【正文】 沿街一層為商業(yè)店面，沿城市轉(zhuǎn)角廣場(chǎng)布置三層集中商業(yè)。 3 幢 18 層板式高層住宅（ 1 1 14樓）。 4 幢 26 層板式高層住宅（ 8）。 總體規(guī)劃如下： 建筑物層數(shù)： 2 棟 3 層商場(chǎng)（ 1商場(chǎng)）。 45 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案 、項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)基本數(shù)據(jù)如下表： 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 總用地面積 ㎡ 道路面積 ㎡ 實(shí)際用地面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 其 中 一期 ㎡ 其中 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 二期（商業(yè)） ㎡ 含配套設(shè)施 地下建筑面積 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 其 中 一期 ㎡ 二期 ㎡ 建筑密度（ %） % 容積率 綠地面積 ㎡ 綠地率（ %） % 總戶數(shù) 617 戶 其 中 住宅戶數(shù) 515 戶 單身公寓戶數(shù) 102 戶 停車位 860 位 其 中 地上停車位 334 位 地下停車位 526 位 46 社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 ㎡ 居住小區(qū)文化室 ㎡ 社區(qū)居委會(huì)辦公用房 ㎡ 社區(qū)物業(yè)管理用房 ㎡ 社區(qū)警務(wù)室 ㎡ 、項(xiàng)目基本規(guī)劃 項(xiàng)目用地程三角形狀，規(guī)劃項(xiàng)目以點(diǎn)式高層住宅、板式高層住宅與多層住宅相結(jié)合成，部分建筑布置社區(qū)配套用房，如：物業(yè)、社區(qū)活動(dòng)中心、商店等組成。 中國(guó)傘都 XX 的傘業(yè)產(chǎn)品量大質(zhì)優(yōu)，有中國(guó)名牌產(chǎn)品、中國(guó)出口名牌產(chǎn)品恒順‘梅花牌’洋傘， 2021 年全鎮(zhèn)成品傘產(chǎn)量 ，占全國(guó)的18%；出口量 ，占全國(guó)的 %，行銷五大洲、 100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，是全國(guó)最大的傘具制品及制傘原輔材料生產(chǎn)和出口集散地。 工貿(mào)強(qiáng)鎮(zhèn) 今日的 XX，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成紡織服裝、雨具塑料、五金汽配、礦產(chǎn)建材四大支柱產(chǎn)業(yè)，尤其以傘業(yè)經(jīng)濟(jì)聞名遐邇。交通便捷，位置優(yōu)越，距 XX市區(qū) 33 公里，廈門市 90公里，到晉江機(jī)場(chǎng) 24公里，境內(nèi)有石東、安金等高等級(jí)公路貫穿全境，與毗鄰的國(guó)道 324線、省道 306 線相銜接；配套設(shè)施齊全， XX 港被批準(zhǔn)為閩南金三角 44 對(duì)外貿(mào)易的起點(diǎn)及臺(tái)輪停泊點(diǎn)，已列國(guó)家二類口岸，年吞吐量 180萬(wàn)噸以上。 、 XX 鎮(zhèn)概括 XX鎮(zhèn)是福建省 11個(gè)現(xiàn)代小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)之一，與金門隔海相望，面積 65平方公里，海岸線 28 公里，自古海運(yùn)發(fā)達(dá)，紡織業(yè)昌盛，素有‘海濱鄒魯、仁和之鄉(xiāng)’之譽(yù)。2021 年又被評(píng)為?第二屆全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市）?第 6 名； 2021 年更是名列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）第 5 名。改革開(kāi)放以來(lái)，晉江經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)率達(dá) %。 晉江山川毓秀，人文薈萃，素有?聲華文物、雄稱海內(nèi)?、?泉南佛國(guó)?、? 海濱鄒魯 ?之美譽(yù)。通 閩南 方言。 2021年末，戶籍人口 萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口 ，男女比例 :。晉江市作為中國(guó)縣級(jí)市中唯一的榮獲 2021 年?品牌城市特別獎(jiǎng)?。海岸線長(zhǎng) 121公里，陸域面積 694平方公里，海域面積 6345 平方公里。 43′。 54′，東經(jīng) 118176。北緯24176。 周邊無(wú)大型污染型企業(yè)，環(huán)境狀況良好。交通便捷，區(qū)位條件優(yōu)越。 42 第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 、項(xiàng)目選址 、地理位置 本項(xiàng)目用地位于晉江市 XX 鎮(zhèn)永湖村 ，地處 XX 鎮(zhèn)門戶位置。 本項(xiàng)目為中高檔高層住宅樓盤(pán)，聘請(qǐng)實(shí)力雄厚的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，物業(yè)管理要體現(xiàn)人性化，保證業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，生活舒 41 適，環(huán)境和諧，氣氛融洽。