北京懷柔某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(存儲版)
【正文】 ............... 15 開發(fā)進度 ..................................................... 15 售價預(yù)期 ..................................................... 16 第四部分：項目投資收益分析 ............................................................ 18 成本假設(shè) ..................................................... 18 建設(shè)期整體收益情況 ........................................... 19 第五部分：綜合分析（ SWOT）與建議 ................................................ 23 項目與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 ..................................... 23 項目存在風(fēng)險及應(yīng)對方案 ....................................... 23 綜合評價（ SWOT 分析） ........................................ 24 結(jié)論建議 ..................................................... 25 1 第一部分：項目概況 項目位置 項目位于北京市 懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)范各莊村北 ， 111 國道西側(cè) （如圖 11 所示） ，距懷柔城區(qū) 5 公里， 距北京市區(qū) 55 公里，距首都機場 35 公里。目前此房 空置，可作為中標人臨時施工用房，若中標人不用，懷柔分中心負責拆除并承擔費用。投標保證金以支票（或匯票）形式交納，投標人應(yīng)在上述日期前將支票（或匯票）交到 北京市土地儲備 中心，并保證在交納之日起至投標人投標文件有效期屆滿時段內(nèi)能夠在北京市內(nèi)的任意一家銀行的分支機構(gòu)即時兌現(xiàn)。 評分 標準 評標分兩個階段進行： 第一階段：評估和比較 投標人的 財務(wù)實力（ 20 分） 第二階段：綜合（ 80 分） （ 1）投標價格， 35 分 采用分段打分： ① 投標價格低于招標底價視為無效標書， 投標價格達到招標底價的得 20 分； ② 政府約定的該宗地成本折算點價格約為本次出讓宗地招標底價的 倍，達到折算點得 33 分，高出折算點價格部分按照本次招標最高價與折算點價格之間差價的線性差值計算得分； ③ 投標價格高于底價，但未達到政府約定土地取得成本 折算點價格的，按照投標價在底價與折算點價格之間的線性差值計算。 圖 21 懷柔區(qū)功能定位示意圖 東部發(fā)展帶 雁棲組團 懷柔 10 懷柔新城規(guī)劃“兩區(qū)”、“兩組團”格 局，包括中心區(qū)（老城區(qū)、東區(qū)）、東部新區(qū)（北房鎮(zhèn)、楊宋鎮(zhèn)）、雁棲組團、廟城組團（如 圖 22 所示） 。未來區(qū)域不但將規(guī)劃完 善新城對外交通聯(lián)系通道，還要加強懷柔新城組團之間的聯(lián)絡(luò)通道，使整個區(qū)域的交通更加順暢。 整體來說，懷柔區(qū)城區(qū)住宅市場價格在 48006000 元 /平方米之間，城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅市場價格在 45005500/平方米。購買客戶以北京城區(qū)客戶占較大比例，功能上以休閑度假為主。所以將目標客戶群鎖定在城區(qū)客戶，是項目提高整體盈利率的有效手段。所以目前區(qū)域以地緣型客戶為主，產(chǎn)品價格偏低，但雁棲湖具備獨立打造品牌居住區(qū)的特質(zhì)，區(qū)域價值升值空間較大。 點式大戶型洋房 （宗地 東 側(cè) 區(qū)域 ） 以中、高端消費者為目標客戶，建造以 160200 平方米 戶型為主 的 點式大戶型洋房， 270 度觀景，戶戶有入戶花園，多陽臺、飄窗，注重生活品質(zhì)及使用功能，模糊第一居所及第二居所的概念。 17 表 33 項目各部分回款計劃表 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 住宅(%) % % % % % % % % % % % 商業(yè)(%) 40% 60% 車庫(%) 40% 40% 20% 18 第四部分：項目投資收益分析 成本假設(shè) 本項目的招標為暗標，開標前不公布底價，投標需向一級開發(fā)方懷柔分中心支付的土地開發(fā)建設(shè)補償費為 萬元，約合樓面地價 952 元 /平方米，考慮政府收益以 及市場競爭情況，本次測算總地價暫按 49363 萬（樓面地價 1800元）來進行。項目投資的靜態(tài)回收周期為 年，資金回收較快。 公司 20xx20xx 年銷售資源缺口較大。 風(fēng)險二：區(qū)域 別墅 類產(chǎn)品 市場 價值尚待挖掘 一方面，懷柔區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)達，別墅住宅市場地緣型客戶較少，且地緣型客戶需求以消費性需求為主，總價承受能力較低。 結(jié)論建議 綜上分析，本項目所在地塊區(qū)域升值潛力較大，項目經(jīng)濟效益較好，具有較高贏利水平和抗風(fēng)險能力，項目的實施有利于公司在 繼續(xù)穩(wěn)定在北京 市場 的品牌形象和 市場地位 ，符合公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略，同時對于公司上市之后的表現(xiàn)有著重要支撐意義。 機會： 北京 可開發(fā)土地日益稀少 以及國家對別墅用地的停止審批，使 該項目成為不可多得的資源； 25 隨著 周邊 別墅 項目市場推廣力度的加強， 雁棲湖 別墅區(qū)的 市場形象的 進一步 形成 ， 必將提升區(qū)域市場認可度。 隨著項目所在區(qū)域 城市規(guī)劃工作的進一步實施，周邊市政配套將逐步完善。如果不出現(xiàn)政策、管理風(fēng)險，項目出現(xiàn)虧損的可能性較 小。將季度現(xiàn)金流合計成年度現(xiàn)金流后如下表所示。 根據(jù)市場需求 狀況 及我公司項目運作的水平，預(yù)計 截至到 20xx 年 2 季度 項目結(jié)盤時，項目整體銷售率爭取達到 100%。 15 第三部分 項目開發(fā)經(jīng)營方案 項目定位 依據(jù)我們對區(qū)域現(xiàn)狀的調(diào)查和相關(guān)的市場分析，結(jié)合地塊的開發(fā)條件和公司的自身情況，我們對項目做如下定位： 疊拼 別墅 （宗地 內(nèi) 側(cè) 區(qū)域 、臨雁棲河區(qū)域） 以 高端消費者 為目標客戶，建造 200300 平方米 戶型為主的 疊拼別墅，近可觀水、遠可觀山。 ? 項目位于 懷柔雁棲鎮(zhèn) ， 距離雁棲湖僅 5 分鐘車程。 市場總結(jié)和測算建議 市場分析總結(jié) ? 懷柔區(qū)的普通住宅市場仍以地緣型
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