【正文】 況.2006年西安市房地產(chǎn)市場在2005年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢良好，商品房市場表現(xiàn)活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)快速增長，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況20xx年上半年，西安市商品房完成投資10．20億萬元，比去年同期增長20．73％。從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的31．61％；借貸資金48O19萬元，占總投資額的47．07％；預(yù)售資金21743萬元，占總投資額的21．32％。上半年商品房銷售額30．28億元，比去年同期增長82．94％。從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長趨勢，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。住房面積多數(shù)在4080平方米之間。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。有產(chǎn)權(quán)房家庭計劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。希望房價在100020xx元的比例最高，％；％；％；希望房價在6000元以上的不足1％?？磥恚瑐鹘y(tǒng)的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在25004000元間。從居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠(yuǎn)。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達(dá)到商家與消費者雙贏的效果。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。％，看來，爭取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。一、基本概況：20xx年新開工面積115平方米,其中住宅項目15個,面積72萬平方米；專業(yè)市場6個，面積33萬平方米。二、存在問題：供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，部分項目資金仍來源于社會融資。受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。加各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。20xx年來伴隨著國家金融政策的調(diào)控，開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過程。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡。房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況20xx年上半年，%。%。從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，%。%。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績，%,%。別墅有小量交易，%。調(diào)查范圍：XX新城區(qū)區(qū)域調(diào)查目的:通過對XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營銷提供戰(zhàn)略性依據(jù)，指導(dǎo)分析未來的走勢。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳為主。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。以100～120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。五、調(diào)查定論從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點；從各個小區(qū)的布局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在于如何妙作聚集人氣。111月，%，比今年最低點上升近6個百分點，(如圖1)，%。%；其中，%；辦公樓5萬平方米，%；，%。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費者都有好處，增強了信心，獲得了利益。三、目前值得注意的兩個問題其次，高房價可能會對商品房銷售施加新的限制。在市區(qū)，有價格在70008000元/㎡的高檔樓盤，如地景藍(lán)灣、童淵、運河一號大廈、江南一品、公園一號等，商品房的漲價幅度大大超過人民收入的增長，勢必對銷售形成新的約束。因此，政府在引導(dǎo)輿論和制定政策時，應(yīng)更加堅定地運用市場導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)未來的繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。普通消費者還是買不起現(xiàn)在的房價，但實際上現(xiàn)在的房價還是蘊含著很大的利潤。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費至關(guān)重要。其實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點，房地產(chǎn)企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神的需求，并獲取利潤的經(jīng)濟(jì)活動。生態(tài)賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流。居住趨向郊區(qū)化，住房消費平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。服務(wù)概念貫徹于營銷全過程。二、公司簡介秦皇島市興龍置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金20xx萬元。20xx年10月，公司先進(jìn)的二手房交易電子商務(wù)網(wǎng)站上線。公司大專以上學(xué)歷的員工占到了90%以上，高素質(zhì)的人才隊伍為公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。公司重視企業(yè)文化建設(shè)。在開拓市場的過程中，公司的綜合實力不斷增強，呈現(xiàn)出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來的日子里，我們將和有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的精英們一起，以“誠信的品質(zhì)，專業(yè)的服務(wù)”，全力打造秦皇島市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)新坐標(biāo)。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補充知識，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費上的總體購買力不高。購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高。購房者認(rèn)知度最高的兩個開發(fā)商，%%，而對其他開發(fā)商的認(rèn)知度則更低。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設(shè)和宣傳。從消費市場經(jīng)驗來說，在復(fù)雜而缺乏規(guī)范秩序的市場中，在消費者消費認(rèn)知力低下的情況下，消費者的消費安全感直接影響消費選擇、決策，而影響消費安全感的一個重要作用力就是企業(yè)品牌的形象與價值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發(fā)商的業(yè)界地位、市場業(yè)績，尤其是在目前消費者對期房持懷疑態(tài)度情況下，良好的品牌形象對開發(fā)商市場表現(xiàn)將起到至關(guān)重要的39。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍。商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。XX年總投放為98畝，是上年的6倍。房地產(chǎn)開發(fā)。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變。近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異常火爆，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，XX年XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、%、%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，%,%，%，成為拉動投資增長的主要力量。房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。因此基于消費群體認(rèn)知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價值。在房地產(chǎn)市場逐步發(fā)育和成熟的同時，購房糾紛也隨著增多。然而，從以往的研究經(jīng)驗來看，那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購房者對其所知曉的開發(fā)商的樓盤項目選擇率會更高。在調(diào)查結(jié)果中，購房者能夠說出開發(fā)商品牌的數(shù)量不等，%，%，%，這充分表明購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的總體認(rèn)知程度不高。購房者的平均家庭月總收入約為20xx元，%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。從調(diào)查結(jié)果來看，大部分購房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業(yè)的起步階段，60%的購房者處于事業(yè)的發(fā)展階段，處于事業(yè)起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們在單位的職務(wù)多為普通員工?！褒堯v杯”長跑比賽、運動會、歌詠比賽、春節(jié)晚會等，無不體現(xiàn)著公司濃厚的文化氛圍。從剛剛?cè)肼毜男聠T工培訓(xùn)到基層門店管理人員的素質(zhì)提升，從中層干部的能力提升到業(yè)務(wù)骨干的外派培訓(xùn)，無不體現(xiàn)著公司對人才的高度重視。20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實力進(jìn)一步增強。公司以房地產(chǎn)中介、樓盤代理和信貸業(yè)務(wù)為核心，業(yè)務(wù)范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產(chǎn)權(quán)、廣告等，力爭成為國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融按揭服務(wù)的領(lǐng)跑者。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買樓的良性循環(huán)。大型住宅項目不斷出現(xiàn)，開發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營的系統(tǒng)性，均是營銷工作的新課題。開發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項目針對性更強。營銷策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關(guān)鍵。政府應(yīng)不斷加大投入，重點改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，營造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。，增加居民收入。從規(guī)劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導(dǎo)和鼓勵社會投資，發(fā)展中小戶型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項目，增加廉租房、保障房建設(shè)，滿足廣大公民住房需求。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內(nèi)容。據(jù)報道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開始漲價，8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價”現(xiàn)象。二、新房地產(chǎn)政策對市場的影響分析。隨著我市六個部門推進(jìn)新建設(shè)措施的出臺和銷售市場的持續(xù)升溫，市場供應(yīng)發(fā)生了積極變化。房地產(chǎn)市場調(diào)查報告8今年以來，國家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn)，商品房銷售不斷上升，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。四明春曉：由XX旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。開盤價4400元/㎡左右。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點，是居住和休閑的首選地。東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷。根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。如果西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯(lián)動，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應(yīng)地仍將會持續(xù)下去。商品用房較上期呈下降態(tài)勢，%，%。%。預(yù)售資金21743萬元，%。從物業(yè)來看