【正文】 國(guó)北部和東南亞國(guó)家的高收入階層冬季和夏季前往勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）度假，以及商務(wù)、探親訪友的市場(chǎng)有一定潛力。西歐各國(guó)如法國(guó)、德國(guó)、英國(guó)一直是旅游輸出客源的傳統(tǒng)強(qiáng)國(guó)，每年都有上十萬(wàn)人次的游客在云南旅游。 度假客源市場(chǎng)定位： 重點(diǎn)客源市場(chǎng)：港澳臺(tái)地區(qū) 港澳臺(tái)地區(qū)歷年來(lái)都始終占據(jù)著內(nèi)地入境休閑度假市場(chǎng)的極大份額。 傳統(tǒng)客源市場(chǎng)：日本、韓國(guó)及歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家日韓及歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的旅游需求早已完成由觀光向度假的轉(zhuǎn)變，之所以目前來(lái)麗江的這部分國(guó)家游客仍以觀光行為為主，主要是國(guó)為缺乏高端的旅游產(chǎn)品和設(shè)施條件。 第五節(jié) 項(xiàng)目旅游形象戰(zhàn)略通過(guò)將勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）與周邊一些小鎮(zhèn)進(jìn)行比較，得出本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，從而找準(zhǔn)本項(xiàng)目的形象定位。 勐臘縣易武鄉(xiāng)：易武鄉(xiāng)是勐臘縣北部的一個(gè)鄉(xiāng)，是“普洱茶”的主產(chǎn)地之一。2）勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）與昆曼公路上重要的境外小城鎮(zhèn)對(duì)比 08年昆曼公路的開(kāi)通，為從泰國(guó)到中國(guó)提供了一條很便捷的通道。 老撾的會(huì)曬：會(huì)曬是老撾關(guān)口，主要具有交通中轉(zhuǎn)站的職能。而且對(duì)于勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）來(lái)說(shuō)，它既有神奇的熱帶雨林，又有豐富多彩的傣族貝葉文化，能給游客提供不同的旅行體驗(yàn)。3）勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）與州內(nèi)的其他典型小鎮(zhèn)的對(duì)比 關(guān)累鎮(zhèn)：關(guān)累鎮(zhèn)是大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的重要水路口岸物流集散地之一，是以發(fā)展邊貿(mào)和航運(yùn)事業(yè)為主的邊貿(mào)口岸型城鎮(zhèn)。而以環(huán)抱龍得湖的民族風(fēng)情園作為主打的觀光型旅游產(chǎn)品的勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）則是獨(dú)一無(wú)二的環(huán)湖而建的城市。本項(xiàng)目旅游形象的確定，就要緊緊抓住這些主脈絡(luò)和資源特色，并易于識(shí)別。此類客戶的消費(fèi)敏感因素主要是購(gòu)買決策成功感（他們相信自己的判斷，并對(duì)預(yù)期有較為主觀的預(yù)測(cè)，注重看項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)格比，購(gòu)買決策理性），在進(jìn)行銷售推廣時(shí)，需要重點(diǎn)注意考慮客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，購(gòu)買動(dòng)機(jī)選擇性進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值講解。 居住價(jià)值：對(duì)購(gòu)買者而言，休閑度假和養(yǎng)老是本項(xiàng)目產(chǎn)品最為直接的居住價(jià)值，休閑度假針對(duì)客戶旅行需求，與旅行社的聯(lián)系是關(guān)鍵，養(yǎng)老針對(duì)盡孝和安度晚年需求，孝道宣傳是關(guān)鍵。計(jì)算如下：成本加成定價(jià)法只考慮成本，沒(méi)有結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，在得出成本加成單價(jià)后還需要結(jié)合市場(chǎng)情況分析此價(jià)格的市場(chǎng)接受性，避免出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市導(dǎo)致銷售不暢進(jìn)而影響項(xiàng)目成功。