【正文】 ， 懷柔分中心向中標(biāo)人交付“三通一平”的現(xiàn)狀土地。 圖 13 項(xiàng)目 規(guī)劃意見書附 圖 土 地 現(xiàn)狀 與交地條件 土地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目 為 北京市土地儲(chǔ)備中心招標(biāo)項(xiàng)目 ， 由北京市土地儲(chǔ)備中心懷柔分中心負(fù)責(zé)完成該宗地的征地、拆遷工作。 付款進(jìn)度要求 政府收益部分，中標(biāo)方應(yīng)在與北京市國(guó)土局簽訂《北京 市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后 3 個(gè)工作日內(nèi)，交納宗地價(jià)格中政府土地收益總額的 20%，剩余政府土地收益須在 180 日內(nèi)付清。區(qū)域具備開發(fā)休閑度假型居住區(qū)的先天條件和良好的發(fā)展前景。購買客戶以北京城區(qū)客戶為主，功能上以休閑度假為主。所以懷柔區(qū)別墅產(chǎn)品在價(jià)格上要明顯低于順義區(qū)的別墅類產(chǎn)品。 意向銷售價(jià)格與銷售率 根據(jù)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目 在 20xx 年 — 20xx 年 2 季度整個(gè) 銷售期內(nèi) ， 類 別墅 住宅 預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在 8500 元 /平米， 商業(yè) 部分 預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在 120xx元 /平米 。 通過盈虧平衡分析發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的保本售價(jià) 低于當(dāng)前該區(qū)域的 平均 市場(chǎng)價(jià)格，保本銷售率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)住宅平均銷售率和我公司各項(xiàng) 目的經(jīng)驗(yàn)銷售率。 綜合評(píng)價(jià)（ SWOT 分析） 優(yōu)勢(shì)： 周邊 自然條件優(yōu)越， 北側(cè)雁棲河，西側(cè)山脈是本項(xiàng)目的重要景觀亮點(diǎn) ，有利于打造高品質(zhì)的產(chǎn)品； 土地成本較低， 經(jīng)濟(jì)效益良好，具有較高贏利水平； 項(xiàng)目地塊規(guī)整，用地集中，利于規(guī)劃； 項(xiàng)目緊鄰 懷柔區(qū) 最重要的交通線 111 國(guó)道 ， 對(duì)外交通聯(lián)系便利 ； 項(xiàng)目 容積率低， 規(guī)模 較大，有利于 樹立 公司 開發(fā)高端、高附加值產(chǎn)品 的市場(chǎng) 形象和 品牌 ； 符合公司的長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略； 劣勢(shì)： 項(xiàng)目 周邊 區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一般 ， 地緣客戶 市場(chǎng)情況不樂觀 ； 區(qū)域位置比較偏遠(yuǎn)， 周邊市政配套不夠 齊全 ； 產(chǎn)品 若 主要面向 城區(qū)客戶 需求，該類產(chǎn)品 的差異化定位和 市場(chǎng)銷售問題還需要進(jìn)一步關(guān)注和 研究 。另一方面，懷柔區(qū)由于與北京市中心城區(qū)之間隔著順義區(qū)，且順義的別墅市場(chǎng)容量較大，致使城區(qū)居民的北部郊區(qū)別墅需求大部分都被順義區(qū)所吸納。 敏感性分析 對(duì)不同的成交地價(jià)情況下的收益水平進(jìn)行敏感性分析，詳見下表。 中小戶型 花園洋房 （宗地 外 側(cè) 區(qū)域 ） 以中、高端消費(fèi)者為目標(biāo)客戶，建造以 70140 平方米 戶型為主 的休閑 度假公寓式 花園洋房 。 ? 懷柔區(qū)自然景觀較為豐富，相比其他郊區(qū)具有較大的景觀優(yōu)勢(shì)，雖然距離城區(qū)較遠(yuǎn)，但京承高速道路順暢，由望和橋走京承高速到達(dá)懷柔城區(qū)僅半小時(shí)車程，到達(dá)項(xiàng)目地塊大約 40 分鐘。其中需要說明的是新開項(xiàng)目寬溝九號(hào)將目標(biāo)客戶鎖定在北京城區(qū)，所以售價(jià)高于區(qū)域整體均價(jià)。項(xiàng)目所在的雁棲組團(tuán)與東部新城、東區(qū)將是新城的主要發(fā)展方向，重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能。 競(jìng)買申請(qǐng)與競(jìng)價(jià)時(shí)間 本次投標(biāo)的預(yù)登記時(shí)間為 20xx 年 10 月 29 日上午 8： 3011： 00，下午 13：3015： 00，投標(biāo)登記地點(diǎn)為北京市 東城 區(qū) 和平里 北街 2 號(hào)北京市國(guó)土資源局 二層 —— 北京市土地交易市場(chǎng) 。沿京承高速驅(qū)車約 35 分鐘可到四環(huán)。 