【正文】 萬平方米的生態(tài)社區(qū)園林，擁有近1000平方米的高尚中央會所、進(jìn)900平方米的幼兒園，30000平方米集中商業(yè)設(shè)施、大型游泳池、1:、多組團(tuán)休閑活動廣場、兒童游戲區(qū)……等現(xiàn)代化頂級物業(yè)管理設(shè)施，為全家人提供悠閑自在的享受空間，充分的滿足了城市上層精英多元化的生活需求。一心、二環(huán)、X軸、三大公園的景觀構(gòu)成。重大推廣活動l 一期在市體育中心開盤，到場5000多人，創(chuàng)造贛州樓市之最，4小時內(nèi)房源銷售一空l 云星中央星城瘋狂的傾城之戀 應(yīng)市加推102套華宅現(xiàn)場包裝l 銷售中心外觀大氣、簡潔整齊。交房交房標(biāo)準(zhǔn)未裝修，毛坯交房交房時間2012年上半年嘉福尚江尊品位于章江新區(qū)J23地塊，該地塊北臨市人民醫(yī)院、章貢中學(xué)，南臨梅關(guān)大道，江景資源優(yōu)厚；()，土地用途為商業(yè)和居住，出讓年限分別為40年和70年；、單價6300元/平方米、樓面地價2250元/平方米將其拍下，并成為當(dāng)時贛州新地王。推廣主題：城市榮耀，公元再續(xù)——中航小區(qū)設(shè)有兩個入口，其中主入口位于贊賢路，次入口位于長征大道上，整個小區(qū)實(shí)行人車分流，確保小區(qū)內(nèi)行人的安全。項(xiàng)目情況樓盤地址贛州市長征大道和贊賢路的交接處銷售電話07978401818/8402577開發(fā)/投資商贛州華恒置業(yè)投資有限公司策劃代理公司江西（深圳）黑馬占地面積4000㎡總建筑面積13萬㎡綠化率%容積率車位數(shù)量800多車位租售價格□租80～140元/月□售8萬元元/個項(xiàng)目產(chǎn)品類型多層、高層、小高層、疊院別墅建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代熱帶園林項(xiàng)目配套黃金廣場、青少年活動中心，鄰市政府、圖書館、體育中心；公交路線有112路、127路、3路等公交車通過，周邊市政設(shè)施完整交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。l 頂級園林景觀設(shè)計(jì)，國際品牌開發(fā)團(tuán)隊(duì)。l 樓盤展示資料較小，主要以戶型單張為主，僅有凱旋銀座樓書，無總體宣傳品。項(xiàng)目由12棟設(shè)計(jì)現(xiàn)代簡潔、新穎獨(dú)特的多層和小高層電梯洋房組成，設(shè)計(jì)規(guī)劃454戶，停車位320個。項(xiàng)目情況樓盤地址章江新區(qū)贊賢西路（贛州三中旁）銷售電話07978306666開發(fā)/投資商贛州市華大置業(yè)有限公司策劃代理公司江西（深圳）黑馬占地面積㎡總建筑面積㎡綠化率35%容積率車位數(shù)量――320車位租售價格不詳項(xiàng)目產(chǎn)品類型多層、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式風(fēng)格園林風(fēng)格地中海式園林項(xiàng)目配套贛州三中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、社區(qū)酒吧會所銷售情況銷售概況八零公社二期僅剩20余套房源在售，銷售率在85%左右銷售率階段銷售率約75%價格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)㎡/月整 體 均 價高層均價約3300元/平米，花園洋房均價60009000元/平米不等樓層差價30元/層房型面積范圍房型面積范圍一房32㎡三房138㎡二房75—116㎡戶型述評戶型種類豐富，南北通透、方正實(shí)用，可滿足多樣化選擇。重大推廣活動l 2011年3月22號，到八零公社看房的客戶均將領(lǐng)取到一張抽獎券，參與幸運(yùn)抽獎，更有機(jī)會贏取精美禮品 。l 售樓部內(nèi)部設(shè)置井井有條，舒適愜意，但某些細(xì)節(jié)需待注意交房交房標(biāo)準(zhǔn)未裝修，毛坯交房交房時間2012年年底。項(xiàng)目自身配套充裕，各種設(shè)施及業(yè)態(tài)豐富合理，彰顯大盤風(fēng)范。l 項(xiàng)目內(nèi)有半濕地生態(tài)景觀、自然水潭、古榕樹群和竹林等，造就了一方現(xiàn)代氣質(zhì)的大型生態(tài)水景居住園區(qū)推廣渠道大型戶外廣告牌、報紙、雜志、電視、短信等全面覆蓋重大推廣活動無重大推廣活動， 正常網(wǎng)絡(luò)低價推盤現(xiàn)場包裝l 項(xiàng)目銷售中心規(guī)模較大，外觀氣勢很好，歐式風(fēng)格建筑獨(dú)特魅力。