【正文】 構(gòu)遷入和城市核心商務(wù)中心興起，未來區(qū)域前景不可估量。據(jù)了解，“一脊”是指贛州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，主要串聯(lián)著河套老城區(qū)、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個城市核心，是整個城市公共生活的核心區(qū)段。其中，環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶在水西湖邊片區(qū)和西城片區(qū)；京九產(chǎn)業(yè)帶主要串接七里組團、沙河片區(qū)、沙石組團?！耙患埂奔蹿M州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，串聯(lián)著河套老城、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個城市核心，是整個城市公共生活的核心區(qū)段。其中環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶在水西湖邊片區(qū)和西城片區(qū)與成廈產(chǎn)業(yè)帶復(fù)合，是中心城市主要的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)和物流集散區(qū)，折向創(chuàng)新區(qū)后，主要承載研發(fā)、孵化功能，在空間上形成半環(huán)狀集聚在城市外圍，在功能上形成“產(chǎn)學(xué)研流通”一體化的產(chǎn)業(yè)鏈?！叭摹敝敢院犹桌铣恰⒄陆聟^(qū)和創(chuàng)新區(qū)為依托的三個城市中心，為中心城區(qū)的核心區(qū)，每片人口規(guī)模在2030萬。（2）中心城區(qū)各組團功能定位圈層結(jié)構(gòu)組團名稱功能定位中心城區(qū)中心城區(qū)核心區(qū)河套老城歷史文化名城，區(qū)域性文化、旅游中心，是具有獨特古城風(fēng)貌特色的城市復(fù)興之區(qū)。章江新區(qū)集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能的綜合新區(qū)，贛州城市發(fā)展的核心區(qū)域。創(chuàng)新區(qū)（1）以大學(xué)園區(qū)為主體的科教創(chuàng)新區(qū)，（2）城市新的商業(yè)商務(wù)中心。中心城區(qū)邊緣區(qū)西城片區(qū)贛州城市重要的工業(yè)基地。水西湖邊片區(qū)（1）吸引外資，發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；（2）主要接納產(chǎn)業(yè)區(qū)就業(yè)人口和老城疏散人口；（3）旅游服務(wù)業(yè)水西鈷鉬有色冶金基地有色金屬冶煉、精深加工基地水東片區(qū)生態(tài)居住、文化旅游沙河片區(qū)依托贛州火車站，形成工業(yè)、貿(mào)易、倉儲和商住綜合區(qū)，重點發(fā)展沙河機電產(chǎn)業(yè)集群。n 城市影響力擴大必將有效吸引外來投資者，贛州憑借自身龐大的人口基數(shù)將構(gòu)成巨大的消費群體，強大的購買團體和消費需求以及消費能力將成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的強大驅(qū)動力。n 城市“一脊兩帶、三心六片”總體城市架構(gòu)的規(guī)劃，使得城市各區(qū)功能與定位既相互獨立又相互聯(lián)系，章江新區(qū)是位于發(fā)展主軸“金脊”之上的城市三大中心之一，發(fā)展?jié)摿薮?。這與城市固定投資及一系列城市規(guī)劃發(fā)展有密切關(guān)系，說明贛州房地產(chǎn)的市場預(yù)期較好，總體形勢良好發(fā)展。房地產(chǎn)銷售增長率起伏較大，瘋狂式增長贛州市近五年商品房的銷售情況起伏較大，但總體維持向上增長趨勢。但值得注意的是，在2008年之后的2009和2010兩年出現(xiàn)巨大增幅，%的超高增長率，%，說明了這兩年贛州市場的商品房銷售經(jīng)歷了火爆的局面。分析：從目前贛州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投資額總體上呈現(xiàn)健康的增長態(tài)勢，市場建設(shè)供應(yīng)量由于2008年經(jīng)濟形勢的影響和累積慣性效應(yīng)，起伏較大，各年情況相差較大，銷售情況也呈現(xiàn)同步現(xiàn)象。但隨著市場逐步成熟，未來市場將會消化這一影響，保持穩(wěn)定。（2）代表樓盤：越秀御景園、金樽花園等。兩江圍合區(qū)域江景資源豐富，是歷來開發(fā)的熱點區(qū)域，區(qū)內(nèi)住宅多以小型項目為主，但隨著城市的發(fā)展與擴容，舊城區(qū)規(guī)劃落后，設(shè)施老舊等現(xiàn)象日益突出，且后備土地供應(yīng)不足，新開發(fā)銷售項目不多，未來發(fā)展受到一定的限制。