定價(jià)來(lái)源參照成本加成定價(jià)。保守估計(jì)我們判定項(xiàng)目市場(chǎng)接受的基本價(jià)格為4112元/平米。整個(gè)滄北片區(qū)將打造為集旅游、休閑、度假、會(huì)議、商務(wù)、民俗體驗(yàn)等為一體的新經(jīng)濟(jì)區(qū)。本項(xiàng)目將結(jié)合“低開(kāi)高走”和“波浪螺旋”兩種策略來(lái)最大限度的提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格。本推盤策略的優(yōu)勢(shì)是：配合價(jià)格策略，保證價(jià)格的初步提升；配合提價(jià)策略，保證提價(jià)的波浪式起伏；配合營(yíng)銷策略，保證好與差的多樣化選擇；配合財(cái)務(wù)策略，保證將最好的房賣出最好的價(jià)；配合風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略，保證危機(jī)中可以有低品質(zhì)產(chǎn)品支持低價(jià)，支撐人氣。南北最大縱距為112公里，東西最大橫距98公里，總面積6958平方公里。56’53”和東經(jīng)100176。麗江壩片區(qū)位于勐罕鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府駐地。境內(nèi)自然環(huán)境比較復(fù)雜，主體氣候明顯。降水量年均1200—1600毫米，雨量充沛，%，植被多為熱帶雨林和季雨林，年均日照1800—2200小時(shí)，年太陽(yáng)輻射點(diǎn)量為120—130千卡，風(fēng)向主要為東南、西南風(fēng)，—，靜風(fēng)頻率為71%。勐罕鎮(zhèn)在大地構(gòu)造中的位置，處于印度洋板塊與歐亞板塊相碰撞地域的東側(cè)，屬于西南地槽褶皺區(qū)中的三江（怒江、瀾滄江、金沙江）印支褶皺系的南端。斷面多向西傾，傾斜達(dá)75度，是地震活動(dòng)性強(qiáng)烈的斷裂。瀾滄江發(fā)源于青藏高原，下游（中國(guó)境外）稱湄公河，流入印度洋。鎮(zhèn)域內(nèi)有水庫(kù)四座：曼嶺水庫(kù)，庫(kù)容780萬(wàn)立方米；曼桂一水庫(kù)，庫(kù)容480立方米，灌溉面積5600畝；曼桂二水庫(kù)，庫(kù)容230立方米，灌溉面積2300畝；曼章水庫(kù)，庫(kù)容200萬(wàn)立方米，灌溉面積1500畝。其特有的亞洲野象，在國(guó)內(nèi)外理是遠(yuǎn)近聞名。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年末，㎡。 文化與宗教麗江市的人口結(jié)構(gòu)為傣族、漢族、其它少數(shù)民族各占三分之一。勐罕鎮(zhèn)域內(nèi)世居著傣族、哈尼族、拉祜族、布朗族，%，%。傣族地區(qū)佛寺十分普遍，送子入寺為僧是天經(jīng)地義之事。而竹樓是傣族人因地制宜創(chuàng)造出的一種特殊形式的民居。傣族瀾滄江為“南米匡”漢文記音為湄公河，“南”為水、河，“咪”(湄)為母親，“匡”(公)為財(cái)富，即“財(cái)富之母(源)河”，這財(cái)富不僅包涵物質(zhì)財(cái)富，也包涵精神財(cái)富，因此人們習(xí)慣稱傣族為水的民族。橡膠種植及初加工是目前勐罕鎮(zhèn)主要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，干膠產(chǎn)量達(dá)7195噸。由于麗江壩是麗江市前往勐侖植物園的必經(jīng)之路，地緣優(yōu)勢(shì)及其明顯，宣慰街故王宮的開(kāi)發(fā)，同麗江壩形成犄角之勢(shì)。 城鎮(zhèn)發(fā)展定位麗江市城市定位：熱帶風(fēng)光、民族風(fēng)情濃郁的國(guó)際化生態(tài)旅游城市，依托大西南，面向東南亞的瀾滄江—湄公河次區(qū)域水電工業(yè)中心，水陸空口岸貿(mào)易中心，國(guó)際旅游度假中心。麗江壩，還被確定為云南省22個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)性旅游小鎮(zhèn)“夢(mèng)幻版納”之一。麗江市目前已經(jīng)開(kāi)通了與東五國(guó)的水陸空交通通道；2004年瀾滄江—湄公河流域國(guó)這共同簽署了中國(guó)與東盟六國(guó)瀾滄江—湄公河開(kāi)通航運(yùn)的協(xié)訂和中泰果蔬貿(mào)易零關(guān)稅協(xié)訂等。”在《云南促進(jìn)瀾滄江湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展五年計(jì)劃》中將麗江市定位為：“昆曼經(jīng)濟(jì)走廊上的重要結(jié)點(diǎn)城市，將建設(shè)成為面向老撾、泰國(guó)的重要商貿(mào)旅游城市，瀾滄江—湄公河旅游圈的集散地，東盟游客進(jìn)入中國(guó)的門戶之一。