【正文】 白花西路、連然街：1280~1400元/平米 出租情況： 安寧市主城區(qū)非公有制經(jīng)濟(jì)戶數(shù)在1500戶左右，從業(yè)人數(shù)近萬(wàn)人，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在電力大廈、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周圍，并向白花西路、金方路、連然街方向輻射，其他街道由于政府、企事業(yè)單位眾多，商業(yè)分布零散。而金屯小區(qū)由于處于安寧市未來發(fā)展新區(qū)域，盡管其商鋪配套齊全（水電、衛(wèi)生間），但由于目前該區(qū)域居住人氣不旺，大部分的商鋪閉門轉(zhuǎn)讓。 華西小區(qū)商業(yè)群： 出租價(jià)格：15元/平米?月左右 出租價(jià)格：10元/平米?月左右 該項(xiàng)目已啟動(dòng)，恒大國(guó)際會(huì)議旅游度假中心項(xiàng)目，是廣州恒大集團(tuán)在安寧投資建設(shè)的集酒店、會(huì)議、商務(wù)、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、學(xué)校、保健、購(gòu)物于一體，面向世界的七星級(jí)、超大型綜合旅游度假區(qū)。目前，項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線范圍已經(jīng)確定，相關(guān)部門將根據(jù)合同做好征地拆遷等到工作。 （2）深圳華僑城集團(tuán)公司意向玉龍灣、溫泉兩旅游勝地。 () 六、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論昆鋼等幾大國(guó)有大型企業(yè)、企事業(yè)單位均有自己的職工住宅小區(qū)，消化了安寧市絕大部分購(gòu)房群體，從目前正在銷售的兩個(gè)商品房銷售情況來看，銷售周期長(zhǎng)，處于一種非常消極的狀態(tài)。 商業(yè)項(xiàng)目可操作性大。 (一)、地理位置東距省會(huì)南昌市150公里，西接宜春市袁州區(qū)，南連吉安市，北毗上高縣、高安市。 () ，%。城區(qū)外圍大型企業(yè)配套建有職工生活區(qū)。城北新區(qū)基本上為文教行政生活區(qū)，居住區(qū)生活居住環(huán)境質(zhì)量較好,各區(qū)基本情況如下：A 　人口密度303人/公頃，多為不同時(shí)期建造的舊式住宅及新建住宅，用地不完整，生活環(huán)境居住質(zhì)量欠佳。 　城北居住區(qū)包括浙贛鐵路以北，袁河以西所有城區(qū)范圍，居民約城北整體居住環(huán)境較好,是未來行政中心和城市居住發(fā)展的主要方向，開發(fā)力度較大，市場(chǎng)潛力最大。 C，城東居住區(qū)人口密度58人/公頃。 ，大部分為農(nóng)村居民點(diǎn)。（三）、城市規(guī)劃和發(fā)展方向 1，城市性質(zhì)因此，本輪規(guī)劃定性為：以鋼鐵工業(yè)為基礎(chǔ)工業(yè)經(jīng)濟(jì)中心，贛西地區(qū)重要的中心城市和環(huán)境優(yōu)美的園林城市。 2，人口規(guī)模經(jīng)綜合平衡規(guī)劃2010年達(dá)到47—50萬(wàn)人；2020年達(dá)到60—65萬(wàn)人。 3，城市用地規(guī)模 A，城北區(qū)：孔目江以西，浙贛鐵路以北規(guī)劃為行政、文教、。 B，城南區(qū)：抱石公園以西，袁河以北部分規(guī)劃為商貿(mào)居住區(qū)。 C，城西區(qū)：袁河以北，抱石公園以西部分規(guī)劃為工業(yè)生產(chǎn)、職業(yè)教育、職工居住區(qū)。 D，城東區(qū)：孔目江以東，浙贛鐵路以北部分規(guī)劃為物流、工業(yè)、新性產(chǎn)業(yè)、生活居住區(qū)。 E，仙來區(qū)：袁河以南部分為遠(yuǎn)景規(guī)劃，主要以商貿(mào)居住區(qū)，依托袁河二岸景觀體系。 二、新余市房地產(chǎn)概況新余房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析隨著新余城市規(guī)劃和新城區(qū)的擴(kuò)展建設(shè)，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭很好，房?jī)r(jià)在國(guó)家宏觀和新余微觀兩個(gè)大好形勢(shì)的支持下，一路飆升，到2007年，新余房市穩(wěn)中求升。