【正文】 室內空間可分為四次空間：開放空間、半開放空
。 室內空間設計也應堅持“以人為本”的原則，使其具備 私密性、舒適性和合理性。 TOWN HOUSE 的車位分兩種，一種是室內，一種是室外。 TOWN HOUSE 的房型包括室內和室外兩部分，室外部分指私家花園和室外車位，有的還設置一小院子。 TOWN HOUSE 房型特征分析 TOWN HOUSE的房型最能反映出 TOWN HOUSE 發(fā)展狀況。 2001 年出現(xiàn)的 TOWN HOUSE，從風格上出現(xiàn)了較明顯的變化，美式、現(xiàn)代主義風格得到了較大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 37 頁 共 39 頁 發(fā)展，如陽光愛琴海、江南文化園等項目，并取得較好的銷售效果；歐洲宮廷式的奧玎宮廷別墅以其大氣、華麗吸引了不少消費者。 99～ 2000年出現(xiàn)的 TOWN HOUSE，各種風格式樣，百花齊放，百家爭鳴。由此可以看出歐式的 TOWN HOUSE 較早，美式的 TOWN HOUSE較新，不過各種式樣各有所長，各有所喜愛。 景觀規(guī)劃在遵循“點、線、面”結合的一般景觀規(guī)劃原則的同時，應根據(jù) TOWN HOUSE的特點，適當增加“點”（即宅前后綠化）和“線”（環(huán)線林帶）的分量，適當減少“面”（集中綠化）的面積。 ３、 TOWN HOUSE 景觀設計 對于 TOWN HOUSE來說，景觀設計尤為重要，是體現(xiàn)其別墅性、舒適性的重要方面，消費者也非常重視小區(qū)的景觀設計。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 36 頁 共 39 頁 觀賞價值性 ：建立怡人的風景帶，沿路的風景，使其成為居民回家的樂趣。 安全保障性 ：提供安全的入口和出口； 合理性 ：由于 TOWN HOUSE 小區(qū)中幾乎每戶都有車，且一半停于自家樓下，所以合理的線路尤為重要，避免出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象。 從容積率方面看， TOWN HOUSE 的容積率一般為 。 建筑布局： TOWN HOUSE 就是幾幢甚至十幾幢小于 3層的住宅并聯(lián)組成的住宅。 私用空間： 即住宅底層花園、露臺、庭院的圍合，增加了安全感和私密性，居民可在此休 息、種植花卉，是室內向室外過渡的延伸空間。 半私用空間 35戶人家形成一個組團圍合，各幢短拼之間的組團景觀相互依存，但又自成一體，這就是半私用空間。 公共活動空間 包括中心會所、集中綠化、休閑步行道、網(wǎng)球場、游泳池等居民散布鍛煉的場所，是完全開放的空間。 私密性 室內空間 舒適性 成就感、滿足感 合理性 親密感 “以人為本 ” 鄰里空間 安居感 歸屬感 自由感 安全性 公共空間 自然性 和諧感 共享性 建筑空間布局 TOWN HOUSE 小區(qū)空間序列組織，根據(jù)居民室外活動內容和室外空間安全的要求，按不同領域的各自屬性和室外層次劃分為四層空間序列：小區(qū)公共活動空間 —— 組團間半公共空間 —— 樓棟間半私用空間 —— 獨立私家花園、停車位私用空間。目前市場上該種類型的 TOWN HOUSE 不多。 從目前市場上看，公寓和 TOWN HOUSE 混和的小區(qū)大都在市區(qū)或地段較好的區(qū)域，而單體別墅和 TOWN HOUSE 混和的小區(qū)，大都位于別墅區(qū)內或郊區(qū)，檔次價位較高，如淺水灣花園。該種形式的小區(qū)目前較多。目前上海真正純 TOWN HOUSE的小區(qū)不多，主要有櫻園、雅仕軒等。 （三） TOWN HOUSE 類別劃分 根據(jù) TOWN HOUSE 小區(qū)內的建筑形態(tài)，我們將 TOWN HOUSE 小區(qū)劃分為純聯(lián)體別墅小區(qū)和混聯(lián)體別墅。該類 TOWN HOUSE 價位較高，是較高層次人士的置業(yè)目標，大多位于單體別墅區(qū)內，或市區(qū)公寓項目內，為了與周邊建筑匹配或因地段原因，定位較高。主要集中在莘莊、浦東外環(huán)線附近區(qū)域。在小區(qū)規(guī)劃、建筑設計、配套等方 面較有特色，每個項目有個不相同的特點，能夠滿足不同人土的需求，是 TOWN HOUSE 的主流。 ２、 中價位個性 TOWN HOUSE， 指總價在 50～ 100 萬元的 TOWN HOUSE，均價一般在６０ ８０萬左右。該類 TOWN HOUSE 價位相對較低，小區(qū)規(guī)劃、房型、配套等方面要求不高。 （二） TOWN HOUSE 檔次劃分 根據(jù)目前上海 TOWN HOUSE 市場的價位水平，上海市市民的經(jīng)濟水平，及TOWN HOUSE的經(jīng)濟特性，我們將 TOWN HOUSE劃分為三個檔次：經(jīng)濟型 TOWN HOUSE、中價位個性 TOWN HOUSE、豪華型 TOWN HOUSE。從目前上海 TOWN HOUSE 項目周邊的情況看，不要求有很齊全的商配，但基本的如：菜場、商店、郵局等要有。 ２、 TOWN HOUSE 非常注重周邊的環(huán)境 TOWN HOUSE 的消費者一般為在城市工作的中產(chǎn)階級，遭受的是渾濁的空氣，噪音的摧殘，交通的阻塞等惡劣的環(huán)境，所以他們選擇郊區(qū) TOWN HOUSE 的最重要原因就是環(huán)境，看中郊區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，清新的空氣，沒有噪音的污染。 TOWN HOUSE 的居民一般在市區(qū)工作、進行娛樂等活動，他們大 部分家庭有一到兩部自備車，有了便捷的交通，這樣他們可以方便快速的上班、回家。 上海 TOWN HOUSE 主要集中在內環(huán)線以外、外環(huán)線附近。 城市的高密度發(fā)展導致中心區(qū)的生態(tài)環(huán)境“熱效應”，空氣純凈指數(shù)下降，噪音的污染，交通的阻塞以及環(huán)境的惡化等，住宅郊區(qū)化為住宅形式的多元化發(fā)展提供了廣闊的天地，空氣新鮮、地域寬廣，為塑造低密度住宅奠定了良好的基礎。 ２、 二次置業(yè)者： 他們因為已上具備一定的購房經(jīng)驗，并在現(xiàn)實居住環(huán)境中發(fā)現(xiàn)一些以往很少注意的問題，居民對房屋期望值更高，考慮的具體因素也更多，那么他們認為： 最重要的是：地理位置和環(huán)境，房型和配套，物業(yè)管理，價格 較重要的是：開發(fā)商實力，有升值潛力等因素則普遍得到認同。在價格、位置、建筑質量、建筑風格、外立面、房型、物業(yè)管理、開發(fā)商實力、周邊環(huán)境等方面和首次置者則有很多不同，據(jù)調查資料表明。 （四）消費者購買 TOWN HOUSE 行為特征分析： 一般來說，首次置業(yè)者購房總價為 30 萬元左右，二次置業(yè)者總價平均為 65萬左右，從 TOWN HOUSE 的總價和目標消費者定位看，以二次置業(yè)者及投資類為主，首次置業(yè)者占很小的一部分。 追求環(huán)境的 優(yōu)美、生活的舒適，如外企高級白領，科研、文藝、ＩＴ等技術工作人員。上海的 TOWN HOUSE 風格式樣各異，表現(xiàn)著不同的文化。如：私營業(yè)主、金融機構工作人員、國有企業(yè)中層領導等。如：大學教授、演員、主持人、ＩＴ技術人員等。 ５、 金融機構工作人員。 ３、 出國歸來人員。 7） 以投資為目的的小業(yè)主 （二） 消費者社會特征分析： １、 效益好的 國有大中型企業(yè)的中層領導。 5） 家庭人口為 3—— 5 人，可能三代同住。 3） 注重生活的舒適性、私密性和安全性，向往高品質的生活。即使現(xiàn)在沒有車，不久將會購買。因此 TOWN HOUSE 的出現(xiàn)，使他們對住 宅又有了新的追求，實際意義上說， TOWN HOUSE 正是為這一群中產(chǎn)階級度身打造的住宅。 TOWN HOUSE 的出現(xiàn)決非偶然，它是公寓和別墅的中間形態(tài)。既要保持 TOWN HOUSE 的特性，也不能使其與周邊的建筑格格不入，講求整體的和諧。房型設計上靈活多變，使廳、臥室、露臺、地下（半地下）室的功能發(fā)揮到最大，在窗、門、陽臺、衛(wèi)生間等細節(jié)上，大膽運用流行的式樣，不在一味照抄國外陳舊的樣式。 1． TOWN HOUSE 小區(qū)，基本體現(xiàn)人性化、個性化特征。剛開盤，銷售狀況良好。 單價 9000～ 10000 元 /m178。地下室設私家獨享 Club，內設家庭影院，酒吧，桑拿室，健身房，臺球室。 面積相對較大， 220～ 270 平方米。小區(qū)創(chuàng)造性地運用三維立體的空間布局手法，進行人車動線的分層布局。 奧玎宮廷別墅 位于古北新區(qū)，地段位置佳，周邊配套齊全，交通便捷。 ，總價為 70 萬元左右，相對于其位置，價格稍高，屬中上價位的 TOWN HOUSE。房型有點似君臨天下的房型，但比其更開放、活潑、自由。房型設計有特色。 小區(qū)設有 VIP 會所。景觀采用江南 18 美景。 