（2）代表樓盤：中航城、森林公館、中央星城、鉑金時代、麗江豪庭、嘉福（3）綜述：該板塊位于城市的西南方向，是政府未來的重點發(fā)展區(qū)域，整個章江新區(qū)基本被章江所環(huán)抱，居民對該區(qū)域的認(rèn)知度較高，評價較好。開發(fā)區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：東靠章江，西接華堅路，北靠迎賓大道，南鄰客家大道。嘉苑、御景江山、銘欣華府、方基（3）綜述：該區(qū)域板塊是政府大力發(fā)展的高新技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，此地塊目前發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)大多以中小心小區(qū)為主，但近年來已陸續(xù)開發(fā)了一些大型、高檔的樓盤，以承接高層次人才的住房需求。隨著沙河工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和火車站帶來的高人流影響，未來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)前景較好。帝怡江景、蘭亭半島、時間公園等（4）綜述：這些區(qū)域發(fā)展還未成熟，水西、水東片區(qū)屬于城市邊緣老舊地區(qū)，遺存有大量民房或城中村，基礎(chǔ)設(shè)施較落后。峰山組團目前處于開發(fā)前期階段，區(qū)域內(nèi)樓盤稀少，但政府規(guī)劃未來是以生態(tài)居住和旅游為主，有望帶動旅游地產(chǎn)的興旺。人口密集，樓盤密度大，但不存在占地面積太大的項目。中部有城市中央公園政府很重視，配套較好，交通方便。開發(fā)建設(shè)速度快開發(fā)區(qū)城市中西部，章江以東楊梅渡公園、章江江景生活配套與市政配套逐步完善中。站北區(qū)城市中南部，火車站以北區(qū)域，沙河工業(yè)園區(qū)以東臨章江依托火車站，配套較完善與沙河工業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)配套發(fā)展，總體開發(fā)強度適中分析：通過與其他各區(qū)域的現(xiàn)狀對比來看，章江新區(qū)無疑是未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點、重點地區(qū)，而且其地位是唯一的。與之對應(yīng)的大量住房需求與人口轉(zhuǎn)移安置將為章江新區(qū)帶來巨大的發(fā)展前景。各區(qū)域價格對比分析板塊價格綜述河套老城區(qū)該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于規(guī)劃及設(shè)施的落后性，前景不好，目前區(qū)域住宅均價近60007000元/平方米，濱江地段在70008000元/平方米之間。其他地方以配套資源不同處在60009000元/平方米之間。站北區(qū)該區(qū)域緊接火車站，依托于火車站商圈和沙河工業(yè)園區(qū)等支撐，加上西邊靠章江，住宅均價在65008000元/平方米之間。n 而河套老城區(qū)在配套方面較好，價格方面僅次于章江新區(qū)。各板塊發(fā)展趨勢對比分析板塊發(fā)展趨勢預(yù)測河套老城區(qū)老城區(qū)發(fā)展逐步飽和，發(fā)展將會較緩慢，但本區(qū)域由于市政配套與生活配套的相當(dāng)完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤將具有較大的市場空間。章江新區(qū)將打造為城市核心區(qū)域，城市CBD商務(wù)中心區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。將形成較完善的功能區(qū)域。分析：n 在未來的發(fā)展過程中，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，行政、居住商?wù)中心的遷入將帶來完善的配套設(shè)施；n 老城區(qū)雖然受制于規(guī)劃和設(shè)施落后等限制，但隨著舊城改造及升級換代，未來發(fā)展前景依然看好；n 開發(fā)區(qū)站北區(qū)情況較類似，目前發(fā)展相比章江新區(qū)較慢，因此在目前市場競爭中將處于劣勢地位，但遠期來看前景較好。贛州房地產(chǎn)市場從2009年步入上升恢復(fù)期，至2010年經(jīng)歷了火爆的市場行情，個別樓盤均價在一年內(nèi)漲幅甚至翻番，這種非理性的市場需求只是某個特定時期獨特現(xiàn)象。（2）城市規(guī)劃利好，將為贛州房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多的空間贛州20062020年城市總體規(guī)劃通過了政府審批，未來將建成與南昌南北雙中心區(qū)域城市，其在政策層面所帶來的投資、產(chǎn)業(yè)引進與人才引進等均對贛州房地產(chǎn)市場帶來了利好消息，從中長期來看，這種歷史趨勢對于整個城市現(xiàn)代化進程有很大的推動作用，在未來贛州房地產(chǎn)市場前景較明朗，有較大市場空間。