【正文】 ， 懷柔分中心向中標人交付“三通一平”的現狀土地。 圖 13 項目 規(guī)劃意見書附 圖 土 地 現狀 與交地條件 土地現狀 本項目 為 北京市土地儲備中心招標項目 ， 由北京市土地儲備中心懷柔分中心負責完成該宗地的征地、拆遷工作。 付款進度要求 政府收益部分，中標方應在與北京市國土局簽訂《北京 市國有土地使用權出讓合同》后 3 個工作日內，交納宗地價格中政府土地收益總額的 20%，剩余政府土地收益須在 180 日內付清。區(qū)域具備開發(fā)休閑度假型居住區(qū)的先天條件和良好的發(fā)展前景。購買客戶以北京城區(qū)客戶為主，功能上以休閑度假為主。所以懷柔區(qū)別墅產品在價格上要明顯低于順義區(qū)的別墅類產品。 意向銷售價格與銷售率 根據周邊房地產市場情況， 預計項目 在 20xx 年 — 20xx 年 2 季度整個 銷售期內 ， 類 別墅 住宅 預計銷售均價在 8500 元 /平米， 商業(yè) 部分 預計銷售均價在 120xx元 /平米 。 通過盈虧平衡分析發(fā)現，項目的保本售價 低于當前該區(qū)域的 平均 市場價格，保本銷售率遠低于市場住宅平均銷售率和我公司各項 目的經驗銷售率。 綜合評價（ SWOT 分析） 優(yōu)勢： 周邊 自然條件優(yōu)越， 北側雁棲河，西側山脈是本項目的重要景觀亮點 ，有利于打造高品質的產品； 土地成本較低， 經濟效益良好，具有較高贏利水平； 項目地塊規(guī)整，用地集中，利于規(guī)劃； 項目緊鄰 懷柔區(qū) 最重要的交通線 111 國道 ， 對外交通聯系便利 ； 項目 容積率低， 規(guī)模 較大，有利于 樹立 公司 開發(fā)高端、高附加值產品 的市場 形象和 品牌 ； 符合公司的長期的土地儲備戰(zhàn)略； 劣勢： 項目 周邊 區(qū)域 經濟發(fā)展狀況一般 ， 地緣客戶 市場情況不樂觀 ； 區(qū)域位置比較偏遠， 周邊市政配套不夠 齊全 ； 產品 若 主要面向 城區(qū)客戶 需求，該類產品 的差異化定位和 市場銷售問題還需要進一步關注和 研究 。另一方面，懷柔區(qū)由于與北京市中心城區(qū)之間隔著順義區(qū)，且順義的別墅市場容量較大，致使城區(qū)居民的北部郊區(qū)別墅需求大部分都被順義區(qū)所吸納。 敏感性分析 對不同的成交地價情況下的收益水平進行敏感性分析，詳見下表。 中小戶型 花園洋房 （宗地 外 側 區(qū)域 ） 以中、高端消費者為目標客戶，建造以 70140 平方米 戶型為主 的休閑 度假公寓式 花園洋房 。 ? 懷柔區(qū)自然景觀較為豐富，相比其他郊區(qū)具有較大的景觀優(yōu)勢，雖然距離城區(qū)較遠，但京承高速道路順暢，由望和橋走京承高速到達懷柔城區(qū)僅半小時車程，到達項目地塊大約 40 分鐘。其中需要說明的是新開項目寬溝九號將目標客戶鎖定在北京城區(qū)，所以售價高于區(qū)域整體均價。項目所在的雁棲組團與東部新城、東區(qū)將是新城的主要發(fā)展方向，重點發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能。 競買申請與競價時間 本次投標的預登記時間為 20xx 年 10 月 29 日上午 8： 3011： 00，下午 13：3015： 00，投標登記地點為北京市 東城 區(qū) 和平里 北街 2 號北京市國土資源局 二層 —— 北京市土地交易市場 。沿京承高速驅車約 35 分鐘可到四環(huán)。 項目地塊的土地開發(fā)建設補償費為 261065600 元 人民幣。 9 第二部分 ：區(qū)域市場分析 區(qū)位環(huán)境分析 大區(qū)位分析 1． 項目位于懷柔新城的雁棲組團 懷柔區(qū)是北京富有個性特色的山水歷史名城，一直是北京市重要的旅游、會議、休閑和都市工業(yè)發(fā)展的重點板塊。整體來看，在售項目項目規(guī)模都較小，消化速度較慢。 市場總結和測算建議 市場分析總結 ? 懷柔區(qū)的普通住宅市場仍以地緣型客戶為主，需求以消費性需求為主，均衡價格在 50006000 元左右。 15 第三部分 項目開發(fā)經營方案 項目定位 依據我們對區(qū)域現狀的調查和相關的市場分析，結合地塊的開發(fā)條件和公司的自身情況，我們對項目做如下定位： 疊拼 別墅 （宗地 內 側 區(qū)域 、臨雁棲河區(qū)域） 以 高端消費者 為目標客戶，建造 200300 平方米 戶型為主的 疊拼別墅，近可觀水、遠可觀山。將季度現金流合計成年度現金流后如下表所示。 隨著項目所在區(qū)域 城市規(guī)劃工作的進一步實施，周邊市政配套將逐步完善。 結論建議 綜上分析，本項目所在地塊區(qū)域升值潛力較大，項目經濟效益較好，具有較高贏利水平和抗風險能力，項目的實施有利于公司在 繼續(xù)穩(wěn)定在北京 市場 的品牌形象和 市場地位 ，符合公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略，同時對于公司上市之后的表現有著重要支撐意義。 公司 20xx20xx 年銷售資源缺口較大。 17 表 33 項目各部分回款計劃表 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 住宅(%) % % % % % % % % % % % 商業(yè)(%) 40% 60% 車庫(%) 40% 40% 20% 18 第四部分：項目投資收益分析 成本假設 本項目的招標為暗標，開標前不公布底價，投標需向一級開發(fā)方懷柔分中心支付的土地開發(fā)建設補償費為 萬元，約合樓面地價 952 元 /平方米，考慮政府收益以 及市場競爭情況，本次測算總地價暫按 49363 萬（樓面地價 1800元）來進行。所以目前區(qū)域以地緣型客戶為主，產品價格偏低，但雁棲湖具備獨立打造品牌居住區(qū)的特質，區(qū)域價值升值空間較大。購買客戶以北京城區(qū)客戶占較大比例，功能上以休閑度假為主。未來區(qū)域不但將規(guī)劃完 善新城對外交通聯系通道，還要加強懷柔新城組團之間的聯絡通道，使整個區(qū)域的交通更加順暢。 評分 標準 評標分兩個階段進行： 第一階段：評估和比較 投標人的 財務實力（ 20 分） 第二階段：綜合（ 80 分） （ 1）投標價格， 35 分 采用分段打分： ① 投標價格低于招標底價視為無效標書， 投標價格達到招標底價的得 20 分； ② 政府約定的該宗地成本折算點價格約為本次出讓宗地招標底價的 倍，達到折算點得 33 分，高出折算點價格部分按照本次招標最高價與折算點價格之間差價的線性差值計算得分； ③ 投標價格高于底價，但未達到政府約定土地取得成本 折算點價格的，按照投標價在底價與折算點價格之間的線性差值計算。目前此房 空置，