物業(yè)已經(jīng)成為人們選購(gòu)住宅時(shí)考慮的主要因素之一。 、價(jià)格定位 考慮到本項(xiàng)目在地理位置、設(shè)計(jì)、及產(chǎn)品定位等方面的特點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法，將本項(xiàng)目住宅區(qū)初售均價(jià)定位在 3600 元 /平方米，一期商業(yè)部分均為 一 層商 鋪 ，定價(jià)為 12021 元 /平方米 ，二期商業(yè)部分，一層商鋪定價(jià)為 12021 元 /平方米，其它商業(yè)部分定價(jià)為 5000元 /平方米，停車位主要是指地上停車位，以 80%出售，定價(jià)為 50000 元 /個(gè)，地下停車位及部分地上停車位可做為臨時(shí)停車場(chǎng)或采取其它形式贈(zèng)送給業(yè)主等， 、物業(yè)定位 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。 、客戶定位 40 由于晉江市及 XX 鎮(zhèn)的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識(shí)、高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者為居民的主要構(gòu)成。 地塊周邊主要為自然村，高素質(zhì)住宅較少。 、威脅分析（ T） ◆ 本項(xiàng)目客源必然是社會(huì)上層及收入較高的人群，客源層面的相對(duì)狹窄使本案的存在一定的市場(chǎng)威脅點(diǎn)； ◆ 國(guó)家近期對(duì)樓市采取從緊政策，使多數(shù)購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)加強(qiáng)，在一定的程度上對(duì)本項(xiàng)目造成一定的威脅。 ◆ 項(xiàng)目必須承擔(dān)起開(kāi)拓者的角色，引導(dǎo)片區(qū)發(fā)展，前期商業(yè)。安東公路西側(cè)，市政配套設(shè)施完善，交通便捷，人流，物流集中； ◆ 項(xiàng)目由 xx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，公司實(shí)力雄厚，資金充足，為項(xiàng)目的計(jì)劃實(shí)施提供了保障，并將傾力將項(xiàng)目打造成區(qū)域CBD； ◆項(xiàng)目 從質(zhì)量、規(guī)劃、模式、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)明顯，將成為 XX 鎮(zhèn)一座新的地標(biāo)建筑； ◆ 別具一格的建筑風(fēng)格，讓居住的人感覺(jué)到高貴與典雅； ◆ 中高檔的市場(chǎng)定位，還將提升城市的 品位 。那么，就讓我們一起期待我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從 2021 年開(kāi)始步入一個(gè)持續(xù)、健康發(fā)展的新里程 。我們關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)是，如何盡可能延長(zhǎng)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)巨大的帶動(dòng)作用，從而使我們能夠順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段。而實(shí)際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國(guó)家都無(wú)法逃避的一個(gè)過(guò)程。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)， 有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。 當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段決定我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。 、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)判斷 對(duì)于 2021 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，業(yè)界已有一個(gè)基本共識(shí)：像 2021 年下半年那樣瘋狂是不現(xiàn)實(shí) 的，市場(chǎng)沒(méi)這么傻，政府也不會(huì)答應(yīng)，因此樓市適當(dāng)?shù)恼{(diào)整勢(shì)在必行。 2021 年下半年以來(lái)住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)較為明顯的上揚(yáng)趨勢(shì)。 2021 年全年，全市存量房交易面積 萬(wàn)平方米，比增 %，其中存量住房交易10712 套，比增 %。自 3 月份起， XX 市區(qū)商品住房銷售保持良好增長(zhǎng)勢(shì)頭，單月銷量均高于往年歷史銷售的最高水平 (2021 年單月最高銷售面積 )，全年月均銷售 ， 7月份達(dá)到 萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。