【正文】 比上漲%，環(huán)比 上漲 %。 分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲 %；商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通商品住宅銷售價格上漲%，高檔住宅銷售價格上漲 %。 4） 70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 12月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份擴(kuò)大 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比 11 月份擴(kuò)大 個百分 點。其中，國內(nèi)貸款 11293 億元，增長 %；利用外資 470億元，下降 %；企業(yè)自籌資金 17906 億元，增長 %；其他資 26 金 27459 億元，增長 %。其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 %和 %。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 31906 萬平方米，比上年下降 %；完成土地開發(fā)面積 23006 萬平方米，下降%。 2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，比上年增長 %；房屋新開工面積 億平方米，增長 %；房屋竣工面積 億平方米，增長 %。 、房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，供銷兩旺 25 1）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 2021 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232 億元，比上年增長%。 8）貨幣供應(yīng)量增長較快，新增貸款大幅增加 12月末，廣義貨幣（ M2）余額 萬億元，比上年末增長 %，增幅同比加快 ；狹義貨幣（ M1） ，增長 %，加快 ；市場貨幣流通量（ M0） 38246 億元，增長 %，回落 個百分點。全年城鎮(zhèn)就業(yè)人員比上年凈增 910萬人。農(nóng)村居民人均純收入 5153 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17175 元，比上年增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差 1961 億美元，比上年減少 994億美 元。 11 月份進(jìn)出口總額同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月增長 %， 12 月份增長 %。全年原材料、燃料、動力購進(jìn)價格下降 %；商品零售價格下降 %。居民消費價格11月 份同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月上漲 %， 12月份上漲 %。其中，城市下降 %，農(nóng)村下降 %。其中，服裝、鞋帽、針紡織品類增長 %，家具類增長 %，汽車類增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費品零售額 105413 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)消費品零售額17998億元，增長 %。 4）市場銷售增長平穩(wěn)較快，部分產(chǎn)品銷售快速增長 全年社會消費品零售總額 125343 億元，比上年增長 %；扣除價格因素，實際增長 %，實際增速比上年同期加快 點。居民服務(wù)和其他服 23 務(wù)業(yè)增長 %，教育增長 %，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)增長 %。全年基礎(chǔ)設(shè)施（扣除電力）投資 41913 億元，增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 194139億元，增長 %，加快 ；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 30707 億元，增長 %，加快 個百分點。在 39個工業(yè)大類中， 30個行業(yè)利潤同比增長。工業(yè)產(chǎn)銷銜接狀況良好，全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到 %。分行業(yè)看， 39 個大類行業(yè)全部實現(xiàn)同比增長。分經(jīng)濟(jì)類型看，國有及國有控股企業(yè)增長 %；集體企業(yè)增長 %；股份制企業(yè)增長 %；外商及港澳臺投資企業(yè)增長 %。 22 2）工業(yè)生產(chǎn)逐季回升，實現(xiàn)利潤由大幅下降轉(zhuǎn)為增長 全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長 %，增速比上年回落 個百分點。其中，豬肉產(chǎn)量 4889 萬噸，增長 %。油料產(chǎn)量預(yù)計增長 5%左右，糖料下降 9%左右。 1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，糧食實現(xiàn)連續(xù)六年增產(chǎn) 全年糧食總產(chǎn)量達(dá)到 53082 萬噸，比上年增長 %，連續(xù) 6 年增產(chǎn)。分季度看，一季度增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。 21 第三章 投資環(huán)境與市場分析 、宏觀投資環(huán)境 、國民經(jīng)濟(jì)總體回升向好 2021 年是新世紀(jì)以來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇的國際金融危機(jī)的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù)雜的 國內(nèi)外形勢，黨中央、國務(wù)院審時度勢，科學(xué)決策，帶領(lǐng)全國人民萬眾一心，共克時艱，堅持實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面實施并不斷完善應(yīng)對國際金融危機(jī)的一攬子計劃，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速明顯下滑的局面，實現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)總體回升向好。