在麗江州“十五”發(fā)展規(guī)劃綱要中要求：加快城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)程，擬將麗江建成云南省連接?xùn)|南亞國(guó)際大通道的邊境口岸中心城市和現(xiàn)代化國(guó)際旅游城市；將勐海、勐臘二縣按政治、文化中心城鎮(zhèn)的要求布局發(fā)展；把麗江壩(勐罕鎮(zhèn))、勐侖鎮(zhèn)建成全州的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)和旅游城鎮(zhèn)；把打洛、磨憨、關(guān)累、大勐龍四鎮(zhèn)建成邊境口岸重鎮(zhèn)。平均海拔高度510500m之間，屬熱帶氣候。是全天候旅游度假觀光區(qū)。項(xiàng)目位于麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)龍得湖北岸，項(xiàng)目地界東至麗江菩提島度假酒店一二期，西至麗江壩農(nóng)場(chǎng)運(yùn)輸隊(duì)，北臨龍得湖，南接曼濃岱村民小組，—；規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀多為和經(jīng)濟(jì)農(nóng)田和經(jīng)濟(jì)林。周圍山青水綠，無(wú)工業(yè)污染。瀾滄江深斷裂自北而南，將全境切割為東西兩部，西部屬于臨滄—瀾滄復(fù)背斜的南端。震中就在斷裂帶上。2） 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件建址場(chǎng)地地基土巖性自上而下構(gòu)成情況為：①層雜填土——雜色灰黑色，結(jié)構(gòu)松散，稍濕飽和。局部地段夾有淤泥質(zhì)粘土或砂土。建址場(chǎng)地各層地基土承截力特征值6＃K和壓縮模量5＃S取值如下：6＃1＃k(KP1＃)5＃s(MP1＃)②層角礫碎石土③層板巖強(qiáng)風(fēng)化壓縮性微小 中風(fēng)化壓縮性微小地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)與施工建議(1)因擬建場(chǎng)地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地基土分布不均，②層角礫碎石土局部地段夾淤泥質(zhì)粘土或砂土，基巖埋深高差較大，故建議以③層板巖強(qiáng)風(fēng)化作為本工程的天然地基，采用獨(dú)立柱基礎(chǔ)；(2)因③層板巖強(qiáng)風(fēng)化埋深高差較大，基巖面坡度相對(duì)較大，故應(yīng)做好建筑物的抗滑措施。瀾滄江發(fā)源于青藏高原，下游（中國(guó)境外）稱湄公河，流入印度洋。鎮(zhèn)域內(nèi)有水庫(kù)四座：曼嶺水庫(kù)，庫(kù)容780萬(wàn)立方米；曼桂一水庫(kù)，庫(kù)容480立方米，灌溉面積5600畝；曼桂二水庫(kù)，庫(kù)容230立方米，灌溉面積2300畝；曼章水庫(kù)，庫(kù)容200萬(wàn)立方米，灌溉面積1500畝。全市年平均降雨量12001700㎜；風(fēng)向多東南風(fēng)和西南風(fēng)。終年無(wú)寒暑，霧濃多靜風(fēng)，日溫差大，年溫差小，很少有霜，年平均氣溫在7℃℃。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年末，㎡。6 公共設(shè)施條件（1）供電麗江壩現(xiàn)有麗江市級(jí)電網(wǎng)變電站1個(gè)，；省級(jí)大電網(wǎng)輸電到麗江地區(qū)，在麗江設(shè)立1座220KV容量為12萬(wàn)KVA變電站，并已實(shí)現(xiàn)并網(wǎng)供電，麗江城區(qū)電力供應(yīng)充足。（4）空調(diào)及供熱本項(xiàng)目設(shè)置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天制冷，同時(shí)回收廢熱、加熱洗浴用水。，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質(zhì)量、生活品質(zhì)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。第二節(jié) 建筑方案描述建筑的形式美首先體現(xiàn)在對(duì)內(nèi)部空間的合理組織上，也蘊(yùn)含于完美比例的推敲和細(xì)部的雕琢上，各類建筑均力求在此三個(gè)方面達(dá)到完美的結(jié)合。努力把建筑風(fēng)格與傣泰文化結(jié)合起來(lái)。在裝飾方面，采用磚、木、石雕工藝，如磚雕的門罩，石雕的漏窗，木雕的窗欞，楹柱等，使整個(gè)建筑精美如詩(shī)。