【正文】 一般來說住宅產(chǎn)品銷售到了尾聲，改進的可能性可以說是微乎 其微，因此較多的采用重新定義市場的方式。根據(jù)市場的反映靈活交叉使用各種銷售手段，維持項目在客戶心目中的新鮮感。凡在內(nèi)部認購期間，越早下誠意金可獲得較大的額外折扣，反之折 扣越小。 原因：根據(jù)前期銷售狀況顯示，目標客戶之附近工廠白領(lǐng)和周 邊居民、生意人對項目的供應(yīng)有大量需求，能為巨大的項目帶 進人氣。 重點目標客戶鎖定 A、東莞知識分子、外來高級白領(lǐng) 他們忙于工作，希望孩子在一個鄰里關(guān)系和諧、素質(zhì)高尚、文 化濃郁的環(huán)境成長。時富花園所處位置優(yōu)越，位于莞樟大道、莞深高速公路、莞深出口處，背倚翠海林峰及旗峰公園，占盡自然地利之美。 戰(zhàn)略 3—— 提升單一產(chǎn)品開發(fā)量，降低開發(fā)風(fēng)險； 控制商業(yè)供給，以街鋪形式開發(fā)。 3）重要競爭對手為準現(xiàn)樓、現(xiàn)樓發(fā)售。 3）目前市政配套不完善，離商業(yè)中心有一定的距離 本小區(qū)由于處于新城市發(fā)展地帶，各項市政設(shè)施的完善尚需時 日。 B、交通便利，路網(wǎng)發(fā) 達 前臨莞樟大道和五環(huán)路，瞬時可抵東莞市中心；莞深高速公路入口緊挨小 區(qū)西側(cè)，廣州、深圳、香港及臨近重要港口、機場、鐵路樞紐都 在半小時車程之內(nèi)。 b、置業(yè)驅(qū)動因素 —— 居住環(huán)境、價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理 C、戶型要求 —— 以 3 房： 80120 ㎡為主， 2 房： 6085 ㎡，復(fù)式： 160220 ㎡（ 3 房、 4 房），疊拼： 160300 ㎡。 b) 住宅供給產(chǎn)品類型豐富 c) 產(chǎn)品價格兩極分化現(xiàn)象較嚴重。 （ 4） 寮步鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟比較 經(jīng)濟指標 虎門 常平 寮步 石龍 樟木頭 石碣 茶 山 GDP（萬元） 363000 330176 261800 203061 1312663 103889 79100 工業(yè)總產(chǎn)值（萬元） 704802 430412 603700 309551 213709 168596 150500 財政收入（萬元） 26863 16234 19800 17318 23800 7711 社會消費品零售總額（萬元） 387000 169025 125711 51826 40805 35950 土地面積（ KM2） 170 108 87． 5 12． 8 66． 6 36 56． 63 寮步雖然地域狹小，但綜合實力較強，僅次于樟木頭，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠高于茶山、石碣等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。 汽車文明在寮步得到充分體現(xiàn)。這里公路交通發(fā)達，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”路兩條超一級公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)五環(huán)路、東區(qū)大道于此交匯，交織成一個發(fā)達的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，半小時生活圈幾乎可以到達東莞的每一個角落，距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有 30－ 40 分鐘車程，距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有 10—15 分鐘車程。由于東莞本地的相關(guān)機構(gòu)對整體樓市價格未有明確的統(tǒng)計，因此為了能夠更好的把握目前的價格分布，我們此次就以莞城周邊地區(qū)采集的數(shù)據(jù)進行歸納分析，結(jié)果如下： （圖） （ 3）住宅市場進程 （圖） 2021 年上半年，東莞全市商品房屋空置面積 萬平方米，比去年同期增長 %.其中空置一年以上（含一年） 萬平方米 .商品房屋空置面積中，住宅空置面積 萬平方米，寫字樓空置面積 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置面積 萬平方米 . 根據(jù)了解， 1999 年時新世紀、光大景湖的暢銷，增加了房地產(chǎn)投資者的信心，部分項目開始動工，逐步進入市場后，促使 2021 至 2021年投資增長速度較快，帶動了 2021 和 2021 年投資的超快速增長 . （圖） 東莞市從 1999 年以來，房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比值低于合理區(qū)間，說明基礎(chǔ)建設(shè)投資沒有對房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙 . 此收費標準調(diào)低后，消防設(shè)施配套費取消，不再從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費中切塊。這是廣東農(nóng)村集體用地管理制度的重大創(chuàng)新突破。此政策的推出，使土地的供應(yīng)在一個公平的市場環(huán)境下，減少投機行為，促進土地出讓市場的有序發(fā)展。 新的房地產(chǎn)信貸政策從房地產(chǎn)開發(fā)貸款到消費貸款等條件均提高了門檻，房地產(chǎn)開發(fā)的步伐會放慢，但會更加穩(wěn)健，那些靠資金運作，跳躍式發(fā)展的企業(yè)將會沒有生存基礎(chǔ)。 東莞市宏觀市場環(huán)境分析 東莞市概況 東莞位于珠江三角洲東北部，東臨惠州、博羅，南連深圳，西與番禺隔海相望，北距廣州５０公里，南距香港９０公里，地處穗深港經(jīng)濟走廊的中間，水陸交通極為便利，廣九、京九廣梅汕鐵路在此交匯；廣深公路貫穿其中；距廣州白云機場和深圳寶安機場都只有５０公里左右；主要港口 —— 虎門港是國家一類口岸，對外國籍船舶開放。