小區(qū)占地 9 萬平方米，是純雙拼的 TOWN HOUSE,共 260 余套，分兩期開發(fā)。 單套總價為 52～ 73 萬，屬中價位較有個性 TOWN HOUSE，銷售狀況非常好，已預定出 70%。 ，大小適中。小區(qū)內設會所，水上樂園，湖邊網(wǎng)球場，壁球室等設施。 小區(qū) 占地八萬平方米，規(guī)劃 308 套現(xiàn)代簡約主義 TOWN HOUSE，錯落有致，立面選用白色，輔以高級藍灰色，及局部金屬構件，使建筑物與環(huán)境融為一體。 單套總價定為 110～ 124 萬，是高價位 TOWN HOUSE，銷售狀況良好。 TOWN HOUSE 面積為 230～ 260 平方米大戶型，拉近了與獨立別墅的檔次。 小區(qū)是以獨立別墅（ 152 套）為主的低密度住宅區(qū)， TOWN HOUSE（ 108 套）占少部分。目前周邊配套上不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設施。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 25 頁 共 39 頁 （三） 上海 TOWN HOUSE 趨向成熟階段市場狀況 經(jīng)過幾年的大力發(fā)展，進入新世紀后， TOWN HOUSE 已經(jīng)漸顯成熟了。 從產(chǎn)品定位上分析，以 50~100 萬中價位 TOWN HOUSE 為主體，經(jīng)濟型（ 50 萬以下）、豪華型（ 100 萬以上） TOWN HOUSE 為補充的市場定位，符合 TOWN HOUSE的特征，滿足消費者的需求。雖然市區(qū)也出現(xiàn) TOWN HOUSE 項目，但此區(qū)域 TOWN HOUSE 只起點綴作用，不可能大規(guī)模出現(xiàn)。最集中的地區(qū)為西南版塊莘莊、九亭區(qū)域的 TOWN HOUSE 群。也基本反映了上海ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ的基本特征。此區(qū)域板塊的 TOWN HOUSE 以經(jīng)濟型別墅為主，無論小區(qū)規(guī)劃，還是房型設計、配套設施，標準相對較低。 3． 該區(qū)域的 TOWN HOUSE，無論周邊商配還是小區(qū)內配套，都較齊全、到位，交通便捷。由此可以看出， TOWN HOUSE 這種產(chǎn)品的地域特征，不適合大量位于市區(qū)地段。 市區(qū)板塊的 TOWN HOUSE 特點如下： 1． 數(shù)量少?？蛷d寬敞明亮，落地窗采光，面寬 ~8 米，挑高 米；臥室采用大面積落地窗采光，主臥室配置大浴室及更衣室，露臺朝北，面積較小，閣樓南北采光。配有會所，內設商場餐廳、便利店、健身房、美容中心、桌球室、咖啡廳、多功能廳， ADSL 寬帶入網(wǎng)。建筑平行布局，小區(qū)由南向北依次規(guī)劃為 TOWN HOUSE、 低層復式、小高層。近西郊賓館、櫻花度假村、萬豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場等休閑娛樂設施，南臨西郊公園，至內、外環(huán)線車程 5~10 分鐘。 （３） 由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊 。 浦東區(qū)域板塊的 TOWN HOUSE 呈現(xiàn)以下特征： （１）浦東區(qū)域大，但 TOWN HOUSE 項目較少，只有六、七個，分布分散，相隔較遠，各自獨立作戰(zhàn)，沒有形成板塊效應。 單價為４７００ ７２００元／平方米，總價為８０ ９０萬，屬中價位別墅。主力房型為４房２廳３衛(wèi)，面積從１７８平米到２８４平方米。 小區(qū)占地１４萬平方，共６００套，分兩期開發(fā)。 每套總價定在 ~94 萬，價格適中，銷售狀況良好。 單元面積適中 150~185 m2，房型有特色。區(qū)內一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。周邊配套成熟，有大型超市 —— 易初蓮花、農貿市場、郵局、影院等。 東方豐甸園 位于東方路藍村路，近龍陽路立交，公交線路較多。 TOWN HOUSE 單套總價 60 萬左右，屬中低價位。 小區(qū)有 TOWN HOUSE 和獨院住宅兩種戶 型， TOWN HOUSE 單元面積為 160178平米 較小?？傮w規(guī)劃較先進，綠化率 50%。 項目名稱 康橋半島 東方豐甸園 項目地址 滬南路 2502 號 東方路 3050 號 投資興建 澳洲 SPG 集團 上海市機電工