樓盤開發(fā)力度較大，集中表現(xiàn)在暨陽(yáng)項(xiàng)目工程，北湖星城項(xiàng)目，月亮灣項(xiàng)目等。小高層和電梯房均價(jià)城南郊區(qū)1800元/平方米，城市中心和城北新區(qū)2000—2400元/平方米。 1， 新余以鐵路線為界，形成城南和城北兩個(gè)區(qū)域中心。 A，城南以商業(yè)、貿(mào)易、餐飲、娛樂業(yè)為主，商業(yè)氣氛較濃厚，居住密度較高。隨著新余城市的北闊，城北孔目江新城區(qū)建設(shè)越來越完善，城北地產(chǎn)開發(fā)力度加大，產(chǎn)品素質(zhì)較高，集合了目前新余市幾個(gè)最大規(guī)模的地產(chǎn)項(xiàng)目。 2，新余目前代表樓盤概況：A，城南區(qū)樓盤概況：城南樓盤多以商業(yè)地產(chǎn)為主，代表性樓盤有凱悅?cè)A城，洪客隆商業(yè)街等。洪客隆商業(yè)街集購(gòu)物、美食、休閑、娛樂、觀光、文化多功能于一體，是目前新余市業(yè)態(tài)最豐富、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容最全面的大型商業(yè)項(xiàng)目。 物業(yè)地址：東湖區(qū)新余市勝利北路火車站前進(jìn)100米 樓盤銷售動(dòng)態(tài)：住宅銷售完畢，商鋪一層基本入駐，二層基本空置，項(xiàng)目正在招商中。 凱悅?cè)A城 商用面積：9572平方米；住宅面積：9572平方米；酒店公寓：8447平方米 開發(fā)商：新余市鑫泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤銷售動(dòng)態(tài)：一層店面銷售價(jià)格3—4萬(wàn)元/平方米；商場(chǎng)二樓商鋪6900元/平方米；三樓商鋪6600元/平方米；住房均價(jià)2080元/平方米。 百花湖星城平方米；建筑占地面積： 容積率:；綠地率：% 開發(fā)商: 樓盤銷售動(dòng)態(tài):。d 項(xiàng)目概況：占地面積：75畝。 項(xiàng)目位置：五一南路，城北五金工業(yè)區(qū)代表性樓盤為復(fù)興商務(wù)大廈，人民廣場(chǎng)購(gòu)物公園等；代表性住宅項(xiàng)目為翰林苑，中大，水岸麗景和中大，奧林園。復(fù)興商務(wù)大廈項(xiàng)目銷售價(jià)格：均價(jià)3000/平方米。 b 項(xiàng)目概況：建于人民廣場(chǎng)的人民廣場(chǎng)商業(yè)城作為政府重點(diǎn)工程之一。項(xiàng)目分二層，地上、地下各一層商業(yè)，頂上為供市民娛樂休閑的人民廣場(chǎng)升級(jí)版，打造新余人自己的購(gòu)物公園。c 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于城北新舊城區(qū)的交界處，和暨陽(yáng)物業(yè)類型有多層，高層，小高層。 項(xiàng)目地址：仙來東大道99號(hào)市郵政局對(duì)面 廣告主打語(yǔ)：翰林世家，書香門第中大，水岸麗景項(xiàng)目由小高層和多層組成，小高層的銷售價(jià)格最高為1750元/平方米，售價(jià)格最高為1710/平方米，商鋪的銷售價(jià)格3000元/平方米。 以上是城北老城區(qū)的代表樓盤概況。 暨陽(yáng)項(xiàng)目工程 開發(fā)面積1700畝，項(xiàng)目分四期開發(fā)，一期為暨陽(yáng)玫瑰城，目前所剩物業(yè)較少；三期暨陽(yáng)世紀(jì)城二期；四期暨陽(yáng)玫瑰城位于孔目江暨陽(yáng)中心區(qū)中段靠東，與孔目江隔街相望。暨陽(yáng)歐雅城位于孔目江暨陽(yáng)中心區(qū)中段靠西，與玫瑰城相望。暨陽(yáng) 開發(fā)商：新余市暨陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樓盤銷售動(dòng)態(tài)：玫瑰城的銷售價(jià)格為3—4樓為2400元/平方米，6樓送頂層價(jià)格為2900—2400元/平方米。 廣告主打語(yǔ)：上善之居，彌綸天地之道 暨陽(yáng)商業(yè)街的租金水平：15元—25元/平方米北湖星城項(xiàng)目項(xiàng)目占地面積約200畝，總建筑面積20余萬(wàn)平方米，小區(qū)綠化覆蓋率達(dá)40%，盡顯園林風(fēng)范，毗鄰28萬(wàn)平方米北湖水景。200米商業(yè)休閑步行街、30000平方米超大園林景觀、15000平方米超大中央園林、28萬(wàn)平方米北湖風(fēng)光展現(xiàn)精彩園林水岸生活；雙層獨(dú)立豪華會(huì)所、健身器械運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、兒童游樂園、閱覽室、茶吧，體驗(yàn)全新“泛會(huì)所”概念。 