北京懷柔某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告-免費閱讀
【正文】 威脅： 項目土地成本較低，吸引了其他的開發(fā)商 有意 與我司爭奪該項目； 順義區(qū) 別墅和類 別墅產(chǎn)品 開發(fā) 量較 大，將對該項目 高端客戶 形成一定的分流 。另外 項目內(nèi)部 未來 進一步規(guī)劃 幼兒園、 超市、會所等社區(qū)配套設(shè)施，可以緩解部分配套不足的問題。 23 第五部分：綜合分析（ SWOT）與建議 項目與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 北京 是公司整個區(qū)域 戰(zhàn)略 布局的橋頭堡，市場容量大、發(fā)展?jié)摿Υ?，繼續(xù)加強 北京 區(qū)域的土地儲備，有助于 進一步提升公司實力 ，符合公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略。 表 43 現(xiàn)金流量 表 北京 懷柔 區(qū) XX 項目現(xiàn)金流量表 項目 合計 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 一、現(xiàn)金流入 243083 0 0 62889 92433 87761 住宅銷售回款 224603 0 0 62889 89841 71873 商業(yè)銷售回款 120xx 0 0 0 0 0 車位銷售回款 6480 0 0 0 2592 120xx 二、現(xiàn)金流出 207413 51018 7377 24753 25750 3888 土地費用 50937 50937 0 0 0 70847 前期工程費 1013 81 294 284 284 0 建安工程費 51421 0 6171 11827 11827 71 基礎(chǔ)設(shè)施費 5485 0 0 2742 0 21597 21 配套設(shè)施費 0 0 0 0 0 2742 開發(fā)間接費 1543 0 278 524 494 0 不可預(yù)見費 3529 0 635 1200 1129 247 營業(yè)稅及附加 13370 0 0 3459 5084 565 銷售費用 37391 0 0 2516 3697 4827 所得稅預(yù)繳 6077 0 0 1572 2311 3510 所得稅清算 12625 0 0 0 0 2194 土地增值稅預(yù)繳 2431 0 0 629 924 12625 土地增值稅清算 21591 0 0 0 0 21591 三、凈現(xiàn)金流 35670 51018 7377 38136 66683 16914 累計現(xiàn)金流 35670 51018 58395 20259 46424 63338 四、內(nèi)部收益率 % 五、投資回收期（ 靜 態(tài)） 根據(jù)季度現(xiàn)金流量表，可知項目的所得稅后內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %，投資回報水平較高。 表 32 項目銷售比例 時間 分布表 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 銷售率 % % % % % % % % % % % 銷售、回款計劃 項目共分 兩 期，住宅產(chǎn)品 一期 從 20xx 年 1 季度 開始銷售， 二期 從 20xx 年 2季度開始銷售， 商業(yè)部分從 20xx 年 2 季度開始銷售， 地下獨立車庫 一期 20xx 年1 季度銷售 ，二期 20xx 年 2 季度 開始 銷售 。上疊戶型有露臺，下疊戶型有地下室、花園。由于雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項目，此地區(qū)尚未像紅螺湖區(qū)域為別墅客群所認知，區(qū)域價值尚未被挖掘。別墅類產(chǎn)品層次區(qū)分明顯，面向北京城區(qū)客戶的高端產(chǎn)品價格要明顯高于其他產(chǎn)品。 13 （ 2）中檔別墅 產(chǎn)品具有一定的景觀優(yōu)勢或項目的小景觀環(huán)境較好，獨棟別墅銷售均價在120xx 元 /平方米以上。開發(fā)商多為本地企業(yè)，開發(fā)水平不高。 項目配套條件 項目周邊交通條件較為便捷，南臨 111 國道，從北四環(huán)上京承快速經(jīng) 111 國道可以很順暢地到達本項目。在北京城市總體規(guī)劃（ 20xx 年 — 2020 年）中懷柔新城被規(guī)劃為北京東部發(fā)展帶上的重要節(jié)點、國際交往中心的重要組成部分，被定位為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)（如 圖 21 所示） ，承擔(dān)建設(shè)首都堅實的生態(tài)屏障和市民文化休閑的理想空間的戰(zhàn)略任務(wù)。懷柔分中心保證該項目竣工驗收前 30 日內(nèi)，向 中標方提供市政管線 （上水、雨污水、電力、熱力、燃氣、通信） 接用條件 ， 中標人需在辦理 市政管線的 接通 手續(xù)前 5 日內(nèi)，向 懷柔分中心 付清 剩余 土地開發(fā)建設(shè)補償費。 投標保證金為人民幣 6000 萬元，投標人必須在 20xx 年 10 月 29 日 15： 00時前匯入指定銀行賬號（戶名：北京市土地整理儲備中心 ； 銀行：北京銀行 東單支行，賬號： 20xx 1001 805 ）。目前已經(jīng)完成遷改施工設(shè)計方案和施工預(yù)算工作，拆除、清理費用由中標人承擔(dān)； （ 3） 宗地東側(cè)有平房 37 間未拆除。 1 北京 懷柔 區(qū) XX 項 目 可 行 性 研 究 報 告 2 目 錄 第一部分：項目概況 ............................................................................. 1 項目位置 ...................................................... 1 規(guī) 劃指標 ...................................................... 3 土地現(xiàn)狀與交地條件 ............................................ 4 招標基本情況 .................................................. 6 第二部分：區(qū)域市場分析 ...................................................................... 9 區(qū)位環(huán)境分析 .................................................. 9 房地產(chǎn)市場情況分析 ........................................... 11 市場總結(jié)和測算建議 ........................................... 13 第三部分 項目開發(fā)經(jīng)營方案 .............................................................. 15 項目定位 ......................................
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