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實保護土地資源，維護土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險，2021年２月１８日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。 （２）全國地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。法定代表人 :朱正賢 。 項目總規(guī)劃用地面積 336,088平方米 ,項目總建設(shè)用地面積 280052平方米 ,容積率不大于 , 建筑高度控制在 28 層以下。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α? 風(fēng)險及建議 寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，具屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊雖然土地成本較低，但仍需要嚴格控制工程成本和管理成本。注冊號 :003153。 時富花園開發(fā)有限公司的土地儲備情況： 東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺 500 畝土地 ２ .３ .２項目法律手續(xù) 本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。 進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理 2021年６月５日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向。 東莞于１９８５年９月撤縣設(shè)市，１９８８年１月升為地級市，不設(shè)縣，現(xiàn)直轄３２個鎮(zhèn)區(qū)。 ２、 規(guī)范和整頓市場的法規(guī) ? 商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性項目的用地，將在全國范圍內(nèi)實行招標、拍賣、掛牌方式進行出讓。五部委高官聯(lián)合帶隊督辦，就是要從土地規(guī)劃和供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)政策和計劃立項、建設(shè)管理、資金設(shè)計、干部監(jiān)督等若干方面聯(lián)手整頓土地市 場，促進土地市場的健康發(fā)展。 ４、 減免房地產(chǎn)開發(fā)商負擔(dān)的法規(guī)： 經(jīng)省人民政府批準，廣東省物價局對涉及我省房地產(chǎn)市場建設(shè)的行政事業(yè)性收費項目作出了重大調(diào)整，１５項收費有的被完全減免，有的被大幅降低收費標準，此舉旨在從政策上降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。東莞城鎮(zhèn)居民的人均居住面積大，而居住支出卻處于相當?shù)偷乃疁?.主要原因是東莞居民有大量的私房、房改房、這與深圳、廣州的居民擁有的大量商品房相比，東莞居民用于物業(yè)管理等各方面支出相對較低 . 自 1998 年至 2021 年，房地產(chǎn)年均投資增長率為 %，對比同一時期基本建設(shè)投資年均增幅 %低 個百分點，呈現(xiàn)良性增長態(tài)勢 . 歷年竣工面積與銷售面積增長水平大致相當，說明房產(chǎn)市場發(fā)展比較合理，目前市場的供給與需求量基本平衡 . 目前，東莞市商品住宅的均價范圍為 2800— 4000 元／平方米之間，普通住房的價格大約在 2800— 3200 元／平方米之間，高檔住宅約在3600— 4000 元／平方米之間， 4000 元／平方米的價格是普通類住宅的最高限額 . 虎門港開發(fā)區(qū) 東部工業(yè)園區(qū)位于東莞市東部，常平、橫瀝、企石和橋頭四鎮(zhèn)的交匯處，總面積達 平方公里，是東莞繼松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)之后，又一跨鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)的大型工業(yè) 園區(qū) .工業(yè)園的定位是以現(xiàn)代制造業(yè)生產(chǎn)加工為主的工業(yè)基地，兼有部分現(xiàn)化制造業(yè)的研發(fā)功能，同是具有休閑度假、文化、教育等功能 . 東部工業(yè)園的啟動，將會形成一個以常平為核心，橫瀝、企石、橋頭三鎮(zhèn)為副中心的城市格局，建成后不僅輻射四鎮(zhèn)，同將有效吸納東部各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)，強化周邊鎮(zhèn)區(qū)的城市功能，形成組團式城市的新格局 . 一個房地產(chǎn)市場要想持續(xù)快速的發(fā)展，需要多元化的產(chǎn)業(yè)做基礎(chǔ)，同時還要保證強大的市場消費力 .東部工業(yè)園對東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無疑將起著積極作用 . 城市化發(fā)展 2021 年，東莞的第二產(chǎn)業(yè)比例已高達 %，城市建設(shè)成為進一步提升城市競爭力的瓶頸，因此加速城市化進程顯得至關(guān)重要 .現(xiàn)時的東莞正以前所未有的熱情進行基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè) .全市 32 個鎮(zhèn)區(qū)都在進行總體規(guī)劃的修編，明確提出打造新中心區(qū)的就有 23 個，可以看出與城市建設(shè)相生相長的房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的商機 . 