第三節(jié) 建筑特征與結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目地處國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)麗江壩，是集旅游度假、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的休閑度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。表53 日用水量序號(hào)名稱用水定額使用人數(shù)用水量m3備注1100L/.日540542800L/.日600480316000m24＜10%合計(jì)2＃. 水源本項(xiàng)目所需生活用水由勐罕鎮(zhèn)自來(lái)水公司供應(yīng)。2）排水項(xiàng)目排水采用雨污分流制。排放量。生活污水處理按以下流程進(jìn)行：污水→化糞池→小型一體化污水處理設(shè)備→中水回用。部分區(qū)段更可作為水景景觀或場(chǎng)區(qū)內(nèi)綠化相結(jié)合，以組成更豐富的自然景觀。各建筑物進(jìn)戶線距變電房距離大于50米的均設(shè)置重復(fù)接地裝置。動(dòng)力安裝容量：840KW生活照明安裝容量：合計(jì)：，考慮到二期工程施工。變電房接地電阻R≤10Ω。電纜可架空或埋地引至用電點(diǎn)；電力線路敷設(shè)應(yīng)考慮場(chǎng)區(qū)內(nèi)照明、電力防爆、防腐方面的要求； 設(shè)置功率因素自動(dòng)補(bǔ)償屏，平均功率因素3＃OSф≥；采用變壓計(jì)量，在變電房高壓側(cè)設(shè)總計(jì)量柜，低壓側(cè)設(shè)照明計(jì)量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計(jì)量表，以便加強(qiáng)管理和考核用電指標(biāo)。防洪排水：本項(xiàng)目地處壩區(qū)，雨量充沛，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須考慮在暴雨來(lái)臨時(shí)對(duì)地面溪流作有組織地排放，不造成水土流失，不使場(chǎng)地積水。生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等。生活污水經(jīng)有動(dòng)力污水處理裝置處理達(dá)到G2＃89782002一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后一部分排入附近無(wú)名小溪中，另一部分再經(jīng)深化處理后用于澆灑道路綠化。（2）水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計(jì)采用生活—生產(chǎn)—消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。鋁合金窗、高級(jí)木門，吊頂采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，室內(nèi)古建式裝飾，一層地面貼高檔大理石，墻面乳膠漆，大門為高級(jí)大理石貼面，大堂柱面為高級(jí)木雕裝飾；二、三層和四層地面鋪地毯，墻面貼墻紙。項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格為典型的傣式和泰式結(jié)合的建筑形式，著重處理好酒店主樓的建筑立面效果。設(shè)計(jì)采用中式別墅與徽派建筑相結(jié)合，互為補(bǔ)充，互相融合的設(shè)計(jì)手法，把泰式別墅內(nèi)斂的院落式布局要素與傣式建筑的門柱、黛瓦、大屋頂相揉合，形成乍新還舊的獨(dú)具特色的新風(fēng)格。在典雅的比例，裝飾物品，色彩的控制，屋頂?shù)某叨戎袆?chuàng)造一種基本的建筑意象。，作好綠化、生態(tài)，做到“三同時(shí)”。“傣族元素”為建筑特點(diǎn)，以環(huán)境為基礎(chǔ)，以景觀為導(dǎo)向，以水為背景，強(qiáng)調(diào)傣族“水文化”與居民生活活動(dòng)的融合，將建筑與環(huán)境、景觀、湖水融為一體。第五章 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案第一節(jié) 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則“傣族人家”為設(shè)計(jì)目的，營(yíng)造一個(gè)現(xiàn)代“桃花源”麗江壩旅游休閑度假項(xiàng)目。（2）供水，建設(shè)了較為完善的供水管網(wǎng)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)了對(duì)集鎮(zhèn)周邊村寨的自來(lái)水供應(yīng)。％，；全市農(nóng)民年人均純收入2280元，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)7737元。