【正文】 .. 42 、建設(shè)條件 ................................................. 42 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案 .......................... 45 、項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) ......................................... 45 、項(xiàng)目基本規(guī)劃 ............................................. 46 、建筑設(shè)計(jì)方案 ............................................. 47 第七章 環(huán)境影響分析 ............................... 55 iii 、環(huán)境現(xiàn)狀分析 ............................................. 55 、環(huán)境影響分析 ............................................. 55 第八章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 .......................... 62 、勞動(dòng)安全衛(wèi) 生 ............................................. 62 、消防 ..................................................... 66 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與工程招標(biāo) ...................... 71 、建設(shè)工期 ................................................. 71 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ......................................... 71 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖 ....................................... 71 、工程招標(biāo) ................................................. 73 第十章 投資估算與資金籌措 .......................... 76 、 編制依據(jù) ................................................ 76 、投資估算 ................................................ 77 、資金籌措 ................................................ 78 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................. 80 、評(píng)價(jià)依據(jù) ................................................ 80 、銷售收入分析 ............................................ 81 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................ 82 、不確定性分析 ............................................ 83 第十二章 研究結(jié)論與建議 ........................... 85 、結(jié)論 .................................................... 85 、建議 .................................................... 86 相關(guān)附表與附件 1 第一章 總 論 、 項(xiàng)目概況 、項(xiàng)目名稱 晉江 XX 鎮(zhèn) ? xxxx? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 項(xiàng)目建成后將在當(dāng)?shù)匦纬梢粋€(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。強(qiáng)化住房保障與穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展 這是 2021 年我國(guó)房地產(chǎn)政策趨向的兩條主線。 2021 年 5 月 13 日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居 工程 用地的通知》（國(guó)土資發(fā) [2021]58 號(hào)），要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門從保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編 20212021 年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò) 12 大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。 2021 年年初還在低迷中徘徊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策刺激下逐漸復(fù)蘇，并迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)。 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，住建部給部分地方建設(shè)部門下發(fā)了 關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)公共租賃房建設(shè)的指導(dǎo)意見 。該通知提出，自 2021 年 1 月 1 日起，個(gè)人將購買不足 5 年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 5 年 (含5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的 差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買超過 5 年 (含 5 年 )的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。這十一條措施是：加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；繼續(xù)實(shí)施 18 差別化的住房稅收政策；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；力爭(zhēng)到 2021 年末，基本解決 1540 萬 戶低收入住房困難家庭的住房問題；中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。未來政策的著力點(diǎn)是增加供給，遏制不合理需求。其中，夏糧產(chǎn)量 12335 萬噸，增長(zhǎng) %；早稻 3327萬噸，增長(zhǎng) %；秋糧 37420萬噸，下降 %。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng) %。全年工業(yè)品出廠價(jià)格下降 %， 12 月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月上漲 %。其中，商品住宅完成投資 25619 億元，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，其中漲幅最大的 5個(gè)城市是：廣州 %、金華 %、深圳%、?？?%、北京 %；價(jià)格下降的城市有 1個(gè)：唐山下降%。八大行業(yè)全部恢復(fù)至景氣區(qū)間，其中建筑業(yè)以 區(qū)間，工業(yè)、交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)及郵政業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和信息業(yè)處于中度景氣，房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)處于低度景氣。 2） 工業(yè)大盤穩(wěn)步回升 2021年，全市完成全部工業(yè)總產(chǎn)值 ，比增 %。虧損企業(yè)虧損額 億元，同比下降 %。商品住房銷售面積是 2021年同期銷量 萬平方米的 。從全年銷售運(yùn)行情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售逆市上揚(yáng) ，增勢(shì)強(qiáng)勁。這意味著，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有大約 15 年至 20 年的黃金發(fā)展期。因此，物業(yè)的好與不好也將直接影響到項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，物業(yè)定位也具有同等重要的作用。集閩南金三角經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、全國(guó)著名僑鄉(xiāng) 、臺(tái)灣同胞主要祖籍地于一體。教育、醫(yī)療、金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配套齊全。 、 功能配置 小區(qū)主入口位于 12樓與 11樓之間、 6樓與 7樓之間。2021 年 GDP 達(dá) 億元人民幣，增長(zhǎng)了 %；財(cái)政總收入突破80億大關(guān)，達(dá) 三億元；全市農(nóng)民人均純收入逼近萬元大關(guān)，達(dá)9828 元。 