北京懷柔某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 威脅： 項(xiàng)目土地成本較低，吸引了其他的開(kāi)發(fā)商 有意 與我司爭(zhēng)奪該項(xiàng)目； 順義區(qū) 別墅和類(lèi) 別墅產(chǎn)品 開(kāi)發(fā) 量較 大，將對(duì)該項(xiàng)目 高端客戶(hù) 形成一定的分流 。另外 項(xiàng)目?jī)?nèi)部 未來(lái) 進(jìn)一步規(guī)劃 幼兒園、 超市、會(huì)所等社區(qū)配套設(shè)施，可以緩解部分配套不足的問(wèn)題。 23 第五部分：綜合分析（ SWOT）與建議 項(xiàng)目與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系 北京 是公司整個(gè)區(qū)域 戰(zhàn)略 布局的橋頭堡，市場(chǎng)容量大、發(fā)展?jié)摿Υ?，繼續(xù)加強(qiáng) 北京 區(qū)域的土地儲(chǔ)備，有助于 進(jìn)一步提升公司實(shí)力 ，符合公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。 表 43 現(xiàn)金流量 表 北京 懷柔 區(qū) XX 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目 合計(jì) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 一、現(xiàn)金流入 243083 0 0 62889 92433 87761 住宅銷(xiāo)售回款 224603 0 0 62889 89841 71873 商業(yè)銷(xiāo)售回款 120xx 0 0 0 0 0 車(chē)位銷(xiāo)售回款 6480 0 0 0 2592 120xx 二、現(xiàn)金流出 207413 51018 7377 24753 25750 3888 土地費(fèi)用 50937 50937 0 0 0 70847 前期工程費(fèi) 1013 81 294 284 284 0 建安工程費(fèi) 51421 0 6171 11827 11827 71 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5485 0 0 2742 0 21597 21 配套設(shè)施費(fèi) 0 0 0 0 0 2742 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1543 0 278 524 494 0 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3529 0 635 1200 1129 247 營(yíng)業(yè)稅及附加 13370 0 0 3459 5084 565 銷(xiāo)售費(fèi)用 37391 0 0 2516 3697 4827 所得稅預(yù)繳 6077 0 0 1572 2311 3510 所得稅清算 12625 0 0 0 0 2194 土地增值稅預(yù)繳 2431 0 0 629 924 12625 土地增值稅清算 21591 0 0 0 0 21591 三、凈現(xiàn)金流 35670 51018 7377 38136 66683 16914 累計(jì)現(xiàn)金流 35670 51018 58395 20259 46424 63338 四、內(nèi)部收益率 % 五、投資回收期（ 靜 態(tài)） 根據(jù)季度現(xiàn)金流量表，可知項(xiàng)目的所得稅后內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %，投資回報(bào)水平較高。 表 32 項(xiàng)目銷(xiāo)售比例 時(shí)間 分布表 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 銷(xiāo)售率 % % % % % % % % % % % 銷(xiāo)售、回款計(jì)劃 項(xiàng)目共分 兩 期，住宅產(chǎn)品 一期 從 20xx 年 1 季度 開(kāi)始銷(xiāo)售， 二期 從 20xx 年 2季度開(kāi)始銷(xiāo)售， 商業(yè)部分從 20xx 年 2 季度開(kāi)始銷(xiāo)售， 地下獨(dú)立車(chē)庫(kù) 一期 20xx 年1 季度銷(xiāo)售 ，二期 20xx 年 2 季度 開(kāi)始 銷(xiāo)售 。上疊戶(hù)型有露臺(tái)，下疊戶(hù)型有地下室、花園。由于雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項(xiàng)目，此地區(qū)尚未像紅螺湖區(qū)域?yàn)閯e墅客群所認(rèn)知，區(qū)域價(jià)值尚未被挖掘。別墅類(lèi)產(chǎn)品層次區(qū)分明顯，面向北京城區(qū)客戶(hù)的高端產(chǎn)品價(jià)格要明顯高于其他產(chǎn)品。 13 （ 2）中檔別墅 產(chǎn)品具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)或項(xiàng)目的小景觀環(huán)境較好，獨(dú)棟別墅銷(xiāo)售均價(jià)在120xx 元 /平方米以上。開(kāi)發(fā)商多為本地企業(yè)，開(kāi)發(fā)水平不高。 項(xiàng)目配套條件 項(xiàng)目周邊交通條件較為便捷，南臨 111 國(guó)道，從北四環(huán)上京承快速經(jīng) 111 國(guó)道可以很順暢地到達(dá)本項(xiàng)目。在北京城市總體規(guī)劃（ 20xx 年 — 2020 年）中懷柔新城被規(guī)劃為北京東部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)、國(guó)際交往中心的重要組成部分，被定位為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)（如 圖 21 所示） ，承擔(dān)建設(shè)首都堅(jiān)實(shí)的生態(tài)屏障和市民文化休閑的理想空間的戰(zhàn)略任務(wù)。懷柔分中心保證該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前 30 日內(nèi)，向 中標(biāo)方提供市政管線 （上水、雨污水、電力、熱力、燃?xì)?、通信?接用條件 ， 中標(biāo)人需在辦理 市政管線的 接通 手續(xù)前 5 日內(nèi)，向 懷柔分中心 付清 剩余 土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)。 投標(biāo)保證金為人民幣 6000 萬(wàn)元，投標(biāo)人必須在 20xx 年 10 月 29 日 15： 00時(shí)前匯入指定銀行賬號(hào)（戶(hù)名：北京市土地整理儲(chǔ)備中心 ； 銀行：北京銀行 東單支行，賬號(hào)： 20xx 1001 805 ）。目前已經(jīng)完成遷改施工設(shè)計(jì)方案和施工預(yù)算工作，拆除、清理費(fèi)用由中標(biāo)人承擔(dān)； （ 3） 宗地東側(cè)有平房 37 間未拆除。 1 北京 懷柔 區(qū) XX 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 2 目 錄 第一部分：項(xiàng)目概況 ............................................................................. 1 項(xiàng)目位置 ...................................................... 1 規(guī) 劃指標(biāo) ...................................................... 3 土地現(xiàn)狀與交地條件 ............................................ 4 招標(biāo)基本情況 .................................................. 6 第二部分：區(qū)域市場(chǎng)分析 ...................................................................... 9 區(qū)位環(huán)境分析 .................................................. 9 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 ........................................... 11 市場(chǎng)總結(jié)和測(cè)算建議 ........................................... 13 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案 .............................................................. 15 項(xiàng)目定位 ......................................
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