【正文】 國北部和東南亞國家的高收入階層冬季和夏季前往勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）度假，以及商務、探親訪友的市場有一定潛力。西歐各國如法國、德國、英國一直是旅游輸出客源的傳統(tǒng)強國，每年都有上十萬人次的游客在云南旅游。 度假客源市場定位： 重點客源市場：港澳臺地區(qū) 港澳臺地區(qū)歷年來都始終占據(jù)著內(nèi)地入境休閑度假市場的極大份額。 傳統(tǒng)客源市場：日本、韓國及歐美等發(fā)達國家日韓及歐美等發(fā)達國家的旅游需求早已完成由觀光向度假的轉變，之所以目前來麗江的這部分國家游客仍以觀光行為為主，主要是國為缺乏高端的旅游產(chǎn)品和設施條件。 第五節(jié) 項目旅游形象戰(zhàn)略通過將勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）與周邊一些小鎮(zhèn)進行比較，得出本項目自身的特點和優(yōu)勢，從而找準本項目的形象定位。 勐臘縣易武鄉(xiāng)：易武鄉(xiāng)是勐臘縣北部的一個鄉(xiāng)，是“普洱茶”的主產(chǎn)地之一。2）勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）與昆曼公路上重要的境外小城鎮(zhèn)對比 08年昆曼公路的開通，為從泰國到中國提供了一條很便捷的通道。 老撾的會曬：會曬是老撾關口，主要具有交通中轉站的職能。而且對于勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）來說，它既有神奇的熱帶雨林，又有豐富多彩的傣族貝葉文化，能給游客提供不同的旅行體驗。3）勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）與州內(nèi)的其他典型小鎮(zhèn)的對比 關累鎮(zhèn)：關累鎮(zhèn)是大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)的重要水路口岸物流集散地之一，是以發(fā)展邊貿(mào)和航運事業(yè)為主的邊貿(mào)口岸型城鎮(zhèn)。而以環(huán)抱龍得湖的民族風情園作為主打的觀光型旅游產(chǎn)品的勐罕鎮(zhèn)（麗江壩）則是獨一無二的環(huán)湖而建的城市。本項目旅游形象的確定，就要緊緊抓住這些主脈絡和資源特色，并易于識別。此類客戶的消費敏感因素主要是購買決策成功感（他們相信自己的判斷，并對預期有較為主觀的預測，注重看項目價值價格比，購買決策理性），在進行銷售推廣時，需要重點注意考慮客戶的購買動機，購買動機選擇性進行項目價值講解。 居住價值：對購買者而言，休閑度假和養(yǎng)老是本項目產(chǎn)品最為直接的居住價值，休閑度假針對客戶旅行需求，與旅行社的聯(lián)系是關鍵，養(yǎng)老針對盡孝和安度晚年需求，孝道宣傳是關鍵。計算如下：成本加成定價法只考慮成本，沒有結合市場競爭情況，在得出成本加成單價后還需要結合市場情況分析此價格的市場接受性，避免出現(xiàn)有價無市導致銷售不暢進而影響項目成功。定價來源參照成本加成定價。保守估計我們判定項目市場接受的基本價格為4112元/平米。整個滄北片區(qū)將打造為集旅游、休閑、度假、會議、商務、民俗體驗等為一體的新經(jīng)濟區(qū)。本項目將結合“低開高走”和“波浪螺旋”兩種策略來最大限度的提升項目產(chǎn)品價格。本推盤策略的優(yōu)勢是：配合價格策略，保證價格的初步提升；配合提價策略，保證提價的波浪式起伏；配合營銷策略，保證好與差的多樣化選擇；配合財務策略，保證將最好的房賣出最好的價；配合風險規(guī)避策略，保證危機中可以有低品質產(chǎn)品支持低價，支撐人氣。南北最大縱距為112公里，東西最大橫距98公里，總面積6958平方公里。56’53”和東經(jīng)100176。麗江壩片區(qū)位于勐罕鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府駐地。境內(nèi)自然環(huán)境比較復雜，主體氣候明顯。降水量年均1200—1600毫米，雨量充沛，%，植被多為熱帶雨林和季雨林，年均日照1800—2200小時，年太陽輻射點量為120—130千卡，風向主要為東南、西南風，—，靜風頻率為71%。