【正文】 件 土地現(xiàn)狀 本項目 為 北京市土地儲備中心招標項目 ， 由北京市土地儲備中心懷柔分中心負責(zé)完成該宗地的征地、拆遷工作。 項目 四至范圍為 東至雁棲河，南至懷豐路及雁棲鎮(zhèn) 范各莊村 果園，西至 雁棲鎮(zhèn)北臺上村荒地及 范各莊村 果園，北至 雁棲鎮(zhèn)北臺上村荒地及河灘地 （如圖 12 所示） 。 在與中標人簽訂《土地開發(fā)建設(shè)補償協(xié)議》后 5 個日內(nèi)，且支付土地開發(fā)建設(shè)補償費首付款 95%后， 懷柔分中心向中標人交付“三通一平”的現(xiàn)狀土地。 只有參加了投標預(yù)登記的投標人才有權(quán)參加投標，投標時間為 20xx 年 10月 31 日上午 9： 00 時 —— 10： 00 時（或招標人另以補充文件形式通知的時間），20xx 年 10 月 31 日上午 10： 00 時整為本次投標截止時間。 土地開發(fā)建設(shè)補償費，滿足 付款進度 要求的，得 5 分。 22 懷柔 新城規(guī)劃 示意圖 2． 區(qū)域擁有良好的休閑度假資源 項目位于雁棲湖組團的中心位置，東側(cè)比鄰雁棲河。交通便捷度的提高將進一步縮短項目所在區(qū)域與城區(qū)的空間距離，為區(qū)域開發(fā)旅游休閑度假區(qū)配備了有力的軟件基礎(chǔ)。 懷柔 別墅市場分析 表 22 在售別墅類項目基本情況表 項目 名稱 項目位置 建筑類型 開盤時間 總建筑面積（萬 /㎡） 容積率 地上面積售價（元 /㎡） 紅螺湖別墅 紅螺湖東岸 獨棟 20xx9 15000 天恒別墅山 紅螺湖西側(cè) 獨棟、雙拼 20xx526 13 120xx 塞班假日 紅螺湖 雙拼、聯(lián)排 20xx528 聯(lián)排 7000 山水墅 雁棲環(huán)島 獨棟、雙拼、聯(lián)排 20xx12 聯(lián)排 6900；獨棟10000 歐郡 楊宋鎮(zhèn) 獨棟 20xx930 20 11500 龍山 新新小鎮(zhèn) 廟城鎮(zhèn) 獨棟、雙拼、聯(lián)排、四合院 20xx3 獨棟 12500 寬溝九號 橋梓鎮(zhèn) 雙拼、疊拼、板樓 20xx10 1 疊拼 800010000；雙拼 10000120xx 懷柔區(qū)自然景觀豐富，適宜度假休閑居住，近幾年區(qū)域別墅市場發(fā)展迅速，其中紅螺湖別墅、龍山新新小鎮(zhèn)、別墅山項目是區(qū)域別墅類產(chǎn)品的代表，在整個北京別墅市場也具有一定的知名度。 （ 3）經(jīng)濟型別墅 此類別墅開發(fā)時間較早，項目環(huán)境比較一般，沒有直接的景觀優(yōu)勢，但交通便利，距離懷柔城區(qū)較近。與其他郊區(qū) 項目比較，交通條件屬于中等水平。 測算建議 ? 項目地塊容積率為 ，限高 12 米， 根據(jù)建筑密度測算，做滿建筑規(guī)模需要全部做成 4 層的樓房。 90 平米以下戶型可以設(shè)計部分精裝修產(chǎn)品，滿足都市白領(lǐng)小資的休閑度假需求。 表 41 經(jīng)濟測算依據(jù)表 北京 懷柔 區(qū) XX 項目經(jīng)濟測算 主要參數(shù)說明表 類別 項目 單位 取值 說明 土地成本 住宅類樓面地價 元 /平米 1800 商業(yè) 類樓面地價 元 /平米 1800 土地成交價 萬元 49363 地下部分補交出讓金單價 元 /平米 40 地下部分補交地價款 萬元 91 因地上 /地下經(jīng)營性面積增加、各類物業(yè)性質(zhì)調(diào)整產(chǎn)生的土地差價 契稅 % 3% 最終土地價格的 3％ 合計 萬元 50937 以上三項之和 前期工程費 ％ % 包括可研、勘察規(guī)劃設(shè)計等，按合計占建安 成本的 2%估算 基礎(chǔ)設(shè)施配套 元 /平米 200 小市政按地上面積 200 元 /平米估算 建安工程費 別墅類 住宅 元 /平米 1600 別墅類 住宅單方建安成本按 1600 元 /平米考慮 配套商業(yè) 元 /平米 2100 底商單方建安成本按 2100 元 /平米考慮 獨立地下機動車庫 元 /平米 2100 按綜合平均地下面積 2100 元 /平米 相關(guān)費用 ％ % 招 投標、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)等費用，按建安的 % 19 估算 間接費用 ％ % 主要為管理等費用，按建安成本的 3% 資本化利息 ％ % 根據(jù)現(xiàn)金流測算 不可預(yù)見費 ％ % 土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施配套、管 理費用、資金成本之和的 3%考慮 直接開發(fā)成本 萬元 121159 土地成本 +前期工程費 +基礎(chǔ)設(shè)施配套 +資金成本 +管理費用 +不可預(yù)見費 售價 別墅類 住宅 元 /平米 8500 配套商業(yè) 元 /平米 120xx 車位 元 /個 100000 總銷售收入 萬元 243083 銷售費用 ％ % 含銷售傭金及推廣費用，合計按銷售收入的 4%計算 營業(yè)稅費及其附加 ％ % 按銷售收入的 %計算 建設(shè)期整體收益情況 總銷售收入 項目整體銷售收入 243083 萬元，整盤銷售均價 別墅類 住宅部分為 8500 元 /平米 ， 商業(yè) 部分為 120xx 元 /平米 ，車位 10 萬 /個。 表 44 敏感性分析 北京 懷柔 區(qū) XX 項目 收益水平敏感性分析 土地成交價（萬元） 樓面地價（元 /平米） 凈利潤（萬元） 凈利率 內(nèi)部回報率 32909（招標底價） 1200 65719 % % 41136（折算點價格） 1500 61404 % % 49363 1800 56107 % % 57590 2100 52774 % % 65817 2400 48458 % % 74045 2700 44143 % % 82272 3000 39828 % % 注：住宅銷售均價 8500 元 /平方米，商業(yè) 120xx 元 /平方米，車位 10 萬元 /個 。本項目的儲備有利于補充公司 20xx20xx 年住宅類銷售資源，對于公司上市以后的表現(xiàn)具有很大的支撐意義。此外， 項目 所在的雁棲湖區(qū)域缺乏品牌別墅項目，區(qū)域價值尚待挖掘。 。 此外 隨著 111 國道的進一步整修完善以及 京承高速道路的順暢 ， 以及與鄰近的 紅螺湖別墅區(qū)互動開發(fā)，將逐步 挖掘 區(qū)域 別墅 類產(chǎn)品 市場價值 ，區(qū)域升值空間巨大。 項目存在風(fēng)險及應(yīng)對方案 風(fēng)險一：項目距 市區(qū)較遠，周邊配套不 完善 項目位于北京市郊縣 懷柔 區(qū)，距離中心城區(qū)較遠， 市政公共設(shè)施配套 尚 不齊全 ， 較為缺乏大規(guī)模商業(yè)配套。 在其他條件不變，均價為 8864