因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的支柱，如果在沒有新的消費和投 資需求增長點出現(xiàn)的情況下，打擊房地產(chǎn)投資客勢必會投鼠忌器，為了避免 驚群 現(xiàn)象發(fā)生，主要采取增加供給的措施；另外，在地方政府財政已經(jīng)得到補(bǔ)充的情況下，遏制地王行為也應(yīng)采取增加土地供給和打擊囤地相結(jié)合。 從 2021 年年底和 2021 年年初政府連續(xù)出臺的這些政策，我們可以勾勒出政府 2021 年整個房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過度投資、遏制過度熱炒土地和增加保障性住房為輔助手段。而打擊捂盤和囤地，會加快房地 20 產(chǎn)商的土地開發(fā)速度，增加供給；抑制投資和投機(jī)需求；規(guī)范招拍掛，則降低了土地價格，這些措施將對 2021 年房價漲 幅起到一定的遏制作用。上述前三項致力于增加房地產(chǎn)供給，第四、五項調(diào)節(jié)需求，第六項則指向土地價格太高推高房價問題。未來的土地、金融、稅收政策調(diào)控，主要會從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程建設(shè)、打擊捂盤和囤地行為、抑制投資投 機(jī)性購房、繼續(xù)支持居民自住需求和改善型住房消費、規(guī)范土地招拍掛這六方面入手。 、政策分析小結(jié) 中國的房地產(chǎn)市場與國人的生活關(guān)聯(lián)甚大，于中國金融安全的關(guān)聯(lián)甚大，也就是說中國的房價關(guān)乎社會和諧、關(guān)乎經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，中央政府不可能坐視 2021 年房價這種非理性上漲，也因此在 2021 年開年之際，即通過對大城市高房價及投資需求實施打壓，奠定一個調(diào)控基調(diào)，平衡一下民意，樹立一個價格抑制標(biāo)桿。 在 2021 年 1 月 15 日召開的 2021 年工作會議上指出，要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。中國貨幣政策開始出現(xiàn)實質(zhì)性變化，為 19 應(yīng)對金融危機(jī)而實行的 適度寬松 貨幣政策開始逐步退出，并向收緊方向靠攏。 2021 年 1 月 13 日，央行發(fā)布消息，決定從 1 月 18 日起， 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點。 遏制部分城市房價過快上漲，信貸政策的收緊沒有懸念。毫無疑問，未來相關(guān)部門將會出臺具體落實的細(xì)則。而調(diào)控的具體實施，涉及金融 、稅收、土地、住房建設(shè)、國有資產(chǎn)管理等多個方面，關(guān)系到財政部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機(jī)構(gòu)。 國十一條 綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍(lán)圖，正式確定了 2021 年中國房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。》，《通知》中明確了調(diào) 控的行動綱要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機(jī)性購房需求，加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，落實地方各級人民政府責(zé)任，并針對性地提出了十一條措施。物業(yè)稅一旦開征，哪怕是試點開征，都將釋放一個信號，那就是國家要通過稅收調(diào)節(jié)房價，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。這是物業(yè)稅 空轉(zhuǎn) 試點工作進(jìn)行 6 年多之后，稅務(wù)部門在物業(yè)稅開征方面邁出的一大步。據(jù)了解，國家稅務(wù)總局在一個工作會議上，布置了 2021 年財產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對這一工作的十余項要點進(jìn)行討論。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向房貸中介高 返點 會擾亂市場秩序，也將影響銀行信貸安全和房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，損害銀行和 消費者的利益。銀行要做好盡職調(diào)查，堅持獨立審貸，重點審核借款人的信譽程度、收入證明、償還能力的真實性。此外，《通知》還要求，各會員銀行要進(jìn)一步規(guī)范與房貸中介機(jī)構(gòu)的合作行為，對房貸中介機(jī)構(gòu)全面進(jìn)行摸底排查，選擇規(guī)模大、人員資質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)及日常管理規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，對不良中介要杜絕合作。 、 2021 年房地產(chǎn)政策 為避免銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)爭取房貸業(yè)務(wù)資源競相向房貸中介支付高 返點 費用，引發(fā)銀行間的惡性競爭，中國銀行（ 601988）業(yè)協(xié)會正式下發(fā)［ 2021］ 138號文件《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場秩序的自律共識的通知》，全面叫停房地產(chǎn)交易中介返點；要求各會員銀行在辦理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)時，應(yīng)加強(qiáng)自律。 2021 年 12 月 23 日，財政部、國稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個 16 人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔 2021〕 157 號）對此進(jìn)行了明確。另外，安排建設(shè)的限價房、公共租賃住房和安 置住房規(guī)模將比 2021 年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問題。 2021 年 12 月 18 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在近期舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示， 2021 年要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，并公布了目標(biāo)任務(wù)。