交房交房標(biāo)準(zhǔn)未裝修，毛坯交房交房時間2013交房。西門是贛州市唯一一塊原始生態(tài)保存完好的區(qū)域，依山傍水、風(fēng)景秀麗?！皣H時代廣場”一、二兩層為步行街商鋪，地下還將建有大型超市，而且是贛州市目前唯一配備地下大型停車庫的購物場所。項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評項(xiàng)目市場前景分析該項(xiàng)目是集商業(yè)金融、休閑、旅游，觀景、餐飲，娛樂步行街及高檔次、高品位住宅為一體的大型、綜合性商貿(mào)建筑。距離火車站及汽車站均不需要十分鐘車程，從項(xiàng)目地到目前贛州最繁華的南門商業(yè)街只有1800米。l 銷售人員著裝整齊，待客熱情，體現(xiàn)了較好的專業(yè)素養(yǎng)。銷售率階段銷售率約95%價格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1元/月/平米；別墅300元/月/套整體均價總體均價為5400元/平米樓層差價40—50元/層房型面積范圍房型面積范圍聯(lián)排別墅280㎡復(fù)式樓200㎡三房139㎡其他戶型單身公寓38㎡戶型述評項(xiàng)目戶型類型全面，飄窗運(yùn)用廣泛，整體方正簡約，大陽臺、朝向好。社區(qū)依傍貢江北岸，風(fēng)光旖旎，內(nèi)有半濕地生態(tài)景觀、自然水潭、古榕樹群和竹林等，造就了一方現(xiàn)代氣質(zhì)的大型生態(tài)水景居住園區(qū)?，F(xiàn)場包裝l 售樓處風(fēng)格獨(dú)特：圍墻采用藍(lán)紫色噴繪，色彩鮮明、風(fēng)格獨(dú)特，有很強(qiáng)的視覺沖擊力l 售樓部內(nèi)部裝修獨(dú)特，有很強(qiáng)浪漫主義情調(diào)，仿酒吧設(shè)計(jì)迎合年輕人品位，時尚動感。l 周邊教育資源豐富，完善的生活配套、各種體育運(yùn)動設(shè)施、先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施。八零公社規(guī)劃采用人車分流設(shè)計(jì)，創(chuàng)新酒店式雙入戶大堂設(shè)計(jì)，全明觀景電梯廳、陽光車庫設(shè)計(jì)，加之極具現(xiàn)代感的建筑外觀和突破性高級灰色彩運(yùn)用，盡顯青春時尚與獨(dú)特個性。八零公社南臨贊賢路，東面為贛州三中，西鄰規(guī)劃中的實(shí)驗(yàn)小學(xué)。重大推廣活動正常網(wǎng)絡(luò)戶外廣告、無重大推廣活動現(xiàn)場包裝l 售樓部外觀風(fēng)格獨(dú)特顯眼，內(nèi)部裝修高檔，品位較高。銷售率總體銷售率約80%價格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)㎡/月整體均價高層9800元/平米、別墅11000元/平米樓層差價3040元/層房型面積范圍房型面積范圍二房84㎡四房140㎡三房117—129㎡戶型述評中廷?森林公館的戶型方正，布局緊湊實(shí)用、南北通透，戶型設(shè)計(jì)考究，獨(dú)到。房源戶型面積多樣，主要以三房為主，面積在120—130平米左右，別墅面積在500平米左右。森林公館項(xiàng)目基本概況中廷?森林公館位于長征大道和贊賢路的交接處，占地面積為4萬平方米，總建筑面積為13萬平方米，%，%，是一個低密度，高綠化的生態(tài)住宅小區(qū)。公元城項(xiàng)目高炮廣告項(xiàng)目俯瞰效果圖2010年2月10日，中航地產(chǎn)震撼出擊，大手筆競得章江新區(qū)絕版景觀地段，㎡，屬住宅用地，建筑密度30%，%，該地塊北至城市中央公園，南至蓉江路，西鄰贛州中學(xué)，東至登峰大道，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，升值潛力巨大。從項(xiàng)目展示的住宅效果圖看出，尚江尊品臨江而立，以高層洋房為主，配套商業(yè)長廊，樓棟排列規(guī)劃清晰，有較好的景觀視 野，目前項(xiàng)目推盤時間尚未確定。l 銷售人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，在銷售講解上，比較全面而系統(tǒng)。l 建筑形態(tài)中西合璧，注重細(xì)節(jié)表現(xiàn)。銷售率一期售罄，二期待開盤價格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 整 體 均 價待定，預(yù)計(jì)7500元/㎡左右樓 層 差 價4050元/層房型面積范圍房型面積范圍二房85㎡三房140㎡戶型述評戶型周正實(shí)用，南面朝向設(shè)置較好。