物業(yè)地址：長(zhǎng)青北路、北湖中路、仰天大道環(huán)繞四周，交通便利，區(qū)位優(yōu)越。 樓樓盤銷售動(dòng)態(tài)：本樓盤是新余大規(guī)模開發(fā)中最成功的典型案例，目前樓盤開發(fā)已到尾期，第四期所剩無(wú)幾，項(xiàng)目四期是全框架結(jié)構(gòu)，一樓1700元/平方米，均價(jià)2100元/平方米。五期為4棟高層1棟小高層，估計(jì)最底價(jià)格為3000元/平方米。 廣告主打語(yǔ)：你的行動(dòng)，別人的旗幟6499666 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總開發(fā)面積170畝，和北湖星城隔路相望。項(xiàng)目品質(zhì)一般，由于目前開發(fā)中出現(xiàn)問題，整個(gè)樓盤并不是很理想。 開發(fā)商：洪隆新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目廣告主打語(yǔ)：新余后花園，我的風(fēng)景家 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于新城北開發(fā)區(qū)，和北湖花園以北，屬于市郊。物業(yè)品質(zhì)很高，但社區(qū)周邊市政配套并不成熟。項(xiàng)目規(guī)模中上等。 開發(fā)商：新余市北湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全程策劃：杭州青鳥廣告 銷售電話：0795—65858888，6559999g，加州，國(guó)際公館項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)類型，多層，小高層，高層。項(xiàng)目?jī)r(jià)格未定，預(yù)計(jì)7月中旬開盤。 項(xiàng)目地址：新余市仰天西大道 項(xiàng)目廣告主打語(yǔ)：陽(yáng)光加州，榮耀全城 （二）新余房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊資源調(diào)查整合1，營(yíng)銷策略分析 新余市目前房產(chǎn)營(yíng)銷方式比較多樣化,SP銷售策略運(yùn)用廣泛。在新余目前幾個(gè)代表性的品質(zhì)樓盤中，多是采用限制性認(rèn)購(gòu)方式，顧客購(gòu)得升值卡后，可以預(yù)先享受選房待遇。 B，行銷優(yōu)惠政策：行銷方式分三種，一次性付款，分期付款，按揭。 a。 b， c， A， a，售樓處的設(shè)置由于新余大型樓盤較多，所以銷售中心設(shè)置品位較高，多數(shù)樓盤都采取在自己開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置銷售中心，讓銷售的同時(shí)給自己樓盤提升知名度。 b，銷售人員的專業(yè)素質(zhì)但從整體禮儀和服裝看，并不能走到完美的統(tǒng)一。也很難看到團(tuán)隊(duì)著裝。 B， a，廣告推廣形式地產(chǎn)逐步進(jìn)入營(yíng)銷專業(yè)化，廣告推廣形式較多，主要有以下代表性方式：銷售中心的廣告設(shè)置：符合自己產(chǎn)品特色，營(yíng)造特色賣點(diǎn)。 項(xiàng)目施工處墻體廣告：告知目標(biāo)受眾，提高自己的知名度。 地方電視廣告：受眾較多，多是給自己樓盤量身定做的MV回放。 短信廣告：輻射面較廣，很能起到宣傳效果，幾乎大小規(guī)模樓盤都會(huì)運(yùn)用。 跨路廣告牌：新余城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，跨路廣告牌分布在市區(qū)各個(gè)位置，大盤多在市中心林立大型廣告路牌。但相比起一線二線城市來看，廣告牌形式單一。 DM夾報(bào)：該方式是把廣告?zhèn)鞑ソo目標(biāo)受眾的最好方式，針對(duì)性較強(qiáng)，被各個(gè)檔次的房地產(chǎn)開發(fā)看好。 宣傳單頁(yè)發(fā)放：多是一些位置偏遠(yuǎn)，在市郊的中小樓盤，由于開發(fā)位置人流量較小，宣傳方式受到限制，又因宣傳費(fèi)用有限，只能用這種初級(jí)宣傳方式。 下鄉(xiāng)宣傳：多是一些中小盤，消費(fèi)檔次較底。 