對于大型實力開發(fā)商來說，拿地門檻的提高 同樣會降低資金杠桿能力，放慢資金周轉(zhuǎn)速度。開發(fā)商拿地的資金門檻提高，會對 囤地 起到一定的遏制作用，進(jìn)而有望幫助土地市場降溫。另外，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。 2021年 12月 17 日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計署等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》》 (財綜〔 2021〕 74 號 )，要求不折不扣地將土地出讓收支全 15 額納入地方基金預(yù)算管理，保障土地出讓收入 及時足額征收和繳入地方國庫。此次將公共租賃房作為穩(wěn)定房價的內(nèi)容首次提出，下一步可能鼓勵房價上漲比較快的一線城市做公共租賃房。 這是中央政府 2021 年內(nèi)首 度對國內(nèi)房價走勢作正面表態(tài)。會議提出了 增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè) 四條具體措施(簡稱 國四條 )。但是，隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題 ，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。會議認(rèn)為，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，國家采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。 在取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策僅僅 5 天后，樓市的另一只 靴子 14 終于落下。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。在 2021 年 12 月 9 日的國務(wù)院常務(wù)會議上，中央政府決定不再延長 2021 年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個人住房 轉(zhuǎn)讓 營業(yè)稅征免時限由 2 年恢復(fù)到 5 年，遏制炒房現(xiàn)象。而房價也在市場的火速逆轉(zhuǎn)中升至歷史新高。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周 期。 地王 的頻頻出現(xiàn)不僅使得房價大幅上漲，更是引起了國土部的關(guān)注。 2021 年，房地產(chǎn)市場最火暴的名 詞無可爭議的是 地王 。各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。 2021 年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。這一系列措施有力地維護(hù)了房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。 2021 年 5 月 21 日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》》 (國稅發(fā) [2021]91 號 )，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。 2021 年 5 月 27 日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資 項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔 2021〕 27 號 )中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30％。針對經(jīng)濟(jì)形勢和土地市場運行變化情況，為進(jìn)一步落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價政策在宏觀調(diào)控中的作用，對《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》實施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。會議明確了專項治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強(qiáng)對控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。 2021 年 2 月，國土資源部發(fā)布《國務(wù)院第二次全國土地調(diào) 11 查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知》明確：將落實最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機(jī)圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進(jìn)行重 點督察，做好重大典型案件查處曝光。土地價格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類地區(qū)的新高。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。 2021 年 2 月 10 日，繼 中國 農(nóng)業(yè)銀行出臺房貸細(xì)則后，中國工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。同時，這也是 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控的沿襲、加強(qiáng)、深化。認(rèn)真貫徹落實國辦發(fā)〔 2021〕131 號文件，在加大保障性住房建設(shè)力度的同時，進(jìn) 一步鼓勵普通商 10 品住房消費，進(jìn)一步搞活住房二級市場和租賃市場；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，以合理價格促進(jìn)銷售；繼續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)形勢的監(jiān)測分析；強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場職責(zé)；繼續(xù)深入整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。以實物方式為主，結(jié)