勐罕鎮(zhèn)在大地構造中的位置，處于印度洋板塊與歐亞板塊相碰撞地域的東側，屬于西南地槽褶皺區(qū)中的三江（怒江、瀾滄江、金沙江）印支褶皺系的南端。斷面多向西傾，傾斜達75度，是地震活動性強烈的斷裂。瀾滄江發(fā)源于青藏高原，下游（中國境外）稱湄公河，流入印度洋。鎮(zhèn)域內(nèi)有水庫四座：曼嶺水庫，庫容780萬立方米；曼桂一水庫，庫容480立方米，灌溉面積5600畝；曼桂二水庫，庫容230立方米，灌溉面積2300畝；曼章水庫，庫容200萬立方米，灌溉面積1500畝。其特有的亞洲野象，在國內(nèi)外理是遠近聞名。據(jù)統(tǒng)計，2003年末，㎡。 文化與宗教麗江市的人口結構為傣族、漢族、其它少數(shù)民族各占三分之一。勐罕鎮(zhèn)域內(nèi)世居著傣族、哈尼族、拉祜族、布朗族，%，%。傣族地區(qū)佛寺十分普遍，送子入寺為僧是天經(jīng)地義之事。而竹樓是傣族人因地制宜創(chuàng)造出的一種特殊形式的民居。傣族瀾滄江為“南米匡”漢文記音為湄公河，“南”為水、河，“咪”(湄)為母親，“匡”(公)為財富，即“財富之母(源)河”，這財富不僅包涵物質財富，也包涵精神財富，因此人們習慣稱傣族為水的民族。橡膠種植及初加工是目前勐罕鎮(zhèn)主要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，干膠產(chǎn)量達7195噸。由于麗江壩是麗江市前往勐侖植物園的必經(jīng)之路，地緣優(yōu)勢及其明顯，宣慰街故王宮的開發(fā)，同麗江壩形成犄角之勢。 城鎮(zhèn)發(fā)展定位麗江市城市定位：熱帶風光、民族風情濃郁的國際化生態(tài)旅游城市，依托大西南，面向東南亞的瀾滄江—湄公河次區(qū)域水電工業(yè)中心，水陸空口岸貿(mào)易中心，國際旅游度假中心。麗江壩，還被確定為云南省22個開發(fā)建設性旅游小鎮(zhèn)“夢幻版納”之一。麗江市目前已經(jīng)開通了與東五國的水陸空交通通道；2004年瀾滄江—湄公河流域國這共同簽署了中國與東盟六國瀾滄江—湄公河開通航運的協(xié)訂和中泰果蔬貿(mào)易零關稅協(xié)訂等。”在《云南促進瀾滄江湄公河次區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展五年計劃》中將麗江市定位為：“昆曼經(jīng)濟走廊上的重要結點城市，將建設成為面向老撾、泰國的重要商貿(mào)旅游城市，瀾滄江—湄公河旅游圈的集散地，東盟游客進入中國的門戶之一。在麗江州“十五”發(fā)展規(guī)劃綱要中要求：加快城鎮(zhèn)建設的進程，擬將麗江建成云南省連接東南亞國際大通道的邊境口岸中心城市和現(xiàn)代化國際旅游城市；將勐海、勐臘二縣按政治、文化中心城鎮(zhèn)的要求布局發(fā)展；把麗江壩(勐罕鎮(zhèn))、勐侖鎮(zhèn)建成全州的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)和旅游城鎮(zhèn)；把打洛、磨憨、關累、大勐龍四鎮(zhèn)建成邊境口岸重鎮(zhèn)。平均海拔高度510500m之間，屬熱帶氣候。是全天候旅游度假觀光區(qū)。項目位于麗江州麗江市勐罕鎮(zhèn)龍得湖北岸，項目地界東至麗江菩提島度假酒店一二期，西至麗江壩農(nóng)場運輸隊，北臨龍得湖，南接曼濃岱村民小組，—；規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀多為和經(jīng)濟農(nóng)田和經(jīng)濟林。周圍山青水綠，無工業(yè)污染。瀾滄江深斷裂自北而南，將全境切割為東西兩部，西部屬于臨滄—瀾滄復背斜的南端。震中就在斷裂帶上。2） 工程地質、水文地質條件（1）工程地質條件建址場地地基土巖性自上而下構成情況為：①層雜填土——雜色灰黑色，結構松散，稍濕飽和。局部地段夾有淤泥質粘土或砂土。建址場地各層地基土承截力特征值6＃K和壓縮模量5＃S取值如下：6＃1＃k(KP1＃)5＃s(MP1＃)②層角礫碎石土③層板巖強風化壓縮性微小 中風化壓縮性微小地基基礎設計與施工建議(1)因擬建場地勘察區(qū)內(nèi)埋藏的地基土分布不均，②層角礫碎石土局部地段夾淤泥質粘土或砂土，基巖埋深高差較大，故建議以③層板巖強風化作為本工程的天然地基，采用獨立柱基礎；(2)因③層板巖強風化埋深高差較大，基巖面坡度相對較大，故應做好建筑物的抗滑措施。