而2010年商品房均價達到了4214元/㎡，在2010年房價瘋漲的一年后，贛州房地產(chǎn)市場瘋狂的局面終于在國家及地方政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策下剎住了車，市場價格上漲得到了喘息的機會。綜合政策及市場層面的因素，預(yù)計在未來一兩年內(nèi)繼續(xù)這種趨勢，房價上漲壓力較大，保持穩(wěn)定是大勢所趨。主要是2008年經(jīng)濟低落形成的土地供應(yīng)量偏小，導(dǎo)致2010市場住宅面積供貨量減少，再加上2010年通漲以致流通性增加等其他因素，造就了2010贛州房地產(chǎn)市場房價非理性增長。產(chǎn)品發(fā)展（1）產(chǎn)品多樣化、品質(zhì)將進一步提升贛州住宅產(chǎn)品越來越趨向于市場細分的多元化發(fā)展，包括建筑風(fēng)格、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在的產(chǎn)品品質(zhì)越來越多元化，以滿足不同的市場細分人群。近年來較多外來地產(chǎn)品牌陸續(xù)進入贛州地產(chǎn)市場，深圳中航地產(chǎn)、福建嘉福地產(chǎn)及廣州云星地產(chǎn)等等，既給贛州房地產(chǎn)市場注入了新鮮的血液，又加劇了贛州地產(chǎn)市場的競爭。（2）小高層已成為主流，高層為更多人接受。通過拉高層數(shù)，從而增加樓間距和增大綠化景觀面積的方式將為更多開發(fā)商采用，預(yù)計今后更多房地產(chǎn)項目將以小高層為開發(fā)主流，高層產(chǎn)品也將越來越為客戶所接受。贛州目前在售項目大多以中大面積戶型為主，當(dāng)?shù)乜蛻簦ㄓ绕涫侵苓吙h市客戶）對于中大面積戶型的需求偏好性較強，市場需求量較大。消費群體（1）消費群體構(gòu)成贛州房地產(chǎn)市場主要消費群體集中于贛州市區(qū)以及周邊縣市的置業(yè)者，也有少部分大型外地投資客入駐。（2）消費者消費特點 就贛州市場調(diào)查現(xiàn)場采訪和調(diào)查問卷等收集的資料分析所得，贛州周邊各縣市的置業(yè)者一般都是一些企事業(yè)單位中高層管理者、公務(wù)員或個體戶，由于手里有錢，入住贛州市區(qū)是面子上的事，他們的置業(yè)觀念是傾向于大戶型；而贛州市區(qū)居民對改善性住房需求比較強烈，但也有較多初次購房，故對于戶型的需求呈現(xiàn)多樣化。 （4）對產(chǎn)品的戶型需求將逐漸趨于理性 贛州目前市場以中大戶型為主，主力客戶群體以贛州市區(qū)剛性需求和周邊各縣市來贛州置業(yè)為主。四、宏觀政策分析國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策發(fā)布時間主題主要內(nèi)容2010929“920110126“新國十條”執(zhí)行更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，并要求各地采取限購措施以抑制投機性購房一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)二、堅決抑制不合理住房需求三、增加住房有效供給四、加快保障性安居工程建設(shè)五、加強市場監(jiān)管20110127房產(chǎn)稅試點對持有住房者和購買高檔住宅消費者征收房產(chǎn)稅上海、重慶宣布開始試點房產(chǎn)稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，%%。贛州房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境總體呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)，在這種宏觀大背景之下，企業(yè)及開發(fā)商更應(yīng)該采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，以避免政策及市場帶來的巨大風(fēng)險。u 。 m房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇禁止制造房源緊張的虛假氛圍贛州市所有商品房項目不得在樓盤銷售期間對購房人采取集中式銷售，不得制作虛假現(xiàn)象以欺騙購房者，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量囤積房源，嚴(yán)禁發(fā)布商品房預(yù)(銷)售虛假信息、虛假廣告和未經(jīng)核實的信息。 L2 k新浪樂居論壇　　商品房銷售嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約認(rèn)購制度，嚴(yán)格實行購房實名制。禁止任何團體和個人以任何形式炒賣房號。政策分析：《贛州房地產(chǎn)預(yù)售新規(guī)》規(guī)定的出臺是為了規(guī)范當(dāng)前房地產(chǎn)市場一些違法違規(guī)的現(xiàn)象。防止一些開發(fā)商利用非正當(dāng)手段進行惡性競爭，采用夸大式廣告宣傳和各種手段操控消費者，侵犯消費者權(quán)益。