市區(qū)商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，比增 %；其中商品住房銷售 15845套，銷售面積 ，分別比增 % 36 和 %。 2021年全年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比增 %；商品房銷售面積 ，比增 %，創(chuàng)歷史最高水平；存量房交易面積 ，比增 %。 2021年以來(lái)，部分大戶型樓盤(pán)為了迎合市場(chǎng)需求，紛紛變更為中小戶型重新報(bào)規(guī)劃審批調(diào)整預(yù)售。隨著中小戶型持續(xù)熱銷，XX市商品住房供給結(jié)構(gòu)也在市場(chǎng)需求的引導(dǎo)下逐步調(diào)整。 19月， XX 市區(qū) 120平方米以下的中小戶型商品住房銷售套數(shù)占了總量的 %,較上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)。下降原因主要是受到商品住房一手市場(chǎng)的回調(diào)輻射的聯(lián)動(dòng)影響，居民購(gòu)房意愿有所下降。其中，存量住房交易 7047 套，交易面積 萬(wàn)平方米，分別比增 %和%.XX 市區(qū)存量房交易面積 萬(wàn)平方米， 比增 %,較上半年 35 提高了 個(gè)百分點(diǎn)；其中，存量住房交易 3705套，交易面積 萬(wàn)平方米，分別比增 %和 %,較上半年分別提高了 和 個(gè)百分點(diǎn)。分季度 13 季度當(dāng)季度分別銷售 萬(wàn)、 萬(wàn)和 萬(wàn)平方米，銷量呈現(xiàn)逐季增長(zhǎng)。其中商品住房銷售 11329 套，銷售面積，分別比增 %和 %。其中商品住房銷售 31210 套，銷售面積 萬(wàn)平方米，同比分別增加 %和 %.從季度的商品房累計(jì)銷售面積、商品住房累計(jì)銷售面積增幅情況看，增幅均持續(xù)擴(kuò)大。 、 2021 年 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2021 年 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回歸健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其進(jìn)入第三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始企穩(wěn)回升，市場(chǎng)銷售理性回調(diào)，土地市場(chǎng)日趨活躍，房?jī)r(jià)整體運(yùn)行平穩(wěn)。農(nóng)民人均消費(fèi)支出 6235元，增長(zhǎng) %。全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 14558元，增 34 長(zhǎng) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余 額達(dá) 億元，占人民幣存款余額的 %，比年初增加 億元。從收入構(gòu)成看，作為居民收入主要來(lái)源的工薪收入15007元，增長(zhǎng) %；財(cái)產(chǎn)性收入達(dá) 1897元，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %，同比提高 點(diǎn)。 2021 年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成利潤(rùn)總額 263 億元，比增 %，增幅分別比 2021 年和今年上半年高出 和 個(gè)百分點(diǎn)。從稅收收入情況看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等增長(zhǎng)迅速，增幅分別高達(dá) %、 %和 %；而增值稅和企業(yè)所得稅隨著企業(yè)生產(chǎn)和效益的逐步恢復(fù)，從上半年的下降轉(zhuǎn)為增長(zhǎng) %和 %。 ，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)效果顯現(xiàn) 1） 財(cái)政收入穩(wěn)步增加，惠民政策有效落實(shí) 隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和企業(yè)效益的逐步回升，財(cái)政收入逐月回升，全 33 年完成財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %，增速分別比上年和今年上半年加快 和 ，比年初預(yù)期目標(biāo)高出 個(gè)百分點(diǎn)。全年新批外商投資企業(yè) 103 家，同比下降 %，降幅較上年縮窄 個(gè)百分點(diǎn)。 3） 出口扭負(fù)為正，外經(jīng)貿(mào)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn) 2021 年，全市出口商品總值達(dá) 億美元，比增 %，自11 月份以來(lái)連續(xù) 2 個(gè)月實(shí)現(xiàn)累計(jì)增幅正增長(zhǎng)，出口壓力有所緩解。其中：城鎮(zhèn)項(xiàng)目完成投資 ，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，比增 %；農(nóng)村投資 億元，增長(zhǎng) %。