【正文】 是很廣 ) 房型 三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 比例 % % % % 房型需求比例圖%%%%三室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 從上圖可以看出： xx 市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到一個新的階段，人們對住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套， 16 更大的空間。 本項目所在地交通狀況較好，從 204 國道進入市區(qū)的主要通道 xx 路從項目前面通過，最近處 150 米，項目距離長途汽車站僅 250 米，去周邊縣市非常方便。 四、地面狀況： 項目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊張拆遷過程中。 五、投資收益分析： 成本預(yù)測： 4 稅務(wù)分析： ①、營業(yè)稅及附加稅； ②、所得稅； ③、土地增值稅。 六、項目 SWTO 分析 優(yōu)勢； 劣勢； 機會； 5 威脅。整個項目由 8000 平方的商業(yè)用地和 12021 平方住宅用地組成。 序號 地點 距離宗地 /米 12 1 汽車站 250 2 華聯(lián)超市 1600 3 公安局 150 4 城中菜場 2300 5 xx 中學(xué) (初中 ) 2500 6 xx 中學(xué) (高中 ) 2800 7 中國銀行 400 8 農(nóng)業(yè)銀行 300 9 xx 廣場 1500 10 市政府 600 11 骨科醫(yī)院 800 12 商業(yè)街 1600 13 肯得基 2021 14 圖書館 300 15 劇院 1700 13 從以上的圖表來看：目前宗地周邊基本生活配套還是屬于較缺乏，如菜場、大型購物廣場、娛樂場所等，小區(qū)周邊的配套是否齊全是項目宗地開發(fā)與否的一項重要指標(biāo)，項目宗地配套的缺乏會造成開發(fā)成本的加大，同時也勢必造成利潤的降低。特別是對于商品房，消費者都認(rèn)為現(xiàn)在市房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，并且當(dāng)前價格太高，有望回落，對于購房都抱一種觀望的態(tài)度，更不用說是投資了。 媒體 宣傳 宣傳單頁、網(wǎng)絡(luò) xx 國際苑是目前本市比較有代表性的樓盤，這是因為她是目前 XX 市場上最豪華、價格最貴的小區(qū)。 三、經(jīng)濟效益分析： ①、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項稅費的減免）；房價以當(dāng)?shù)仄骄績r 2700 元 /平方米為標(biāo)準(zhǔn)。 總結(jié)： 綜上所述，本項目在區(qū)域內(nèi)還是比較有競爭能力的，無認(rèn)是規(guī)模、配套還是交通上雖然說不上占有絕對優(yōu)勢，但都比其它樓盤優(yōu)勢明顯?？紤]到目前的消費水平，和其它項目反饋的信息，小區(qū)內(nèi)部 30 如果設(shè)立收費休閑娛樂設(shè)施，那么僅僅是一種華兒不實的擺設(shè)。 ? 對于土地成本，雖然價格沒有實定，但政府部門沒有提到優(yōu)惠政策，這一點開發(fā)商可以酌情另行爭取。 項目消費群體定位： 項目定位為高檔住宅小區(qū)，消費群體定位為能承受總價 350000 左右的客戶群體。 配套設(shè)施建議 以實用性為主題： ①、由于項目周邊沒有幼兒園，所以在項目配套中很有必要建 一所幼兒園、兒童樂園之類的設(shè)施，并且為了吸引人氣，這個幼兒園可以對外開放。 城建規(guī)劃：西部新區(qū)的規(guī)劃。 四四 /月；商業(yè) 178。這一系列的現(xiàn)象 15 直接影響到新開發(fā)的商鋪。 從上面得出的結(jié)果看來，近幾年政府比較重視新區(qū)的發(fā)展，從道路修建到土 地開發(fā)都是為了快速發(fā)展西區(qū)和對新區(qū)人氣的積累。 三、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較： 9 項目所在地地面增高 4 米左右，周邊地勢與之等同。 三、物業(yè)類型、戶型、面積設(shè)計建議。 七、項目開發(fā)可行性建議及市場定位 項目開發(fā)可行性建議； 項目市場定位； 1）、項目規(guī)劃定位； 2）、項目消費群體定位； 3）、項目價格定位。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫項目的人工河，河道寬 14 米，深 3 米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路。從本案來看，為提高開發(fā)可行性及將來的升值空間，小區(qū)周邊應(yīng)配備相應(yīng)的生活、娛樂方面的商服設(shè)施。 2. 付款方式 ：被訪者中絕大多數(shù)人（占 2/3）認(rèn)為最好用一次性付款方式購房，主要考慮到銀行住房貸款利息和今后的償還能力。她抓 住潛在的發(fā)展因素： xx 中學(xué)、規(guī)劃中的市政廣場以及新市政府將遷至，大力炒作，但這種價位是一般 XX 居民不能承受的。 ②、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)； ③、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)； ④、敏感性分析： 序號 方案名稱 地價 (萬元 /畝 ) 土地費(萬元 ) 項目成本(萬元 ) 土地費比例 (%) 銷售收入 (萬元 ) 利潤(萬元 ) 70%銷售利潤 回報率 (%) 1 方案一 50 1500 % 9450 % 2 方案二 55 1650 % 9450 % 3 方案三 60 1800 % 9450 % 4 方案四 65 1950 % 9450 % 5 方案五 70 2100 % 9450 % 27 五五 相比之下，本項目的優(yōu)勢是均衡的，而其它競爭項目則是在某一方面有優(yōu)勢。為了增加項目和開發(fā)公司在區(qū)域內(nèi)的良好口碑，多設(shè)立一些免費而實用的配套設(shè) 施是很有必要的。 ? 在市調(diào)過程中，政府部門對一些制度和收費標(biāo)準(zhǔn)講得比較寬松隨便，這一點開發(fā)商應(yīng)引起重視。套型設(shè)計合理，主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)（衛(wèi)浴分開），面積控制在 120130 平方