瀾滄江發(fā)源于青藏高原，下游（中國境外）稱湄公河，流入印度洋。鎮(zhèn)域內(nèi)有水庫四座：曼嶺水庫，庫容780萬立方米；曼桂一水庫，庫容480立方米，灌溉面積5600畝；曼桂二水庫，庫容230立方米，灌溉面積2300畝；曼章水庫，庫容200萬立方米，灌溉面積1500畝。全市年平均降雨量12001700㎜；風向多東南風和西南風。終年無寒暑，霧濃多靜風，日溫差大，年溫差小，很少有霜，年平均氣溫在7℃℃。據(jù)統(tǒng)計，2003年末，㎡。6 公共設施條件（1）供電麗江壩現(xiàn)有麗江市級電網(wǎng)變電站1個，；省級大電網(wǎng)輸電到麗江地區(qū)，在麗江設立1座220KV容量為12萬KVA變電站，并已實現(xiàn)并網(wǎng)供電，麗江城區(qū)電力供應充足。（4）空調(diào)及供熱本項目設置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天制冷，同時回收廢熱、加熱洗浴用水。，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質量、生活品質作為規(guī)劃設計、建筑設計的基本出發(fā)點和最終目的。第二節(jié) 建筑方案描述建筑的形式美首先體現(xiàn)在對內(nèi)部空間的合理組織上，也蘊含于完美比例的推敲和細部的雕琢上，各類建筑均力求在此三個方面達到完美的結合。努力把建筑風格與傣泰文化結合起來。在裝飾方面，采用磚、木、石雕工藝，如磚雕的門罩，石雕的漏窗，木雕的窗欞，楹柱等，使整個建筑精美如詩。第三節(jié) 建筑特征與結構本項目地處國家4A級風景區(qū)麗江壩，是集旅游度假、餐飲、娛樂、休閑為一體的休閑度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。表53 日用水量序號名稱用水定額使用人數(shù)用水量m3備注1100L/.日540542800L/.日600480316000m24＜10%合計2＃. 水源本項目所需生活用水由勐罕鎮(zhèn)自來水公司供應。2）排水項目排水采用雨污分流制。排放量。生活污水處理按以下流程進行：污水→化糞池→小型一體化污水處理設備→中水回用。部分區(qū)段更可作為水景景觀或場區(qū)內(nèi)綠化相結合，以組成更豐富的自然景觀。各建筑物進戶線距變電房距離大于50米的均設置重復接地裝置。動力安裝容量：840KW生活照明安裝容量：合計：，考慮到二期工程施工。變電房接地電阻R≤10Ω。電纜可架空或埋地引至用電點；電力線路敷設應考慮場區(qū)內(nèi)照明、電力防爆、防腐方面的要求； 設置功率因素自動補償屏，平均功率因素3＃OSф≥；采用變壓計量，在變電房高壓側設總計量柜，低壓側設照明計量裝置，各用電回路裝設低壓計量表，以便加強管理和考核用電指標。防洪排水：本項目地處壩區(qū)，雨量充沛，項目的開發(fā)必須考慮在暴雨來臨時對地面溪流作有組織地排放，不造成水土流失，不使場地積水。生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等。生活污水經(jīng)有動力污水處理裝置處理達到G2＃89782002一級標準后一部分排入附近無名小溪中，另一部分再經(jīng)深化處理后用于澆灑道路綠化。（2）水壓要求：依據(jù)上述水質、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設計采用生活—生產(chǎn)—消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。鋁合金窗、高級木門，吊頂采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，室內(nèi)古建式裝飾，一層地面貼高檔大理石，墻面乳膠漆，大門為高級大理石貼面，大堂柱面為高級木雕裝飾；二、三層和四層地面鋪地毯，墻面貼墻紙。項目整體建筑風格為典型的傣式和泰式結合的建筑形式，著重處理好酒店主樓的建筑立面效果。設計采用中式別墅與徽派建筑相結合，互為補充，互相融合的設計手法，把泰式別墅內(nèi)斂的院落式布局要素與傣式建筑的門柱、黛瓦、大屋頂相揉合，形成乍新還舊的獨具特色的新風格。在典雅的比例，裝飾物品，色彩的控制，屋頂?shù)某叨戎袆?chuàng)造一種基本的建筑意象。，作好綠化、生態(tài)，做到“三同時”。