅價格波動較小，呈穩(wěn)步發(fā)展 由于開發(fā)難度較大，市北區(qū)進入2022年下半年后成交量較低 市北區(qū) 2022年 4月 — 2022年商品住宅成交量走勢圖（萬平米） 市北區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品住宅成交量走勢圖（萬平米）020220400006000080000100000系列1 52624 37512 42240 54526 81937 48905 36174 24654 13024 7854 9566 11531 10721市北區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年102022年112022年122022年12022年22022年32022年4市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析 ?產(chǎn)品列表（綠色表示在售項目） 項目名稱 項目位臵 開發(fā)公司 建筑面積（萬平米） 祥云花園 市北區(qū)吳興路 98號 青島岳天浩海房地產(chǎn)臵業(yè)有限公司 1萬 海逸景園 市北區(qū)冠縣路以西 青建集團（未） 38 海青家園 市北區(qū)同德路 1號 青島海青臵業(yè)有限公司 新僑花園 市北區(qū)同德路 (福嶺嘉苑旁 ) 青島新海園房地產(chǎn)開發(fā)公司 中海山東路項目 市北區(qū)山東路以北 中海地產(chǎn) 聯(lián)興花園 市北區(qū)楊家群 24 賽納名爵 香港德輝國際（集團） 10 萬達 39克拉 市北區(qū)延吉路 112號 大連萬達地產(chǎn) 40 櫸林美邸 市北區(qū)龍?zhí)堵放c上清路交匯處 青島安信臵業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司 海信都市陽光 市北區(qū)海信立交橋東南側(cè) 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 市北區(qū)作為青島市老城區(qū)，受城市規(guī)劃影響，上市項目較少，其中總供應(yīng)量面積為 萬平米?？偯娣e約 29平方公里，人口約 。 青島房地產(chǎn)市場領(lǐng)頭羊，以高端住宅為主。金融中心。 受其區(qū)域定位影響，市南區(qū)將繼續(xù)引領(lǐng)青島市房地產(chǎn)市場 青島的政治、文化、金融中心 土地供應(yīng)緊張，實用高效的城市綜合體將成為市場主流 城市地鐵的開通 作為青島市外埠形象的展示示范區(qū) 市南區(qū)市南區(qū)集中