中央星城的項(xiàng)目優(yōu)勢將更加凸顯，增值潛力更是無可限量。l 內(nèi)部宣傳資料很少，戶型圖還未印刷。l 奢華戶型，完美品位。銷售率尚未開盤價格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)待定 整體均價待定樓層差價4050元/層房型面積范圍房型面積范圍三房136㎡四房194㎡戶型述評項(xiàng)目戶型以舒適大戶型為主，130多平米的三房有超大陽臺以觀江景，其他大戶型均配有大陽臺，奢華高貴。項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖 項(xiàng)目述評項(xiàng)目地段優(yōu)越，三面臨江，擁有“上游、雙灣、半島”絕好景觀資源，贛州市場超高綠化率，巨資打造的社區(qū)園林、奢華配置等各種細(xì)節(jié)，折射出項(xiàng)目在高端市場的決心與實(shí)力。在此，再次感謝中祥公司在我司此次市場調(diào)研工作中給以的幫助與支持！附件（贛州典型樓盤詳解）：一、周邊典型個案分析章 江中航雖然贛州章江新區(qū)的房地產(chǎn)市場起步較晚，但由于其特殊的地理位置和章江新區(qū)作為未來城市核心區(qū)的推動效應(yīng)，發(fā)展起點(diǎn)高，速度快。臨江一線江景的樓盤越來越少，江景資源越來越奇缺。 n 周邊居住氛圍欠缺——項(xiàng)目所在區(qū)域周邊目前是眾多的拆遷用地和待開發(fā)用地，中短期缺乏足夠的生活居住氛圍。n 良好的市政基礎(chǔ)配套政府大規(guī)模高標(biāo)準(zhǔn)興建基礎(chǔ)配套，項(xiàng)目周邊的交通道路和教育、醫(yī)療配套已先于項(xiàng)目建好或在建。三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢劣勢n 項(xiàng)目的地段優(yōu)勢項(xiàng)目處在章江新區(qū)南部濱江一線地帶，項(xiàng)目是西邊未來規(guī)劃大橋第一站，占據(jù)門戶位置。地塊內(nèi)部是下陷湖狀洼地，南面沿江風(fēng)光休閑帶，可利用的現(xiàn)狀資源較豐富，項(xiàng)目內(nèi)部西邊有年代久遠(yuǎn)古樹，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上可利用已有的這些資源，打造成獨(dú)具特色的融江景和地塊自然資源于一身的濱江風(fēng)情。江岸風(fēng)光帶項(xiàng)目地塊南面的梅關(guān)大道（東望西）（3）地塊北面：北面緊鄰紅都大道，與紅都大道交接的西北角是在建高層經(jīng)濟(jì)適用房。（5）競爭環(huán)境：競爭項(xiàng)目多，產(chǎn)品類型豐富，競爭激烈。目前僅有2條公交線路經(jīng)過本案附近，在此居住的居民公共出行很不方便?？傮w可利用自然資源較多。因此，本項(xiàng)目在制定形象定位和競爭策略時，務(wù)必要仔細(xì)分析競爭樓盤的定位，力求差異化競爭，以跳出同質(zhì)化區(qū)域競爭。 一線江景該項(xiàng)目的客戶群定位在社會精英階層，同樣以高端客戶為主要目標(biāo)客戶群，同質(zhì)化較嚴(yán)重中航 完善的自身配套。 贛州首屈一指五星級會所該項(xiàng)目作為章江彎道圍合區(qū)域的橋頭堡，270度江景得天獨(dú)厚，項(xiàng)目再次基礎(chǔ)上配備豪華五星級會所，精確針對高端客戶需求。l 此版塊同等品質(zhì)江景房比非江景房要貴上大概8001000元/㎡，中航中央星城一期已經(jīng)售罄，二期價格在70008000元/㎡之間嘉福中央星城高尚中央會所、幼兒園，集中商業(yè)設(shè)施、大型游泳池等中央生態(tài)公園、章貢中學(xué)、市人民醫(yī)院、贛州銀行嘉福 公元城高層現(xiàn)代簡約風(fēng)格中式風(fēng)格——分析： l 項(xiàng)目周邊這些競爭項(xiàng)目由于所占面積都比較小，大部分的項(xiàng)目都是以高層為主，且多以一次開發(fā)完畢，為了提高檔次，臨江樓盤更要最大限度借用江景，故都采用了拔高建筑高度、提高樓間距的做法，主打中高檔客戶群。 另外還可以針對周邊項(xiàng)目樓盤配套設(shè)施較差的情況利用規(guī)模優(yōu)勢配備完善的自身配套，這對于樓盤來說是一個賣點(diǎn)，對于消費(fèi)者來說是一大吸引因素。