其中，金融業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)；批發(fā)零售業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，增幅同比提高 個(gè) 32 百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，同比加快 個(gè)百分點(diǎn)。其中規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 ，增速逐季攀升，由一季度、上半年和前三季度的 5%、 %和 %至全年的 %，高于預(yù)期目標(biāo) 個(gè)百分點(diǎn)。全年完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 ，比增 %，高出預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo) 個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程加快推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。從人民幣貸款投向看，私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體貸款新增 億元，占短期貸款增量的 %，是去年同期新增貸款的 倍，有效緩解了中小企業(yè)融資難問(wèn)題； 31 個(gè)人消費(fèi)貸款隨著?汽車以舊換新?、房貸優(yōu)惠政策等擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)政策的落實(shí)，增長(zhǎng)迅速，全年新增貸款 ，同比多增 億元 ；基本建設(shè)貸款新增 ，同比多增 ，有效支持了重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。充裕的存款為金融信貸的快速增長(zhǎng)提供了保障，年末金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額 億元，比年初增加，是去年新 增貸款額的 倍。年末全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額達(dá) 億元，比年初增加 ，是去年新增存款額的 。從單月物價(jià)水平看，兩大指數(shù)均從 6月份起連續(xù) 7個(gè)月環(huán)比上漲，顯示 市場(chǎng)需求正逐步擴(kuò)大。從調(diào)查商品看，呈現(xiàn)?三升五降?格局，其中，煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健及個(gè)人用品同比分別上漲 %、 %和%，食品、衣著、交通和通信、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)、居住同比分別下降 %、 %、 %、 %和 %。從八大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)看，除貨款拖欠、企業(yè)融資外，生產(chǎn)總量、產(chǎn)品訂貨、固定資產(chǎn)投資、勞動(dòng)力需求、盈利變化和流動(dòng)資金等 6項(xiàng)指標(biāo)景氣指數(shù)均已回升到景氣區(qū)間。 1） 市場(chǎng)信心持續(xù)回升，八大行業(yè)均恢復(fù)至景氣區(qū)間 企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)自去年下半年跌入不景氣區(qū)間以來(lái)，今年二季度首度恢復(fù)到景氣 區(qū)間，并持續(xù)上升，至四季度已分別達(dá) ，比上年同期分別高出 點(diǎn)。 、宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升，企穩(wěn)趨勢(shì)明顯 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)期目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)明顯。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，工業(yè)化 進(jìn)程加快推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 5）全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 2 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為，比去年 12月份提高 點(diǎn)，比去年同期提高 點(diǎn)。與上月相比，辦公樓銷售價(jià)格上漲 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格上漲 %，其他用房銷售價(jià)格上漲 %。 新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11月份擴(kuò)大 百分點(diǎn)； 環(huán)比上漲 %，漲幅比 11月份縮小 。 分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的 5個(gè)城市是：深圳 %、溫州 %、杭州%、廈門 %、金華 %；價(jià)格下降的城市有 1個(gè)：唐山下降%。 與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有 66 個(gè)，其中漲幅最大的 5 個(gè)城市是：三亞 %、北京 %、溫州 %、?？?%、蚌埠 %；價(jià)格下降的城市有 1個(gè)：錦州微降 %。 分套型看， 90 平方米及以下的新建住宅銷售價(jià)格同