項(xiàng)目地塊的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)為 261065600 元 人民幣。 9 第二部分 ：區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)位環(huán)境分析 大區(qū)位分析 1． 項(xiàng)目位于懷柔新城的雁棲組團(tuán) 懷柔區(qū)是北京富有個(gè)性特色的山水歷史名城，一直是北京市重要的旅游、會(huì)議、休閑和都市工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)板塊。整體來看，在售項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模都較小，消化速度較慢。 市場(chǎng)總結(jié)和測(cè)算建議 市場(chǎng)分析總結(jié) ? 懷柔區(qū)的普通住宅市場(chǎng)仍以地緣型客戶為主，需求以消費(fèi)性需求為主，均衡價(jià)格在 50006000 元左右。 15 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案 項(xiàng)目定位 依據(jù)我們對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀的調(diào)查和相關(guān)的市場(chǎng)分析，結(jié)合地塊的開發(fā)條件和公司的自身情況，我們對(duì)項(xiàng)目做如下定位： 疊拼 別墅 （宗地 內(nèi) 側(cè) 區(qū)域 、臨雁棲河區(qū)域） 以 高端消費(fèi)者 為目標(biāo)客戶，建造 200300 平方米 戶型為主的 疊拼別墅，近可觀水、遠(yuǎn)可觀山。將季度現(xiàn)金流合計(jì)成年度現(xiàn)金流后如下表所示。 隨著項(xiàng)目所在區(qū)域 城市規(guī)劃工作的進(jìn)一步實(shí)施，周邊市政配套將逐步完善。 結(jié)論建議 綜上分析，本項(xiàng)目所在地塊區(qū)域升值潛力較大，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有較高贏利水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目的實(shí)施有利于公司在 繼續(xù)穩(wěn)定在北京 市場(chǎng) 的品牌形象和 市場(chǎng)地位 ，符合公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)對(duì)于公司上市之后的表現(xiàn)有著重要支撐意義。 公司 20xx20xx 年銷售資源缺口較大。 17 表 33 項(xiàng)目各部分回款計(jì)劃表 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 住宅(%) % % % % % % % % % % % 商業(yè)(%) 40% 60% 車庫(%) 40% 40% 20% 18 第四部分：項(xiàng)目投資收益分析 成本假設(shè) 本項(xiàng)目的招標(biāo)為暗標(biāo)，開標(biāo)前不公布底價(jià)，投標(biāo)需向一級(jí)開發(fā)方懷柔分中心支付的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)為 萬元，約合樓面地價(jià) 952 元 /平方米，考慮政府收益以 及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，本次測(cè)算總地價(jià)暫按 49363 萬（樓面地價(jià) 1800元）來進(jìn)行。所以目前區(qū)域以地緣型客戶為主，產(chǎn)品價(jià)格偏低，但雁棲湖具備獨(dú)立打造品牌居住區(qū)的特質(zhì)，區(qū)域價(jià)值升值空間較大。購買客戶以北京城區(qū)客戶占較大比例，功能上以休閑度假為主。未來區(qū)域不但將規(guī)劃完 善新城對(duì)外交通聯(lián)系通道，還要加強(qiáng)懷柔新城組團(tuán)之間的聯(lián)絡(luò)通道，使整個(gè)區(qū)域的交通更加順暢。 評(píng)分 標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)標(biāo)分兩個(gè)階段進(jìn)行： 第一階段：評(píng)估和比較 投標(biāo)人的 財(cái)務(wù)實(shí)力（ 20 分） 第二階段：綜合（ 80 分） （ 1）投標(biāo)價(jià)格， 35 分 采用分段打分： ① 投標(biāo)價(jià)格低于招標(biāo)底價(jià)視為無效標(biāo)書， 投標(biāo)價(jià)格達(dá)到招標(biāo)底價(jià)的得 20 分； ② 政府約定的該宗地成本折算點(diǎn)價(jià)格約為本次出讓宗地招標(biāo)底價(jià)的 倍，達(dá)到折算點(diǎn)得 33 分，高出折算點(diǎn)價(jià)格部分按照本次招標(biāo)最高價(jià)與折算點(diǎn)價(jià)格之間差價(jià)的線性差值計(jì)算得分； ③ 投標(biāo)價(jià)格高于底價(jià)，但未達(dá)到政府約定土地取得成本 折算點(diǎn)價(jià)格的，按照投標(biāo)價(jià)在底價(jià)與折算點(diǎn)價(jià)格之間的線性差值計(jì)算。目前此房 空置，