中央星城33嘉福n 項(xiàng)目板塊內(nèi)云集了包括本土與外來眾多開發(fā)商，大多資金雄厚、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，并聘請了國際國內(nèi)知名團(tuán)隊(duì)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在一定程度上提高了區(qū)域內(nèi)整體開發(fā)水平。三、競爭對手項(xiàng)目類別分析開發(fā)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目名稱開發(fā)商策劃代理物業(yè)管理麗江豪庭江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳智美廣告——云星市場需求趨勢章江新區(qū)定位于未來城市發(fā)展核心區(qū)域，對于高素質(zhì)人才的需求特別強(qiáng)烈，這些高素質(zhì)人才帶來的也是住房等需求，未來隨著西邊開發(fā)區(qū)和章江新區(qū)的發(fā)展成熟，高素質(zhì)人才的市場容量也將日益擴(kuò)大，市場需求前景良好。公元城目前項(xiàng)目所在區(qū)域位置較偏，大部分地塊都是待開發(fā)、在開發(fā)狀態(tài)，時間進(jìn)度集中化程度較高，周邊配套設(shè)施也在同時跟進(jìn)中，沿章江河岸是較多的待建、在建樓盤。第四部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀多為中高檔項(xiàng)目中航城中央星城由于處在城市未來核心發(fā)展區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮?，對于中高層次人才有較強(qiáng)吸引力，目前章江新區(qū)板塊各樓盤大多以社會中高檔收入階層為目標(biāo)客戶，多數(shù)為高層、小高層，樓盤開發(fā)模式成熟，但同質(zhì)化較嚴(yán)重。 （4）六片：規(guī)劃為一個專業(yè)市場片區(qū)和五個居住片區(qū)本案位于章江新區(qū)規(guī)劃的五個居住片區(qū)之一——第三片區(qū)其中客家大道西段的專業(yè)市場區(qū)，成片發(fā)展為以建材、家具、汽車為主的市場群，形成贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地與章江新區(qū)居住用地之間的緩沖地帶區(qū)域；客家大道以南形成以城市主干道和楔形綠地分隔，相對獨(dú)立的五個居住片區(qū)，每個片區(qū)3至5萬人口。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系 本案章江新區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)與軸線規(guī)劃圖（1）一軸：重點(diǎn)發(fā)展連接贛州老城與未來城區(qū)的發(fā)展主軸線，形成中央金脊式城市歷史發(fā)展延續(xù)景觀帶規(guī)劃沿客家大道向南過贛江源大道后折西向南，在兩條城市主干道之間呈帶狀發(fā)展軸，軸線上串聯(lián)城市的主要公共設(shè)施，形成贛州市新的市級中心。二、章江新區(qū)未來規(guī)劃分析規(guī)劃功能定位 章江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖規(guī)劃為集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能綜合區(qū)，是贛州城市發(fā)展的核心區(qū)域和老城區(qū)居住、行政、商業(yè)商務(wù)的主要疏解區(qū)域。但項(xiàng)目所在的南部周邊多為拆遷用地及待開發(fā)地塊，居民較少，人口密度較小，各種生活配套欠缺嚴(yán)重，但隨著南部各樓盤相繼建設(shè)和交通等關(guān)鍵性基建配套的逐步完善，生活等配套設(shè)施將逐步跟進(jìn)。在章江新區(qū)南部，眾多規(guī)劃道路已建成或正在建設(shè)過程中，項(xiàng)目西邊規(guī)劃橋也在前期建設(shè)過程中。但這一規(guī)定的實(shí)施增加了開發(fā)商項(xiàng)目的宣傳難度，對市場發(fā)展有一定的阻礙性。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售預(yù)購商品房和炒賣期房；不得在代理過程中賺取差價，或通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易。u 嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約認(rèn)購和購房實(shí)名制 ^/ G } c7 Q。R　　贛州市樓