24′ 118176。住宅區(qū)主要客戶群定位在有一定事業(yè)基礎(chǔ)的人士；商業(yè)區(qū)主要 客戶定位在擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的社會(huì)企業(yè)，團(tuán)體或個(gè)人。不少人似乎都在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)較大依賴痛心疾首。 2021 年 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)回升向好，商品房銷售面積成倍增長(zhǎng)，平均銷售價(jià)格為 4282 元／平方米，比增 %；由于銷售區(qū)域的外延化，市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為 5692 元／平方米，同比略有下降。 2021 年 19 月，全市商品房累計(jì)銷售面積 ，比增 %。其中，一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) %，增幅雖比上年和年初預(yù)期目標(biāo)低 和 個(gè)百分點(diǎn)，但比上半年高出 個(gè)百分點(diǎn)。 、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)步回升 2021 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比增 %，高出預(yù)期目標(biāo) 。 2021 年，全市上下認(rèn)真學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》，圍繞建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市的目標(biāo)，按照市委、市政府?穩(wěn) 29 住大盤、固本培源、項(xiàng)目帶動(dòng)、奮力發(fā)展?的工作思路，克服國(guó)際金融危機(jī)的不利影響，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，努力破解發(fā)展難題，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。 新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比 11月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。年末農(nóng)村外出務(wù)工勞動(dòng)力 億人，比一季度末增加 170萬人。 5）居民消費(fèi)價(jià)格和生產(chǎn)價(jià)格全年下降，年底出現(xiàn)上升 全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年下降 %。 111 月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 25891 億元，同比增長(zhǎng) %，比上年同期加快 。 初步測(cè)算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 335353 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 1 月 13 日，在六部委的聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星重申二套房貸要嚴(yán)格堅(jiān)持首付不低于 40％的要求。從 2021年 5 月開始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就分 3 批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10 個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的 32 個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。具體是：要通過棚戶區(qū)改造和新建、改擴(kuò)建 (購置 )廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等方式，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開工建設(shè)的套 (戶 )數(shù)比 2021 年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。會(huì)議提出， 未來的政策重點(diǎn)是，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭 。北京、上海、重慶、杭州、成都…… 億元 、 億元 、 億元 …… 地王 可謂無處不在。 2021 年 4 月 24 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開。其中相對(duì)比較重要的是前面兩條：一是，全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場(chǎng)需求，提高XX 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項(xiàng)目開發(fā)可以提高當(dāng)?shù)鼐幼∥飿I(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)丶爸苓叿康禺a(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。 建設(shè)投資包括工程費(fèi)用為 萬元，工程建設(shè)其它費(fèi)用為 萬元，基本預(yù)備費(fèi)用為 萬元，建設(shè)期利息為 萬元。 、編制范圍 本可行性研究報(bào)告主要對(duì)晉江 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè) 8 的晉江 xxxx 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性問題進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，主要包括政策環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模、選址、節(jié)能環(huán)保、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，以供決策者參考。尤其在對(duì)第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。這一系列措施有力地維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。另外，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。銀行要做好盡職調(diào)查，堅(jiān)持獨(dú)立審貸，重點(diǎn)審核借款人的信譽(yù)程度、收入證明、償還能力的真實(shí)性。毫無疑問，未來相關(guān)部門將會(huì)出臺(tái)具體落實(shí)的細(xì)則。而打擊捂盤和囤地，會(huì)加快房地 20 產(chǎn)商的土地開發(fā)速度，增加供給；抑制投資和投機(jī)需求；規(guī)范招拍掛，則降低了土地價(jià)格，這些措施將對(duì) 2021 年房?jī)r(jià)漲 幅起到一定的遏制作用。 22 2）工業(yè)生產(chǎn)逐季回升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)由大幅下降轉(zhuǎn)為增長(zhǎng) 全年規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。居民服務(wù)和其他服 23 務(wù)業(yè)增長(zhǎng) %，教育增長(zhǎng) %，衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)增長(zhǎng) %。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差 1961 億美元，比上年減少 994億美 元。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。 新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 11月份擴(kuò)大 百分點(diǎn)； 環(huán)比上漲 %，漲幅比 11月份縮小 。從單月物價(jià)水平看，兩大指數(shù)均從 6月份起連續(xù) 7個(gè)月環(huán)比上漲，顯示 市場(chǎng)需求正逐步擴(kuò)大。其中：城鎮(zhèn)項(xiàng)目完成投資 ，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比增 %；農(nóng)村投資 億元，增長(zhǎng) %。年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余 額達(dá) 億元，占人民幣存款余額的 %，比年初增加 億元。下降原因主要是受到商品住房一手市場(chǎng)的回調(diào)輻射的聯(lián)動(dòng)影響，居民購房意愿有所下降。 2021 年下半年以來住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)較為明顯的上揚(yáng)趨勢(shì)。 ◆ 項(xiàng)目必須承擔(dān)起開拓者的角色，引導(dǎo)片區(qū)發(fā)展，前期商業(yè)。交通便捷，區(qū)位條件優(yōu)越。通 閩南 方言。 45 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案 、項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)基本數(shù)據(jù)如下表： 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 總用地面積