“傣族元素”為建筑特點，以環(huán)境為基礎，以景觀為導向，以水為背景，強調(diào)傣族“水文化”與居民生活活動的融合，將建筑與環(huán)境、景觀、湖水融為一體。第五章 建設規(guī)模與產(chǎn)品方案第一節(jié) 建筑設計指導思想與原則“傣族人家”為設計目的，營造一個現(xiàn)代“桃花源”麗江壩旅游休閑度假項目。（2）供水，建設了較為完善的供水管網(wǎng)設施，實現(xiàn)了對集鎮(zhèn)周邊村寨的自來水供應。％，；全市農(nóng)民年人均純收入2280元，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達7737元。年平均濕度達80%86%，霧日年達108天—146天。勐罕鎮(zhèn)氣候屬于北亞熱帶和南亞熱帶濕潤季風氣候，兼有大陸性氣候和海洋性氣候特點。 4）氣象條件麗江處于熱帶北緣，由于海拔較高，常年受來自熱帶氣流的控制，氣候屬熱帶內(nèi)陸山地氣候型，同時兼有大陸性氣候和海洋性氣候的優(yōu)點，全年無四季之分，日溫差大，年溫差小，干濕分明，雨量適中，全年基本無霜。目前常年可通行100噸級船舶。3）水文地質條件由于降水充沛，勐罕的地表水和地下水都很豐富。據(jù)本地經(jīng)驗和相關資料推斷此層下801003＃M即進入中風化帶。②層角礫碎石土——灰黃色，稍密狀態(tài)，濕飽和。總體地形起伏，地勢由南向北逐漸升高。瀾滄江深斷裂長100余公里，斷裂深度達43公里以上，為深入上地幔的深斷裂。位于西南與勐海接壤的路南山，是該區(qū)域的最高山，海拔2196m，該區(qū)域最低點位于東南部瀾滄江與南阿河匯合處，海拔485m，與最高點相對高差為1711m，地貌類型為山原地和山間盆地。3 建址現(xiàn)狀建址內(nèi)沒有任何開發(fā)性質建設，完整地保留了自然的本來面目，自然地形地貌和生態(tài)環(huán)境保存完好，現(xiàn)狀地貌均為開墾的果樹和菜地。正在規(guī)劃的麗江市至勐罕鎮(zhèn)連接昆曼高速公路的二級公路距離項目建設地點約8公里，公路起于麗江市江北，止于麗江壩五鄉(xiāng)，全長40公里，途經(jīng)勐罕鎮(zhèn)及41＃級景區(qū)—納西園(年均游客100萬人次左右)，是勐罕鎮(zhèn)聯(lián)系麗江市的主要通道。由于受東南季風和西南季風控制，氣候干濕分明，年平均氣溫22。綜上所述：項目建設的區(qū)位環(huán)境、資源條件、政策環(huán)境、地區(qū)社會經(jīng)濟環(huán)境、文化背景等均為項目建設奠定了良好的基礎條件。在麗江州“十五”發(fā)展規(guī)劃納要中，確立了全州交通建設以建設大通道為發(fā)展目標，以公路建設為重點，全面加強機場、內(nèi)河航道建設，進一步提升水、陸、空立體交通網(wǎng)絡和等級。2006年將通車投入運行的昆—曼公路的國內(nèi)段(昆明—磨憨)及2007年將啟動的泛亞鐵路中線玉溪—磨憨段建設工程必將極大地改善麗江的交通狀況，從而消除多年來制約我州經(jīng)濟發(fā)展的交通瓶頸。 項目區(qū)位優(yōu)勢分析項目選址位于麗江傣族自治州州府所在地麗江市麗江壩。人說：“不到麗江壩，等于沒到過麗江”麗江壩不僅氣候宜人、風景秀麗，更重要的是麗江壩是麗江自然風光與傣民族文化的縮影，它集中體現(xiàn)了貝葉文化的方方面面。曼聽村轄區(qū)內(nèi)的曼聽、曼乍、曼嘎、曼春滿和曼將5個村小組地處瀾滄江畔，江湖環(huán)抱，風景秀麗，村寨相連。2004年末，公有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)5家，集體企業(yè)和聯(lián)辦企業(yè)28家，個體企業(yè)367家，股份制企業(yè)兩家，從業(yè)人員達1628人，2004年鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總收入為9637萬元，2005年鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總收入為11280萬元。產(chǎn)業(yè)資源1)農(nóng)業(yè)勐罕鎮(zhèn)是一個半山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有山區(qū)和壩區(qū)兩個特點:壩區(qū)主要是以糧食為主，2005年糧食總