第三部分 章江新區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃分析一、章江新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析章江新區(qū)自然現(xiàn)狀分析（1）江景資源豐富章 江 新 區(qū)章 江本案章江蜿蜒流經(jīng)章江新區(qū)周邊，成U字型三面環(huán)繞狀，河岸線較長，本區(qū)域內(nèi)許多樓盤位置處在章江沿岸，江景資源豐富，沿江樓盤基本都是采用高層建筑，以最大限度利用江景。章江新區(qū)生活環(huán)境分析（1）交通良好放射性道路結(jié)構(gòu)圖城市中央公園章江新區(qū)作為政府重點打造的未來城市核心區(qū)，其市政配套及交通等規(guī)劃設(shè)計均以高起點高要求為出發(fā)點，以實現(xiàn)未來特大型城市對于配套的要求。區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)密集，交通方便暢達。（3）南部生活配套不足目前章江新區(qū)東北方向開發(fā)比較成熟，已初具城市中心規(guī)模。（4）生活氛圍缺乏項目所在章江新區(qū)南部許多樓盤項目和基礎(chǔ)配套設(shè)施仍在開發(fā)建設(shè)中，有些地方甚至還保留原始未開發(fā)狀態(tài)，許多地方均無人氣，目前尚缺乏應(yīng)有的生活氛圍。 分析：章江新區(qū)以連接河套老城區(qū)的東北部為發(fā)展先鋒，目前已初具城市核心區(qū)域規(guī)模，而本案所在章江新區(qū)南部也在積極建設(shè)發(fā)展中，市政等基礎(chǔ)配套都已先期建好或在建，雖然南部較傳統(tǒng)市中心心理距離較遠，且處于發(fā)展建設(shè)初期階段，人氣尚顯不夠，但就周邊各種自然景觀和市政基礎(chǔ)配套來說已有良好發(fā)展優(yōu)勢，未來可借助這些優(yōu)勢獲得發(fā)展先機。 規(guī)模 （1）人口規(guī)模：24萬人。 （3）建筑規(guī)模：規(guī)劃總建筑面積約1960萬平方米。建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、景觀宜人配套設(shè)施完備的城市公共活動帶。 （3）三心：行政、文化和商業(yè)三個在城市發(fā)展軸線上的市級中心其中行政中心位于發(fā)展軸北段；文化中心位于發(fā)展軸中段，規(guī)劃建設(shè)市級博物館、大劇院、群眾文化活動中心、會展中心和演藝中心等大型文化博覽設(shè)施；商業(yè)中心位于發(fā)展軸的西南段，規(guī)劃集中布置市級商務(wù)金融中心。 分析： 從規(guī)劃來看，章江新區(qū)未來城市功能定位和人口發(fā)展規(guī)模都具有前瞻性，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡?。新區(qū)以行政、文化和商業(yè)為中心主體，集合章江新區(qū)豐富江景資源和內(nèi)部生態(tài)公園組成立體城市水景景觀，加上以圍繞生態(tài)公園的文化教育和醫(yī)療休閑等基礎(chǔ)配套，一個多元化、立體化的現(xiàn)代化新城區(qū)已初具雛形，城市發(fā)展高度和發(fā)展?jié)摿邆淞己玫奈镔|(zhì)基礎(chǔ)和發(fā)展后勁。 集中了多個實力開發(fā)商本區(qū)域內(nèi)集中了省內(nèi)和國內(nèi)的多個實力型開發(fā)商，如中航集團的幾個項目，這些都是在國內(nèi)擁有強大開發(fā)實力和豐富開發(fā)經(jīng)驗的大型國有企業(yè)開發(fā)商，其他的開發(fā)商也是擁有較強開發(fā)實力的省內(nèi)外發(fā)展商。尚江尊品中航二、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢功能中心入遷帶動了區(qū)域的發(fā)展未來章江新區(qū)規(guī)劃形成以行政中心、文化中心和商業(yè)中心為主體架構(gòu)的城市新區(qū)。隨著各項目的建設(shè)和入住人口的增多，各種市政及生活配套設(shè)施將越來越完善，這些將為區(qū)域居民日常生活和出行提供極大的方便。市場競爭趨勢：市場競爭越趨激烈，推貨量大由于區(qū)域內(nèi)尚有許多處于開發(fā)初期或尚未發(fā)售的項目，加上區(qū)域內(nèi)大盤集中、實力型開發(fā)商集中和產(chǎn)品線豐富，各大項目將會出現(xiàn)近距離的短兵相接的競爭態(tài)勢，市場競爭將越趨激烈。市場價格趨勢：價格將維持穩(wěn)定 2010年贛州房地產(chǎn)市場異?；馃?，房價水平飛速上漲，帶來的是各樓盤水漲船高的銷售價格，目前價格已至高峰，上漲壓力巨大，隨著房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展，價格將維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，逐步擠出泡沫，形成較合理、理性的市場價格。中央星城廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司嘉福 公元城贛州