網(wǎng)略宣傳：新余房產(chǎn)在網(wǎng)略宣傳上力度較大，在網(wǎng)上發(fā)布消息的多是中大型樓盤，由于地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)成熟，新余網(wǎng)略消息比較透明，各個(gè)項(xiàng)目的情況清晰分明，給消費(fèi)者提供很好的參考消息，也是現(xiàn)代廣告方式。 道旗廣告宣傳：多是一些較大型樓盤。 流動(dòng)車體廣告：目前看到在公交車上做廣告的樓盤較少，多是一些大盤。 b，策劃代理商的專業(yè)素質(zhì)多是聘請(qǐng)杭州和廣州等前線城市的專業(yè)策劃公司。從樓書策劃也可以看出策劃的總體水平。但市場(chǎng)總體水平差距較大。 從目前總體情況看，新余樓盤物業(yè)配套合理前衛(wèi)，正逐步向前線城市靠攏。 a 目前新余主力開發(fā)物業(yè)類型為多層，但近兩年來，小高層和高層的開發(fā)量提升速度較快，在上了規(guī)模的樓盤中，幾乎都會(huì)附帶開發(fā)高層和小高層，更有在城市中心僅開發(fā)高層的項(xiàng)目。戶型設(shè)計(jì)水平目前新余主打戶型為3房2廳，面積從110—140平方米不等，但由于追求新型生活，新余3房一般都比較大，集中在130平方米左右。充分考慮通風(fēng)，采光，動(dòng)靜分離的一系列人本因素。但也有一些大盤，戶型設(shè)計(jì)不盡合理。 c 從目前入住的大型社區(qū)看，小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)多樣化，能夠圍繞自己建筑外觀進(jìn)行合理景觀設(shè)計(jì)的社區(qū)很多。在花園設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，給項(xiàng)目醒目的雕塑小品設(shè)計(jì)，提升社區(qū)的精神文化內(nèi)涵。 d 目前新余上點(diǎn)規(guī)模的樓盤都設(shè)置地下車庫(kù)，直接讓客戶購(gòu)買地下停車位，在大規(guī)模社區(qū)，地下停車位較多，而車庫(kù)設(shè)置較少，甚至根本不設(shè)置地上車庫(kù)。 柴棚間的設(shè)置：有大型樓盤在地下設(shè)置地下室，作為堆放雜物的柴棚間，而在銷售時(shí)是捆綁式銷售，每套房子固定捆綁一個(gè)柴棚間，這種連帶式營(yíng)銷方式在城北新區(qū)大盤銷售中運(yùn)用較廣。 會(huì)所的設(shè)置其它世紀(jì)城中，統(tǒng)一為每戶都安裝了太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)和單元式中水系統(tǒng)。 B，物業(yè)管理水平物業(yè)管理配套物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)素質(zhì)較高，給業(yè)主的生活提供了良好的質(zhì)量保證。 c 新余房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變：“買房就是買生活方式”的購(gòu)房觀已被越來越多的新余人所接納?？梢哉f，生活方式是開發(fā)商提供給消費(fèi)者的附加值。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)住宅的要求不僅僅是為了滿足居住功能，更多是為了選擇一種生活，選擇一種文化?！拔幕母?jìng)爭(zhēng)”，營(yíng)造獨(dú)具特色的社區(qū)文化已成為發(fā)展商提升樓盤競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。 通過舉辦各式各樣的社區(qū)主題文化活動(dòng)，給業(yè)主提供更理想的居住空間和更完美的增值服務(wù)。 隨著“尊師重教”風(fēng)氣的盛行，家長(zhǎng)們?cè)絹碓街匾曌优慕逃龁栴}，教育費(fèi)用的支出在市民可支配收入中占到相當(dāng)大的比例。環(huán)境：提升居住品質(zhì)近兩年的新余樓市表現(xiàn)一種趨勢(shì)：關(guān)注大環(huán)境和小環(huán)境相和諧的樓盤，在銷售中就特別“吃香”。因?yàn)榇笃蚝途G樹，能有效達(dá)到凈化空氣，優(yōu)化環(huán)境的作用。如今孔目江邊的孔目新城區(qū)已成為新余住宅開發(fā)的熱土。 4， 樓市在不斷發(fā)展和成熟的過程中，樓盤如何爭(zhēng)取市場(chǎng)做好銷售已成為突出問題，樓盤銷售經(jīng)過幾年的變化，亦完全由單純的物業(yè)銷售上升為一種服務(wù)的銷售、觀念的銷售，而現(xiàn)在樓盤的物業(yè)管理及售后服務(wù)恰恰成為銷售中的關(guān)鍵因素，目前新余已有比較成熟的樓盤，把物業(yè)管理作為一個(gè)要素融入