總結(jié)：政府投入巨資打造東莞城市中心，進一步完善道路和公交系統(tǒng)，將會促進東莞的城市化進程，進而帶來房地產(chǎn)的飛速發(fā)展 . （二）東莞市整體規(guī)劃狀況 根據(jù)《 2021— 2021 年東莞城市總體規(guī)劃》，總體規(guī)劃將東莞全市域范圍， 2465 平方公里全部確定為城市規(guī)劃區(qū) ，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的規(guī)劃管理 .規(guī)劃期限為近期 2021— 2021 年，遠期為 2021— 2021 年 . 東莞市將成為珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市，重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，省級歷史文化名城， 以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市 .強化中心城區(qū)的核心地位，以中心城區(qū)為核心，加速發(fā)展以虎門為副中心的西部城鎮(zhèn)帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮(zhèn)帶，重點發(fā)展石龍、塘廈、長安、樟木頭、麻涌等中心城鎮(zhèn) .到 2021 年，中心城區(qū)人口控制在 80 萬人左右，城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在 平方公里以內(nèi) .積極貫徹“城鎮(zhèn)進圈、工業(yè)進園、民宅進區(qū) ”的原則，切實加強生態(tài)環(huán)境的保護 . 未來 10 年，東莞將圍繞建設(shè)以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標，努力實現(xiàn)從國際制造業(yè)基地向國際制造業(yè)名城轉(zhuǎn)變；從城鄉(xiāng)一體化向城市現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變；全面建設(shè)小康社會向率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變 . 根據(jù)上述戰(zhàn)略構(gòu)想及打造制造業(yè)為特色的現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標，東莞市政府明確打出了“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路 .“一網(wǎng)”，即把東莞 2465 平方公里作為一個整體來規(guī)劃建設(shè)，構(gòu)筑環(huán)繞全市的水、電、氣、路、港等高標準基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)，提高城市承載能力；“兩區(qū)”，即大力推進城市新區(qū)和松山湖科技 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，尋求新的增長空間，從整體上提高東莞的集聚力和競爭力；“三張牌”，即突出打造城市牌，外資牌和民營，形成新的增長動力和發(fā)展優(yōu)勢 . 寮步農(nóng)業(yè)已基本告別了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，正向技術(shù)、優(yōu)質(zhì)、效益方向轉(zhuǎn)化，建立了以糧食、水果（荔枝）、水產(chǎn)、蔬菜為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商品基地。平均人口密度 2971人 /平方公里，處于東莞各鎮(zhèn)中游水平。同時，東莞房地產(chǎn)的營銷策劃上還很大程度上受深圳及廣 州的影響而有樣有學(xué)，現(xiàn)炒現(xiàn)賣，而對本地區(qū)的地域特點與優(yōu)勢未完全利用與挖掘，創(chuàng)新也顯不夠，由于消費者的消費觀念日漸成熟與理性，對房子的基本功能要求退居其次，進而轉(zhuǎn)向?qū)Ψ孔拥纳矸輰傩?、品位、社區(qū)群體、文化等房子以外的因素追求，這就對房地產(chǎn)的產(chǎn)品定位、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、物業(yè)管理、售后服務(wù)等各環(huán)節(jié)提出更高要求。月） 出租率 地王廣場 東縱大道 5萬 綜合性 90 招商中 第一國際 東莞大道 40萬 綜合性 未定 招商中 世博廣場 東城大道 20萬 綜合性 120 招商中 翠湖商業(yè)街 東站對面 2021 街 鋪 70 不理想 （ 3）未來商業(yè)供給 商場名稱 位置 規(guī)模 功能分布 價格（元 M2） 租金（元/M2 B. 購買或求租商鋪用于自營的個體商戶。 B、成熟生態(tài)園林舉目可見 前期別墅、公寓的入住和歐式園林的竣工，給本項目樹立了初步 的形象，也積累了一批忠實的客戶。 8）整個小區(qū)沒有任何稀缺性天然景觀。 4）舊客介紹新客，不可忽視的客戶資源 前期積累的客戶資源引導(dǎo)得當，也是源源不斷的穩(wěn)定客戶。 其次，東莞市政府大打城市牌，此牌一出，聚集效應(yīng)明顯，吸引 大量的高素 質(zhì)人才來東莞工作并且居住。 物業(yè)類型 戶型面積（㎡） 套數(shù)（套） 占總戶數(shù)的比例 2 房 60 起 120 18% 3 房 80 起 516 70% 1 房 40 起 30 % 小計 666 商業(yè)街鋪 客戶定位 根據(jù)本項目的市場定位及形象主題定位，本項目的目標客戶定 位將除了享有同地段景觀的競爭對手的目標客戶外，還將吸引 受落本項目形象定位的更高素質(zhì)的買家。 市場比價法測算銷售價格分析表： 案例名稱 本項目 景湖春天 世紀城 地王康景臺 新天地 華庭 中信東泰之 陽光假日 蔚藍星湖 地理位置 接壤東城郊 東城中心區(qū) 南城中心區(qū) 東城郊區(qū) 東城郊區(qū) 南城區(qū) 東城區(qū) 市場均價 3000 3800 3648 2300 3350 2780 區(qū)位級差 4 9 9 8 7 8 7 銷售能力 7 8 5 7 6 8 7 交通條件