年平均濕度達(dá)80%86%，霧日年達(dá)108天—146天。勐罕鎮(zhèn)氣候?qū)儆诒眮啛釒Ш湍蟻啛釒駶?rùn)季風(fēng)氣候，兼有大陸性氣候和海洋性氣候特點(diǎn)。 4）氣象條件麗江處于熱帶北緣，由于海拔較高，常年受來(lái)自熱帶氣流的控制，氣候?qū)贌釒?nèi)陸山地氣候型，同時(shí)兼有大陸性氣候和海洋性氣候的優(yōu)點(diǎn)，全年無(wú)四季之分，日溫差大，年溫差小，干濕分明，雨量適中，全年基本無(wú)霜。目前常年可通行100噸級(jí)船舶。3）水文地質(zhì)條件由于降水充沛，勐罕的地表水和地下水都很豐富。據(jù)本地經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料推斷此層下801003＃M即進(jìn)入中風(fēng)化帶。②層角礫碎石土——灰黃色，稍密狀態(tài)，濕飽和?？傮w地形起伏，地勢(shì)由南向北逐漸升高。瀾滄江深斷裂長(zhǎng)100余公里，斷裂深度達(dá)43公里以上，為深入上地幔的深斷裂。位于西南與勐海接壤的路南山，是該區(qū)域的最高山，海拔2196m，該區(qū)域最低點(diǎn)位于東南部瀾滄江與南阿河匯合處，海拔485m，與最高點(diǎn)相對(duì)高差為1711m，地貌類型為山原地和山間盆地。3 建址現(xiàn)狀建址內(nèi)沒(méi)有任何開(kāi)發(fā)性質(zhì)建設(shè)，完整地保留了自然的本來(lái)面目，自然地形地貌和生態(tài)環(huán)境保存完好，現(xiàn)狀地貌均為開(kāi)墾的果樹(shù)和菜地。正在規(guī)劃的麗江市至勐罕鎮(zhèn)連接昆曼高速公路的二級(jí)公路距離項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)約8公里，公路起于麗江市江北，止于麗江壩五鄉(xiāng)，全長(zhǎng)40公里，途經(jīng)勐罕鎮(zhèn)及41＃級(jí)景區(qū)—納西園(年均游客100萬(wàn)人次左右)，是勐罕鎮(zhèn)聯(lián)系麗江市的主要通道。由于受東南季風(fēng)和西南季風(fēng)控制，氣候干濕分明，年平均氣溫22。綜上所述：項(xiàng)目建設(shè)的區(qū)位環(huán)境、資源條件、政策環(huán)境、地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、文化背景等均為項(xiàng)目建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)條件。在麗江州“十五”發(fā)展規(guī)劃納要中，確立了全州交通建設(shè)以建設(shè)大通道為發(fā)展目標(biāo)，以公路建設(shè)為重點(diǎn)，全面加強(qiáng)機(jī)場(chǎng)、內(nèi)河航道建設(shè)，進(jìn)一步提升水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)和等級(jí)。2006年將通車投入運(yùn)行的昆—曼公路的國(guó)內(nèi)段(昆明—磨憨)及2007年將啟動(dòng)的泛亞鐵路中線玉溪—磨憨段建設(shè)工程必將極大地改善麗江的交通狀況，從而消除多年來(lái)制約我州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸。 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目選址位于麗江傣族自治州州府所在地麗江市麗江壩。人說(shuō)：“不到麗江壩，等于沒(méi)到過(guò)麗江”麗江壩不僅氣候宜人、風(fēng)景秀麗，更重要的是麗江壩是麗江自然風(fēng)光與傣民族文化的縮影，它集中體現(xiàn)了貝葉文化的方方面面。曼聽(tīng)村轄區(qū)內(nèi)的曼聽(tīng)、曼乍、曼嘎、曼春滿和曼將5個(gè)村小組地處瀾滄江畔，江湖環(huán)抱，風(fēng)景秀麗，村寨相連。2004年末，公有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)5家，集體企業(yè)和聯(lián)辦企業(yè)28家，個(gè)體企業(yè)367家，股份制企業(yè)兩家，從業(yè)人員達(dá)1628人，2004年鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總收入為9637萬(wàn)元，2005年鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總收入為11280萬(wàn)元。產(chǎn)業(yè)資源1)農(nóng)業(yè)勐罕鎮(zhèn)是一個(gè)半山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有山區(qū)和壩區(qū)兩個(gè)特點(diǎn):壩區(qū)主要是以糧食為主，2005年糧食總